Дело 2-6568/2025

УИД12RS0003-02-2025-006748-54

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Йошкар-Ола 19 декабря 2025 года

Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе председательствующего судьи Эркеновой Ю.Б., при секретаре Рыбаковой Т.Ю., с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «СЗ «Русагрострой» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СЗ «Русагрострой» о взыскании разницы между проектной и фактической площадью квартиры в размере 12930 рублей 60 копеек; разницы между уплаченной суммой за лоджию без понижающего коэффициента с учетом примененного коэффициента в размере 185338 рублей 62 копеек.

В обоснование заявленных требований указано, что 14 февраля 2024 года между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «СЗ «Русагрострой» заключен договор <номер>, согласно которому ответчик обязался обеспечить строительство в создании дома и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства собственность, а последний обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену в порядке и на условиях настоящего договора и принять квартиру с оформлением соответствующих документов. Истец исполнила свою обязанность по оплате цены договора путем списания денежных средств с эскроу -счета в размере 3866249 рублей 80 копеек. 6 сентября 2024 года стороны подписали акт приема-передачи квартиры, площадь которой с холодными помещениями составила 44,70 кв.м, без учета холодных помещений – 40, 4 кв.м. Площадь холодных помещений составляет 4, 30 кв.м. Разница между проектной и фактической площадью квартиры составляет 0,15 кв.м.

В судебное заседание явились представитель истца ФИО1, поддержал уточненные исковые требования, просил иск удовлетворить; представитель ответчика ФИО2, возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала пояснения, изложенные в возражениях на исковое заявление.

В судебное заседание не явилась истец ФИО3, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившегося истца.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судами и усматривается из материалов дела, 14 февраля 2024 года между ФИО3 и обществом с ограниченной ответственностью «СЗ «Русагрострой» заключен договор <номер>, согласно которому ответчик обязался обеспечить строительство в создании дома и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства собственность, а последний обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену в порядке и на условиях настоящего договора и принять квартиру с оформлением соответствующих документов (квартира № <номер>, расположенная <адрес>).

Площадь квартиры (без учета лоджии/балкона) 40, 43 кв.м. Общая площадь квартиры 44,85 кв.м, жилая площадь – 12,47 кв.м, площадь кухни- 18,43 кв.м, площадь лоджии /балкона – 4,42 кв.м. Квартира расположена в пятом подъезде на втором этаже.

Срок ввода дома в эксплуатацию 31 декабря 2024 года, передача квартиру участнику ДС должна быть осуществлена до 28 февраля 2025 года.

Общая стоимость квартиры составляет сумму в размере 3866249 рублей 80 копеек, из расчета: 86204 рублей 01 копейки за 1 кв.м, которая складывается из суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) жилого дома; суммы денежных средств на оплату услуг застройщика, предусмотренных настоящим договором (пункт 4.1 договора).

Сумма в размере 3866249 рублей 80 копеек была оплачена истцом, стороной ответчика данное обстоятельство не оспаривается.

6 сентября 2024 года квартира № <номер>, расположенная по адресу: <адрес>, передана истцу. Площадь квартиры с холодными помещениями составляет 44, 70 кв.м, в том числе общая площадь 40, 40 кв.м, жилая площадь 23.50 кв.м.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Данная норма предусматривает, что преет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта которые также указываются в прилагаемой документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая в свою очередь, является существенным условиям договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмета договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Статьей 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: соразмерного уменьшения цены договора (пункт 2 статьи 5 и статья 7 указанного выше закона).

Как следует из материалов дела, условиями договора участия в долевом строительстве не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения. Соглашение об изменении цены договора между сторонами не заключалось.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет 40, 4 кв.м.

Таким образом, общая площадь квартиры истца составляет 40, 4 кв.м, что ниже проектной площади на 4, 30 кв.м. (44,70 кв.м. – 40, 4 кв.м.). Разница между проектной и фактической площадью составила 0,15 кв.м.

Стоимость 1 кв.м по договору от 14 февраля 2024 года составляет сумму в размере 86204 рубля 01 копейку. Соответственно разница между проектной и фактической площадью квартиры подлежит взысканию с ответчика в пользу истца в размере 12930 рублей 60 копеек (86204 рубля 01 копейка*0,15 кв.м).

Цена договора сформирована за лоджию без учета понижающего коэффициента (0,5) и получена застройщиком, в связи с чем сумма в размере 185338 рублей 62 копеек (86204 рубля 01 копейка*4,3 кв.м./2) подлежит взысканию с общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Русагрострой» в пользу ФИО3

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в общем размере 198269 рублей 22 копеек (12930 рублей 60 копеек+185338 рублей 62 копейки).

По правилу статьи 103 ГПК РФ с общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Русагрострой» в доход муниципального образования городской округ «Город Йошкар-Ола» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6948 рублей 08 копеек.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО3 (паспорт: <номер>) к обществу с ограниченной ответственностью «СЗ «Русагрострой» (ИНН <***>) о взыскании денежных средств удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Русагрострой» в пользу ФИО3 денежную сумму в размере 198269 рублей 22 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СЗ «Русагрострой» в доход муниципального образования городской округ «Город Йошкар-Ола» государственную пошлину в размере 6948 рублей 08 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.Б. Эркенова

Мотивированное решение

составлено 14 января 2026 года.