Решение по делу № 2-1729/2025 от 20.01.2026 - о признании права собственности на квартиру.

Дело №2-39/2026 (2-1729/2025)

УИД 61RS0011-01-2025-002791-44

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 января 2026 года

ст. Тацинская

Белокалитвинский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Избенко Ф.В.

при секретаре Мензараровой Л.С.

с участием представителя истца – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации Тацинского района Ростовской области, Администрации Ковылкинского сельского поселения, ФИО3, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФИО4, о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с настоящим иском к Администрации Тацинского района, Администрации Тацинского сельского поселения, ссылаясь на то, что его семье на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 1 000 кв. м., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>. Также истец является собственником 1/2 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. ФИО4 также принадлежит 1/2 доли в праве долевой собственности на указанный жилой дом, который фактически состоит из двух изолированных квартир, имеющих самостоятельные входы и выходы, инженерные коммуникации, не имеющие общего имущества. С целью улучшения жилищных условий без соответствующего разрешения истцом произведена реконструкция и перепланировка, в связи с чем площадь принадлежащей истцу квартиры увеличилась с 44 кв. м. до 70,9 кв. м. Отделом Архитектуры Администрации Тацинского района отказано в выдаче разрешения на ввод реконструированного объекта. Истец, уточнив исковые требования на основании ст. 39 ГПК РФ, просит суд сохранить в реконструированном состоянии квартиру общей площадью 70,9 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>, признав за ним право собственности на нее, а также сохранить жилой дом с кадастровым № в перепланированном и реконструированном с учетом работ по реконструкции <адрес> по адресу: <адрес>, с увеличенной площадью.

Определением суда от 11.12.2025 года на основании ст. 41 ГПК РФ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО3

В судебном заседании представитель истца – ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объёме, просил их удовлетворить.

Истец ФИО2, представители ответчиков Администрации Тацинского района, Администрации Ковылкинского сельского поселения, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила заявление о признании исковых требований и рассмотрении дела в ее отсутствие.

Третьи лица - представитель Управления Росреестра по Ростовской области, ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц по правилам ст. 167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу положений п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из положений ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между коллективным сельхозпредприятием «Луговое» и ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/2 доли жилого дома площадью 44 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> на земельном участке 825 кв. м. (л.д. 15).

Постановлением главы <адрес> от 27.08.2025 года № внесены изменения в адрес домовладения, принадлежащего ФИО2, расположенного по адресу: <адрес> изменен на: <адрес> (л.д. 16).

Указанная квартира расположена на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1000 кв.м., с кадастровым №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, принадлежащем ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-14).

Согласно техническому паспорту жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, квартира имеет общую площадь 70,9 кв. м., в том числе жилую – 43,2 кв. м. и состоит из:

литера А:

- жилая комната №, общей площадью 11,9 кв. м., в том числе жилой – 11,9 кв. м.;

- жилая комната №, общей площадью 13,3 кв. м., в том числе жилой – 13,3 кв. м.;

- жилая комната №, общей площадью 9,1 кв. м., в том числе жилой – 9,1 кв. м.;

- жилая комната №, общей площадью 8,9 кв. м., в том числе жилой – 8,9 кв. м.;

литера А1:

- санузел №, площадью 6,3 кв. м.;

литер А2:

- коридор №, общей площадью 7,1 кв. м.;

- кухня №, общей площадью 14,3 кв. м. (л.д. 20-21).

Аналогичные сведения содержит технический план жилого помещения, подготовленный ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО6 (л.д. 23-29).

Квартира № в жилом <адрес> в <адрес> принадлежит ФИО4

Статьей 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2 данной статьи).

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года №170).

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведённые при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.

В силу ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренный законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Анализ ст. 222 ГК РФ в совокупности со ст. ст. 2, 51, 55 Градостроительного РФ позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, допущенная законодателем в п. 3 ст. 222 ГК РФ, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

Пункты 1 и 3 ст. 222 ГК РФ не устанавливают запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определяют условия возникновения указанного права, в том числе: отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.

Исходя из положений п. п. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

В соответствии с разъяснениями совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.

Определением суда от 06.11.2025 года по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы с целью определить, соответствует ли в реконструированном состоянии квартира, общей площадью 70,9 кв. м., в том числе жилой – 43,2 кв. м., расположенная по адресу: <адрес> строительным, противопожарным, санитарно-гигиеническим, градостроительным нормам и правилам, в том числе Правилам землепользования и застройки <адрес>. Проведение экспертизы поручено экспертам НЭО «Центр независимых экспертиз» (<данные изъяты>.) (л.д. 72-74).

Согласно выводам заключения НЭО «Центр независимых экспертиз» (<данные изъяты> за № от 04.12.2025 года, квартира в реконструированном состоянии общей площадью 70,9 кв. м., в том числе жилой - 43,2 кв. м., расположенная по адресу: <адрес>, является зданием III группы капитальности и относится по функциональной пожарной опасности к классу Ф 1.4. По своему конструктивному и объемно-планировочному решению соответствует требованиям Сборника 26 «Здания и сооружения в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях», тома II «Жилые, Страница 29 культурно-бытовые и административно-хозяйственные здания», отдела I «Жилые дома», таблицы 1 «Жилые дома одноэтажные кирпичные» Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов.

Согласно ст. 1, и. 14 ГрК РФ, реконструкция заключается в увеличении общей площади <адрес> жилого дома Лит. «А» на 26,9 кв. м. Расчет: (70,9 - 44,0) = 26,9 кв. м за счет увеличения габаритных параметров здания, вследствие возведения пристройки Лит. «А2», состоящей из кухни № площадью 14,3 кв. м. и коридора № площадью 7,1 кв. м., включения в общий состав комнат пристройки Лит. «А1», состоящей из санузла № площадью 6,3 кв. м, ранее не вошедшего в общую площадь жилого дома, с последующим монтажом санитарно-технических приборов (раковина, унитаз, душевой поддон) и подводкой коммуникационных сетей (водоснабжение, водоотведение), обустройством входного проёма в наружной несущей стене, отделяющей жилую комнату № площадью 11,9 кв. м. от коридора № площадью 7,1 кв. м, а также уточнения линейных параметров здания.

Объемно-планировочное решение, состав помещений, площадь жилых комнат жилого дома Лит. «А», с номерами комнат в поэтажном плане №№, 2, 3, 4, площадь кухни пристройки Лит. «А2», с номером комнаты в поэтажном плане №, габариты жилых комнат жилого дома Лит. «А», с номерами комнат в поэтажном плане №№, 2, 3, 4, габариты кухни пристройки Лит. «А2», с номером комнаты в поэтажном плане №, габариты коридора жилого дома Лит. «А2», с номером комнаты в поэтажном плане №, габариты санузла пристройки Лит. «А1», с номером комнаты в поэтажном плане №, высота помещений, инженерное обеспечение, в составе водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления, вентиляции и электроснабжения, соответствуют требованиям п. 4.5, п. 6.1-6.2, п. 7.13, п. 9.3-9.4 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п. 2.5. ВСН 61-89(р.) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов», п. 5.3 СП 7.13130.2013 Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности, п. 127 СанПиН ДД.ММ.ГГГГ-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий».

Земельный участок с кадастровым №, расположенный по <адрес>, относительно карты градостроительного зонирования, относится к зоне жилой застройки (Ж-1). Параметры объекта капитального строительства по количеству этажей, высоте и основным видам разрешенного использования соответствуют Правилам землепользования и застройки <адрес>.

Квартира № жилого дома имеет один эвакуационный выход, ориентированный непосредственно наружу, что не противоречит п. 7.4 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», согласно которому «каждый жилой автономный блок блокированной застройки должен иметь минимум один эвакуационный выход наружу», не противоречит требованиям ст. 80, 89 Федерального закона от 22.07.2008 года №123-ФЗ.

Жилые комнаты жилого дома Лит. «А», с номерами комнат в поэтажном плане №№, 2, 3, а также кухня пристройки Лит. «А2», с номером комнаты в поэтажном плане 7, за исключением жилой комнаты жилого дома Лит. «А», с номером комнаты в поэтажном плане №, имеют естественное освещение, что соответствует требованиям п. 9.18 вышеуказанного СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», согласно которым «естественное освещение должно быть обеспечено в жилых комнатах и кухне», п. 5.1 СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение», согласно которому «помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение».

В соответствии с данными произведенных измерений, <адрес> жилого дома Лит. «А» расположена с фасадной стороны двора относительно фактических границ земельного участка. Расположение вновь возведенной пристройки Лит. «А2» жилого дома Лит. «А» <адрес> северной (тыльной), южной (фасадной) и восточной сторон стен здания, за исключением западной (<адрес>) стороны стены здания, по отношению к фактическим границам соседних земельных участков, соответствует требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п. 5.3.4. СП 30-102-99 «Планировка и застройка малоэтажного жилищного строительства».

Расположение <адрес> жилого дома Лит. «А» на земельном участке домовладения по отношению к строениям, находящимся на земельных участках соседних домовладений, с северной (тыльной), южной (фасадной), западной и восточной сторон стен здания, соответствует требованиям п. 4.3 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», п. 4.13 приказа МЧС России от 14.02.2020 года №89 «Об утверждении изменения №1 к своду правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденному приказом МЧС России от 24.04.2013 года №288.

Дефектов, указывающих на снижение несущей способности <адрес>, в части наличия трещин, деформаций, выпадения отдельных кирпичей, следов залития с кровельной части здания - не обнаружено. Все возведённые конструкции на дату произведенного осмотра находятся в исправном состоянии, могут быть признаны капитальными, обеспечивающими нормальную эксплуатацию <адрес> жилого дома, расположенного по <адрес> и не создают опасность угрозы жизни и здоровью граждан, что не противоречит требованиям, оговоренным п. 28 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», п. 6.3 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные».

Не соответствие требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п. 5.3.4. СП 30-102-99 «Планировка и застройка малоэтажного жилищного строительства» <адрес> на земельном участке домовладения по отношению к фактическим границам соседнего земельного участка с западной (<адрес>) стороны стены здания, не является существенным.

Не соответствие жилой комнаты жилого дома Лит. «А» с номером комнаты в поэтажном плане № требованиям п. 9.18 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п. 5.1 СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение», согласно которому «помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение», не является существенным (л.д. 77-117).

Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ экспертное заключение № от 04.12.2025 года, подготовленное экспертами НЭО «Центр независимых экспертиз» (<данные изъяты>.), суд приходит к выводу о том, что результаты данного заключения следует положить в основу решения суда. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как судебная экспертиза проведена на основании определения суда о назначении по делу экспертизы, выполнена специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает, имеющим длительный стаж работы в области экспертной деятельности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, проведенное по делу экспертное исследование полностью соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», методическим рекомендациям, сведения, изложенные в заключении, достоверны, подтверждаются материалами дела.

ФИО4 в представленном заявлении не возражала относительно удовлетворения исковых требований ФИО2

Администрацией Тацинского района и Администрацией Ковылкинского сельского поселения возможных возражений на предъявленные исковые требования не представлено.

Таким образом, оценив представленные доказательства по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности и каждое в отдельности, в частности то, что квартира принадлежит на праве собственности истцу, строение соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, строительство выполнено без нарушений строительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд считает возможным удовлетворить исковые требования о сохранении квартиры в реконструированном состоянии.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Поскольку суд пришел к выводу о сохранении квартиры в реконструированном состоянии, не имеется препятствий для признания за истцом права собственности на указанную квартиру.

Следствием увеличения площади квартиры после проведенной реконструкции явилось и увеличение общей площади здания, частью которого является реконструированная квартира, а поскольку суд пришел к выводу, что реконструкция квартиры не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, следует сохранить в реконструированном состоянии с увеличенной площадью и здание, расположенное по адресу: <адрес> целью исполнимости решения суда при регистрации прав на его основании.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (ИНН №) к Администрации Тацинского района (ОГРН №), Администрации Ковылкинского сельского поселения (ОГРН №) – удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии квартиру общей площадью 70,9 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> право собственности на квартиру, общей площадью 70,9 кв. м., расположенную по адресу: <адрес> в реконструированном состоянии.

Сохранить в реконструированном состоянии жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> учетом работ, произведенных по реконструкции квартиры №№.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Белокалитвинский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 20 января 2026 года.

Судья

<данные изъяты>

Ф.В. Избенко