___
Дело № 2-11085/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Якутск 15 декабря 2025 года
Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Макарова М.В., при секретаре Стручковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Окружной администрации г. Якутска о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
установил:
Истец обратился с указанным иском к ответчику.
В обоснование иска указывает на то, что на основании распоряжения № от 31.05.2005 г. главы Администрации с. Хатассы МО «город Якутск» ФИО1 был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: ____, общей площадью ___ кв.м., сроком до 31.12.2007 г., заключен договор аренды земли под строительство жилого дома.
Распоряжением № от 13.12.2007 г. главы Администрации с. Хатассы срок аренды земельного участка продлен до 31.12.2010 г.. В 2007 году на участке была построена «коробка» жилого дома, однако не был поставлен на кадастровый учет как объект незавершенного строительства.
Земельный участок поставлен на кадастровый учет 12.08.2008 г. с присвоением номера №.
ФИО1 в силу юридической неграмотности и возникшими жизненными обстоятельствами (___) не зарегистрировала государственную регистрацию договора аренды земельного участка и построенного жилого дома в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
По сведениям из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № был снят с государственного кадастрового учета 16.08.2010 г. в связи с тем, что в течение двух лет со дня постановки на государственный кадастровый учет не была осуществлена государственная регистрация права на недвижимое имущество, в соответствии с ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в старой редакции), согласно которой, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости носят временный характер.
В 2014 году на основании заявления ФИО1 по списанию пени за несвоевременное внесение арендной платы на земельный участок, был погашен основной долг за период по 31.12.2014 г. в сумме 16 743,75 руб. и 17 074,8 руб. пени.
При продлении срока аренды земельного участка в 2007 году по неизвестным причинам договор аренды земельного участка у ФИО1 не сохранился, возможно, договор не был заключен, так как в землеустроительном деле от 2008 года, подготовленном ___ договор о продлении срока аренды земельного участка отсутствует, что и явилось причиной отсутствия государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Ни земельный участок, ни жилой дом (незавершенное строительство) не зарегистрированы в ЕГРН, данные обстоятельства не позволяют истцу оформить в собственность построенный дом и выделенный земельный участок.
До настоящего времени ФИО1 неоднократно обращалась в Окружную администрацию г. Якутска, Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска, на которые в 2015, 2017 и 2025 г.г. получала отказы по тем или иным основаниям.
Истица на руках имеет акт обследования земельного участка, составленного главным специалистом Управления муниципального контроля Окружной администрации г. Якутска с заключением о том, что земельный участок используется по целевому назначению, на испрашиваемом участке имеется объект незавершенного строительства.
В 2025 году истица заказала в ООО «Сахагеокадастр» технический план объекта незавершенного строительства и попыталась поставить на государственный кадастровый учет, но получила отказ.
Просит признать за ней право собственности на жилой дом (объект незавершенного строительства), расположенный по адресу: ____.
В судебном заседании ФИО1 и ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали, просили удовлетворить.
Представитель ответчика Окружной администрации г. Якутска ФИО3 просил в иске отказать, ссылаясь на то, что объект незавершенного строительства находится на участке, где не зарегистрировано право собственности. На вопросы суда пояснил о том, что сведений о расторжении договора аренды не имеется, исков к ответчику о сносе и об изъятии земельного участка не было.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Как следует из материалов дела, истцу на основании распоряжение № главы Администрации села Хатассы МО «город Якутск» от 31.05.2005 г. предоставлен земельный участок из земель поселений, находящийся по адресу: ____, под строительство жилого дома, в границах, указанных на плане участка, прилагаемом к настоящему распоряжению общей площадью ___ кв.м., на срок до 31.12.2007 г.
31.05.2005 г. между Администрацией села Хатассы МО «город Якутск», на основании вышеуказанного распоряжения, и ФИО1 заключен договор аренды земли.
Как указывает истец, в 2007 году на указанном земельном участке начато строительство жилого дома, в настоящее время объект строительства не завершен.
Распоряжением № главы Администрации села Хатассы МО «город Якутск» от 19.12.2007 г. ФИО1 продлен срок аренды до 31.12.2010 г. на земельный участок площадью ___ кв.м., находящийся по адресу: ____, под строительство жилого дома.
На основании заявления ФИО1, направленного в адрес ___, последним выполнены кадастровые работы в отношении указанного земельного участка, результат которых оформлен землеустроительным делом от 2008 г., площадь установлена в ___ кв.м.
Из землеустроительного дела установлено, что согласно экспликации земельного участка, на земельном участке строится дом площадью 49 кв.м.
Согласно кадастрового дела земельного участка, земельный участок по адресу: ____, поставлен на государственный кадастровый учет по заявлению Окружной администрации г. Якутска, 12.08.2008 г., присвоен кадастровый номер №.
Из выписки ЕГРН от 27.03.2025 г. следует, что земельный участок с кадастровым номером № площадью ___ кв.м., расположенный по адресу: ____, снят с кадастрового учета 16.08.2010 г.
25.06.2015 г. истец обратилась в Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска с заявлением о продлении срока аренды земельного участка.
Рассмотрев заявление, Департамент письмом №-ДИЗО/15 от 17.07.2015 г. сообщил истцу об отказе, указав на наличие задолженности по оплате аренды за 2015 год, отсутствие сведений в государственном кадастре недвижимости, а также в связи с отсутствием зарегистрированных прав на земельный участок, в соответствии со ст. 2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
11.12.2017 г. Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации г. Якутска в письме отказал ФИО1 в заключении нового договора аренды земельного участка, поскольку данное заявление подано после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды. Также основанием для отказа послужило то, что в договоре аренды № земельного участка, сроком действия по 31.12.2007 г. отсутствуют сведения, позволяющие идентифицировать ранее предоставленный участок.
24.12.2024 г. ФИО1 вновь обратилась в Департамент с аналогичным заявлением, ответом от 10.01.2025 г. истцу отказано, поскольку в заявлении не указан кадастровый номер земельного участка.
В целях получения информации о причине снятия с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером №, истица обратилась Управление Росреестра по РС (Я).
В своем ответе ППК «Роскадастр» от 09.06.202 г. сообщил истцу следующее, что при проверке сведений Филиалом по объекту недвижимости с кадастровым номером № технических ошибок не обнаружено. По сведениям ЕГРН земельный участок снят с учета 16.08.2010 г. в связи с тем, что в течение двух лет со дня постановки на государственный кадастровый учет не была осуществлена государственная регистрация права на недвижимое имущество. Филиалом, для уточнения сведений о наличии зарегистрированного права было направлено служебное письмо в отдел ведения ЕГРП Управления Росреестра по РС (Я). Был получен ответ об отсутствии в ЕГРП о правах на земельный участок, кадастровый номер № по адресу: ____. В связи с этим было принято решение о снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в старой редакции), согласно которой, внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет этого объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Обращаясь с настоящим исковым заявлением, ФИО1 указывает о том, что признание права собственности на недостроенный жилой дом в судебном порядке является единственным способом защиты ее права на владение собственным имуществом.
Арендная плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора ею производилась. Наличие объекта незавершенного строительства на указанном земельном участке подтверждается, актом обследования земельного участка № от 28.11.2017 г. подготовленного Управлением муниципального контроля Окружной администрации г. Якутска, отчетом об оценке № от ____ составленного ___, согласно описания объекта – степень завершенности объекта составляет 35% - фундамент, наружные стены.
В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.
В соответствии с пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25.10. 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, у которого есть собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Как разъяснено в пункте 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).
В силу положений п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые здания в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Земельный участок, на котором построен объект незавершенного строительства (жилой дом), не является изъятым из оборота или ограниченным в обороте, не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, права на него не зарегистрированы.
В соответствии с взаимосвязанными положениями пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута.
Из п. 59 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Исследовав представленные доказательства, суд находит установленным, что на земельном участке по адресу: ____, истцом возведен объект незавершенного строительства (жилой дом). Орган местного самоуправления, выделивший на законных основаниях земельный участок на праве аренды для строительства жилого дома, не выносил каких-либо актов об отмене своего решения о предоставлении земельного участка, или его аннулировании в связи с невыполнением сроков строительства, не заявлялось требований о сносе (переносе) спорного объекта.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 3 Постановления Пленума N 44 от 12 декабря 2023 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Поскольку сведений о расторжении данного договора аренды земельного участка, либо оспаривании договора материалы дела не содержат, возведенное на участке строение не может быть признано самовольной постройкой, данных о возведении постройки с нарушением требований закона не имеется.
Суд принимает во внимание правомерность постройки объекта незавершенного строительства (жилого дома) истцом, владения истцом недвижимым имуществом не оспорено, доказательств обратного в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. Установив из исследованных доказательств, что спорный объект незавершенного строительства был построен на земельном участке, предоставленном истцу, суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право собственности на указанный объект.
При таких обстоятельствах, при отсутствии доказательств, опровергающих доводы истца о возведении объекта незавершенного строительства для себя и с соблюдением требований закона, исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Признать за ФИО1, ____ г.р., урож. ___, (паспорт № выдан ___ от ____) право собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, площадью ___ кв.м., расположенный по адресу: ____.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Саха (Якутия) в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: ___ М.В. Макаров
___
___