Дело № 2-2497/2022

УИД: 61RS0009-01-2022-002961-77

Решение

Именем Российской Федерации

31 октября 2022 года г. Азов, Ростовская область

Азовский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Кравченко И.Г.,

при секретаре Кушнир Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании арендной платы и пени; встречному иску ФИО1 к Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области о признании незаконным отчета об оценке стоимости аренды, о понуждении к заключению договора,

УСТАНОВИЛ:

Комитет имущественных отношений Азовского района Ростовской области обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании арендной платы и пени.

В обоснование исковых требований истец указал, что 30.07.2012 между Комитетом имущественных отношений Азовского района и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым №, площадью 2406 кв. м., для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес> 8-а.

14.02.2022 Комитетом оформлено и направлено в адрес Арендатора дополнительное соглашение № 1 от 10.01.2022 об изменении суммы арендной платы исходя из рыночной оценки.

13.05.2022 в Комитет поступило заявление ФИО1 о разъяснении оснований увеличения стоимости арендных платежей.

19.05.2022 ФИО1 направлено письмо с разъяснениями и указанием необходимости подписать, зарегистрировать и предоставить в Комитет экземпляр дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 30.07.2012 №.

По настоящее время указанное соглашение Арендатором не подписано.

Пунктом 4.1.1 пункта 4 договора аренды предусмотрено право Арендодателя требовать досрочного расторжения договора, в том числе и при не подписании дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.4 договора.

Арендатор также не выполняет условия подпункта 3.2 договора, арендную плату за пользование участком не платит.

По состоянию на 21.06.2022 по договору от 30.07.2012 №, задолженность составляет 1091969 рублей 05 коп., в том числе задолженность по арендной плате 534590 рублей 06 коп, пени за просрочку платежей 557378 рублей 99 коп.

Данное обстоятельство так же является основанием к расторжению договоры аренды.

В связи с чем, истец обратился в суд и просил расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.07.2012 № и взыскать с ответчика в его пользу арендную плату в сумме 534590,06 руб., пени за просрочку платежей 557378,99 руб., а всего взыскать 1091969,05 руб.

Ответчик ФИО1, не согласившись с требованиями истца, подал встречные исковые требования, в которых указал, что 01.03.2022г. он получил от Комитета дополнительное соглашение к вышеуказанному договору аренды, в соответствии с которым арендная плата повышается Арендодателем в несколько раз и составит 367 000 рублей в год. В качестве оснований повышения размера арендной платы Арендодателем указаны ст.425 ГК РФ и пункт 14 постановления Администрации Азовского района от 02.04.2020г. № 17.

Расчет размера арендной платы к дополнительному соглашению приложен не был. Дата заключения дополнительного соглашения так же не была указана.

Для разъяснения ситуации ФИО1 неоднократно (03.03.2022 г., 28.04.2022г.) направлял в КИО Азовского района письменные обращения о предоставлении информации о том, на основании какого именно подпункта пункта 14 вышеназванного постановления произведено увеличение арендной платы, кроме того постоянно звонил в КИО Азовского района с этим же вопросом, однако разъяснений в обоснование увеличения арендной платы не получил.

ФИО1 указал на то, что не согласен с отчетом № от 28.12.2021 г. об оценке определения рыночной стоимости права аренды объектов недвижимости: в части определения рыночной стоимости права аренды объекта недвижимости: Земельный участок с кадастровым номером 61:01:0160101:2858.

По его мнению Отчёт не соответствует требованиям норм Федеральных стандартов оценки и Федерального законодательства об оценочной деятельности, а также выполнен с нарушениями методологии оценки. Результаты расчетов проведенных в рамках Отчёта № от 28.12.2021 г. недостоверны и не имеют доказательного значения из-за множества погрешностей, грубых ошибок и несоблюдения методологий расчетов стоимости действующих на день его составления.

ФИО1 указал, что от заключения дополнительного соглашения к Договору не отказывается, однако, считает, что размер арендной платы установлен незаконно, поскольку основан на Отчете не отвечающем требованиям законности и достоверности.

В связи с чем, просил суд признать рыночную стоимость права аренды земельного участка с кадастровым №, определенную отчетом № от 28.12.2021г. об оценке права аренды объектов недвижимости: земельных участков согласно приложению № 1 к договору № об оказании услуг оценки недостоверной и не подлежащей применению при определении рыночной стоимости арендной платы земельного участка; обязать Комитет имущественных отношений Азовского района заключить дополнительное соглашение к договору аренды с установлением размера арендной платы в соответствии с рыночной стоимостью права аренды аналогичных объектов недвижимости.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 уточнил исковые требования и просил обязать Комитет имущественных отношений Азовского района внести в проект дополнительного соглашения № к договору аренды № от 30.07.2012г. изменения, изложив пункт 1 в следующей редакции: «Слова в подпункте 3.1 пункта 3 «Размер арендной платы за Участок составляет 55 435 рублей (Пятьдесят пять тысяч четыреста тридцать пять рублей 00 копеек) в год» заменить на слова «Размер арендной платы за Участок составляет 110 200 (сто десять тысяч двести рублей 00 копеек) в год», пункт 4 в следующей редакции: «Настоящее Дополнительное соглашение вступает в силу с 01 января 2023».

Представитель истца ( ответчика по встречному иску) - КИО Азовского района в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила их удовлетворить. Возражала против удовлетворения встречных исковых требований. Пояснила, что ФИО1 существенно нарушил условия договора аренды, так как длительное время не вносил арендную плату, только после обращения КИО в суд, оплатил задолженность по арендной плате, но договорную пеню не оплатил. В связи с чем, Арендодатель не желает продолжать с ФИО1 арендные отношения и настаивает на расторжении договора. Встречный иск считала необоснованным, в его удовлетворении просила отказать.

Представитель ответчика ( истца по встречному иску) в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения основных исковых требований. Пояснила, что истцом пропущен срок исковой давности по заявленным исковым требованиям. ФИО1 не отрицает, что у него образовалась задолженность по арендной плате, образование задолженности было связано с тем, что ФИО1-пенсионер, испытывает материальные трудности, кроме того, он страдает рядом хронических заболеваний, которые требуют лечения, в связи с чем, он допустил просрочку в уплате арендных платежей. Однако, в настоящее время, он погасил задолженность по арендной плате в переделах срока исковой давности. В части задолженности по пени, считала, что суд должен уменьшить размер данной пени согласно ст.333 ГК РФ после чего, ФИО1 оставшуюся сумму пени согласен выплатить КИО Азовского района. Так же представитель пояснила, что дочь ФИО1 будет помогать отцу оплачивать арендные платежи в дальнейшем.

Поддержала встречные исковые требования, просила их удовлетворить.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Письменными доказательствами по делу подтверждается и не оспаривается сторонами, что 30.07.2012 Комитетом имущественных отношений Азовского района и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым №, площадью 2406 кв. м., для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес> 8-а.

Срок действия договора определен сторонами с 24.07.2012г. по 24.07.2061г.

Размер арендной платы был установлен в сумме 55435 рублей в год. Арендная плата должна была вноситься арендатором поквартально до 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал до 25 ноября путем перечисления на банковский счет.

Договор подписан сторонами, соответственно, они достигли соглашения по всем его условиям.

Арендатор арендную плату с 2012г. не оплачивал ни разу.

Данное обстоятельство так же не оспаривается сторонами.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу частей 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Истцом предоставлен в суд расчет задолженности по оплате арендной платы на сумму 534590,06 руб.

Ответчиком по основному иску заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока истцом исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Для данных правоотношений установлен общий срок исковой давности 3 года со дня определяемого ст.200 ГК РФ ( ст.196 ГК РФ)

В соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 (ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Исковое заявление поступило в суд 24.06.2022, соответственно задолженность с учетом последствий пропуска истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендным платежам и пени следует исчислять с 24.06.2019. В связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежала взысканию задолженность по арендной плате за период с 24.07.2019 по 17.08.2022 в сумме 245226,53 руб.

В ходе рассмотрения спора ФИО1 данная задолженность была погашена.

В связи с чем, исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежат.

КИО Азовского района заявлены требования о взыскании договорной пени. С учетом применения последствий пропуска истцом срока исковой давности пени за период просрочки в выплате арендной платы составит 118 430,88 руб.

Вместе с тем, в силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание то обстоятельство, что истец за защитой нарушенного права не обращался в суд около 10 лет, суд находит, что последствия нарушения обязательств по внесении арендной платы были для него несущественными. Соответственно суд находит размер неустойки, которая превышает сумму заложенности по арендной плате явно несоразмерной последствиям нарушения обязательства, и считает возможным снизить размер неустойки до 50 000 рублей.

Суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования КИО Азовского района о взыскании с ФИО1 неустойки в сумме 50 000 рублей.

КИО Азовского района настаивал на расторжении договора аренды.

ФИО1 возражал против расторжения договора, и просил признать рыночную стоимость аренды спорного земельного участка, которую определил арендодатель недостоверной и не подлежащей применению для совершения сделки, а так же просил суд обязать арендодателя внести в проект доп. соглашения к договору аренды спорного земельного участка сведения о размере арендной платы в сумме 110200 рублей в год.

В силу ст. 46 Земельного Кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Подпунктом 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 4.1.1 договора аренды, заключенного сторонами арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в числе прочего, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Согласно п. п. 6.2, 6.3 договора аренды договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

С учетом того, что ответчиком с 2012г. до момента обращения истца в суд, обязанность по оплате арендной платы не исполнялась, суд приходит к выводу о том, что арендатором систематически нарушались принятые по договору обязательства, данные нарушения являются существенными, так как фактически на протяжении более 10 лет арендодатель использовал земельный участок без оплаты, что является нарушением положений ст. 65 ЗК РФ, а так же бюджет МО « Азовский района» не получал доход в виде арендных платежей, на который рассчитывал арендодатель при заключении договора аренды земельного участка.

Суд учитывает так же то, что стороны не достигли соглашения об увеличении размера арендной платы, при этом арендатор в судебном порядке намерен понудить арендатора определить арендную плату в меньшей сумме, чем рассчитывает арендодатель.

Однако, понуждение арендодателя к изменению размера арендного платежа нарушает принцип свободы договора, закрепленный положениями ст.421 ГК РФ.

Суд учитывает, что земельный участок предоставлен в аренду для ведения личного подсобного хозяйства, при этом доказательств тому, что на данном земельном участке, расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие ФИО1, в суд не представлены.

При этом не имеет юридического значения для разрешения заявленного спора правильность определения оценщиком ФИО2 размера арендной платы, так как судом установлены основания к расторжению договора аренды земельного участка.

Оценивая вышеизложенное, суд находит требования о расторжении договора аренды подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования не основанными на нормах материального права и не подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании арендной платы и пени удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.07.2012 №, с кадастровым №, площадью 2406 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> 8-а заключенный Комитетом имущественных отношений <адрес> и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области задолженность по пени в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований Комитета имущественных отношений Азовского района Ростовской области к ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к Комитету имущественных отношений Азовского района Ростовской области о признании незаконным отчета об оценке стоимости аренды, о понуждении к заключению договора отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Азовский городской суд Ростовской области в течение месяца с момента изготовления мотивированной части решения.

Судья:

Мотивированная часть решения изготовлена 16 ноября 2022г.