РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
адрес 24 января 2023 года
Нагатинский районный суд адрес, в составе председательствующий судья Рощин О.Л., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-0445/2023 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора, взыскании денежных средств,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, в обоснование которого указано следующее.
17 апреля 2022 г. между ФИО2 (Ответчик, Наймодатель) и ФИО1 (Истец, Наниматель) был заключен Договор коммерческого найма жилого помещения (далее - Договор), согласно которому ФИО2 передала ФИО1 во временное владение и пользование следующее имущество: жилой дом, расположенный по адресу: МО, адрес, СНТ марка автомобиля, адрес срок до 25 октября 2022 г. с прилегающим земельным участком, а также с отдельно стоящей постройкой (Баня).
Договор являлся одновременно Актом приемки имущества, переданного ФИО1 во владение и пользование и ключей от недвижимого имущества, а также являлся подтверждением получения ФИО2 денежных средств в размере сумма, из которых сумма это оплата за первый месяц проживания, а остальные сумма в счет оплаты страхового депозита согласно пункту 4.2. Договора. Состояние имущества, полученного в наем, было зафиксировано на видеозапись.
В соответствии с п. 4.8. Договора, оплата производится не позднее 25 числа каждого месяца.
25 мая 2022 года, когда Истица планировала вносить оплату за следующий месяц, Ответчик сообщила в телефонном разговоре и переписке, что против того, чтобы Истец приезжал в дом с гостями.
В тот же день, 25 мая 2022 года Ответчик сообщила Истцу, что оплату за следующий месяц от Истца не примет, а если Истец пришлет оплату безналичным путем на счет Ответчика, то Ответчик отправит ее обратно. Также Ответчик сообщила, что планирует сменить замки, установить сигнализацию в доме, тем самым совершить действия, направленные на создание препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями Договора и назначением имущества. Обратно имущество по Договору по акту от Истца Ответчиком не принималось, соглашение о расторжении Договора не подписывалось.
26мая 2022 года, Истица приехала в Дом, находящийся во владении и пользовании Истца по Договору, в котором находились личные вещи Истца и обнаружила, что в доме находится Ответчик. Истцу пришлось вызвать полицию для сообщения о совершении Истцом правонарушения в виде самоуправства, фиксации факта нахождения Ответчика в доме, а также фиксации состояния имущества, переданного Истцу по Договору.
Истцом была произведена видеосъемка дома для фиксации его состояния, а также были вывезены личные вещи. Дальнейшее пользование домом Истцом, когда в нем находится Ответчик, не представляется возможным и не соответствует условиям Договора.
Тем самым Ответчик нарушила со своей стороны условия Договора, а именно пункты 2.1.4., 2.1.5, 2.1.6., а также создала препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями Договора и назначением имущества, находящегося во владении и пользовании Истца. Фактически своими действиями Ответчик выразил инициативу о расторжении Договора, завладев имуществом без предупреждения и согласования с нанимателем (Истцом), что влечет за собой последствия, предусмотренные пунктом 3.4. Договора.
При заключении Договор коммерческого найма жилого помещения Истцом в соответствии с пунктом 4.2 договора был передан Ответчику страховой депозит в размере сумма, что подтверждается пунктом 4.10 договора.
В соответствии с пунктом 3.4 договора коммерческого найма жилого помещения в случае нарушения Наймодателем пункта 2.1.4, если Наймодатель хочет в срочном порядке расторгнуть договор и освободить дом, то он обязуется вернуть Нанимателю залоговую сумму за сохранность имущества.
В связи с конфликтными отношениями, а также в связи с нетерпимой для проживания и отдыха обстановкой Истцом объект был освобожден 26 мая 2022 года, однако от подписания акта приема-передачи Ответчик уклонился, страховой депозит не вернул.
В соответствии с пунктом 4.2 договора страховой депозит должен быть возвращен Нанимателю в день окончания действия срока договора.
Однако до настоящего времени страховой депозит в размере сумма Ответчиком Истцу не возвращен.
27 мая 2022 года Истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия. В которой Истец просил расторгнуть Договор коммерческого найма жилого помещения от 17.04.2022 года в срок до "03" июня 2022 г. и возвратить (перечислить) внесенный Истцом по Договору страховой депозит в размере сумма.
Претензия Истца на имя Ответчика оставлена без ответа.
Кроме того, в соответствии с пунктом 3.4. и подпункта 3.4.3. договора с Ответчика в пользу Истца подлежит взысканию в качестве компенсации сумма в размере Месячной арендной платы в размере сумма (так как договор сторон расторгается по вине ответчика).
Представитель истца ФИО1 в судебное заседание явился, иск полностью поддержал.
Ответчик ФИО2 и ее представитель в судебное заседание явились, просил в иске полностью отказать по доводам, изложенным письменно, так как договор сторон фактически расторгнут с 26.05.2022 г. по вине самой истца ФИО1, в связи с чем, страховой депозит в размере сумма ей возврату не подлежит. Кроме того, просили учесть, что истцом не произведена оплата по условиям договора сторон за коммунальные платежи и по ремонту жилого помещения.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 671 ГК РФ предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В силу статьи 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Статьей 678 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение, а также, если договором не установлено иное, обязанность самостоятельно вносить коммунальные платежи.
На основании ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Перечень способов обеспечения исполнения обязательства, предусмотренных статьей 329 ГК РФ не является исчерпывающим, каких-либо ограничений в выборе способов обеспечения обязательств по гражданско-правовым договорам гражданское законодательство не содержит, что позволяет кредитору применять одновременно несколько видов обеспечительных мер.
Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату.
Суть обеспечительного платежа сводится к тому, что должник, который по договору обязан уплатить (или периодически уплачивать) денежную сумму, а также должник, который в случае нарушения обязательства будет обязан уплатить неустойку и (или) возместить убытки, предварительно вносят кредитору денежную сумму (осуществляют платеж) в размере, установленном договором; при нарушении должником обязанности по оплате из данной денежной суммы удерживается соответствующая часть; в иных случаях из указанного платежа удерживаются суммы неустойки и (или) убытков.
Как установлено статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
По смыслу приведенных норм и по условиям спорного договора, в их взаимосвязи, обеспечительный платеж должен носить зачетный характер по отношению, как к арендной плате, к которой относится в том числе оплата коммунальных услуг, так и к убыткам, возникших у арендодателя в случае причинение ущерба арендатором предмету аренды - квартире, и находящемуся в ней имуществу.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.
Пунктом 2 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что правила, предусмотренные главой 60 настоящего Кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
По смыслу закона неосновательное обогащение является неосновательным приобретением (сбережением) имущества за счет другого лица без должного правового основания.
Материалами дела установлено следующее.
17 апреля 2022 г. между ФИО2 (Ответчик, Наймодатель) и ФИО1 (Истец, Наниматель) был заключен Договор коммерческого найма жилого помещения (далее - Договор), согласно которому ФИО2 передала ФИО1 во временное владение и пользование следующее имущество: жилой дом, расположенный по адресу: МО, адрес, СНТ марка автомобиля, адрес срок до 25 октября 2022 г. с прилегающим земельным участком, а также с отдельно стоящей постройкой (Баня).
Договор являлся одновременно Актом приемки имущества, переданного ФИО1 во владение и пользование и ключей от недвижимого имущества, а также являлся подтверждением получения ФИО2 денежных средств в размере сумма, из которых сумма это оплата за первый месяц проживания, а остальные сумма в счет оплаты страхового депозита согласно пункту 4.2. Договора. Состояние имущества, полученного в наем, было зафиксировано на видеозапись.
В соответствии с п. 4.8. Договора, оплата производится не позднее 25 числа каждого месяца.
Также, материалами дела установлено, что после проживания в указанном доме истца ФИО1 и ее семьи в первый месяц договора (апрель-май 2022 г.), 25 и 26 мая 2022 г. стороны своими фактическими действиями расторгли данный договор, в связи с чем, с 26 мая 2022 г. его исполнение было ими прекращено.
Основанием для фактического расторжения договора сторон стало то, что со стороны истца ФИО1 не была произведена оплата договора, а со стороны ответчика ФИО2 поступили возражения о том, что ФИО1 использует дом не для проживания семьи, а для приглашения компаний гостей, на шумное поведение которых предъявляют жалобы соседи по земельным участкам.
В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, ни истцом ФИО1, ни ответчиком ФИО2 не представлено суду доказательств того, что договор сторон расторгнут исключительно по вине противоположенной стороны, материалами дела (в том числе материалами проверки ОМВД и электронной перепиской сторон) установлено, что договор сторон расторгнут их обоюдными действиями.
Допрошенные в суде свидетели лишь подтвердили субъективное мнение одной из сторон.
При таких обстоятельствах (при отсутствии единоличной вины ФИО1) и по условиям договора депозит в размере сумма подлежит возврату ФИО1
Вместе с тем (при отсутствии единоличной вины ФИО2) оснований для взыскания с нее в пользу ФИО1 предусмотренного договором штрафа в размере сумма не имеется.
Также, договором сторон предусмотрена обязанность ФИО1 оплачивать коммунальные услуги (за электроэнергию), данная обязанность ей за месяц проживания (апрель –май 2022 г.) не исполнена, размер оплаты составляет сумма и расходы ФИО2 по уборке дома сумма (подтвержденные документально).
Учитывая изложенное, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 180 000 – 13 402-22 000 = сумма
На указанную сумму подлежит взысканию проценты (за период указанный в иске) сумма
Расходы на ремонт дома с разумной степенью достоверности ФИО2 не подтверждены.
Требования иска о расторжении договора сторон удовлетворению не подлежит, так как своими фактическими обоюдными действиями стороны уже расторгли свой договор с 26.05.2022 г.
Согласно ст. 94-98 ГПК РФ в связи с частичным удовлетворением иска, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию соразмерные расходы по госпошлине сумма
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 (паспортные данные) в пользу ФИО1 (паспортные данные): денежные средства в размере сумма, проценты сумма, расходы по госпошлине сумма
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Нагатинский районный суд адрес.
Решение в окончательной форме изготовлено 31 января 2023 года.
Судья: Рощин О.Л.
УИД: 77RS0017-02-2022-014173-02