Апелляционное определение по делу № 2-4536/2022 от 31.07.2023

Судья Мельситова И.Н. УИД: 61RS007-01-2022-004759-27

Дело № 33-12968/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

31 июля 2023 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Вялых О.Г.

судей Владимирова Д.А., Криволапова Ю.Л.

при секретаре Заярском А.Э.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4536/2022 по иску ФИО1 к ООО «СК Проспект», ООО «Димекс СИ Транс» о признании недействительным договора купли-продажи, признании права собственности по апелляционным жалобам ООО «СК Проспект», ООО «Димекс Си Транс» на решение Пролетарского районного суда г. ФИО2 -на -Дону от 13.12.2022г.

Заслушав доклад судьи Владимирова Д.А.,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, указав, что 31.12.2021 г. истцом и территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области на основании протокола о результатах проведения открытых торгов от 20.12.2021г. был заключен договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи арестованного имущества на торгах, по которому истец приобрела квартиру площадью 38,8 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН за 2 579 484,74 руб.

Реализация арестованного имущества осуществлялась в рамках сводного исполнительного производства НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН возбужденного Отделением судебных приставов по работе с юридическими лицами по г. Ростову-на-Дону в отношении ООО «СК Проспект», являвшегося собственником спорной квартиры.

Согласно п. 3.1. Договора, имущество передано истцу, в силу чего, договор имел силу передаточного акта.

Лысак приняла жилое помещение в собственность, оплатила его стоимость в полном объеме, что подтверждается уведомлением Федеральной службы судебных приставов, согласно которого, денежные средства в размере 2 579 484,74 рубля 18.01.2022г. поступили на депозитный счет Отделения и были перечислены взыскателям ООО «СК Проспект» по сводному исполнительному производству НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

10.01.2022г. истец обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО с заявлением о регистрации права собственности на спорную квартиру в соответствии с договором купли-продажи от 31.12.2021г.

Однако, 20.01.2022г. Уведомлением № НОМЕР ФИО3 государственная регистрация права собственности истца была приостановлена в связи с наличием ряда запретов, зарегистрированных в отношении спорной квартиры по исполнительным производствам, возбужденным в отношении ответчика – ООО «СК Проспект», а также в связи с тем, что 30.12.2021г. на государственную регистрацию перехода права собственности в отношении спорной квартиры ответчиком – ООО «СК Проспект» было подано заявление о регистрации договора купли-продажи, заключенного 15.04.2019г. ООО «СК Проспект» и ООО «Димекс Си Транс».

Истец обратилась в службу судебных приставов с ходатайством об отмене мер обеспечения, принятых ранее в отношении ответчика, а также повторно в управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Ответом УФСГРКиК по РО истцу разъяснено, что для регистрации права собственности в соответствии с договором купли-продажи от 31.12.2021г. необходимо разрешение вопроса по ранее представленным на регистрацию документам – договору об отчуждении спорной квартиры ООО «СК Проспект» юридическому лицу ООО «Димекс Си Транс».

Истец ФИО1 полагает договор купли-продажи, жилого помещения - квартиры площадью 38,8 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 15.04.2019г. между ООО «СК Проспект» и ООО «Димекс Си Транс» недействительным в силу того, что по состоянию на 08.04.2019г., то есть до заключения договора купли-продажи, в отношении спорной квартиры были зарегистрированы ограничения в реализации полномочий собственника: номер государственной регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

С учетом уточненных исковых требований, истец просила суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 15.04.2019г. ООО «СК»Проспект» и ООО «Димекс Си Транс», а также признать за ней право собственности на спорную квартиру.

Решением Пролетарского районного суда г. ФИО2-на-Дону от 13.12.2022 г. суд признал недействительным договор купли-продажи АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН заключенный 15 апреля 2019 года между ООО «Проспект» и ООО «Димекс СКТранс», признал за ФИО1 право собственности на квартиру, площадью 38,8 кв.м, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

В апелляционной жалобе ООО «СК Проспект», просит решение суда отменить, вынести новое, которым в удовлетворении исковых требований отказать, указывая, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи спорной квартиры не имелось, поскольку основная обязанность по договору заключенному между истцом и ТУ Росимущество РО не была исполнена продавцом, а именно не состоялась передача недвижимости покупателю. В данном случае ТУ Росимущество не могло не знать, что квартира не свободна от третьих лиц, в связи с чем у истца не могло возникнуть право владения квартирой. Полагает, что истцом выбран неверный способ защиты своего права, поскольку сделка между ООО «СК «Проспект» и ООО «Димекс Си Транс» исполнена и признание ее недействительной, нарушают сферу имущественных интересов сторон и не восстановят имущественное положения истца.

По мнению апеллянта, ООО «Димекс Си Транс» является добросовестным приобретателем спорной квартиры. Никто из ответчиков в апреле 2019 г. не знал о запретах в отношении спорной квартиры, так как постановление судебного пристава вынесено только в феврале 2020 г., их не уведомили, и о продаже спорной квартиры в декабре 2021 г. на публичных торгах.

Согласно постановления ССП от 27.02.2019г., зарегистрированного в Росреестре 08.04.2019г., запрет был наложен лишь на осуществление регистрационных действий, исключения из реестра, а также регистрации ограничений, но не запрещений в распоряжение имуществом.

Запрет на совершение регистрационных действий с недвижимым имуществом адресован по сути не должнику, а органу, осуществляющему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Материалы дела не содержат данных подтверждающих получение ООО «СК Проспект», постановления ССП от 27.02.2019г., о наложении запретов на осуществление регистрационных действий, подтверждающих осведомленность продавца.

Полагает, что отсутствие у заинтересованного лица информации о том, что его имущество продается на торгах, является основанием для признания недействительными торгов, а не договора купли-продажи.

В апелляционной ООО «Димекс Си Транс», также просит решение суда отменить, доводы апелляционной аналогичны доводам апелляционной жалобы ООО «СК Проспект».

Проверив материалы дела в соответствии с ч.ч. 1 и 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, судебная коллегия по гражданским делам приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ч. 1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 на основании заключенного с ТУ Росимущества в г. Ростове-на-Дону договора купли-продажи от 31 декабря 2021 г. приобрела на торгах арестованную на основании постановления судебного пристава исполнителя квартиру площадью 38,8 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН за 2 579, 484,74 рубля.

Согласно п. 3.1. договора, имущество передано истцу, в силу чего, договор имел силу передаточного акта.

Истцом исполнены обязательства по оплате цены договора, что подтверждается платежными поручениями НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 13.12.2021г. на сумму 843000 рубля и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 24.12.2021г. на сумму 1736484,74 рубля, а также уведомлением судебного пристава-исполнителя ФИО6 согласно которого, денежные средства в размере 2 579 484,74 рубля 18.01.2022г. поступили на депозитный счет Отделения СП по работе с ЮЛ УФССП по РО и были перечислены взыскателям ООО «СК Проспект» по сводному исполнительному производству НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Государственной регистрации в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.

На основании ст. 551 ГК РФ п. п. 1 и 2 переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

10.01.2022 г. истец, действуя через представителя, обратилась в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО с заявлением о регистрации права собственности на квартиру в соответствии с договором купли-продажи арестованного имущества на торгах от 31.12.2021г., однако уведомлением № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН государственная регистрация права собственности истца приостановлена в связи с наличием ряда запретов, а также в связи с тем, что 30.12.2021г. на государственную регистрацию перехода права собственности, права собственности в отношении спорной квартиры ответчиком – ООО «СК Проспект» было подано заявление о регистрации договора купли-продажи, заключенного 15.04.2019г. ООО «СК Проспект» и ООО «Димекс Си Транс».

В целях устранения препятствий в регистрации права собственности в соответствии с договором купли-продажи от 31.12.2021г., истец обратилась в службу судебных приставов с ходатайством об отмене мер обеспечения, принятых ранее в отношении ответчика, а также повторно в управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Таким образом, судом с достоверностью установлено, что в отношении квартиры с кадастровым номером 61:44:0032220:302, по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на государственную регистрацию права собственности представлены два договора: договор купли-продажи, заключенный 15.04.2019 г. между ООО «СК»Проспект» и ООО «Димекс Си Транс» и договор от 31.12.2021г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН купли-продажи арестованного имущества на торгах, заключенный ФИО1 и ТУ Росимущества в РО. Государственная регистрация права собственности на основании обоих договоров произведена не была.

Согласно абзаца 2 пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения с?????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

В абзаце 7 пункта 61 данного постановления Пленума указано, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Согласно ст. 237 ГК РФ одним из оснований прекращения права собственности является обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника.

Так, законом предусмотрено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180). Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст. 166, 218, 237, 551 ГК РФ, ГК РФ, учел разъяснения, данные в п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и установив, что представленный на регистрацию договор купли-продажи от 15.04.2019г. заключенный между ООО «СК»Проспект» и ООО «Димекс Си Транс» был заключен в период когда действовали обеспечительные меры с запретом совершения регистрационных действий от 27.02.2017 г., и что данный договор был представлен на регистрацию сторонами только 30.12.2021г., а до этой даты, ни ООО «Димекс Си Транс», как покупатель, ни ООО «СК»Проспект», как продавец в управление ФСГРКиК по РО ни по вопросу регистрации перехода права собственности, ни по вопросу заявленного требования в отношении недвижимого имущества, не обращались, пришел к выводу о признании недействительным договора купли- продажи от 15 апреля 2019 года.

Установив, что ФИО1 спорную квартиру приобрела на торгах, собственником квартиры по данным единого государственного реестра недвижимости являлось ООО «СК»Проспект», что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 31.12.2021, исполнен, запрет на регистрационные действия судебным приставом-исполнителем не снят, а это в свою очередь препятствует истцу зарегистрировать свое право собственности на данную квартиру, пришел к выводу о том, что исковые требования ФИО1 заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что договор купли-продажи от 31.12.2021 г. заключен истцом в установленном законом порядке по результатам торгов, которые недействительными признаны не были и был сторонами исполнен, однако регистрация перехода права собственности не состоялось по независящим от нее причин, в связи с чем за ФИО1 подлежит признать право собственности.

Доводы ответчиков о том, что запрет по совершению регистрационных действий не является арестом имущества и не влечет ограничения права распоряжения последним, был оценен судом первой инстанции и признан необоснованным. Поскольку принятые судебным приставом исполнителем в рамках исполнительного производства обеспечительные меры зарегистрированы в разделе единого государственного реестра недвижимости – ограничения прав и обременение объекта недвижимости, сведения о которых ООО «Димекс Си Транс», действуя добросовестно и разумно имело возможность получить из единого государственного реестра.

Так в ходе судебного заседания установлено, что на момент заключения договора купли-продажи от 15.04.2019г. ООО «СК»Проспект» и ООО «Димекс Си Транс» в отношении квартиры с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН были зарегистрированы ограничения и обременения: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.04.2019г., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.04.2019г., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08.04.2019г.

Из представленных материалов сводного исполнительного производства, также следует, что первоначально, в отношении спорной квартиры, как имущества должника – ООО «СК»Проспект» были приняты обеспечительные меры с запретом управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО совершения регистрационных действий еще 27.02.2019г.

Договор купли-продажи между ООО «СК»Проспект» и ООО «Димекс Си Транс» в отношении спорной квартиры заключен 15.04.2019 г. Обременение зарегистрировано в Едином государственном реестре 8 апреля 2019 года, что также подтверждается Выпиской из ЕГРП. При этом как верно отметил суд, на регистрацию договор был представлен сторонами договора только 30.12.2021г., до этой даты, ни ООО «Димекс Си Транс», как покупатель, ни ООО «СК»Проспект», как продавец в управление ФСГРКиК по РО ни по вопросу регистрации перехода права собственности, ни по вопросу заявленного требования в отношении недвижимого имущества, не обращались.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В связи с чем доводы апеллянтов о том, что ООО «Димекс Си Транс» является добросовестным приобретателем не может быть признан обоснованным и подлежит отклонению.

Установив, что договоры купли-продажи спорной квартиры был заключен в период действия наложенного судебным приставом-исполнителем запрета на распоряжение данным имуществом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данная сделка, как нарушающие положения ФЗ "Об исполнительном производстве" об обязательности исполнения требований судебного пристава-исполнителя, является недействительной и не может повлечь за собой правовых последствий в виде перехода права собственности на арестованное имущество.

При этом суд отметил очевидную направленность указанной сделки на нарушение публичного интереса, каковым является соблюдение правопорядка следовательно, совершение таких сделок нельзя признать добросовестными действиями, которые в соответствии со ст. 10 ГК РФ подлежат судебной защите.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Доказательств совершения юридически значимых действий, подтверждающих заключение договора купли-продажи до наложения ограничительных мер, реальный характер сделки, добросовестность приобретения ООО «Димекс Си Транс» квартиры и фактическую ее передачу с переходом к последнему права собственности до наложения ограничительных мер, суду не представлено.

По этим же основаниям подлежат отклонению доводы апеллянтов об избрании истцом ненадлежащего способа защиты принадлежащего ему права.

Доводы апелляционных жалоб о том, что спорная квартира в надлежащем порядке во владение истца не передавалась, также были предметом оценки суда первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, договор купли-продажи от 31.12.2021г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН арестованного имущества заключен по итогам на торгах, между ФИО1 и ТУ Росимущества в РО.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что договор исполнен (переданы денежные средства продавцу и передано имущество).

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пролетарского районного суда г. ФИО2-на-Дону от 13.12.2022г оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «СК Проспект», ООО «Димекс Си Транс» - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение изготовлено 3 августа 2023г.