Решение по делу № 3А-125/2025 от 10.03.2025

дело № 3а-125/2025 (№ 3а-925/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000883-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 марта 2025 года город Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе судьи Ситьковой О.Н., при секретаре судебного заседания Демченко Е.А.,

с участием представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился с административным иском об установлении по состоянию на 01.01.2022 г. кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 25000 +/- 55 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады (6.9), расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 10 119 000 рублей согласно отчету об оценке рыночной стоимости ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от 24.10.2024 г. № 174/2024.

Протокольным определением по делу в качестве заинтересованного лица привлечен предыдущий собственник – ФИО5

Административный иск обоснован тем, что административный истец является сособственником земельного участка.

Административный истец считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы плательщика земельного налога, исчисляемого из размера кадастровой стоимости объекта.

Административный истец и его представитель (заявлено о рассмотрении дела в их отсутствие), представители административных ответчиков Минимущества Ставропольского края, Управления Росреестра по Ставропольскому краю (в возражениях содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц - филиала ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю, Администрации Предгорного муниципального округа Ставропольского края, заинтересованное лицо - ФИО5, извещенные надлежащим образом, в суд не явились, сведений об уважительных причинах неявки не имеется, что в силу требований части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

От представителя административного истца поступили письменные уточнения к административному иску с требованием установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной согласно выводам заключения судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика просила отказать в удовлетворении требований, указав на законность и обоснованность установленной кадастровой стоимости, поддержала письменные возражения с замечаниями на заключение судебной оценочной экспертизы, которое просила признать недопустимым доказательством.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, допросив эксперта ФИО6, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1, а также частей 3 и 5 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ (в предыдущей действующей редакции) после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края, на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 наделено ГБУ СК «Ставкрайимущество».

Акты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости являются итоговыми документами, содержащими результаты расчета их кадастровой стоимости.

Применительно к таким правоотношениям данное учреждение является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о его кадастровой стоимости.

Из материалов дела видно, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 25000 +/- 55 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады (6,9), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 10.12.2024 г. № КУВИ-001/2024-299341090 (т. 1 л.д. 24-27).

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена на основании акта об утверждении кадастровой стоимости – АОКС-26/2023/000268 от 11.09.2023 г. и составляет 55 492 250 рублей по состоянию на 1 января 2022 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 26.11.2024 г. № КУВИ-001/2024-286939344 (т. 1 л.д. 15).

Как видно из содержания представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости ООО «Центр экспертизы и оценки «ТРАЙКО» от 24.10.2024 г. № 174/2024 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2022 года определена в размере 10 119 000 рублей (т. 1 л.д. 28-69).

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО6 от 24.02.2025 г. № 006-25-ОК рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2022 г. определена в размере 13 393 000 рублей (т. 1 л.д. 131-181).

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «АМАНЕЙДЖ» ФИО6 от 24.02.2025 г. № 006-25-ОК в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорного земельного участка.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Участники процесса при производстве судебной оценочной экспертизы не присутствовали.

Эксперт осуществил осмотр объекта исследования 14.02.2025 г.

Идентификация объектов проведена, как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела. Проведена фотофиксация объектов исследования. Фотографии приведены экспертом исключительно в качестве иллюстрационных материалов для более полного представления об объекте исследования.

Идентификация объекта исследования выполнена экспертом путем сопоставления информации, содержащейся в материалах административного дела с данными полученными при визуальном осмотре и из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.google.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РОСРЕЕСТР, rosreestr.ru и др.

Эксперт допускает, что полученная информация является достоверной и соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, эксперт осуществил осмотр объекта исследования на дату, далеко отстоящую от даты исследования, и допускает, что с даты оценки до даты осмотра не произошло изменений, способных повлиять на его стоимость.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, фактических данных о ценах предложений объектов влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Из экспертного заключения следует, что единственно возможное использование земельного участка на дату определения рыночной стоимости – его текущее использование.

Экспертом при производстве экспертизы применен временной диапазон с 01.01.2021 г. по 01.01.2022 г., территория исследования – Предгорный район, г. Пятигорск, количество опубликованных объявлений в сегменте – 105, категория – земли населенных пунктов, целевое назначение – коммерческого назначения (производственного, складского, промышленного).

При проведении анализа экспертом был использован массив объявлений из архива объявлений https://ruads.org/, https://архивоценщика. рф/. Из данного архива выгружено 105 объявлений, удовлетворяющих трем параметрам: местоположение: Предгорный район, г. Пятигорск, период с 01.01.2021 г. по 01.01.2022 г., площадью от 5000 кв.м., назначение земель коммерческого назначения (производственно-складского). Все выгруженные объявления были разделены на две категории – коммерческого назначения (производственного, складского, промышленного). После этого был проведен анализ данных объявлений на выявление дубляжей, наличия объявлений о продаже земельных участков не сопоставимых по назначению, удаление объявлений, существенно отличающимся по своему набору ценообразующих параметров о земельного участка под объектом оценки, а также имеющих в составе улучшения и др. В результате проведенного анализа было выявлено 10 наиболее сопоставимых предложений по своему набору ценообразующих параметров, расположенных в анализируемых населенных пунктах.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил только один подход - сравнительный подход (100 %). Затратный и доходный подходы экспертом не принялись.

При расчете рыночной стоимости земельного участка экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом местоположения, наиболее эффективного использования.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подход и метод оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО6 выводы заключения экспертизы поддержал, дал пояснения, аналогичные выводам судебной оценочной экспертизы, в которых привел полное, мотивированное обоснование к расчету, выбору подхода, получению и использованию информации о земельном участке, подборке и применению объектов аналогов, корректировок. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

По окончанию допроса эксперта дополнительных вопросов по заключению судебной оценочной экспертизы не возникло.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами и их представителями не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а равно иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость земельного участка не является произвольной, при оценке исследуемого земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость земельного участка на дату его государственной кадастровой оценки.

Заключение судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчете данные об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного земельного участка - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного налога, в связи с чем у суда имеются основания для удовлетворения уточненного административного иска с учетом выводов заключения судебной оценочной экспертизы.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 01 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 2 декабря 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2022 года в размере 13 939 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости земельного участка считать – 2 декабря 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Дата составления мотивированного решения суда 11 марта 2025 года.

Судья О.Н. Ситькова