Дело № 3а-2252/2022
22OS0000-01-2022-001910-51
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 декабря 2022 года город Барнаул
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.
при секретаре Чумовой В.А.,
с участием представителя административного истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3 к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
административный истец ФИО2 и ФИО3 обратились в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером *** расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере 1 704 318 руб.
Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость предоставленного административным истцам по договору аренды вышеуказанного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке. В связи с этим ФИО2 и ФИО3 просят установить кадастровую стоимость данного земельного участка в равном его рыночной стоимости размере, поскольку арендные платежи рассчитываются исходя из кадастровой стоимости участка.
При принятии административного иска к производству суда судьей на основании ст.47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен комитет по земельным ресурсам и землеустройству <адрес>.
Административные истцы ФИО2 и ФИО3 в суд не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещенф надлежащим образом.
Представитель административного истца ФИО2 - ФИО1 в судебном заседании просил об удовлетворении административных исковых требований в полном объеме.
Административные ответчики Управление имущественных отношений Алтайскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, комитет по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от Управления имущественных отношений Алтайскому краю до судебного заседания поступил письменный отзыв на иск.
В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав пояснения представителя административного истца, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.
В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
В силу п.п.1,5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГ ***-з ФИО2 и ФИО3 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, площадью 682 кв.м., целевое использования – для эксплуатации здания магазина. Срок действия договора аренды – 49 лет. Согласно разделу 3 договора аренды, приложения 1 к договору при расчете арендной платы учитывается показатель кадастровой стоимости земельного участка (л.д.12-17 т.1).
Таким образом, установление в отношении вышеуказанного земельного участка кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административных истцов как плательщиклв арендной платы.
Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, включая земельный участок с кадастровым номером *** утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 3 302 646,38 руб., дата определения кадастровой стоимости - ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата начала применения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ (л.д.11 т.1)
Исходя из положений п.7 ст.22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ ***, подготовленный оценщиком ООО «Век А оценка» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ вышеуказанного земельного участка составляет 1 704 318 руб. (л.д.24-78 т.1).
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.
Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.
В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.
Отчет об оценке подготовлен оценщиком ФИО4, являющимся членом Ассоциации Саморегулируемой организации «Союз «Федерация Специалистов Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.
Кроме того, допрошенная в судебном заседании ДД.ММ.ГГ в качестве свидетеля оценщик ФИО5, директор ООО «Век А оценка», подтвердила достоверность исследования ФИО6, пояснила, что как директор оценочной организации проверяет все отчеты и участвует в их составлении. ФИО5 подтвердила достоверность исследования, дала мотивированные возражения относительно указанных Управлением имущественных отношений Алтайского края замечаний к отчету.
Установление рыночной стоимости произведено в результате использования сравнительного подхода, при котором получается самый достоверный результат, а отказ от доходного подхода в силу п.11 Федерального Стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО ***)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***, обусловлен отсутствием информации об аренде незастроенных земельных участков на основе рыночных цен, так как арендатором земель выступает только муниципалитет, его арендная плата устанавливается на основании нормативных правовых актов, поэтому не является рыночной.
Относительно замечания о неполном изучении рынка при применении сравнительного подхода оценщик отметила, что на страницах 27 отчета приведен анализ рынка земельных участков под офисно-торговую застройку в <адрес>, диапазон цен на участки составил 388 - 6 743 руб./кв.м. Стоимость 1 кв.м. оцениваемого участка определена в размере 2 499 руб. с учетом индивидуальных особенностей участка. Кроме того, при сравнительном подходе в качестве аналогов нельзя учитывать земельные участки, предлагаемые к покупке по минимальным и максимальным ценам. Указанное административным ответчиком объявление о продаже участка по цене 15 140 руб./кв.м. (не относится к исследуемому сегменту рынка, так как он застроен, что следует из объявления. На установлении рыночной стоимости объекта оценки большое влияние оказало его внутриквартальное местоположение. Таким образом, нарушений требований подп.«в» п.11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО ***), утвержденного приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГ ***, при анализе рынка не установлено.
Основания не доверять данным пояснениям оценщика у суда отсутствуют, оценщик обладает специальными познаниями, предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.
Таким образом, указанные в возражениях административного ответчика доводы о несоответствии представленного отчета о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.
При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости земельного участка суду не представлены.
Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ФИО2 и ФИО3
В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административными истцамиДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО2, ФИО3 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 1 704 318 рублей.
Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости земельного участка – ДД.ММ.ГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.
Судья Ю.В. Гончарова
Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.