УИД 11RS0001-01-2024-007031-49

Дело № 2-416/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 декабря 2025 года г. Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми в составе судьи Паншина Д.А.,

при помощнике судьи Семенчиной Е.Е.,

с участием прокурора Вовк Я.И.,

представителя истца по первоначальному иску, представителя ответчика по встречному иску ФИО1,

представителя ответчика по первоначальному иску, представителя истца по встречному иску ФИО3,

представителя третьего лица ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам:

администрации МО ГО «Сыктывкар» к ФИО5 о продаже жилого помещения с публичных торгов,

ФИО5 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о сохранении жилого помещения в переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии,

установил :

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к ФИО5 о продаже жилого помещения по адресу: ... с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по привидению помещения в прежнее состояние, согласно технического паспорта.

В обоснование иска указано, что в указанном жилом помещении в помещении №... на поэтажном плане (кухня) демонтирован оконный блок и подоконник, зона лоджии присоединена к кухне, произведено переустройство системы отопления с выносом на лоджию; в помещении №... на поэтажном плане (жилая комната) демонтирован оконный блок и подоконник, зона лоджии присоединена к жилой комнате, произведено переустройство системы отопления с выносом на лоджию; изменена площадь жилой комнаты (№... на поэтажном плане) за счёт присоединения помещения №... на поэтажном плане (кладовки). Указанные работы были выполнены в отсутствие согласия на перепланировку и (или) переустройство. Требование о приведении спорного жилого помещения в прежнее состояние, содержавшееся в уведомлении от 09.10.2023, в установленный в таком уведомлении срок ФИО5 исполнено не было.

ФИО5 обратилась в суд со встречным иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о сохранении жилого помещения по адресу: ФИО2, ... переустроенном, перепланированном и реконструированном состоянии.

В обоснование встречного иска указано, что выполненные в спорном жилом помещении работы не нарушают прав и законных интересов собственников других помещений в доме, не создают угрозу для жизни и здоровья иных лиц, и были выполнены с учётом требований строительных и санитарных норм и правил.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТСЖ «Домовик-1», Служба Республики Коми стройжилтехнадзора.

Прокурор г. Сыктывкара привлечён к участию в деле для дачи заключения по делу.

В судебном заседании представитель администрации МО ГО «Сыктывкар» на иске настаивал, встречный иск не признал.

Представитель ФИО5 на встречном иске настаивал, иск администрации МО ГО «Сыктывкар» не признал.

Представитель ТСЖ «Домовик-1» иск администрации МО ГО «Сыктывкар» поддержала, возражала против удовлетворения встречного иска.

Иные лица участия в судебном заседании не приняли.

ФИО5 просила рассмотреть дело в её отсутствие.

В представленном суду отзыве представитель Службы Республики Коми стройжилтехнадзора иск поддержал, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Заслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, исследовав доказательства по делу в их совокупности, заслушав заключение прокурора, полагавшего иск администрации МО ГО «Сыктывкар» не подлежащим удовлетворению, суд приходит к следующему.

Установлено, что многоквартирный дом по адресу: ФИО2, ... был построен в 2000 году. Его первичная техническая инвентаризация была проведена Сыктывкарским БТИ 05.09.2000.

Жилое помещение по адресу: ФИО2, ... (кадастровый №...) принадлежит на праве собственности ФИО5 (запись в ЕГРП от ** ** **) на основании договора участия в долевом строительстве от 30.08.2000. ФИО5 является первым собственником указанного жилого помещения.

Согласно содержащимся в ЕГРН сведениям, указанное жилое помещение представляет собой однокомнатную квартиру, площадью 50,2 кв.м, расположенную на седьмом этаже девятиэтажного многоквартирного дома.

Помимо жилой комнаты, площадью 20,3 кв.м (№... на поэтажном плане), в состав квартиры включены помещения кухни (площадью 14,5 кв.м, №... на поэтажном плане), коридора (площадью 7,8 кв.м, №... на поэтажном плане), кладовой (площадью 1,4 кв.м, №... на поэтажном плане), санузла (площадью 6,2 кв.м, №... на поэтажном плане).

Также, согласно содержащимся в ЕГРН сведениям, к указанной квартире примыкают две лоджии, выход на которых осуществляется из помещения кухни и из жилой комнаты, соответственно. Площадь указанных лоджий не включена в общую площадь квартиры, отражённую в ЕГРН.

В целях управления общим имуществом в многоквартирном доме по адресу: ... создано ТСЖ «Домовик-1» (зарегистрировано в качестве юридического лица ** ** **).

В Государственную жилищную инспекцию по г. Сыктывкару и Коркеросскому району поступило обращение собственника ... указанном доме по вопросу законности проведения перепланировки в квартире по адресу: ..., на основании которого должностным лицом Государственной жилищной инспекцию по г. Сыктывкару и Коркеросскому району был проведён внеплановый инспекционный визит, в ходе которого был проведён осмотр дома. Доступ в указанную квартиру предоставлен не был. При этом был получен акт от 01.03.2023, составленный ТСЖ «Домовик-1» о том, что в спорной квартире в помещении №... (кухня) демонтирован оконный блок и подоконник, зона лоджии присоединена к кухне, произведено переустройство системы отопления с выносом на лоджию; в помещении №... (комната) демонтирован оконный блок и подоконник, зона лоджии присоединена к жилой комнате, произведено переустройство системы отопления с выносом на лоджию; изменена площадь комнаты (помещение №...) за счёт присоединения помещения №... (кладовки). Документы, разрешающие выполнение указанных работ, в ходе контрольно-надзорного мероприятия представлены не были, в связи с чем должностным лицом Государственной жилищной инспекцию по г. Сыктывкару и Коркеросскому району сделан вывод о наличии в спорной квартире самовольной перепланировки и переустройства.

Полученные в рамках инспекционного визита материалы были направлены Государственной жилищной инспекцией по г. Сыктывкару и Коркеросскому району в администрацию МО ГО «Сыктывкар».

Уведомлением от 09.10.2023 администрация МО ГО «Сыктывкар» потребовала от ФИО5 в течение двух месяцев со дня получения данного уведомления привести самовольно переустроенное и перепланированное жилое помещение по адресу: ... в прежнее состояние, а именно: привести указанное жилое помещение в соответствии с техническим планом помещения или узаконить выполненную перепланировку в судебном порядке. При этом в уведомлении были изложены обстоятельства, указанные в составленном ТСЖ «Домовик-1» 01.03.2023 акте.

При этом в указанном уведомлении ФИО5 было разъяснено, что по окончании работ по приведению помещения в прежнее состояние ей необходимо направить письменное уведомление в администрацию МО ГО «Сыктывкар», а также то, что в случае не приведения помещения в прежнее состояние в установленный срок в судебном порядке жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по привидению помещения в прежнее состояние.

Обстоятельства выполнения ФИО5 работ, отражённых в составленном ТСЖ «Домовик-1» 01.03.2023 акте, в отсутствие каких-либо разрешений и в отсутствие согласия собственников помещений многоквартирного дома стороной ФИО5 признаются.

За получением согласования уполномоченного органа местного самоуправления, в данном случае администрации МО ГО «Сыктывкар», на проведение перепланировки и (или) переустройства спорного жилого помещения ФИО5 не обращалась, что признаётся сторонами.

Также стороной ФИО5 признаются те обстоятельства, что к настоящему времени (после ** ** **) техническое состояние спорного жилого помещения не менялось.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии с ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Частью 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно положениям ст. 10 Гражданского кодекса РФ, ст. 1 Жилищного кодекса РФ граждане обязаны добросовестно и разумно осуществлять принадлежащие им права, не нарушать права, свободы и законные интересы других лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 данного Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 246, ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии с положениями ст. 36 Жилищного кодекса РФ ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, относится к общему имуществу в многоквартирном доме и принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных указанным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно имеющейся в материалах дела проектной документации, система отопления в доме по адресу: ... имеет горизонтальную разводку. На отводах указанной системы, ведущих к ..., предусмотрена запорная арматура на подающем и на обратном трубопроводах, позволяющая отключать систему отопления ... от иных элементов системы отопления дома и перекрыть подачу теплоносителя в ....

С учётом правовой позиции, изложенной в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22.09.2009 по делу № №..., элементы системы отопления, расположенные в ... после запорной арматура, не относятся к общему имуществу собственников помещений дома.

Также проектной документацией на многоквартирный дом было предусмотрено наличие радиаторов отопления в кухне и в жилой комнате в подоконных зонах.

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

Под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с Ведомственными строительными нормативами ВСН 61-89 «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования», утвержденными Приказом Госкомархитектуры от 26.12.1989 № 250, под реконструкцией жилого дома понимается комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилого дома или его назначения и осуществляемых в целях улучшения условий проживания и приведения эксплуатационных показателей жилого дома к уровню современных требований. Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, пристроек, а при наличии оснований - частичную разборку здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); замена изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории. К реконструктивным работам относятся: устройство отдельного входа, устройство тамбура-входа, устройство козырьков и навесов, создание и ликвидация оконных и дверных проемов, изменение материалов и пластики внешних конструкций и другие работы по фасаду здания.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

В силу п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества) в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)

Статьей 25 Жилищного кодекса РФ установлено, что переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных ст. 40 указанного Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечёт за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Статьей 14 указанного Кодекса согласование переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме отнесено к полномочиям органов местного самоуправления

В силу ст. 26 Жилищного кодекса РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Согласно действующим положениям ч. 1 ст. 28 указанного Кодекса по завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме заявитель способом, предусмотренным ч. 9 ст. 23 указанного Кодекса, направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный заявителем в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В случае перепланировки помещения в многоквартирном доме в уведомлении о завершении перепланировки помещения указываются сведения об уплате заявителем государственной пошлины за осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Частью 2 указанной нормы предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждаются актом приемочной комиссии, утверждение которого осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления, предусмотренного ч. 1 указанной статьи.

В силу ч. 3 ст. 28 Жилищного кодекса РФ переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта, предусмотренного ч, 2 указанной статьи. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.В соответствии со ст. 29 Жилищного кодекса РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 указанного Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 указанного Кодекса (ч. 1). Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью (ч. 4).

В силу положений ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ у администрации МО ГО «Сыктывкар» в случае неисполнения собственником жилого помещения требования администрации МО ГО «Сыктывкар» о приведении в установленный администрацией МО ГО «Сыктывкар» срок в прежнее состояние жилого помещения, в котором было произведены самовольная перепланировка и/или самовольной переустройство, при отсутствии решения суда о сохранении помещения в переустроенном и/или перепланированном состоянии, возникает право обратиться в суд с требованиями к собственнику соответствующего помещения о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Указанный способ защиты прав предусмотрен лишь в случае наличия перепланировки и (или) переустройства жилого помещения в многоквартирном доме в понимании ст. 25 Жилищного кодекса РФ.

При этом указанный способ защиты права не применим при наличии самовольной реконструкции многоквартирного дома и при наличии переустройства жилого помещения, не требующего внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Технический паспорт является результатом проведения технической инвентаризации объекта капитального строительства и учёта жилищного фонда.

Основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учёта жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации определяются Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённой приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37.

Согласно п. 3.16 указанной Инструкции трубопроводы холодной и горячей воды, канализации, отопления, газа и т.п., а также радиаторы центрального отопления на поэтажных планах не показываются.

Утверждённая указанной Инструкцией форма технического паспорта жилого помещения не предусматривает отражения в таком паспорте сведений о количестве и расположении радиаторов системы отопления, расположении трубопроводов системы отопления.

Таким образом, несмотря на то, что изменение конфигурации трубопроводов системы отопления и перенос радиаторов системы отопления, их демонтаж или установка дополнительных радиаторов является переустройством с точки зрения строительства и содержания объектов капитального строительства, оно не требует внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Следовательно, в отношении переустройства элементов системы отопления в квартире, не относящихся к общедомовому имуществу, положения ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ неприменимы.

Также положения ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ неприменимы к последствиям самовольного проведения реконструкции многоквартирного дома. К таким последствиям применимы положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Надлежащим способом защиты при этом будет являться понуждение лица, осуществившего самовольную реконструкцию, привести объект капитального строительства в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции. Аналогичная правовая позиция изложена в п. 27 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Следовательно, к последствиям самовольного проведения реконструкции многоквартирного дома неприменимы и положения ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ.

Исковые требования администрации МО ГО «Сыктывкар» основаны на том, что в спорном помещения были самовольно проведены перепланировка и переустройство.

Позиция ФИО5 основана на то, что в квартире, помимо перепланировки и переустройства, были проведены работы, относящиеся к реконструкции, не противоречащие требованиям законодательства и не нарушающие права и законные интересы граждан, не создающие угрозу их жизни или здоровью.

В целях проверки доводов сторон по ходатайству ФИО5 определением суда от 09.12.2024 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертизы, проведение которой было поручено ФИО11, осуществляющей свою деятельность у индивидуального предпринимателя ФИО12

Из представленного суду экспертного заключения эксперта ФИО11 следует, что все выполненные в квартире по адресу: ... работы относятся к работам по переустройству и перепланировке жилого помещения. При этом переустройство и перепланировка указанного жилого помещения не нарушает права и законные интересы граждан, не создаёт ли они угрозу их жизни или здоровью.

В ходе допроса эксперт ФИО11 пояснила, что при проведении исследования она исходила из того, что лоджии являются частью указанной квартиры. Положения ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ и содержащиеся в ЕГРН и документах технической инвентаризации сведения о площади квартиры ею не учитывались. Также эксперт пояснила, что в квартире выполнен демонтаж участков капитальной наружной несущей стены дома, где располагались подоконники, и демонтаж оконных блоков и балконных дверей. Указанные элементы являются ограждающими ненесущими конструкциями дома, являются элементами теплового контура дома, служат для предотвращения поступления холода и влаги из окружающей среды в дом. В результате выполненных в квартире работ произошло уменьшение объёмов таких конструкций. Эксперт пояснила, что при проведении исследования ею не принималось во внимание то, что выполнение указанных работ ведёт к уменьшению общего имущества собственников помещений дома, а также не принимались во внимание положения ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ о том, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только путем реконструкции дома. Также эксперт пояснила, что лично осмотр жилого помещения она не производила. Такой осмотр и его фото-фиксацию производило другое лицо, привлечение которого к участию в проведении экспертизы ею с судом никаким образом не согласовывалось.

При этом в соответствии с ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В силу пункта 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170, использование балконов и лоджий не по назначению не допускается.

В связи возникшими сомнениями в правильности и обоснованности ранее данного заключения эксперта ФИО11 по ходатайству ФИО5 определением суда от 19.09.2025 по делу назначалась повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено Союзу «ТПП Республики Коми».

Согласно заключению эксперта Центра судебно-экспертной деятельности Союза «ТПП Республики Коми» ФИО9, в результате проведенного экспертного обследования жилого помещения по адресу: ... экспертом было установлено:

- в части переустройства в квартире выполнены следующие работы: перенос прибора отопления из кухни на холодную «лоджию»; перенос прибора отопления из жилой комнаты на холодную «лоджию»;

- в части перепланировки в квартире выполнены работы: объединение помещения «кладовой» и жилой комнаты путём демонтажа межкомнатной ненесущей перегородки; в жилой комнате для выделения зоны «гардеробной» установлена легкая ненесущая каркасно-обшивная перегородка с устройством раздвижных дверей купе;

- в части реконструкции: увеличена площадь квартиры за счёт объединения помещения кухни с холодной лоджией (демонтированы оконный блок; балконный блок; подоконный кирпичный простенок наружной стены, являющийся общедомовым имуществом) и за счёт объединения помещения комнаты с холодной лоджией (демонтирован оконный/балконный блок; демонтирован подоконный кирпичный простенок наружной стены, являющийся общедомовым имуществом).

B части перепланировки жилого помещения выполненный демонтаж межкомнатной ненесущей перегородки между кладовой и комнатой, установка каркасно-обшивной перегородки с устройством раздвижных дверей купе в жилой комнате для выделения зоны «гардеробной» не влияют на несущую способность силового каркаса здания, не создают не нормативных нагрузок, не приводят к уменьшению общедомового имущества. Устройство каркасно-обшивных перегородок разрешено использовать в зданиях различного функционального назначения. Выполненная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью.

B части переустройства: при переносе приборов отопления на «холодные лоджии», общедомовые стояки отопления не были затронуты, количество приборов отопления не увеличилось. Приборы отопления находятся в исправном техническом и работоспособном состоянии. Микроклимат помещений соответствует нормативным требованиям, конденсата, плесени на ограждающих конструкциях и отделочных покрытиях не зафиксировано. Сведений об изменении микроклимата соседних квартир (выпадение конденсата, низкая температура и т.д.) в материалах дела не имеется. Выполненное переустройство не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лоджии присоединены к помещениям кухни и комнаты путём реконструкции без получения разрешительных документов и согласия всех собственников помещений в данном доме, что является нарушением прав и законных интересов граждан. При условии отказа в получении разрешительных документов и согласия всех собственников помещений в данном доме, для приведения указанного жилого помещения в первоначальное состояние, в части переоборудования, необходимо выполнить перенос приборов отопления в проектное положение с восстановлением подоконного кирпичного блока наружной стены, на котором ранее был смонтирован прибор отопления.

У суда отсутствуют основания не доверять заключению эксперта ФИО9, обладающей соответствующей квалификацией и специальными познаниями, предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключение.

Заключение указанного эксперта основано на подробно проведённом экспертом исследовании, согласуется с материалами гражданского дела и в ходе рассмотрения дела допустимыми и достаточными доказательствами, не опровергнуты.

При этом для установления юридически значимых по делу обстоятельств судом не может быть принято во внимание заключение эксперта ФИО11, поскольку выводы указанного эксперта были сделаны без проведения достаточного экспертного исследования, противоречат императивным нормам законодательства. Кроме того, часть содержащихся в заключении указанного эксперта выводов была фактически им самим опровергнута в ходе допроса, что послужило одним из оснований для назначения по делу повторной экспертизы.

Оконные и дверные блоки с подоконными частями стен в помещениях кухни и в жилой комнате спорной квартиры, являлись ограждающими конструкциями многоквартирного жилого дома, образующими наряду с иными ограждающими конструкциями дома единый тепловой контур дома.

Указанные ограждающие конструкции вне зависимости от того, являются они несущими или нет, являются общим имуществом в многоквартирном доме.

Присоединением лоджий к помещениям квартиры изменилось назначение лоджии, а также границы и площадь спорной квартиры, а следовательно, совокупная площадь помещений дома.

Демонтаж оконных блоков с подоконными частями стен в помещениях кухни и в жилой комнате спорной квартиры повлёк уменьшение размера общего имущества общего имущества в многоквартирном доме.

Указанные работы относятся не к перепланировке жилого помещения, а к работам по реконструкции многоквартирного дома.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Обязанность согласовать реконструкцию объекта капитального строительства со всеми его правообладателями предусмотрена п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

К распоряжению имуществом относятся, в том числе, и действия по изменению объекта.

В связи с этим, исходя из положений ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации для осуществления работ по демонтажу оконных блоков с подоконными частями стен в помещениях кухни и в жилой комнате спорной квартиры требовалось получение согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Однако такого согласия ФИО5 получено не было, в материалах дела такие сведения отсутствуют. Стороной ФИО5 обстоятельства отсутствия такого согласия всех собственников помещений в доме признаются.

Таким образом, произведенные в спорной квартире работы в части демонтажа оконных блоков с подоконными частями стен в помещениях кухни и в жилой комнате противоречат требованиям действующего законодательства о технической эксплуатации жилищного фонда и не могут считаться не нарушающими права и законные интересы граждан и не создающими угрозу их жизни или здоровью.

С учётом изложенного, в удовлетворении исковых требований ФИО5 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о сохранении жилого помещения по адресу: ... (кадастровый №...) в переустроенном состоянии в части переноса приборов отопления из помещения кухни (№... на поэтажном плане) и помещения жилой комнаты (№... на поэтажном плане) на лоджии; о сохранении указанного жилого помещения в реконструированном состоянии, заключающемся в увеличении площади квартиры за счёт объединения помещения кухни (№... на поэтажном плане) с холодной лоджией и за счёт объединения помещения жилой комнаты (№... на поэтажном плане) с холодной лоджией путём демонтажа оконных и балконных блоков, подоконных кирпичных простенков наружной стены дома, надлежит отказать.

При этом с учётом выводов эксперта ФИО9, суд находит основанными на законе и подлежащими удовлетворению встречные исковые требования ФИО5 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о сохранении жилого помещения по адресу: ... (кадастровый №...) в перепланированном состоянии, заключающемся в объединении помещений кладовой (№... на поэтажном плане) и жилой комнаты (№... на поэтажном плане) путём демонтажа межкомнатной ненесущей перегородки и в выделении зоны гардеробной в жилой комнате (№... на поэтажной плане) путём установления легкой ненесущей каркасно-обшивной перегородки с устройством раздвижных дверей-купе.

С учётом удовлетворения встречного иска ФИО5 в вышеуказанной части и выводов суда о том, что продажа жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по привидению помещения в прежнее состояние является ненадлежащим способом защиты права в отношении последствий самовольной реконструкции многоквартирного дома и последствий самовольного переустройства жилого помещения, не требующего внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, исковые требования администрации МО ГО «Сыктывкар» к ФИО5 о продаже жилого помещения по адресу: ... публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по привидению помещения в прежнее состояние, согласно технического паспорта, удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

решил :

Исковые требования ФИО5 (...) к администрации МО ГО «Сыктывкар» (...) удовлетворить частично.

Сохранить жилое помещение по адресу: ... (кадастровый №...) в перепланированном состоянии, заключающемся в объединении помещений кладовой (№... на поэтажном плане) и жилой комнаты (№... на поэтажном плане) путём демонтажа межкомнатной ненесущей перегородки и в выделении зоны гардеробной в жилой комнате (№... на поэтажной плане) путём установления легкой ненесущей каркасно-обшивной перегородки с устройством раздвижных дверей-купе.

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о сохранении жилого помещения по адресу: ФИО2, ... (кадастровый №...) в переустроенном состоянии в части переноса приборов отопления из помещения кухни (№... на поэтажном плане) и помещения жилой комнаты (№... на поэтажном плане) на лоджии; о сохранении указанного жилого помещения в реконструированном состоянии, заключающемся в увеличении площади квартиры за счёт объединения помещения кухни (№... на поэтажном плане) с холодной лоджией и за счёт объединения помещения жилой комнаты (№... на поэтажном плане) с холодной лоджией путём демонтажа оконных и балконных блоков, подоконных кирпичных простенков наружной стены дома, отказать.

В удовлетворении исковых требований администрации МО ГО «Сыктывкар» к ФИО5 о продаже жилого помещения по адресу: ФИО2, ... публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника обязанности по привидению помещения в прежнее состояние, согласно технического паспорта, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарской городской суд Республики Коми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья - Д.А. Паншин

Мотивированное решение составлено – 24.12.2025.