Мотивированное решение суда изготовлено 07.11.2025
Гражданское дело № 2-6753/2025 (2-4759/2024)
УИД: 66RS0001-01-2024-003510-22
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Екатеринбург 10.10.2025
Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Новокшоновой М.И.,
при секретаре Ищеряковой Е.А.,
с участием представителя истца <ФИО>3, представителя ответчика <ФИО>4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку внесения арендной платы,
установил:
Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ФИО1, в котором просила взыскать задолженность по арендной плате за период с ноября 2019 года по декабрь 2023 года в размере 193 185 руб. 78 коп., неустойку за просрочку внесения арендной платы за период с 12.11.2019 по 31.12.2021 и с 01.01.2023 по 09.01.2024 в размере 113 070 руб. 32 коп.
В обоснование иска указано, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и множественностью лиц на стороне арендатора заключен договор аренды земельного участка от 05.11.2002 № Т-199/0717 (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 05.05.2003, № 2 от 25.06.2004, № 3 от 06.10.2004, № 4 от 19.10.2005, № 5 от 26.09.2006, № 6 от 27.10.2009, №7 от 12.07.2010, № 8 от 05.05.2012) с кадастровым номером №, площадью 4 318 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.
Участок предоставлен для общественно деловых целей – эксплуатации встроенных помещений банка. Общая площадь здания 7 995,9 кв.м.
Срок договора установлен с 19.07.2002 по 18.07.2017 (пункт 1.5 договора).
Ответчику на праве собственности принадлежат помещения расположенные в указанном здании общей площадью 172,0 кв.м.
Ответчик в договор не вступил.
Участок предоставлен для общественно деловых целей – эксплуатации встроенных помещений банка.
Срок договора установлен с 19.07.2002 по 18.07.2017 (пункт 1.5. договора).
Ответчик в договор не вступил.
Земельная доля для ответчика определена следующим расчетом:
172,0 (площадь помещения ответчика)/8 546,5 (площадь здания) от 4 318 (площадь земельного участка) = 86,89.
Таким образом, у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с ноября 2019 года по декабрь 2023 года в размере 193 185 руб. 78 коп.
Пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.
В соответствии с п. 3.4 договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пеня в размере 0,1% от неперечисленных сумм за каждый день просрочки.
Неустойка начислена за просрочку внесения арендной платы период с 12.11.2019 по 31.12.2021 и с 01.01.2023 по 09.01.2024 в размере 113 070 руб. 32 коп.
Кроме того, у ответчика имеется задолженность на сумму долга, взысканную решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 08.06.2020 по делу № 2-2102/2020 за период с 06.11.2019 по 31.12.2021, с 01.01.2023 по 09.01.2024 в размере 174 275 руб.35 коп.
Таким образом, общая сумма задолженности ответчика составляет 480 531 руб. 45 коп.
Заочным решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 22.07.2024 исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки за просрочку внесения арендной платы удовлетворены. Суд взыскал с ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 193 185 руб. 78 коп., неустойку (пеню) за просрочку внесения арендной платы в размере 287 235 руб. 67 коп.
Определением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 14.08.2025 ответчику восстановлен срок на подачу заявления об отмене заочного решения суда.
Определением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 06.10.2025 заочное решение отменено, возобновлено производство по делу.
Представитель истца в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования с учетом заявленного ответчиком ходатайства о пропуске срока исковой давности, просила взыскать с ответчика арендную плату за период с ноября 2019 года по декабрь 2023 года в размере 193 185 руб. 78 коп., проценты за период с 12.11.2019 по 31.12.2021, с 01.01.2023 по 09.01.2024 в размере 25 602 руб. 77 коп., а также проценты на сумму долга взысканную решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 08.06.2020 по делу № 2-2102/2020 за период с 06.11.2019 по 31.12.2021, с 01.01.2023 по 09.01.2024 в размере 33 207 руб. 01 коп.
Представитель ответчика <ФИО>4 возражал против удовлетворения исковых требований в заявленном размере, поскольку в расчете истца не учтено изменение площади принадлежащих ответчику помещений в рассматриваемый период.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом и в срок, направил своего представителя.
При таких обстоятельствах согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика при данной явке.
Исследовав и изучив материалы гражданского дела, оценив все представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Судом установлено, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и множественностью лиц на стороне арендатора заключен договор аренды земельного участка от 05.11.2002 № Т-199/0717 (в редакции дополнительных соглашений № 1 от 05.05.2003, № 2 от 25.06.2004, № 3 от 06.10.2004, № 4 от 19.10.2005, № 5 от 26.09.2006, № 6 от 27.10.2009, № 7 от 12.07.2010, № 8 от 05.05.2012) с кадастровым номером №, площадью 4 318 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, <адрес>.
Участок предоставлен для общественно деловых целей – эксплуатации встроенных помещений банка. Общая площадь здания 7 995,9 кв.м.
Срок договора установлен с 19.07.2002 по 18.07.2017 (пункт 1.5 договора).
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно п. 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 установлено, что в силу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса РФ и ст. 25.2. Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Следовательно, с момента приобретения права собственности ответчиком на объекты недвижимости к нему автоматически перешло право аренды и иные акцессорные обязательства, предусмотренные договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Ответчику ФИО1 в юридически значимые периоды времени на праве собственности принадлежали помещения, расположенные в указанном здании, а именно, в период с 19.04.2023 по 09.07.2024 ? доля в помещении площадью 57,1 кв.м. с КН 66:41:0401034:3003; с 18.01.2023 по 19.04.2023 ? доли в помещении площадью 57,1 кв.м. с КН 66:41:0401034:3003; с 28.09.2022 по 06.04.2023 в помещении площадью 16,3 кв.м. с КН 66:41:0401034:3006; с 28.09.2022 по 06.04.2023 в помещении площадью 64,4 кв.м. с КН 66:41:0401034:3005; с 28.09.2022 по 18.01.2023 в помещении площадью 57,1 кв.м. с КН 66:41:0401034:3003; с 28.09.2022 по 17.01.2023 в помещении площадью 33,3 кв.м. с КН 66:41:0401034:3004; с 30.03.2009 по 28.09.2022 в помещении площадью 171,1 кв.м. с КН 66:41:0401034:1724.
Ответчик в договор не вступил.
Участок предоставлен для общественно деловых целей – эксплуатации встроенных помещений банка.
Срок договора установлен с 19.07.2002 по 18.07.2017 (пункт 1.5. договора).
Земельная доля для ответчика определена следующим расчетом:
172,0 (площадь помещения ответчика)/8 546,5 (площадь здания) от 4 318 (площадь земельного участка) = 86,89.
Вместе с тем, в расчете истца не учтено изменение площади помещений ответчика в здании.
С учетом изменения площади помещений ответчика и изменения кадастровой стоимости земельного участка с КН 66:41:0401043:006 для расчета арендной платы за 2023 год должны применяться следующие показатели площади земельного участка:
с 01.01.2023 по 16.01.2023 - 86,89 кв.м,
17.01.2023 – 69,98 кв.м,
с 18.01.2023 по 05.04.2023 – 62,73 кв.м,с 06.04.2023 по 18.04.2023 – 21,75 кв.м,
с 19.04.2023 по 31.12.2023 – 7,25 кв.м
Таким образом, у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с ноября 2019 года по декабрь 2023 года в размере 161 927 руб. 86 коп.
Пунктом 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца.
Рассматривая доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующему.
В силу ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (ст. 199 ГК РФ).
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения (ст. 200 ГК РФ).
В силу разъяснений, данных в пунктах 24 и 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 ГК РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 ГК РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Аналогичным образом исчисляется срок исковой давности по требованию о взыскании процентов на сумму долга за период пользования денежными средствами (статья 317.1 ГК РФ).
Согласно абз. 2 п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», согласно пункту 1 ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.
В силу п. 1 ст. 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.
Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет».
В рассматриваемом случае истец обратился в суд с иском 17.04.2024 согласно штемпелю на почтовом конверте (л.д. 24).
Таким образом, истцом не пропущен срок исковой давности по арендным платежам за период с апреля 2021 года, и с ответчика подлежит взысканию в пользу истца задолженность по арендным платежам с апреля 2021 года по декабрь 2023 года в размере 82 053 руб. 38 коп. (3267,99 + 3376,93 + 3267,99 + 3376,93 + 3376,93 + 3267,99 + 3376,93 + 3267,99 + 3376,93 + 3512 + 3172,13 + 3512 + 3398,71 + 3512 + 3398,71 + 3512 + 3512 + 3398,71 + 3512 + 3398,71 + 3512 + 3956,58 + 2220,73 + 2458,67 + 864,05 + 284,16 + 274,99 + 284,16 + 284,16 + 274,99 + 284,16 + 274,99 + 284,16).
В соответствии с п. 3.4 договора аренды за нарушение сроков перечисления арендной платы по договору арендатору начисляется пеня в размере 0,1% от неперечисленных сумм за каждый день просрочки.
Доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания неустойки нашли свое подтверждение, с ними согласился и истец, уточнив исковые требования, в которых просил взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами, начислив их на задолженность по арендной плате.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Исходя из вышеуказанных норм и разъяснений по их применению, обязанности, возникшие из договора аренды земельного участка, переходят к новому собственнику недвижимости, расположенной на таком участке, в порядке перемены лица в договоре аренды только в случае, если такой договор заключен с предыдущим собственником данной недвижимости.
Поскольку ответчику принадлежит помещение, которое не принадлежало ОАО Московский акционерный коммерческий банк «Возрождение», а предшествующий собственник ООО «Арианинвест» приобретенного ответчиком помещения стороной договора аренды участка не являлся, к ответчику не перешли права и обязанности арендатора по договору аренды № Т-199/0717 в порядке пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации. Доказательств перехода к ответчику либо его правопредшественнику прав и обязанностей по данному договору на основании какой-либо сделки (например, дополнительного соглашения к договору аренды) истцом не представлено, а в иске указано на то, что ответчик в договор аренды не вступал.
Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Проценты подлежат взысканию за просрочку внесения арендных платежей с учетом срока исковой давности за период с 13.04.2021 по 31.12.2021 и с 01.01.2023 по 09.01.2024 года в размере 9 081 руб. 12 коп.
Кроме того, с ответчика подлежат взысканию проценты на сумму долга, взысканную решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 08.06.2020 по делу № 2-2102/2020, за период с 02.05.2021 по 09.01.2024 в размере 21 973 руб. 79 коп.
Таким образом, с учетом установленных по делу обстоятельств и подтверждающих их доказательств, суд считает, что исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, процентам подлежат частичному удовлетворению.
Поскольку с учетом уточнений исковые требования удовлетворены на 44,89% (113 108 руб. 29 коп. / 251 995 руб. 56 коп.), взысканию с ответчика доход бюджета подлежит государственная пошлина в размере 3842 руб. 53 коп. (8559 руб. 87 коп. х 44,89%).
Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, процентов удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ № №) в пользу Администрации г. Екатеринбурга (ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 82 053 руб. 38 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 31 054 руб. 91 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ № №) в доход бюджета государственную пошлину в размере 3842 руб. 53 коп.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья М.И. Новокшонова