Решение по делу № 2-131/2025 от 04.07.2025 - о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительным договора дарения квартиры, истребовании имущества из чужого владения, исключении из ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности.

Дело № 2-131/2025

УИД №26RS0012-01-2024-004869-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 июня 2025 г. г. Лермонтов

Лермонтовский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Самариной Т.В.

при помощнике судьи Прилипко Д.В.

с участием:

представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчиковФИО5, в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, ФИО3 по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании недействительным договора дарения квартиры, истребовании имущества из чужого владения, исключении из ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО3 и, уточнив исковые требования, просит расторгнуть договор купли продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 93,8 кв.м., с кадастровым номером 26:30:040206:161 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО5; признать недействительным договор дарения от ДД.ММ.ГГГГ указанной квартиры, заключенный между ФИО5 и ФИО3; возвратить в собственность ФИО1 указанное недвижимое имущество; исключить из ЕГРН записио государственной регистрации права собственности ФИО5 и ФИО3 на данное недвижимое имущество, а также взыскать судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 51 700 руб.

В обоснование заявленных требований истец сослалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.Данная сделка удостоверена нотариусом Ессентукского городского нотариального округа ФИО6 Согласно п.4 указанного договора купли-продажи цена сделки составила 3100000 руб. В соответствии с данным пунктом договора по соглашению сторон квартира оценивается и продается за 3100000 руб. Расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания настоящего договора.При этом,п.4 договора содержит сведения о получении ФИО1 от ФИО5 денежных средств в счет договора купли-продажи квартиры в размере 3100000 руб. Кроме того, из п.п.10, 11 договора следует, что передача отчуждаемой квартиры продавцом и принятие ее покупателем состоялось до подписания настоящего договора, который является документом, подтверждающим факт передачи квартиры без каких-либо актов и дополнительных документов. Государственная регистрация перехода права собственности осуществлена ДД.ММ.ГГГГ. В апреле 2022 г. ФИО1 обратилась в Лермонтовский городской суд с иском к ФИО5 о признании указанного договора купли-продажи квартиры недействительным,сославшись на то, что расчет по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с ней не произведен. Расписка о получении ФИО1 от ФИО5 денежных средств в счет договора купли-продажи квартиры, не составлялась, доказательств фактической оплаты стоимости сделки не имеется, таким образом, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не исполнен. Сторона, не получившая исполнения по договору вправе предъявлять требование о расторжении данного договора. При этом, действия ФИО5 по распоряжению спорной квартирой (смена замков, регистрация в спорной квартире членов его семьи, переоформление лицевых счетов) совершены им после возникновения спора по договору купли-продажи квартиры. В связи с чем, действия ФИО5 направлены на искусственное создание обстоятельств, которые в суде могли бы свидетельствовать об исполнении сторонами условий сделки по передаче квартиры. Кроме того, не исполнены условия договора купли-продажи квартиры, в том числе, в части передачи имущества до подписания договора купли-продажи, в связи с чем, нельзя с достоверностью полагаться на исполнение иных условий договора, указанных и удостоверенных нотариусом в договоре, в отсутствии дополнительных доказательств, подтверждающих факт исполнения данных условий. Постановлением оперуполномоченного ОУР ОМВД России пог.ЕссентукиотДД.ММ.ГГГГ А.В.Ю. - сыну ФИО1 отказано в возбуждении уголовного делав отношении ФИО5, при этом, в данном постановлении приведены объяснения ФИО5, из которых следует, что договор купли-продажи спорной квартиры заключался без передачи денежных средств ФИО1, поскольку целью перехода права собственности на квартиру к ФИО5 являлось погашение перед ним долговых обязательств А.В.Ю. При этом, А.В.Ю. не являлся собственником спорной квартиры и не имел правовых оснований по распоряжению данным имуществом в счет возникших у него долгов перед ФИО5, ФИО1 долговых обязательств перед ФИО5 также не имела, равно, как и не имела намеренийна передачу ФИО5 квартиры,принадлежащей ей на праве собственности в счет погашения долговых обязательств А.В.Ю.По просьбе ФИО5 стоимость сделки, определенная в договоре купли-продажи указана максимально приближеннойк кадастровой стоимости квартиры, для ухода от уплаты налоговых сборов, в том числе в случае последующей реализации данной квартиры. В то время, как по договоренности между сторонами стоимость квартиры должна была составлять 8500000 руб. При этом, никаких оснований и причин для продажи квартиры по столь заниженной стоимости у истца не имелось. Вместе с тем, ФИО5 не выполнил своих обязательств по оплате стоимости квартиры ни в размере, оговоренном сторонами, ни в размере, указанном в договоре купли-продажи. Стороны долговых обязательств истца не уведомляли о том, что отчуждаемая квартира будет предметом погашения долговых обязательств А.В.Ю. перед ФИО5 ФИО5 до возникновения спора по договору купли продажи, неоднократно уверял истца о том, что оплата по договору купли-продажи будет произведена в полном объеме, оснований не доверять ответчику у истца не имелось, ввиду наличия между ними близких, дружественных отношений, в том числе между ФИО5 и А.В.Ю. Оплата по договору купли-продажи истцу не произведена до настоящего времени, в связи с чем,ФИО5 направлена претензия о расторжении договора купли-продажи, ответа на которую ФИО1 не поступило.Неисполнение ФИО5 обязанности по оплате ФИО1 стоимости объекта недвижимости является существенным нарушением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и влечет возникновение оснований для предъявления требований о расторжении договора. При этом, факт регистрации перехода права собственности на спорную квартиру не может ограничивать истца на предъявление требований о расторжении договора, поскольку регистрация перехода права собственности к покупателю за проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ,согласно которой в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.1102, ст.1104 ГК РФ.ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и его матерью ФИО3 заключен договор дарения указанной квартиры, в период возникновения спора между истцом и ФИО5 относительно оплаты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, при этом, данный договор заключен между близкими родственниками на безвозмездной основе, что свидетельствует о намерении ответчиков сокрыть имущество сделки и избежать его возврата в собственность истца. В сентябре 2024 г.ФИО5 направлено исковое заявление о расторжении данного договора купли-продажиквартиры, которое 20.09.2024полученоФИО5 ДД.ММ.ГГГГ на сайте Ессентукского городского суда опубликована информация о поступлении в суд искового заявления ФИО1 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи. Таким образом, спорный договор дарения заключен между ответчиками после предъявления ФИО1 требований к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи квартиры. Поскольку стороны спорной сделки являются близкими родственниками, которые осведомлены о наличии спора относительно оплаты спорной квартиры, договор дарения, заключенный между ответчиками является сделкой, совершенной со злоупотреблением права, с целью причинения вреда истице, что влечет его недейственность.Договор дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ответчиками (матерью и сыном), направлен исключительно на вывод имущества должника – ФИО5, и во избежание возврата имущества в собственность истца.В связи с чем, имеются основания для признании недействительным договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и его матерью ФИО3 При этом, производными требованиями от требований о признании договора дарения недействительным и расторжении договора купли-продажи, направленными на восстановление прав ФИО1 является применение последствий в виде возврата в собственность истицы спорной квартиры и исключения из ЕГРН сведений о правах ответчиков. Решением Лермонтовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований ФИО1 к ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительнымотказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения. Кассационным определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение суда от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без изменения. В мотивировочной части судебных актов суды сослались на то, что на основании ст.450 ГК РФ доводы истца об отсутствии факта оплаты по договору купли-продажи, являются основанием для расторжения договора, а не основанием для признания договора недействительным. Условия договора купли-продажи, как в части передачи денежных средств, так и в части передачи имущества до момента подписания договора не исполнялись, что подтверждается материалами КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым ФИО5 после заключения договора купли-продажи, лично дал пояснения, что спорная квартира передавалась ему в счет долгов А.В.Ю., который собственником квартиры не являлся. То есть, в рамках доследственной проверки ответчикКалхидовВ.А. в письменном виде подтвердил факт отсутствия оплаты по спорному договору, сославшись на долговые обязательства лица, не являющегося собственником спорной квартиры. При этом, из перепискиФИО5 со свидетелем И.А.В.усматривается, что на март 2022 г., то есть спустя полтора месяца после заключения договора купли-продажи спорная квартира не была передана ФИО5, поскольку в ней находились личные вещи и имущество, как истца, так и ранее проживавших там лиц. Более того, ФИО5 в данной переписке ссылается не неполное погашения задолженности А.В.Ю. перед ним, и необходимости оплаты коммунальных платежей по спорной квартире, за период с января по март 2022 г., то есть за период после заключения договора купли-продажи. Исходя из поведения сторон сделки, следует, что условия договора, в том числе заверение об обстоятельствах носили недостоверный характер, фактически не соответствовали действительности в части отсутствия в квартире зарегистрированных и проживающих лиц, передачи квартиры, оценки ее состояния покупателем. Поскольку обстоятельстваопровергаются поведением сторон и письменными доказательствами, при этом, условия договора об оплате, подлежат дополнительному доказыванию, в связи с чем, истец обратилась в суд.

Истец ФИО1, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явилась, представив письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании просила удовлетворить уточненные исковые требования по изложенным в иске основаниям.

Ответчик ФИО5, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, представив письменное заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, а также возражения относительно исковых требований, просил отказать в удовлетворении исковых требований, сославшись на то, что о продаже <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>. онузнал от своего знакомого, приосмотрекоторой с ФИО1 достигнута договоренность о продаже ему данной квартиры, при этом оннастоял на том, чтобы сделка была удостоверена нотариусом, что, по его мнению, давало ФИО1 гарантию законности совершаемой сделки.ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО5 добровольно пришли к нотариусу ФИО6, которой составлен проект договора купли-продажи квартиры, выяснено у сторон их свободное волеизъявление на заключение договора купли-продажи, условия договора внесены в текст договора, текст договорапрочитан нотариусом вслух, разъяснены положения ГК РФ, когда договор будет считаться недействительной сделкой. ФИО1 подтвердила нотариусу, что денежные средства в размере 3100000 руб. за квартиру она получила от ФИО5 до подписания договора. После чего, сторонами у нотариуса подписано заявление о государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от продавца к покупателю. В п.10 договора стороны подтвердили, что квартира осмотрена покупателем, недостатки и дефекты не обнаружены, квартира отвечает техническим, санитарным требованиям и претензий к качеству приобретенной квартиры у сторон не имеется. Договор являлся документом, подтверждающим передачу спорной квартиры ФИО5 без каких-либо актов и дополнительных документов (п.11 договора).Согласно п.7 договора стороны пришли к соглашению, что заявление о государственной регистрации будет передано нотариусом в регистрирующий орган в течение 3-х дней с момента нотариального удостоверения договора. 19.04.2022ФИО5 и его малолетний сын Павел, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, оформили регистрацию места жительства вуказанной квартире, ДД.ММ.ГГГГ регистрацию места жительства в квартире оформила супруга ответчика - К.О.Ю.ипроживают в квартире до настоящего времени.При этом,ФИО5 принял меры к переоформлению договоров с коммунальными службами по обслуживанию данной квартиры.В апреле 2022 г. ФИО1 обратилась вЕссентукскийгородской суд с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи данной квартиры по основаниям, заблуждения, кабальности, обмана и совершения сделки купли-продажи ФИО1,якобы не способной понимать значение своих действий.Вступившим в законную силу решением суда от 16.11.2023в иске ФИО1 отказано. При этом, судом установлено отсутствие заблуждения ФИО1 в отношении природы и цены сделки, а также обмана со стороны ФИО5 Заключенный между ФИО1 и ФИО5 договор купли-продажи квартиры, содержит все согласованные сторонами существенные условия договора, в том числе в отношении стоимости квартиры, согласованной сторонами в п.10 договора в размере 3100000 руб.ФИО1 считает существенным нарушением договора со стороны ответчикаФИО5 не исполнение им обязательства уплатить ей стоимость квартиры, указанную в договоре в размере 3100000 руб., а также ее действительную согласованную стоимость в размере 8500000 руб. в отсутствии письменной расписки о получении ею наличных денег от ФИО5, считая, что она должна являться надлежащим письменным доказательством передачи денег. При этом,согласно п.4 договора стороны согласовали договорную продажную цену квартиры в размере 3100000 руб., которая определялась исключительно волеизъявлением сторон, и по соглашению сторон в договоре. Размер стоимости недвижимости при ее продаже не ставится в зависимость от кадастровой, рыночной, либо иной стоимости.Факт получения ФИО1 денежных средств от ФИО5 в размере 3100000 руб. в полном объеме до подписания договора и отсутствие претензий по оплате ФИО1 подтвержден ее признательной записью в п.4 договора, удостоверенный нотариусом, подпись в договоре купли-продажи ФИО1 не оспаривает. Согласно п.4 договора стороны подписали заявление о проведении государственной регистрации перехода права собственности по договору и согласились на передачу нотариусом заявления в регистрирующий орган.В п.10 договора стороны подтвердили передачу квартиры от продавца покупателю, без каких либо претензий друг к другу. С учетом требований ст.431 ГК РФ, подписав указанный договор лично, ФИО1 подтвердила факт оплаты ей стоимости и, соответственно факт надлежащего исполнения ФИО5 обязательств по договору купли-продажи.Таким образом, условие договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ об оплате ФИО5 приобретаемого жилого помещения в полном объеме и получение оплаты ФИО1 до заключения договора имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными документами. Обязательства продавца выдать расписку, равно как и наступления каких-либо правовых последствий в случае невыдачи расписки, из закона и договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не следует. В нарушение требований ст.56 ГПК РФ истицей письменных доказательств наличия неисполненных ответчиком обязательств не представлено. Государственная регистрация сделки и переход прав на объект недвижимого имущества произведены с учетом исполнения условий договора купли-продажи. Сделка проверялась нотариусом и государственным регистратором, прошла государственную регистрацию, при этом, каких-либо претензий относительно выплаты денежных средств ФИО1 к ФИО5 не предъявляла. На основании договора дарения недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 подарил спорную квартиру своей матери ФИО3, которая до настоящего времени является собственником данного жилого помещения.

Ответчик ФИО3, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явилась, представив письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, а также возражения относительно исковых требований, просила отказать в удовлетворении исковых требований, сославшись на то, что она является добросовестным одаряемым при совершении договора дарения <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>от ДД.ММ.ГГГГ,на основании, которого она приобрела спорную квартиру. Согласно данному договору дарения одаряемый (получатель подарка) может быть признан добросовестным приобретателем, если он, при получении подарка, не знал и не мог знать о том, что даритель не имел права отчуждать данное имущество (например, если даритель не был собственником или имел ограничения на распоряжение имуществом). В этом случае, даже если позже выяснится, что сделка дарения была незаконной, одаряемый может быть защищен законом как добросовестный приобретатель.Добросовестность одаряемого при оспаривании договора дарения квартиры предполагается, если одаряемый не знал и не мог знать о наличии обстоятельств, которые делают договор недействительным, его права на квартиру подлежат защите, даже если договор будет впоследствии признан недействительным.ФИО3, как добросовестный приобретатель квартиры, не знала и не могла знать о возможных причинах для оспаривания договора. Вступившим в законную силу решением Лермонтовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ подтверждено законное право ФИО5 на спорную квартиру, сняты ранее наложенные судом ограничения.О том, что ФИО1 подан иск к ФИО5 о признании недействительным договора, она не знала и знать не могла. При наличии спора о действительности или заключенности договора судучитывает презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Представитель ответчиков ФИО5, в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, ФИО3 по доверенности ФИО4 в судебном заседании просила в удовлетворении уточненных исковых требований отказать,сославшись на то, чтодоговор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>,заключенный между ФИО1 и ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям действующего законодательства, заверен нотариусом, в присутствии которого согласованы все условия данного договора, в том числе выяснялся вопрос, произведен ли расчет по данному договору купли-продажи до его заключения. Согласно условий указанного договора купли-продажи денежные средства переданы до его подписания.Данное условие договора купли-продажи о передаче денежных средств имеет силу расписки. При этом, стороной истца не представлено доказательств того, чтоФИО1 не получала денежные средства.ФИО7 обязательств между ФИО1 и ФИО5 не имелось, между ее сыном А.В.Ю. и ФИО5 также не имелось, поскольку ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 передал свои права требования по долговым обязательствам третьему лицу, поэтому сторона истца не могла передать квартиру в счет долговых обязательств. Таким образом, договор дарения квартиры, заключенный между ФИО5 и ФИО3 является действительным, поскольку ФИО5 на законных основаниях распорядился недвижимым имуществом, принадлежащем ему на праве собственности

Третье лицо нотариус Ессентукского городского нотариального округа ФИО6 в судебное заседание не явилась, представив письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, а также возражения относительно исковых требований, сославшись на то, что в соответствии с п.30 «Регламента совершения нотариусами нотариальных действий, устанавливающего объем информации, необходимой нотариусу для совершения нотариальных действий, и способ ее фиксирования» информацию об условияхсделки, юридически значимых сообщениях, заявлениях, заверениях об обстоятельствах ее участника (участников), о соответствии условий проекта сделки действительным намерениям ее участника (участников), о понимании участником (участниками) сделки разъяснений нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки, нотариус устанавливает лично и непосредственно из объяснений (со слов) заявителя (заявителей), фиксирует данную информацию в тексте сделки. В январе 2022 г., перед заключением договора купли-продажи квартиры, в нотариальную контору обратились лично ФИО1 и ФИО5 для получения консультации и сдачи документов, необходимых для заключения договора купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащей на праве собственности ФИО1 При личной беседе, с каждой стороной сделкиоговорены условия сделки, в том числе стоимость отчуждаемой квартиры. Истинные намерения сторон совпадали. По соглашению сторон, стоимость квартиры определена 3100000 руб. Расчет между сторонами по соглашению произведен до подписания договора купли-продажи. Условия сделки устанавливаются нотариусом из заверений сторон, и в тексте договора записываются с их слов. После проверки по сведениям из ЕГРН данных о принадлежности отчуждаемой квартиры ФИО1, отсутствии обременений, арестов, ограничений в отношении отчуждаемой квартиры, подготовлен проект оспариваемого договора купли-продажи квартиры. ФИО1 и ФИО5 до подписания договора лично ознакомились с его проектом в присутствии работников нотариуса. ФИО1 подтвердила, что расчет произведен до подписания договора купли-продажи, денежные средства в сумме 3100000 руб. за проданную квартиру ею получены от ФИО5 в полном объеме, о чем указано в тексте договора. Согласно административному регламенту ФМС, домовые книги утратили свою силу и требовать от граждан их предоставления нотариус не вправе. Информацию о зарегистрированных лицах в отчуждаемом недвижимом имуществе нотариус получает со слов заявителя, участвовавшего в совершении нотариального действия, что фиксируется в тексте нотариального документа. ФИО1 добросовестно заявила, что в отчуждаемой квартире, никто не зарегистрирован и не проживает. Данная информация зафиксирована в тексте договора. Перед подписанием договора нотариусом удостоверены личности сторон договора по паспорту гражданина РФ, проверена их дееспособность и волеизъявление на совершение сделки купли-продажи. Продавец ФИО1 в полной мере понимала характер своих действий и руководила ими. После подтверждения сторонами условий сделки и разъяснения нотариусом пунктов договора, после прочтения лично ФИО1 и ФИО5 текста договора, и оглашения нотариусом текста договора сторонам вслух, стороны выразили согласие с текстом договора, после чего договор был подписан сторонами лично в трех экземплярах. Никаких разногласий между сторонами, в том числе по оплате, при подписании договора не имелось. Желание ФИО1 продать квартиру и желание ФИО5 купить ее было высказано однозначно и не вызывало никаких сомнений.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> по доверенности ФИО8, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представив письменное заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Как видно из дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавцом) и ФИО5 (покупателем) заключен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу:<адрес>, удостоверенный нотариусом Ессентукского городского нотариального округа <адрес> ФИО6, о чем имеется запись в реестре №-н/26-2022-2-5.

Из п.4 данного договора купли-продажи следует, что по соглашению сторон указанная квартира оценивается и продается за 3100000 руб., расчет между сторонами произведен в полном объеме до подписания договора. ФИО1 (продавец) получила от ФИО5 (покупателя) денежные средства в размере 3100000 руб. до подписания настоящего договора в полном объеме.

В соответствии с п.п.10,11 указанного договора передача отчуждаемой квартиры продавцом и принятие ее покупателем состоялись до подписания настоящего договора, который является документом, подтверждающим передачу квартиры ФИО5 без каких-либо актов и дополнительных документов.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Лермонтовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества – <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5, применении последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН сведений о ФИО5 как о собственнике данной квартиры.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Кассационным определением Пятого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ решение суда от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение от ДД.ММ.ГГГГ оставлены без изменения.

Из договора дарения недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в простой письменной форме, следует, что ФИО5 безвозмездно передал (подарил) в собственность матери ФИО3 <адрес>.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ на основании договора дарения недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направлено письменное требование ФИО5 о расторжении договора купли- продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.

Из адресной справки Отдела по вопросам миграции ОМВД России по <адрес> № от 21.06.2025следует, что с 19.04.2022ФИО5 и ФИО9, с ДД.ММ.ГГГГ К.О.Ю.зарегистрированы в <адрес>.

Согласно Акту о проживании Территориального Общественного Управления Самоуправления №г.ЕссентукиФИО5 и члены его семьи:супруга К.О.Ю., сын ФИО9, в период с марта 2022 г. по настоящее время,проживают по адресу:<адрес>.

Указанные обстоятельства достоверно подтверждаются исследованными в судебном заседании письменными доказательствами.

На основании п.п.1,4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434).

На основании п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п.п.1 п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

На основании п.п.2 п.2 ст.450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как достоверно установлено в судебном заседании, договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом, составлен в письменной форме, согласован сторонами по всем существенным условиям договора, по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства, его содержание является четким и понятным, намерения сторон выражены в договоре достаточно ясно, собственноручно подписан между сторонами ФИО1 (продавцом) и ФИО5 (покупателем).

На основании п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

При этом, оплата покупателем ФИО5 договорной продажной стоимости указанной квартиры в сумме 3100 000 руб. подтверждается п.4 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым продавец ФИО1 подтвердила факт получения ею денежных средств от ФИО5 в указанном размере до подписания договора.

Из разъяснений п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положении Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» следует, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст.1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что расчет и передача покупателем денежных средств продавцу ФИО1 произведен на момент подписания договора. Данное условие договора об оплате покупателем продавцу стоимости приобретенной квартиры на момент подписания договора имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными доказательствами.

Таким образом, подписав указанный договор купли-продажи недвижимого имущества– квартиры от ДД.ММ.ГГГГ лично, ФИО1 подтвердила факт оплаты стоимости указанной квартиры и, соответственно, надлежащего исполнения ответчиком ФИО5 обязательств по договору купли-продажи недвижимого имуществаот ДД.ММ.ГГГГ.

Указанные обстоятельства также подтверждаются письменными возражениями относительно исковых требований нотариуса ФИО6, согласно которым в январе 2022 г. ей удостоверен договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и К.В.АБ., которые с ним ознакомились до его подписания. По соглашению сторон стоимость квартиры определена 3100000 руб. ФИО1 подтвердила, что до подписания договора купли-продажи денежные средства в сумме 3100000 руб. за проданную квартиру ею получены от ФИО5 в полном объеме, о чем указано в тексте договора. При этом,ФИО1 в полной мере понимала характер своих действий и руководила ими. После подтверждения сторонами условий сделки, разъяснения нотариусом пунктов договора, прочтения лично ФИО1 и ФИО5 текста договора, и оглашения нотариусом текста договора сторонам, стороны выразили согласие с текстом договора, после чего договор лично подписан сторонами.

В связи с чем, доводы представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2 о том, что ответчикуФИО5 кроме договора купли продажи необходимо представить другие доказательства передачи денежных средств, судом не могут быть приняты во внимание, как не основанные на законе.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что после регистрации ДД.ММ.ГГГГ перехода права собственности на недвижимое имущество к ФИО5 он и члены его семьи зарегистрированы и проживают в указанной квартире.

Таким образом, установленные судом обстоятельства свидетельствуют о целенаправленных действиях ответчика ФИО5 по переходу права собственности на недвижимое имущество - <адрес>, что также подтверждается показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелейК.А.Ю., Ж.Р.И., из которых следует, что после приобретения недвижимого имущества ФИО5 ичлены его семьи проживают в данной квартире, при этом, указанные свидетели подтвердили факт передачи ФИО5 денежных средств ФИО1 в счет оплаты стоимости данной квартиры, а также показаниями свидетеля И.Д.С., согласно которым в марте 2022 г. ФИО5 поменял замки от входной двери данной квартиры, обращался к нему с требованием об оплате задолженности по коммунальным услугам.

Вместе с тем, показания свидетеляА.Ю.В.судом не могут приняты во внимание, поскольку они не подтверждают и не опровергают установленные в судебном заседанииобстоятельства, каких-либо сведений, ставших ему известными от лиц, являющимися сторонами по договору купли-продажион не сообщил.

Согласно вступившему в законную силу решению Лермонтовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества – <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5 по основаниям, предусмотренным ст.ст.177-179 ГК РФ отказано. При этом, установлен факт оплаты ФИО5 договорной продажной стоимости спорной квартиры в сумме 3100 000 руб.

Таким образом, поскольку договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнен, существенные нарушения условий данного договора купли-продажи на которые ссылается истец, отсутствуют, оснований, предусмотренныхст.450 ГК РФ для расторжения договора купли-продажи не имеется,суд считает, что исковые требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - квартирыот ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основных исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, к отношениям сторон неприменимы положения о праве продавца, не получившего оплату по договору, требовать возврата, переданного покупателю имущества, в связи с чем, производные исковые требования о возвращении в собственность ФИО1 спорного недвижимого имущества удовлетворению не подлежат.

Кроме того, исковые требования о признании недействительным договора дарения квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, исключении из ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности ФИО5 и ФИО3 не подлежат удовлетворению, посколькуявляются производными от основных исковых требований ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, в удовлетворении которых судом отказано.

Доводы представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2 о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества являлся безвозмездным, по ее мнению, приобретенное ответчиком ФИО5 недвижимое имущество передавалось ему в счет долговых обязательств А.В.Ю. - сына ФИО1 перед ФИО5, что подтверждается объяснениями ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, данными при проверке сообщения А.В.Ю. о преступлении, суд не может принять во внимание, поскольку доказательств того, что между ФИО1 и ФИО5 имелись неисполненные долговые обязательства, суду не представлено и в судебном заседании не установлено, при этом, А.В.Ю. стороной оспариваемой сделки не является.Кроме того, ответчик ФИО5 данные объяснения от ДД.ММ.ГГГГ не подтвердил.

При этом, постановлением оперуполномоченного ОМВД России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ отказано в возбуждении уголовного дела в отношении ФИО5 по ч.1 ст.327 УК РФ на основании п.2 ч.1 ст.24 УПК РФ.

Доводы истца ФИО1 и ее представителя ФИО2 в обоснование исковых требований со ссылкой на обстоятельства дела, установленные в ходе судебного разбирательства по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО5 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества – <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО5, применении последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН сведений о ФИО5 как о собственнике данной квартиры, судом не могут быть приняты во внимание, поскольку на основании вступившего в законную силу решения Лермонтовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении указанных требований ФИО1 отказано.

Доводы представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2 о том, что ФИО1, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, находилась на лечении в нейрохирургическом отделении ГБУЗ СК «Ессентукская ГКБ», в связи с тем, что покупателем ФИО5 не были переданы денежные средства по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, суд не может принять во внимание, поскольку доказательств того, что ФИО1 находилась на лечении в указанный период, в связи с состоявшейся сделкой суду не представлено.

Доводы представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2 о том, что <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, в нарушение условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передана ФИО5 после заключения данного договора, подтверждается протоколом осмотра доказательств переписки в менеджере «WhatsApp» в мобильном телефоне, предоставленном И.А.В., составленного и удостоверенного нотариусом <адрес> нотариального округа <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которойФИО5 в марте 2022 г. предлагал И.А.В. оплатить задолженность по коммунальным услугам квартиры и забрать из указанной квартиры личные вещи, суд не может принять во внимание, поскольку указанные обстоятельства не подтверждают передачу спорного недвижимого имущества. При этом, свидетель И.В.А. в судебном заседании показал, что некоторые его личные вещи до настоящего времени находятся данном жилом помещении.

Доводы представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2 о том, что квартирапереданаФИО5 в нарушении условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ после его заключения, подтверждается справкой ПАО «Ставропольэнергосбыт» о том, чтолицевой счет на указанное жилое помещение был открыт на ФИО1 до ДД.ММ.ГГГГ, суд не может принять во внимание, поскольку данные обстоятельства не подтверждают передачу жилого помещения от ФИО1 к ФИО5, оформление лицевого счета носит заявительный характер, с момента обращения заявителя с энергоснабжающую организацию.

Согласно ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Поскольку судом в удовлетворении исковых требований отказано, оснований для взыскания с ответчиков в пользу истца судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 51 700 руб. не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198,199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО5, ФИО3 о расторжении договора купли продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО5; признании недействительным договора дарения <адрес>, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ФИО3; возвращении в собственность ФИО1 <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>; исключении из ЕГРН записей о государственной регистрации права собственности ФИО5 и ФИО3 на недвижимое имущество, а также взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 51 700 руб., - отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, через Лермонтовский городской суд.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ

Председательствующий судья Т.В. Самарина