№2-2393/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 сентября 2025 года г.Белорецк РБ

Белорецкий межрайонный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Бондаренко С.В.,

при секретаре Хажеевой Г.Н.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2393/2025 по иску ФИО1 к ООО «Инвест» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором с условием о предварительной оплате, регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Инвест» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором с условием о предварительной оплате, регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

В обоснование заявленных требований указала, что ... между ФИО1 и ООО «ИНВЕСТ» был заключен предварительный договор купли-продажи №.... Согласно п. 1 договора стороны договорились о подготовке и последующем заключении основного договора купли-продажи следующих объектов недвижимости: помещение с условным номером №..., площадью ... кв.м., на первом этаже строящегося объекта недвижимости, расположенного по адресу: .... В соответствии с п. 2.1 договора стороны пришли к соглашению, что недвижимость продается по цене 1 440 000 руб. Указанная цена за недвижимость является окончательной и не подлежит изменению. В силу п. 2.2. договора покупатель передает продавцу денежные средства в размере 1440 000 руб. в день подписания договора в качестве авансового платежа в зачет цены основного договора купли-продажи недвижимости, который стороны обязались заключить в будущем. Согласно п.п. 3.1.1., 3.1.2. договора продавец обязуется заключить с покупателем основной договор купли-продажи в срок до ... и передать в собственность недвижимость покупателю путем оформления основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в Росреестре РБ. В соответствии с п. 6.2 договора регистрация права собственности покупателя осуществляется после передачи недвижимости от продавца к покупателю на основании заключенного основного договора купли-продажи недвижимости и передаточного акта на недвижимость. Выполняя условия договора, покупатель в день подписания договора внес авансовый платеж в размере 1440 000 руб. на расчетный счет продавца. В ноябре 2024 года в адрес покупателя поступило уведомление продавца о готовности продавца передать в собственность покупателя недвижимость путем заключения основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в Росреестре, для чего продавец предлагал покупателю ... заключить договор купли-продажи недвижимости и сдать его для государственной регистрации в установленном порядке в МФЦ по адресу: .... При этом продавец не предлагал покупателю провести осмотр недвижимости и фактически принять объект недвижимости по передаточному акту. По состоянию на ... недвижимость не передана покупателю, основной договор купли-продажи недвижимости не заключен, передаточный акт на недвижимость подписан. Правовыми последствиями не заключения основного договора в установленный предварительным договором или законом срок является возможность требовать заключения такого договора, либо требовать возврата денежных средств, в случае, таковые вносились в рамках предварительного договора, а также процентов за пользование денежными средствами в случае, если они своевременно не возвращены. Действующим законодательством не предусмотрена ответственность в виде уплаты неустойки одной из сторон предварительного договора в случае не заключения основного договора купли-продажи недвижимости в предусмотренный предварительным договором срок. Заключенный между сторонами предварительный договор также не содержит условий об уплате ответчиком неустойки в случае просрочки заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 23 Закона от ... №... «О защите прав потребителей» предусмотрено, что для возникновения права требования неустойки у покупателя необходимо наличие двух обязательных условий: товар должен быть предварительно оплачен, нарушен срок передачи предварительно оплаченного товара. По состоянию на ... размер неустойки (пени) составляет 1 440 000 руб. (1 440 000 руб. * 225 дн. * 0,5% = 1 620 000 руб.), т.к. сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать предварительной оплаты товара. Действиями ответчика истцу причинен моральный вред, поскольку ответчик на протяжении длительного времени отказывал ей фактически осмотреть приобретаемую квартиру, отказался в добровольном порядке удовлетворить законные требования истца. Истец вынуждена была тратить свое время и средства для защиты своих нарушенных прав, моральный вред оценивает в 15000 руб. Просит признать заключенный ... между нею и ООО «ИНВЕСТ» предварительный договор купли-продажи №... основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате; произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ней помещения с условным номером №..., площадью ... 1 кв.м., расположенного на первом этаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: ...; взыскать с ООО «ИНВЕСТ» в ее пользу неустойку (пени) в размере 1 440 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб.; за отказ в добровольном порядке удовлетворить законные требования потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в ее пользу.

В судебном заседании истец ФИО1 заявленные требования поддержала по доводам, изложенным в иске, просила удовлетворить.

Представитель истца ФИО2, действующая по доверенности, в судебном заседании доводы истца поддержала, дополнив, что предварительный договор купли-продажи предусматривал 100% предоплату, деньги внесены в полном объеме. Согласно Пленуму ВАС РФ данный договор является основным. До ... ответчик свои обязанности не исполнил, уведомления ей не направлял. ... истцом было получено уведомление от ответчика, но в нем не предлагалось осмотреть объект недвижимости. С декабря по февраль была написана претензия, указано на необходимость осмотра объекта, однако ответчик опять объект на осмотр не предоставил. Срок исковой давности истцом не пропущен, т.к. они не просят понудить заключить основной договор купли-продажи, т.к. им уже является предварительный договор купли-продажи. Изначально иск был подан в ... года, потом дело было направлено по подсудности. Истец не согласен подписать основной договор без осмотра. Она приобретала объект для личных нужд. Исключительных оснований для снижения неустойки нет. Объект невозможно было посмотреть, т.к. он был закрыт, внутрь нельзя было попасть.

Представитель ответчика ООО «ИНВЕСТ» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Суду пояснил, что поскольку до ... никто из сторон предварительного договора не обратился с уведомлением к другой стороне заключить основной договор, обязательства сторон по предварительному договору купли-продажи прекратились. Закон о защите прав потребителей неприменим, т.к. истец приобретает нежилое здание. Истцу трижды направлялось уведомление о подписании основного договора купли-продажи и регистрации права собственности в Росреестре, уведомления истцом не получены в связи с неудачной попыткой вручения. Истец злоупотребляет правом, ей 3 раза предлагали заключить основной договор. В проведении осмотра ей никто не препятствовал. Истцом пропущен 6-ти месячный срок исковой давности. Полагает размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушенного обязательства и подлежит снижению.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 названного кодекса).

Как указано в пункте 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу данной нормы права, буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений (буквальное толкование) определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

При этом условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

... между ООО «ИНВЕСТ» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи №....

В соответствии с п. 1 указанного договора стороны договорились о подготовке и последующем заключении основного договора купли-продажи следующих объектов недвижимости: помещение с условным номером №..., площадью ... кв. м. на первом этаже строящегося объекта недвижимости, расположенного по адресу: ....

Согласно п.1.1. указанного договора при последующем заключении основного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимость в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно п.2.2 указанного договора покупатель передает продавцу денежные средства в размере 1 440000 руб. в день подписания настоящего договора в качестве авансового платежа в зачет цены основного договора купли-продажи недвижимости, который стороны обязуются заключить в будущем.

В соответствии с п.2.2 указанного договора ФИО1 внесла авансовый платеж в размере 1440000 руб., что подтверждается счетом на оплату от ... №... и квитанцией ПАО «Челиндбанк».

Согласно п.п. 3.1.1-3.1.2 указанного договора продавец обязуется: заключить с покупателем основной договор купли-продажи в срок до ...; передать в собственность недвижимость покупателю, путем оформления основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в Росреестре РБ.

Согласно п.п. 3.2.1-3.2.3 покупатель обязуется: оформить и оплатить приобретаемую недвижимость по цене, указанной в п. 2.1 настоящего договора в соответствии с условиями, описанными в разделе 2 настоящего договора, заключить с продавцом основной договор купли-продажи в срок до ..., обязуется принять Недвижимость по акту приема-передачи и осуществить все необходимые действия для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

Таким образом, стороны указанного договорились, что основной договор купли-продажи приобретаемого строящегося объекта недвижимости должен быть заключен до ....

Из материалов дела не усматривается, что одна из сторон предварительного договора купли-продажи принимала какие-либо меры к заключению основного договора купли-продажи в срок установленный условиями предварительного договора.

Согласно выписки из ЕГРН ООО «ИНВЕСТ» ... оформило в собственность нежилое помещение по адресу: ...

... исх. №..., т.е. после истечения предусмотренного предварительным договором срока заключения основного договора, ответчиком в адрес истца направлено уведомление о готовности ООО «ИНВЕСТ» передать в собственность истца вышеуказанный объект недвижимости путем заключения основного договора купли-продажи объекта недвижимости и регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, предложено ... заключить договор купли-продажи и сдать его для государственной регистрации в установленном законом порядке в МФЦ ..., а также предложено в день получения настоящего письма сообщить об удобном для истца времени для заключения договора по телефону.

Указанное уведомление направлено истцу заказным письмом, согласно отчету об отслеживания почтового отправления были неудачные попытки вручения письма ..., ..., ..., ..., уведомление получено истцом согласно почтового уведомления ....

Получив указанное уведомление, истица ... в адрес ответчика направила претензию, в которой указала,, что продавец не предлагал ей провести осмотр недвижимости и фактически принять объект недвижимости по передаточному акту, по состоянию на ... недвижимость ей не передана, основной договора кули-продажи не заключен, передаточный акт не подписан, в связи с чем просила организовать фактическую передачу объекта недвижимости путем ее осмотра и подписания передаточного акта, заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре, оплатить неустойку в размере 1267200 руб.

Доказательств того, что истица не могла в срок предложенный ответчиком (...) заключить основной договор купли-продажи и сдать его для государственной регистрации материалы дела не содержат.

Рассмотрев претензию истца от ... ответчик направил ФИО4 письмо, в котором указал, что удовлетворяет претензию частично, а именно в части передачи объекта недвижимости по акту приема-передачи, заключения основного договора купли-продажи и совместного направления документов на государственную регистрацию права. В выплате неустойки отказывает, т.к. в срок до ... основной договор купли-продажи сторонами заключен не был и ни одна из его сторон не направила другой стороне предложение заключить этот договор, на уведомление от ... заключить основной договор купли-продажи до ... действий, свидетельствующих о намерении заключить основной договор купли-продажи от нее не последовало.

... истица направила свою претензию ответчику повторно, указав, что она не отказывается от принятия объекта недвижимости, но ей продавцом не предложено провести осмотр недвижимости и фактически принять объект недвижимости по передаточному акту, в связи с чем просит предоставить документацию на объект недвижимости: разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, план БТИ, проектную документацию в полном объеме, сертификаты на строительные и отделочные материалы, после изучения которых будет организована фактическая передача объекта недвижимости путем осмотра покупателем недвижимости с участием эксперта и подписания сторонами передаточного акта, а также просит выплатить неустойку в размере 1396800 руб.

... на указанную претензию истца ответчиком дан ответ о том, что из условий заключенного договора продавец не должен предлагать истцу осматривать недвижимость и фактически принять объект недвижимости, ранее ей было направлено уведомление от ... о готовности выйти на сделку купли-продажи с передачей вещи, с их стороны препятствий к заключению договора купли-продажи и передачи объекта не было. по причинам, не относящимся к договору, срок заключения основного договора истцом отодвигается, при этом с ее стороны активно начисляются проценты за неисполнение предварительного договора, что квалифицируется как злоупотребление правом. Продавец не является застройщиком по ее проекту, как у продавца недвижимости у общества для заключения основного договора купли-продажи и передачи объекта готовы в любой момент. Требования о предоставлении документов, по осмотру и передаче объекта расцениваются как оттягивание срока заключения основного договора и принятия вещи, предложено в срок до ... подойти в офис компании для заключения основного договора купли-продажи и совместном направлении документов на государственную регистрацию.

Из материалов дела следует, что в предусмотренный предварительным договором срок основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости стороны не заключили.

Письменное требование о заключении основного договора купли-продажи истцом направлено ответчику только ..., уже после поступления от ответчика уведомления о заключении основного договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности ..., т.е. уже после истечения предусмотренного предварительным договором срока заключения основного договора, а доказательств направления истцом ответчику предложения заключить основной договор и уклонения ответчика от заключения основного договора в юридически значимый период - до ...,в материалах дела не имеется.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора, возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 2.1 определения Конституционного Суда РФ от 26.10.2021 N 2227-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Н. на нарушение его конституционных прав абзацем вторым пункта 1 статьи 182, пунктом 1 статьи 185 и пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также частью второй статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" пункт 6 статьи 429 ГК Российской Федерации, связывающий прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, с истечением срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, отвечает существу отношений, возникающих из предварительного договора, корреспондирует абзацу первому пункта 3 статьи 425 того же Кодекса, согласно которому законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 года N 214-О). Данная норма направлена на обеспечение определенности в правоотношениях сторон предварительного договора и стабильности гражданского оборота (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 24 апреля 2018 года N 987-О).

Кроме того, приведенное положение статьи 429 ГК Российской Федерации в системной связи с абзацем первым пункта 2 статьи 435 того же Кодекса имеет целью поддержание баланса интересов сторон предварительного договора. Предложение стороны предварительного договора заключить основной договор порождает юридически значимые последствия только в случае, если о выраженной контрагентом в надлежащей форме воле (о волеизъявлении) на заключение указанного договора такому адресату стало известно (или должно было стать известным) в период действия предварительного договора. При этом пункт 6 статьи 429 названного Кодекса не препятствует понуждению к заключению основного договора после истечения срока действия предварительного договора, если предложение о заключении основного договора сделано в установленном порядке в предусмотренный предварительным договором или законом срок.

В данном случае установлено, что стороны в период действия предварительного договора основной договор купли-продажи не заключили.

Учитывая положениями ст. ст. 429, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", буквально истолковав условия заключенного сторонами предварительного договора, суд приходит к выводу о наличии у истца и ответчика в рассматриваемом случае намерения заключить в будущем (не позднее ...) договор купли-продажи объекта недвижимости, однако основной договор в определенный сторонами срок не заключен, при этом ни одна из сторон до ... никаких мер по заключению основного договора купли-продажи не предпринимала, сторонами также не вносились изменения в предварительный договор в части продления срока заключения основного договора, следовательно, по истечении срока – ... обязательство по заключению основного договора признается прекращенным.

В связи с тем, что предусмотренные предварительным договором обязательства в результате отсутствия действий по заключению основного договора сторон прекращены, но при этом установлен факт получения продавцом от покупателя денежных средств в сумме 1440000 руб. и обстоятельства незаключения основного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости в предусмотренный предварительным договором срок, данные обстоятельства в их совокупности указывают на наличие у ответчика обязанности возвратить денежные средства в размере 1440 000 руб.

Между тем, ФИО1 требований о взыскании с ответчика денежных средств, уплаченных по предварительному договору купли-продажи, не заявляла, что не лишает истца права в дальнейшем обратиться в суд с соответствующим иском.

Доводы истца, изложенные в иске, о том, что предварительный договор является основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, основаны на неверном толковании норм материального права.

С учетом изложенного, суд отказывает ФИО1 в признании предварительного договора основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, произведении государственной регистрации перехода права собственности, а также отказывает в удовлетворении производных от основного требования требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

Доводы стороны ответчика о пропуске истцом шестимесячного срока исковой давности основаны на неверном толковании норм материального права, поскольку шестимесячный срок, предусмотренный пунктом 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяется к требованию о понуждении к заключении основного договора, тогда как истцом заявлены другие требования (о признании предварительного договора купли-продажи основным договором с условием о предварительной оплате, регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Инвест» о признании предварительного договора купли-продажи основным договором с условием о предварительной оплате, регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Белорецкий межрайонный суд Республики Башкортостан.

Решение в окончательной форме изготовлено ....

Председательствующий судья: С.В. Бондаренко