Дело № 2-1324/2025
УИД 03RS0065-01-2025-001608-47
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 декабря 2025 года г. Учалы РБ
Учалинский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Латыповой Л.Ф.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Динисламовой Л.Ш.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации муниципального района Учалинский район Республики Башкортостан, Администрации городского поселения город Учалы муниципального района Учалинский район Республики Башкортостан о признании нежилого здания реконструированным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Администрации муниципального района Учалинский район Республики Башкортостан, Администрации городского поселения город Учалы муниципального района Учалинский район Республики Башкортостан о признании нежилого здания, расположенного по адресу: РБ, <адрес>, на земельном участке, предоставленный для размещения СТО, реконструированным, указав в обоснование исковых требований, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ он является собственником земельных участков с кадастровыми номерами <***> и <***>, расположенных по адресу: <адрес>, общей площадью 1 164 кв.м. и 992 кв.м. Согласно сведениям из ЕГРН, на земельном участке, с кадастровым номером <***> по адресу: <адрес>, в собственности у истца расположено нежилое здание, площадью 231,4 кв.м., этажность 1. В настоящее время фактическая площадь здания не соответствует площади указанной в правоустанавливающих документах и сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, что подтверждается техническим планом от 22.04.2025 года. Данное расхождение по площади и характеристикам нежилого здания произошло вследствие реконструкции истцом здания без разрешительных документов, здание расположено на принадлежащих истцу земельных участках. С окончанием проведения реконструкции площадь здания составляет 490,3 кв.м., этажность 1. 28 мая 2025 года истец обратился с письменным заявлением в отдел архитектуры и градостроительства администрации МР Учалинский район РБ, где просил выдать ему акт о вводе в эксплуатацию реконструированного объекта. Однако 2 июля 2025 года истец получил отказ, ввиду отсутствия у него соответствующих разрешительных документов на реконструкцию объектов. Указывает, что удовлетворение заявления приведет к установленной в настоящее время форме регистрации указанной недвижимости, и не нарушает права и интересы третьих лиц. Просил признать объект недвижимости – нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <***> кв.м., этажность 1, реконструированным.
Истец ФИО1 и его представитель ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и в срок, поступили заявления, в которых просят исковые требования удовлетворить, гражданское дело рассмотреть в их отсутствии.
Представители ответчика Администрации ГП г.Учалы, Администрации муниципального района Учалинский район Республики Башкортостан, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом и в срок. Последними представлено ходатайство, в котором указано, что исковые требования оставляют на усмотрение суда и просят рассмотреть дело в их отсутствии.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Республике Башкортостан в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом и в срок судебной повесткой. Причина неявки суду неизвестна.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иные правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно положениям ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
В соответствии с пунктом 26 статьи 16 Закона об общих принципах организации местного самоуправления к вопросам местного значения городского округа отнесены: выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), выдача разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории муниципального, городского округа.
Согласно положениям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.
Под характеристиками безопасности здания или сооружения понимаются количественные и качественные показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов сетей инженерно-технического обеспечения и систем инженерно-технического обеспечения, посредством соблюдения которых обеспечивается соответствие здания или сооружения требованиям безопасности.
Под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Частью 2 ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.
Кроме того, согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 18 октября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.
На основании статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
Учитывая, что разрешение на строительство (реконструкцию) является гарантией, выдаваемой государственными органами, подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство, выданного в установленном порядке.
На самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, распространяются положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
В силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами.
Согласно п.5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, если есть основания, предусмотренные п. 1 ст. 222 ГК РФ.
Право собственника на такой объект может быть защищено путем признания этого права в целом на объект недвижимости в реконструированном виде с указанием параметров этого объекта с учетом изменившейся площади, при необходимости - с определением долей участников долевой собственности в измененном объекте, между тем, таких требований истцом не заявлялось.
Как следует из выписки ЕГРН от 28.08.2025г., ФИО1 на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами <***>:216, <***>:214, расположенные по адресу: <адрес> (вид разрешенного использования: для размещения СТО) и <адрес> (вид разрешенного использования: для размещения складов).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <***>., на земельном участке, по адресу: <адрес>, имеется одноэтажное здание, с кадастровым номером <***>, назначение нежилое, общей площадью 231,4 кв.м. Субъектом права значится истец ФИО1
Техническим паспортом нежилого здания по состоянию на 05.11.2013г. подтверждается, что объект недвижимости одноэтажный, площадь 231,4 кв.м.
Согласно техническому плану здания от 22.04.2025г., наименование реконструированного объекта недвижимости по адресу: <адрес>: нежилое здание, 2013 года постройки, вид объекта - здание 1 этажное, общей площадью <***>3 кв. м.
Истцом проведена реконструкция указанного выше объекта недвижимости.
При обращении в отдел архитектуры и градостроительства МР Учалинский район РБ по вопросу оформления документов на реконструированное нежилое здание, ФИО1 было отказано, в связи с чем вынуждена обратиться в суд с иском.
При этом согласно ответу Администрации МР Учалинский район № от 02.07.2025г., основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является отсутствие документов, указанных в п.п.1 ч.6 ст.55 ГрК РФ, а именно разрешения на строительство; акта о подключении (технологическим подключении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, схемы, отображающей расположение построенного реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанной лицом, осуществляющем строительство; заключения органа государственного строительного надзора. Поскольку, в соответствии со ст.55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением, то реконструкция объекта, осуществлённая без полученного в установленном порядке разрешения, является самовольной постройкой.
Предъявляя требования о признании нежилого здания реконструированном, истец указывает, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 18 октября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.
Для проверки доводов сторон определением суда от 08.09.2025г. по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация».
Согласно заключению эксперта ГБУ РБ «Государственная кадастровая оценка и техническая инвентаризация» №, спорный объект, расположенный по адресу: <адрес> является нежилым зданием (кадастровый номер <***>), ангарного типа, который представляет из себя одноэтажное здание. Объект относится к капитальному строительству, прочно связан с землей, конструктивные характеристики объекта не позволяют осуществить его перемещение или демонтаж, или последующую сборку, без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений. В 2025г. к основному зданию прямоугольной формы общей площадью 231,4 кв.м., в результате реконструкции было пристроено здание- Г-образной формы, площадью 258,9 кв.м. с аналогичными конструкциями, в результате чего произошли изменение параметров частей объекта исследования, общая площадь здания составила 518 кв.м. При этом, параметры, конструктивные характеристики основного здания не изменялись, остались прежними, в результате проведенных строительных работ по реконструкции добавились помещения нового пристроя, т.е. новый объект недвижимого имущества не возник. На момент осмотра объект исследования не имеет спальных помещений, в здании размещаются «Шиномонтаж», «Автосервис», в реконструированной части расположен «Автосервис» и «Автомойка». Статус объекта-не учетный, назначение нежилое. Кроме того, экспертами указано, что реконструированное нежилое здание расположено на двух земельных участках, принадлежащих ФИО1: основное здание на земельном участке с кадастровым номером <***>, а пристрой, к основному зданию находится на земельном участке с кадастровым номером <***>. Площадь объекта исследования на земельном участке с кадастровым номером <***> составляет 256 кв.м., площадь объекта исследования на земельном участке с кадастровым номером <***> -262 кв.м. Поскольку земельные участки имеют разный вид разрешенного использования, что не соответствует условиям п.2 п.п. «а» Постановления Правительства РФ от 06.04.2022г. №603 «О случаях и порядке выдачи разрешений на строительство объектов капитального строительства, не являющихся линейными объектами, на двух и более земельных участках, разрешений на ввод в эксплуатацию таких объектов, а также выдачи необходимых для этих целей градостроительных планов земельных участков». Для соответствии условиям п.2 п.п. «а» вышеуказанного Постановления, эксперты рекомендуют: 1 вариант: объединит земельные участки, 2 вариант- поменять вид разрешенного использования земельных участков, на одинаковый вид разрешенного использования земельных участок. Таким образом, установлено, что, реконструированное нежилое здание соответствует градостроительным нормам и правилам не в полной мере. При этом объект исследования соответствует требованиям строительных норм и правил, а также требованиям санитарно-гигиенических и санитарно-эпидемиологических норм и правил. Кроме того, эксперт, указывая, что объект исследования не соответствует действующим требованиям противопожарным норм и правил, сделал выводы, что при установке систем звукового оповещения (СОУЭ) «2 типа», оповещателей «Выход», и ограждения газгольдера объект исследования реконструированное нежилое здание при правильной эксплуатации, будет соответствовать действующим требованиям противопожарных норм и правил, и не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.
Оценивая указанное экспертное заключение, суд находит, что оно отвечает критерию допустимости, содержит ответы на вопросы, поставленные судом перед экспертом. При этом, выводы эксперта основаны на представленных для исследования материалах и непосредственном осмотре объекта исследования, являются обоснованными, полными и ясными; содержание экспертного заключения соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и не противоречит совокупности собранных по делу доказательств. Судебная экспертиза проведена с соблюдением установленного процессуальными нормами порядка, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения; методы, используемые при экспертном исследовании, и сделанные на основании исследования выводы научно обоснованны.
Таким образом, судом установлено, что принадлежащее истцу на праве собственности нежилое здание реконструирована, т.е. произошли изменения параметров капитального строительства, площадь увеличилась, следовательно, реконструированный объект недвижимости в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство обладает признаком самовольной постройки.
Вместе с тем, в настоящее время указанный объект недвижимости, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и не нарушает права и законные интересы иных лиц.
Указанное также подтверждается представленными представителем истцом фотоснимками, которыми подтверждается установка в нежилом помещение систем звукового оповещения (СОУЭ) «2 типа», оповещателей «Выход», и ограждения газгольдера. Доказательств обратного суду не представлено.
О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При указанных выше обстоятельствах, суд, считает возможным удовлетворить требования ФИО1 о признании нежилого здания реконструированным.
Руководствуясь ст. ст. 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (паспорт <***> выдан ОВД г.Учалы и Учалинского района РБ <***>.) к Администрации муниципального района Учалинский район Республики Башкортостан, Администрации городского поселения город Учалы муниципального района Учалинский район Республики Башкортостан о признании нежилого здания реконструированным, удовлетворить.
Признать объект недвижимости – нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью <***> кв.м., этажность 1, реконструированным.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через Учалинский районный суд Республики Башкортостан.
Судья Л.Ф.Латыпова
Мотивированное решение изготовлено 17 декабря 2025 года.