Решение по делу № 2-10/2025 от 28.02.2025 - о признании жилого дома домом блокированной застройки, сохранении объекта в реконструированном виде и признании блоком жилого дома, признании права собственности на блок индивидуального жилого дома блокированной застройки.

КОПИЯ

УИД 50RS0028-01-2024-001642-36

Дело № 2-10/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 февраля 2025 года г. Мытищи, Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Кульковой И.С.,

при помощнике судьи Шамиловой Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-10/2025 по иску ФИО1, ФИО5 к Администрации городского округа Мытищи Московской области, ФИО12 о признании жилого дома домом блокированной застройки, сохранении объекта в реконструированном виде и признании блоком жилого дома, признании права собственности на блок индивидуального жилого дома блокированной застройки,

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО2 и ФИО3, с учетом уточненных требований, обратились в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа Мытищи Московской области:

о признании жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> домом блокированной застройки;

о признании блоком жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, часть жилого дома площадью 115,8 кв.м., кадастровый №, сохранив его в реконструированном виде;

о признании за истцами права собственности на жилой блок индивидуального жилого блока блокированной застройки площадью 115,8 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (по ? доли за каждой).

Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками части жилого дома площадью 19,6 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, также истцы являются собственниками земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым №, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по указанному адресу.

В ДД.ММ.ГГГГ года истец ФИО2 обратилась в Администрацию г.о. Мытищи с заявлением о переводе вида разрешенного использования данного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «для индивидуального жилищного строительства», однако получила отказ.

Вместе с тем, истцы полагают, что имеющийся статус «часть жилого дома» нарушает их права, поскольку правовой режим части жилого дома и правовой режим «жилого блока (жилого помещения) индивидуального жилого дома блокированной застройки» различны по своей природе и влекут возможность реализации различных прав.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО4

Истец ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.

Истец ФИО2 и представитель истцов – по доверенности ФИО6 в судебном заседании поддержали исковые требования, просили данные требования удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО4 и ее представитель – по доверенности ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признали, в их удовлетворении просили отказать, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях на иск.

Представитель ответчика - Администрация г.о. Мытищи по доверенности ФИО8 в судебном заседании разрешение спора оставил на усмотрение суда.

Представитель 3-го лица - Управления Росреестра по МО в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 263 ГК РФ предусмотрено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 40 Земельного Кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истцы ФИО2 и ФИО3 являются собственниками части жилого дома площадью 19,6 кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес> (по 47/200 долей за каждой), также истцы являются собственниками земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым №, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по указанному адресу. Границы участка истцов установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Ответчику ФИО4 принадлежит на праве собственности часть жилого дома (квартира) площадью 22,8 кв.м. с кадастровым № по адресу: <адрес> жилой дом площадью 33,9 кв.м. с кадастровым № по адресу: <адрес>.

Кроме того, ответчик ФИО4 является собственником земельного участка площадью 1200 кв.м. с кадастровым № и земельного участка с кадастровым №, расположенных по адресу: <адрес>.

Согласно представленному техническому паспорту (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ) в части здания жилого дома, принадлежащего истцам, произведена реконструкция в виде пристроек лит. А1 и мансарды Лит. А2, разрешение на строительство (реконструкцию) не предъявлено.

Ранее жилой дом № №, расположенный по адресу: <адрес> принадлежал на праве собственности наследодателю истцов – ФИО10 (3/4 доли) и наследодателю ФИО4 – ФИО9 (1/4 доля).

Вступившим в законную силу решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, произведен реальный раздел спорного жилого дома, в соответствии с которым считать за ФИО13 47/100 долей дома, за ФИО9 – 53/100 долей. Суд обязал ФИО10 заделать дверной проем между выделенными в собственность сторон помещениями.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ суд разъяснил порядок исполнения указанного решения суда, а именно, что регистрации подлежит право на части дома, выделенные каждой из сторон.

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

При изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в пункте 14 статьи 1 ГсК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, даны разъяснения о том, что при возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

В силу пункта 6 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

На основании части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилой дом, равно как и часть жилого дома, относится к жилым помещениям.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (пункт 14 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Понятие «дом блокированной застройки» приведено в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду с общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Под жилыми домами блокированной застройки согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент разрешения спора) понимаются жилые дома жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В отношении образования земельных участков, занятых блоками жилого дома блокированной застройки, Министерством экономического развития Российской Федерации в пункте 2 письма от 14 марта 2017 года № Д23и-1328 указано, что согласно определению, содержащемуся в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, каждый блок жилого дома блокированной застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования.

В силу пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

С целью разрешения настоящего спора, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по ходатайству истцов по настоящему делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено экспертам ППК «Роскадастр».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу была назначена повторная судебная строительно-техническая, землеустроительная экспертиза, производство которой с учетом Распоряжения Правительства РФ от 16.11.2021 года № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» поручено экспертам ГБУ МО «СтройЭксперт».

Согласно выводам повторной судебной экспертизы, жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, является жилым домом блокированной застройки, соответствующий требованиям п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, т.е. состоящий из двух жилых блоков, блокированных общей боковой стеной без проемов и имеющие отдельные выходы на земельные участки.

Часть жилого дома истцов ФИО2 и ФИО11 по своим техническим характеристикам имеет признаки блокированного жилого дома и соответствует требованиям п. 3.1 «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001», т.к. является жилым домом, блокированным с другим жилым домом в одном ряду общими боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Объект экспертизы представляет собой двухэтажную часть жилого дома – двухэтажный жилой блок, предназначенную для проживания одной семьи; имеет общие стены без проемов с соседними частями; имеет самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем; не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов; не имеет помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками; расположен на отдельном земельном участке.

Техническое описание объекта исследования – двухэтажного жилого блока, расположенного на земельном участке с кадастровым № представлено в Таблице № Экспертного заключения.

По результатам натурного обследования жилого блока после реконструкции составлен поэтажный план и представлен на Рисунке 3. Экспликация помещений представлена в Таблице 3 данного Заключения.

Общая площадь объекта капитального строительства составляет 115,8 кв.м., этажность – 2 этажа.

В результате проведенных строительно-монтажных работ, истцами была возведена пристройка Лит. А1 и возведен второй мансардный этаж Лит. А2, над занимаемой частью жилого дома, что привело к увеличению параметров объекта экспертизы, его индивидуальных признаков, что в соответствие со ст. 1 ГрК РФ полностью соответствует термину «реконструкция».

Исследуемый объект соответствует требованиям механической безопасности. При реконструкции части жилого истцов выявлены частичные нарушения градостроительных и строительных ном (являющихся устранимыми):

- отсутствие снегозадержателей на скатах крыши;

- отсутствует водоприемник для сбора вод с водоотводных лотков, установленных на карнизном свесе;

- установленная горизонтальная водосточная система на карнизном свесе на момент осмотра имеет большое количество сосулек;

- уклон крыши в месте фронтонного свеса направлен на крышу веранды другой части дома (ФИО4), что может являться причиной протечки кровли в помещение другой части (ФИО4);

- с западной стороны в точках 1 и 7 (Рисунок 3) исследуемый объект- часть жилого дома, двухэтажный жилой блок выходит за границы земельного участка с кадастровым № на 0,28 м. на смежный земельный участок (участок ФИО4), границы смежного участка не сформированы, на кадастровом учете не стоят, площадь наложения составляет 2 кв.м. Демонтаж части/частей здания (0,28 м.) приведет к нарушению целостности конструктивных элементов, что влечет гибель объекта капитального строительства.

Для устранения выявленных нарушений эксперты считают необходимым выполнить:

- провести дополнительное исследование в отношении границ земельного участка с кадастровым № и смежных земельных участков на наличие реестровой ошибки;

- провести землеустроительную экспертизу в отношении земельного участка с кадастровым №, а также смежных земельных участков с № и с кадастровым № (границы указанных участков не установлены);

- установить снегозадержатели на свес крыши;

- на земельном участке истцов выполнить работы по устройству водоприемника (открытого или закрытого типа);

- установка на кровле кабельной системы противобледенения;

- установить водоотводный желоб с уклоном отвода воды на крышу истцов и далее в существующую водоотводную систему, чтобы исключить попадание воды на крышу владельцев другой части дома.

В описательной части экспертного заключения установлено, что строительные конструкции пристройки Лит. А1 и Лит. А3 находятся в удовлетворительном работоспособном состоянии. Имеющиеся нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений обеспечивается, из чего следует, что угрозу жизни и здоровью граждан не создают и соответствуют строительным нормам и правилам.

В соответствии с инвентаризационными материалами, год реконструкции жилого блока истцов – 2003 год.

Год начала строительства деревянного объекта, указанного на Рисунке 3 как «сарай» - 2005 год.

Оба здания – деревянные. Конструктивные характеристики исследуемого объекта капитального строительства соответствуют характеристикам строения V степени. Расстояние до объектов капитального строительства, расположенных на смежных земельных участках в одном жилом массиве составляет менее 15 метров. Фактическое расстояние до соседнего деревянного здания ФИО4 на соседнем земельном участке составляет от 0,77 м.

При строительстве соседнего деревянного здания ФИО4 не соблюдены требования противопожарных разрывов до существующего на тот момент исследуемого двухэтажного жилого блока истцов. Возведенное позже соседнее здание ФИО4 препятствует истцам в безопасном использовании своими строением и земельным участком, так противопожарные и санитарные разрывы не соблюдены, исследуемое соседнее деревянное здание несет опасность, создает угрозу жизни и здоровью граждан как во внутренних помещениях, так и на прилегающей территории, исследуемое здание нарушает права и охраняемые законные интересы третьих лиц.

Суд принимает за основу заключение повторно судебной экспертизы ГБУ МО «СтройЭксперт», поскольку экспертиза проведена в соответствии со ст. 79 ГПК РФ на основании определения суда. Заключение эксперта полностью соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованную литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы. Эксперт, проводивший исследование, имеет соответствующую квалификацию, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заключение эксперта не допускает неоднозначного толкования, является последовательным.

В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела истцами устранены выявленные экспертом нарушения, что подтверждается договором возмездного оказания услуг № от ДД.ММ.ГГГГ, актом о приемке выполненных работ № от ДД.ММ.ГГГГ. Работы по устранению выявленных экспертом нарушений проводились в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В части указания экспертов ГБУ МО «СтройЭксперт» на проведение землеустроительной экспертизы суд учитывает, что данный вопрос предметом спора не является, требований относительно границ земельных участков истцами не заявлялось.

Доводы ответчика ФИО4 о том, что ГБУ МО «СтройЭксперт» не является государственным судебно-экспертной организацией, которая вправе проводить строительно-техническую экспертизу, связанную с самовольным строительством, суд отклоняет по следующим основаниям.

Согласно Устава ГБУ МО «СтройЭксперт» создано в соответствии с распоряжением Правительства Московской области от ДД.ММ.ГГГГ №. Учреждение находится в ведомственном подчинении Главного управления строительного надзора Московской области.

В соответствии с п. 12.24.3 Положения о Главном управлении государственного строительного надзора Московской области от ДД.ММ.ГГГГ №, к полномочиям Управления относятся: «Организационное обеспечение деятельности государственного бюджетного учреждения, находящегося в ведомственном подчинении Главного управления, уполномоченного на организацию и производство судебной строительно-технической экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством».

Кроме того, в выписке из ЕГРЮЛ ГБУ МО «СтройЭксперт» указан вид деятельности организации – судебно-экспертная деятельность.

С учетом изложенного, доводы ответчика ФИО4 о неправомерности проведения ГБУ МО «СтройЭксперт» повторной судебной экспертизы, являются необоснованными, а заключение повторной судебной экспертизы, в силу ст. 60 ГПК РФ, признается судом в качестве допустимого доказательства.

Принимая во внимание, что истцами произведена реконструкция отдельного блока жилого дома, в результате которого возникли новые объекты недвижимости (Лит. А1 и Лит. А3), учитывая, что реконструированные объекты соответствует градостроительным и строительным нормам, угрозу жизни, здоровью и имуществу собственников и иных лиц не представляют, произведенная реконструкция прав третьих лиц не нарушает, в связи с чем суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3 и ФИО2 о признании спорного жилого дома домом блокированной застройки; о признании блоком жилого дома часть жилого дома площадью 115,8 кв.м., кадастровый №, сохранив его в реконструированном виде и о признании за истцами права собственности на жилой блок индивидуального жилого блока блокированной застройки площадью 115,8 кв.м. (по ? доли за каждой).

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 к Администрации городского округа Мытищи Московской области, ФИО4 о признании жилого дома домом блокированной застройки, сохранении объекта в реконструированном виде и признании блоком жилого дома, признании права собственности на блок индивидуального жилого дома блокированной застройки - удовлетворить.

Признать жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> домом блокированной застройки.

Признать блоком жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, часть жилого дома площадью 115,8 кв. м, кадастровый №, сохранив его в реконструированном виде.

Признать за ФИО2 (<данные изъяты>), ФИО3 (<данные изъяты>) право собственности на жилой блок индивидуального жилого блока блокированной застройки площадью 115,8 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, в размере ? доли в праве собственности за каждой.

Данное решение является основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – с 01.04.2025.

Судья подпись И.С. Кулькова

Копия верна:

Судья: