Дело № 2-106/2022
УИД: 18RS0003-01-2021-005923-37
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 ноября 2022 года город Ижевск УР
Октябрьский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Городиловой Д.Д.,
при секретаре Давтян А.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ГСИ к СМА о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной стоимости жилого дома, возмещении судебных расходов,
установил :
ГСИ (далее по тексту – истец) обратилась в суд с исковыми требованиями к СМА (далее по тексту – ответчик) о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной стоимости жилого дома, кадастровый <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 446 444, 44 руб., расходы по оплате государственной пошлины 7 664, 44 руб.
Свои исковые требования мотивирует следующим образом.
<дата> между ГСИ (покупатель) и СЛС, действующей на основании доверенности от <дата> за СМА (продавец) был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <номер> и жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <номер>, находящиеся по адресу: <адрес> (далее – объекты недвижимости).
<дата> между указанными лицами было подписано дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому объекты недвижимости продаются покупателю за 2 300 000 руб. из них 2 050 000 руб. стоимость жилого дома и 250 000 руб. стоимость земельного участка.
Вышеназванное соглашение от <дата> также содержало условие о том, что покупатель уплачивает продавцу 1 000 000 руб. наличными деньгами в день подписанию договора за счет собственных денежных средств, а 1 300 000 руб. покупатель уплачивает продавцу в течение 5 дней со дня государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости за счет кредитных средств.
Во исполнение своих обязательств покупатель передал продавцу 1 00 000 руб. наличными деньгами, а <дата> между покупателем и ПАО «Сбербанк России» был заключен кредитный договор <номер> на сумму 1 300 000 руб. под 8,5% годовых, которые перечисляются по целевому назначению на основании поручения титульного созаемщика на имя СМА.
<дата> между покупателем и продавцом составлен акт передачи объектов недвижимости.
После государственной регистрации сделки, истец совместно с членами семьи переехали на постоянное место жительства в приобретенный жилой дом.
В процессе эксплуатации жилого дома, обнаружилось, что конструкция жилого дома не соответствует техническим и строительным требованиям. Более того, впоследствии выяснилось, что фактическая площадь жилого дома не соответствует площади, указанной в договоре купли-продажи и выписке из ЕГРН.
Согласно техническому паспорту, выданному Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Удмуртской Республике, площадь жилого дома составляет <данные изъяты> кв.м. Таким образом площадь жилого дома меньше чем заявлена ответчиком при покупке жилого дома на <данные изъяты> кв.м.
Таким образом, истец вправе требовать от ответчика соразмерного уменьшения покупной стоимости жилого дома на сумму 446 444, 44 руб.
Претензия истца, направленная в адрес ответчика была оставлена без удовлетворения.
В судебное заседание истец ГСИ не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, направила в суд своих представителей.
В судебном заседании представитель истца ГСИ – ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, пояснил, что проживает в спорном жилом доме, приобретался дом с открытой террасой, в настоящее время терраса обшита, установлены в ней стеклянные двери. Указанная терраса используется в качестве прохода к бане и в качестве пожарного выхода.
В судебном заседании представитель истца ГСИ – ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по доводам, изложенным в иске и в письменных пояснениях, которые судом приобщены к делу, считает, что площадь дома должна быть определена как сумма площадей всех помещений без учета площади террасы, поскольку последняя фактически является крыльцом.
В судебное заседание ответчик СМА не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлена надлежащим образом, направила в суд своего представителя.
В судебном заседании представитель ответчика СМА – ФИО3, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, суду пояснил, что ответчик спорный жилой дом приобретала по договору купли-продажи. Технические характеристики дома были указаны в техническом плане, на основании этих данных было зарегистрировано право собственности. При продаже спорного жилого дома истцу ответчик также руководствовалась данными документами. Никакого обмана при продаже жилого дома не было, ответчик сама не обладала иной информацией о площади жилого дома. Считает, что размер денежных средств, которые истец просит взыскать с ответчика, определен неверно, поскольку цена дома определялась в отношении объекта недвижимости, а не от стоимости одного квадратного метра.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.
Допрошенный в судебном заседании в качестве эксперта КДН суду пояснил следующее. Терраса включается в общую площадь объекта недвижимости. По методологии неважно открытая или закрытая терраса. При проведении экспертизы не сошлись координаты расположения дома на земельном участке с представленным техническим паспортом. Планировка также отличная от имеющейся в доме. При вычислении площади жилого дома в его площадь необходимо включать также площадь всех внутренних стен и перекрытий, поэтому площадь дома определялась экспертом исходя из длины и ширины внутреннего контура. В техническом паспорте же была взята площадь только помещений в жилом доме без учета площади перекрытий – такой подход возможно применять только при определении площади квартир в многоквартирных домах, к жилым домам данных подход невозможен.
Выслушав явившихся лиц, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
<дата> между СЛС, действующей на основании доверенности за СМА (продавец) и ГСИ (покупатель) был заключен договор купли продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <номер> и жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <номер>, находящиеся по адресу: <адрес>.
В соответствии с п. 4 указанного договора, объекты недвижимости проданы покупателю за 1 500 000 руб. из которых стоимость жилого дома составляет 1 250 000 руб., стоимость земельного участка 250 000 руб.
<дата> между сторонами договора было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которым изменены положения п 4, после изменения цена договора составила 2 300 000 руб., из которых 2 050 000 руб. – стоимость жилого дома, 250 000 руб. – стоимость земельного участка.
В соответствии с актом передачи от <дата> вышеуказанное недвижимое имущество было передано покупателю <дата>. Указанный акт также подтверждает полную оплату покупателем цены договора.
В соответствии с выпиской из ЕГРН, собственником земельного участка с кадастровым номером <номер> и жилого дома с кадастровым номером <номер>, расположенным по адресу: <адрес> является ГСИ.
Согласно техническому паспорту жилого дома с кадастровым номером <номер> от <дата>, выполненного Приуральским филиалом АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» - Центром технической инвентаризации и землеустройства по Удмуртской Республике, общая площадь дома составляет <данные изъяты> кв.м.
В соответствии с техническим планом здания - жилого дома с кадастровым номером <номер> от <дата>, выполненного ООО «РЗС», площадь объекта недвижимости составляет <данные изъяты> кв.м.
Данные обстоятельства установлены в ходе судебного разбирательства и сторонами не оспаривались.
В соответствии с положением статьи 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (ч.2 ст.556 ГК РФ).
На основании ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с ч.1 ст.475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Истец, пользуясь правом выбора в силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, заявил требование об уменьшении покупной цены жилого дома.
Под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.
То есть соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара, указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.
Истец, настаивая на уменьшении согласованной цены купли-продажи объекта недвижимости, указывает, что после передачи жилого дома им было обнаружено несоответствие общей площади дома, указанного в договоре купли-продажи, фактической.
В связи с указанными доводами, а также в связи с тем, что в ходе рассмотрения дела между сторонами возник спор относительно площади спорного жилого дома, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
В соответствии с заключением эксперта <номер> от <дата>, изготовленного ООО «Бюро экспертизы и оценки» дан следующий ответ на поставленный вопрос.
По результатам проведенного исследования, принимая во внимание положения Приказа Минэкономразвития России от 01.03.2016 года №90, установлено, что площадь жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на <дата> составляла 87,45 кв.м.
Данные выводы поддержаны экспертом в ходе судебного разбирательства.
Заключение судебного эксперта соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, ссылку на использованную литературу, нормативные акты, конкретные ответы на поставленные судом вопросы являются ясными, полными и последовательными, не допускают неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение. Суд считает возможным выводы судебной экспертизы положить в основу решения суда.
Условие о размере объекта недвижимости при его купле-продаже является существенным, поскольку стороны отнесли его к предмету договора. Параметры и размеры объекта недвижимости также характеризуют и его качество.
Заключенным между сторонами договором предусмотрено право истца на получение в собственность жилого дома общей площадью 90,0 кв.м. по цене 2 050 000 руб. В связи с этим, истцу подлежал передаче дом общей площадью, определенной договором, и которая фактически была оплачена. Предоставление объекта недвижимости меньшей площадью является ненадлежащим исполнением обязательства и свидетельствует о нарушении прав истца, отступлении продавцом от существенных условий договора о качестве товара.
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Судом достоверно установлено, что фактически истцу передан жилой дом общей площадью 87,45 кв.м., т.е. меньшей на 2,55 кв.м. (90,0 кв.м. – 87,45 кв.м.), чем указано в договоре, а потому требования истца о соразмерном уменьшении цены договора купли-продажи в целом законны, обоснованы, но подлежат удовлетворению лишь частично в размере 58 083 руб. 33 коп., исходя из следующего расчета:
2 050 000 руб. : 90 кв.м. х 2,55 кв.м. = 58 083,33 руб.
Доводы представителя ответчика о неверном расчете размера уменьшения цены договора, о том, что необходимо исходить из разницы в цене дома с площадью 90 кв.м. и дома с площадью 87,45 кв.м., суд считает не влекущими отказ в удовлетворении иска, иного расчета сторонами не представлено, каких-либо ходатайств о проведении судебных оценочных действую сторонами не заявлялось.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Судом требования истца удовлетворены частично на 13,01 % (заявленная цена иска 446 444,44 руб., государственная пошлина уплачена в размере 7 664,44 руб., удовлетворено судом 58 083,33 руб.). Государственная пошлина подлежит взысканию в пользу истца с ответчика в размере 997 руб. 14 коп. (7 664,44 руб. х 13,01 %).
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ГСИ к СМА о взыскании денежных средств в счет уменьшения покупной стоимости жилого дома, возмещении судебных расходов, удовлетворить частично.
Взыскать с СМА (паспорт серии <номер>) в пользу ГСИ (паспорт серии <номер>) денежные средства в счет уменьшения покупной стоимости жилого дома в размере 58 083 руб. 33 коп., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 997 руб. 14 коп.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Верховный суд Удмуртской Республики через Октябрьский районный суд города Ижевска.
Решение в окончательной форме изготовлено 16.12.2022 года.
Председательствующий судья: Д.Д. Городилова