Решение по делу № 3А-281/2023 от 21.08.2023

Дело №3а-281/2023 УИД 62OS0000-01-2023-000184-74

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 августа 2023 года г.Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Логиновой С.А.,

с участием представителя административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1,

при секретаре Лебедевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному иску ФИО2 к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Рязанский областной суд с административным иском к Министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области, Государственному бюджетному учреждению Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В обоснование заявленных административных исковых требований указала, что ей на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости: нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>; а также нежилое здание с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>

Постановлением Министерства имущественных и земельных отношения Рязанской области № 23-П от 14.10.2020 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Рязанской области» утверждена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № в размере 4 059 638 руб. 95 коп.; здания с кадастровым номером № в размере 1 690 226 руб. 71 коп.

С целью установления рыночной стоимости объекта спорного объекта недвижимости, административный истец обратился к ЧПО ФИО3 Согласно отчету № № от 25.01.2023 года об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на дату проведения оценки – 25 января 2023 г. составляет 683 000 руб.; согласно отчету № № от 25.01.2023 года об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, рыночная стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на дату проведения оценки - 25 января 2023 г. составляет 212 000 руб.

Таким образом, кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу зданий превышает их рыночную стоимость, что затрагивает его права и обязанности как плательщика налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

10 февраля 2023 года административный истец обращался в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Решениями ГБУ РО «Центр ГКО» от 16.03.2023 г. в удовлетворении заявлений было отказано.

Просит (с учетом уточнений заявленных требований принятых судом) признать незаконными решения ГБУ РО «Центр государственной кадастровой оценки» №№ от 16.03.2023 г. и №№ от 16.03.2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости; установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 1 906 000 рублей по состоянию на 25 января 2023 года; установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 1 402 000 рубля по состоянию на 25 января 2023 года, определенных по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки», Министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1 уточненные административные исковые требования не признала, выразив единую позицию о том, что решения ГБУ РО «Центр ГКО» являются законными и обоснованными, отчеты, представленные административным истцом, не соответствуют законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что подтверждено заключением судебной экспертизы, которую сторона административных ответчиков, в том числе, и в части определения иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не оспаривает. Административный истец имеет возможность повторного обращения в ГБУ РО «Центр ГКО» после устранения нарушений, выявленных в отчетах и перечисленных в оспариваемых решениях.

Административный истец, его представитель, представители заинтересованных лиц Администрации МО – Октябрьское городское поселение Михайловского муниципального района Рязанской области, лиц Администрации МО – Виленское сельское поселение Михайловского муниципального района Рязанской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав объяснения представителя административных ответчиков, исследовав материалы административного дела, полагает, что административный иск подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в настоящее время регулируется Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ), Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон от 31.07.2020 N 269-ФЗ).

Федеральным законом от 31.07.2020 года N 269-ФЗ в Федеральный закон N 237-ФЗ от 03.07.2016 года введена статья 22.1, устанавливающая новый порядок пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости и определения её в размере рыночной, которая вступила в законную силу 11 августа 2020 года.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления (часть 10).

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, что ФИО2 является собственником следующих объектов недвижимости: здания с кадастровым номером №, площадью № кв.м., назначение – нежилое, наименование – здание, местоположение: Рязанская <адрес>; здания с кадастровым номером №, площадью № кв.м., назначение – нежилое, наименование – здание магазина №№, местоположение адресу: <адрес>

17 февраля 2023 года в ГБУ РО «Центр ГКО» поступили заявления ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, к которому был приложен отчет № № от 25.01.2023 года выполненный ЧПО ФИО3 об оценке рыночной стоимости в размере 683 000 руб. по состоянию на 25 января 2023 года, а также об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, к которому был приложен отчет № № от 25.01.2023 года выполненный ЧПО ФИО3 об оценке рыночной стоимости в размере 212 000 руб. по состоянию на 25 января 2023 года

16 марта 2023 года ГБУ РО «Центр ГКО» приняты решения № №, № № об отказе в установлении кадастровой стоимости зданий в размере их рыночной стоимости.

Причинами к отказу послужили: использование неполных и (или) недостоверных сведений, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости.

Не согласившись с вынесенными решениями, 02 июня 2023 года административный истец ФИО2 направила административное исковое заявление в суд в пределах трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ.

Проверяя законность и обоснованность решений ГБУ РО «Центр ГКО» № № и № № от 16.03.2023 г. применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемые решения были приняты полномочным органом и с соблюдением порядка их принятия, что не оспаривалось административным истцом. Решения содержат необходимые реквизиты, подписаны кадастровым оценщиком и директором ГБУ РО «Центр ГКО».

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки доводов административного ответчика о несоответствии досудебных отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности, и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объектов недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Красные ворота» ФИО4

В соответствии с заключением № № от 31.07.2023 года, подготовленным экспертом ООО «Красные ворота» ФИО4, отчеты № № от 25.01.2023 и № № от 25.01.2023 года, подготовленные ЧПО ФИО3, не соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности в части п.21г, п.25 ФСО №1, п.4 ФСО№ 2, п.5, п.8и, п.8з ФСО№3, п.10, п.11а, п.11в, п.11д, п.22б, п. 22в, п.22е ФСО№7, содержат ошибки.

Рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером №, приведенная в отчете об оценке, экспертом не подтверждена и по состоянию на 25 января 2023 года определена им в размере 1 906 000 руб.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, положениям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оно дано в письменной форме, содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылок на использованные нормативные правовые акты, федеральные стандарты оценки и методическую литературу, экспертом даны конкретные ответы на поставленные судом вопросы.

Эксперт ФИО4 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, состоит в саморегулируемой организации оценщиков и по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований сомневаться в компетентности эксперта, подготовившего экспертное заключение, у суда не имеется. Поэтому суд признает заключение судебной экспертизы надлежащим доказательством по делу, в полной мере отвечающим требованиям относимости и допустимости.

Указанные в экспертном заключении нарушения, допущенные при составлении досудебных отчетов, были отражены в оспариваемых административном истцом решениях ГБУ РО «Центр ГКО» № и № от 16.03.2023 г.

Заключение эксперта в части наличия в отчетах ЧПО ФИО3 ошибок, повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость оцениваемых объектов, несоответствия отчетов федеральным стандартам оценки, не оспаривалось сторонами.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО2 у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчетах об оценке.

Суд считает, что оспариваемые решения ГБУ РО «Центр ГКО» соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО2 не нарушают.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконными решений ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость здания с кадастровым номером № на дату оценки 25 января 2023 года определена экспертом в размере 1 906 000 руб.

Рыночная стоимость здания с кадастровым номером № на дату оценки 25 января 2023 года определена экспертом в размере 1 402 000 руб.

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости осуществлен экспертом в рамках сравнительного подхода. Определенная экспертом итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке указанных объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки. В приведенных в заключении расчетах дана подробная характеристика каждому объекту оценки с учетом особенностей его расположения, учтены факторы и характеристики, влияющие на его стоимость; указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. Содержащиеся в заключении эксперта сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в регионе на дату оценки по сегменту «торговая недвижимость» и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода объектов.

Каких-либо замечаний, возражений относительно заключения эксперта, которые ставили бы под сомнение определенную в нем рыночную стоимость объектов, представителем административных ответчиков, иными лицами, не заявлено.

Доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, опровергающих результат определения экспертом рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, не представлено.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости и может быть положено в основу решения суда.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ).

Учитывая, что разрешение судом заявленного административным истцом требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным, а имеющееся расхождение между кадастровой стоимостью, внесенной в государственный кадастр недвижимости, и рыночной стоимостью спорного объекта недвижимости, определенной в заключении судебной экспертизы, нарушает права административного истца, как налогоплательщика, суд полагает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на основании экспертного заключения обоснованно, направлено на реализацию права на справедливое налогообложение (пункт 3 статьи 3 НК РФ), а потому подлежит удовлетворению.

В связи с чем, суд полагает необходимым установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 1 906 000 руб., объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере 1 402 000 руб., определенные заключением судебной экспертизы № № от 31.07.2023 года, подготовленным экспертом ООО «Красные ворота» ФИО4 по состоянию на дату проведения оценки, указанную в отчетах ЧПО ФИО3, а именно 25 января 2023 года, датой подачи заявления считать 17 февраля 2023 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 1 906 000 (один миллион девятьсот шесть тысяч) рублей по состоянию на 25 января 2023 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 1 402 000 (один миллион четыреста две тысячи) рублей по состоянию на 25 января 2023 года.

Датой обращения с заявлениями считать – 17 февраля 2023 года.

В удовлетворении требований о признании незаконными решений государственного бюджетного учреждения Рязанской области «Центр государственной кадастровой оценки» № и № от 16.03.2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья - Логинова С.А.

Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2023 года.