УИД 77OS0000-02-2024-014714-16

Дело № 3А-214/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 февраля 2025 года г. Москва

Московский городской суд в составе

судьи Полыги В.А.,

при секретаре Баевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску АО «Яуза Риэлти» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых помещений, нежилых зданий,

УСТАНОВИЛ:

АО «Яуза Риэлти» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ОКС1, ОКС2, ОКС3, ОКС4, ОКС5, ОКС6, ОКС7, нежилых помещений с кадастровыми номерами ОКС8, ОКС9.

В административном исковом заявлении АО «Яуза Риэлти» просит установить кадастровую стоимость нежилых зданий, нежилых помещений в размере, равном их рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, подготовленном частнопрактикующим оценщиком Л.Ю.П., по состоянию на 1 января 2023 года, а именно в размере 492 220 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, в размере 417 300 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4, в размере 1 512 290 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 204 060 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС5, в размере 801 280 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 199 620 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС6, в размере 374 010 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС7, в размере 1 022 820 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС9, в размере 119 060 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС8.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилых зданий, нежилых помещений, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 688 959 938 рублей 18 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, в размере 559 011 512 рублей 06 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4, в размере 2 281 495 109 рублей 09 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 305 717 469 рублей 04 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС5, в размере 1 192 318 912 рублей 03 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 283 160 240 рублей 86 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС6, в размере 432 449 867 рублей 85 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС7, в размере 1 506 630 390 рублей 03 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС9, в размере 130 326 313 рублей 49 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС8.

Поскольку АО «Яуза Риэлти» является собственником нежилых зданий, нежилых помещений, несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Представитель административного истца поддержал изначально заявленные требования, возражал против выводов судебной экспертизы, предоставил письменные возражения на заключение эксперта.

Представителем Департамента городского имущества города Москвы представлены письменные возражения по делу, в которых административный ответчик просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат нежилые здания с кадастровыми номерами ОКС1, ОКС2, ОКС3, ОКС4, ОКС5, ОКС6, ОКС7 и нежилые помещения с кадастровыми номерами ОКС8, ОКС9, что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках объектов недвижимости. В отношении названных объектов недвижимости утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2023 года в размере 688 959 938 рублей 18 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, в размере 559 011 512 рублей 06 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4, в размере 2 281 495 109 рублей 09 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 305 717 469 рублей 04 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС5, в размере 1 192 318 912 рублей 03 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 283 160 240 рублей 86 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС6, в размере 432 449 867 рублей 85 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС7, в размере 1 506 630 390 рублей 03 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС9, в размере 130 326 313 рублей 49 копеек в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС8, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Административный истец АО «Яуза Риэлти» в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года № 64 «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорных объектов недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названых объектов недвижимости влияют на права и обязанности АО «Яуза Риэлти» как плательщика налога.

В соответствие с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена их кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения, административный истец 3 мая 2024 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование своих требований АО «Яуза Риэлти» представило в суд отчет об оценке, подготовленный частнопрактикующим оценщиком Л.Ю.П., в котором рыночная стоимость нежилых зданий и нежилых помещений по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 492 220 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3, в размере 417 300 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС4, в размере 1 512 290 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 204 060 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС5, в размере 801 280 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 199 620 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС6, в размере 374 010 000 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС7, в размере 1 022 820 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС9, в размере 119 060 000 рублей в отношении нежилого помещения с кадастровым номером ОКС8.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ФБУ РФ Центр судебной экспертизы им. профессора А.Р. Шляхова при Министерстве юстиции РФ.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ОКС1 по состоянию на 1 января 2023 года по результатам судебной экспертизы составляет 2 272 709 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС2 составляет 1 218 999 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС3 составляет 681 005 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС4 составляет 540 705 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС5 составляет 268 590 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС6 составляет 260 299 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС7 составляет 451 594 000 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером ОКС9 составляет 1 403 918 735 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером ОКС8 составляет 107 296 265 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости нежилых зданий, нежилых помещений, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение возникшие сомнения в обоснованности отчета, подготовленного частнопрактикующим оценщиком Л.Ю.П., и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объектов оценки. При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Вместе с тем представителем административного истца выражено несогласие с заключением эксперта, в обоснование чего представлены возражения на заключение и рецензия. В ответ на возражения и рецензию административного истца экспертом ФБУ РФ Центр судебной экспертизы им. профессора А.Р. Шляхова при Министерстве юстиции РФ представлены письменные пояснения, в которых экспертом даны ответы на поставленные перед ним вопросы.

Эксперт пояснил, что провел полный и всесторонний анализ фактических данных о ценах объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому относятся объекты исследования, и максимально сопоставимых с ними по своим основным ценообразующим факторам, что и послужило причиной выбора того или иного объекта-аналога как имеющего минимальное количество отличий от объектов исследования.

Эксперт указал, что корректировка «тип объекта» относится к ценообразующему фактору отдельно стоящего здания или встроенного помещения, не имеет отношения к коридорному коэффициенту, который отражает величины арендопригодной площади.

Экспертом даты ответы на поставленные перед ним вопросы. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.

Все выводы судебного эксперта были сделаны в рамках его профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Оценивая экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд также отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчёты, проведённые в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 1 января 2023 года. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется. В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых нежилых зданий и нежилых помещений сделано экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Судом отклоняются изложенные в письменных пояснениях доводы представителя Департамента городского имущества г. Москвы о том, что АО «Яуза Риэлти» не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости. Такое право предоставлено административному истцу Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, суд находит, что кадастровая стоимость нежилых зданий и нежилых помещений должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта по состоянию на 1 января 2023 года.

Между тем, учитывая, что определенная экспертом по результатам экспертизы рыночная стоимость нежилых зданий с кадастровыми номерами ОКС2, ОКС7 превышает их кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов действующего законодательства правовое положение административного истца при рассмотрении спора, возбужденного в целях защиты его прав, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости отвечает интересам заявителя, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований административного истца о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ОКС2, ОКС7, определенной по состоянию на 1 января 2023 года.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 3 мая 2024 года.

Расходы по проведению судебной экспертизы были возложены на административного истца, обязанность по оплате экспертизы им не исполнена. От ФБУ РФ Центр судебной экспертизы им. профессора А.Р. Шляхова при Министерстве юстиции РФ поступило ходатайство о возмещении расходов по проведению судебной экспертизы в размере СУММА.

Согласно положениям ст.ст. 103, 106 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате экспертам; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 11 июля 2017 года № 20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда. Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем при решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Соответственно, решая вопрос о распределении судебных расходов, необходимо оценить, является ли расхождение между утвержденной кадастровой стоимостью объектов недвижимости и их рыночной стоимостью, установленной судом, настолько существенным, что свидетельствует о наличии ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца, как налогоплательщика.

Определенная экспертом рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ОКС1 отличается от оспариваемой кадастровой стоимости на 0,4%, нежилого здания с кадастровым номером ОКС3 отличается от оспариваемой кадастровой стоимости на 1,2%, нежилого здания с кадастровым номером ОКС4 отличается от оспариваемой кадастровой стоимости на 3,3%, нежилого здания с кадастровым номером ОКС5 отличается от оспариваемой кадастровой стоимости на 12%, нежилого здания с кадастровым номером ОКС6 отличается от оспариваемой кадастровой стоимости на 8,1%, нежилого помещения с кадастровым номером ОКС9 отличается от оспариваемой кадастровой стоимости на 6,8%, нежилого помещения с кадастровым номером ОКС8 отличается от оспариваемой кадастровой стоимости на 17,7%, что находится в пределах допустимых отклонений.

Учитывая, что представленный в материалы дела отчет признан недостоверным, а услуги по составлению экспертного заключения оказаны во исполнение обязанности заявителя по представлению доказательств в связи с реализацией права на уточнение кадастровой стоимости объектов недвижимости; принимая во внимание, что у суда не имеется оснований говорить о допущенных в ходе кадастрового учета ошибках; исходя из того, что в удовлетворении требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ОКС2, ОКС7 административному истцу было отказано, в связи с чем и по правилам ст. 111 КАС РФ расходы по проведению экспертизы указанных нежилых зданий подлежат возложению на заявителя, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с административного истца в пользу ФБУ РФ Центр судебной экспертизы им. профессора А.Р. Шляхова при Министерстве юстиции РФ расходов по проведению судебной экспертизы в размере СУММА.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ОКС1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года в размере 2 272 709 000 рублей;

нежилого здания с кадастровым номером ОКС3 в размере 681 005 000 рублей;

нежилого здания с кадастровым номером ОКС4 в размере 540 705 000 рублей;

нежилого здания с кадастровым номером ОКС5 в размере 268 590 000 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером ОКС9 в размере 1 403 918 735 рублей;

нежилого помещения с кадастровым номером ОКС8 в размере 107 296 265 рублей;

нежилого здания с кадастровым номером ОКС6 в размере 260 299 000 рублей.

В удовлетворении требований о пересмотре кадастровой стоимости нежилых зданий с кадастровыми номерами ОКС2, ОКС7, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 3 мая 2024 года.

Взыскать с АО «Яуза Риэлти» (ИНН) в пользу ФБУ РФ Центр судебной экспертизы им. профессора А.Р. Шляхова при Министерстве юстиции РФ расходы по проведению судебной экспертизы в размере СУММА (получатель).

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья

Московского городского суда В.А. Полыга

Решение в окончательной форме изготовлено 24 февраля 2025 года