УИД 25RS0004-01-2024-005633-48
Дело № 2 – 2047/2025
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 сентября 2025 года г. Владивосток
Советский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе:
председательствующего судьи Самусенко Ю.А.,
при помощнике судьи Витько Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью Комкон – 2», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю о признании права общей долевой собственности на земельный участок, о возложении обязанности,
установил:
истцы <ФИО>3, <ФИО>1, <ФИО>2 обратились в суд к обществу с ограниченной ответственностью «Комкон – 2», Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю с вышеназванным иском в обоснование указав, что истцам на праве собственности принадлежат квартиры в жилом доме № <адрес>: <ФИО>7 принадлежит квартира № <номер> в доме № <адрес>, <ФИО>2 и <ФИО>1 – квартира № <данные изъяты> в данном доме на основании договоров купли-продажи. Весь жилой комплекс, состоящий из трех многоквартирных домов, расположен на земельном участке с кадастровым номером <номер>, площадью 8 313 кв.м. Фактически собственники квартир, расположенных в данных жилых домах, используют данный земельный участок. В ноябре 2023 года истцам стало известно, что прежний собственник - застройщик самостоятельно распоряжается земельным участком с кадастровым номером <номер>, <дата> без согласия истцов на земельном участке установил сервитут. Истцы обратились с заявлением в Управление Росреестра по Приморскому краю с заявлением о регистрации за ними права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом по <адрес>. Управление Росреестра по Приморскому краю отказано истцам в регистрации права собственности на земельный участок ввиду того, что на земельном участке с кадастровым номером <номер> расположены три многоквартирных дома, а непосредственно под жилым домом истцов земельный участок не сформирован, оснований для регистрации права общей долевой собственности у истцов нет. Государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома - земельный участок будет возможна только после формирования его для обслуживания его для обслуживания одного многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с разрешением на строительство, выданным администрацией г. Владивостока, застройщику ООО «Комкон-2», объект капитального строительства, планируемый к размещению представляет малоэтажный жилой комплекс в районе <адрес>. Первая очередь строительства (жилые дома № 1, 2, 3). Изначально жилой комплекс строился на земельном участке с кадастровым номером <номер>. По окончании строительства ООО «Комкон-2» выделил земельный участок с кадастровым номером <номер>, который необходим для эксплуатации многоквартирного жилого комплекса, состоящего из трех многоквартирных домов по <адрес> с единой инфраструктурой, подъездными путями и коммуникациями. Приложенной к исковому заявлению схемой планировочной организации земельного участка из проектной документации, разработанной при строительстве малоэтажного жилого комплекса в районе <адрес> также подтверждается, что многоквартирные жилые дома, расположенные на земельном участке с кадастровым номером <номер> являются единым жилым комплексом и связаны едиными коммуникациями, инфраструктурой (подъездные пути), благоустройством, имеют единую площадку с мусорными контейнерами. После регистрации права собственности на квартиры, которые ранее принадлежали ООО «Комкон-2», истцам в силу закона должно перейти право собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирными жилыми домами и зарегистрированного на праве собственности у ООО «Комкон-2». Отсутствие указания на регистрацию права общей долевой собственности истцов на земельный участок с кадастровым номером <номер>, позволяет прежнему собственнику ООО «Комкон-2» распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, чем нарушаются права истцов. Истцы просят признать за ними право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, необходимый для эксплуатации жилых домов по <адрес>; прекратить право собственности ООО «Комкон-2» на земельный участок с кадастровым номером <номер>, расположенный по адресу: <адрес>, запись регистрации права № 25:28:050057:215125/056/2020-1 от <дата>; возложить на Управление Росреестра по Приморскому краю зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>.
13.02.2024 Советским районным судом г. Владивостока протокольно к участию в гражданском деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен филиал публично –правовой компании «Роскадастр» по Приморскому краю.
Истцы ФИО1, Каждая Л.В., ФИО3, ответчики ООО «Комкон-2», Управление Росреестра по Приморскому краю, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, филиал публично –правовой компании «Роскадастр» по Приморскому краю, извещенные о дате и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, представитель истцов ФИО4 направили письменное ходатайство о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствие, каких –либо ходатайств об уважительности причин неявки в суд не представили. С учетом положений ч. 5 ст. 167, ст. ст. 233 – 235 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников гражданского процесса в порядке заочного судопроизводства.
Исследовав письменные материалы гражданского дела и представленные доказательства в совокупности, исходя из требований ст. ст. 56, 67, 157 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из письменных материалов гражданского дела, 18.04.2014 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Комкон-2» заключен договор купли-продажи земельного участка № 4817, в соответствии с которым ООО «Комкон -2» приобретён земельный участок с кадастровым номером <номер>, площадью 34 519 кв.м., из земель населённых пунктов, находящийся по адресу: <адрес> (установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание (Лит. К), для дальнейшей эксплуатации зданий, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
29.05.2014 зарегистрировано право собственности ООО «Комкон-2» на земельный участок с кадастровым номером <номер>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.
01.12.2017 администрацией г. Владивостока ООО «Комкон-2» выдано разрешение № RU25304000-456/2017 на строительство малоэтажного жилого комплекса в районе <адрес>. Первая очередь строительства (жилые дома № № 1, 2, 3) в пределах земельного участка с кадастровым номером <номер>.
02.09.2020 администрацией г. Владивостока ООО «Комкон -2» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию: жилого дома <адрес> (решение о присвоении адреса) на земельном участке с кадастровым номером <номер>.
08.12.2020 на кадастровый учет поставлен земельный участок, расположенный по адресу: г<адрес> площадью 8 313+/-31.91, кадастровый <номер>, образованный путем раздела земельного участка с кадастровым номером <номер>, вид разрешённого использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка; блокированная жилая застройка; для индивидуального жилищного строительства; магазины; коммунальное хозяйство.
Правообладателем земельного участка с кадастровым номером <номер> является ООО «Комкон-2».
Как следует из выписки из ЕГРН, в пределах земельного участка с кадастровым номером <номер> располагаются объекты недвижимости с кадастровыми номерами <номер>.
Здание с кадастровым номером <номер> является многоквартирным домом, адрес: <адрес>, площадью 1 738,9 кв.м.
Многоквартирному жилому дому по <адрес> присвоен кадастровый <номер>, многоквартирному жилому дому по <адрес> присвоен кадастровый <номер>.
Объекты недвижимости с кадастровыми номерами <номер> являются сооружениями электроэнергетики.
На основании договоров купли-продажи ООО «Комкон-2» осуществлялась реализация квартир в вышеуказанных многоквартирных домах.
С 21.09.2021 истец ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <номер>, на основании договора купли-продажи от <дата>, заключеннного с ООО «Комкон-2».
ФИО3 и ФИО5 являются правообладателями квартиры № <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый <номер>, на праве общей совместной собственности, на основании договора купли-продажи от <дата>, заключенного с ООО «Комкон-2».
Право собственности истцов на квартиры по вышеуказанному адресу зарегистрировано в установленном законом порядке.
Квартиры истцов расположены в здании (многоквартирный дом) с кадастровым номером <номер>.
Земельный участок для обслуживания многоквартирного жилого дома с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: г. <адрес>, не сформирован.
03.10.2022 между ООО «Комкон-2» и <ФИО>10 заключено соглашение об установлении частного сервитута земельного участка, в соответствии с которым ООО «Комкон-2» предоставляет <ФИО>10 безвозмездное право ограниченного пользования (срочный сервитут) частью земельного участка с кадастровыми номером <номер>, площадь части земельного участка, на которую устанавливается сервитут составляет 443 кв.м. Сервитут устанавливается в интересах <ФИО>10, являющегося собственником объекта недвижимости с кадастровым номером <номер>, площадью +/-545 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда с целью эксплуатации объекта недвижимости.
07.11.2024 Управлением Росреестра по Приморскому краю зарегистрировано прекращение права собственности ООО «Комкон-2» на земельный участок с кадастровым номером <номер>, в связи с его разделом.
Из земельного участка с кадастровым номером <номер> образованы 2 земельных участка с кадастровыми номерами <номер>; <номер>.
07.11.2024 зарегистрировано право собственности ООО «Комкон-2» на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 28 кв.м., с кадастровым номером <номер>.
07.11.2024 зарегистрировано право собственности ООО «Комкон-2» на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 8 285 кв.м., с кадастровым номером <номер>.
25.11.2023 истцы обратились в управление Росреестра по Приморскому краю с заявлениями о государственной регистрации права в отношении земельного участка с кадастровым номером <номер>.
07.12.2023 Управлением Росреестра по Приморскому краю в адрес истцов направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права ввиду того, что на земельном участке с кадастровым номером <номер> расположены 3 многоквартирных дома с кадастровыми номерами <номер> Земельный участок для обслуживания одного многоквартирного дома с кадастровым номером <номер> не сформирован. Государственная регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома – земельный участок будет возможна только после формирования его для обслуживания одного многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. <адрес> Осуществление действий приостановлено до 07.03.2024, истцам предложено представить вышеуказанные документы до 07.03.2024.
07.03.2024 Управлением Росреестра по Приморскому краю в адрес истцов направлено уведомление направлено уведомление об отказе в государственной регистрации прав в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации права.
В соответствии с ч. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В соответствии ч ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Согласно пункту 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.
Конституционный Суд Российской Федерации, основываясь на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации), в постановлении от 28 мая 2010 г. № 12-П указал, что федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (части 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), а в Федеральном законе от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16 данного федерального закона).
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Таким образом, на ответчике ООО «Комкон-2» лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирном доме, но и в общую долевую собственность земельного участка, сформированного по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и разрешительной документации на строительство дома.
Из разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им.
Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.
Положения Земельного кодекса РФ, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральный законов № № 189-ФЗ, 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
В соответствии с проектной документацией 2017 года и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном участке было предусмотрено возведение имущественного комплекса из 3 домов со встроенной автопарковкой с общей территорией, коммуникациями, подъездными путями, элементами благоустройства. Проектная документация не предполагала раздел данного участка между домами после их ввода в эксплуатацию. Администрация города выдала разрешение от 02.09.2020 на ввод в эксплуатацию объекта, состоящего из 3 жилых домов (корпусов).
Проанализировав вышеуказанные нормы права, разъяснения по их применению, а также представленные сторонами доказательства с учетом положений ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ суд приходит к выводу, что исковые требования истцов подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 13, 194-199, 233- 235 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования <ФИО>3, <ФИО>1, <ФИО>2 удовлетворить.
Признать за ФИО1 (ИНН <номер>), <ФИО>1 (ИНН <номер>), <ФИО>2 (ИНН <номер>) право общей долевой собственности на земельный участок, адрес: <адрес> кадастровый <номер>, необходимый для эксплуатации жилых домов по <адрес>.
Прекратить право собственности ООО «Комкон – 2» (ОГРН <***>, ИНН <***>) на земельный участок, адрес: <адрес> кадастровый <номер>.
Возложить на Управление Росреестра по Приморскому краю обязанность зарегистрировать право общей долевой собственности <ФИО>3, <ФИО>1, <ФИО>2 на земельный участок адрес: <адрес>, кадастровый <номер>.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение суда может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Мотивированное заочное решение суда будет изготовлено в течение десяти дней со дня окончания разбирательства дела.
Мотивированное заочное решение суда составлено 02.10.2025.
Судья Ю.А. Самусенко