Дело № 2-3413/2022

Решение

Именем Российской Федерации

17 ноября 2022 года г. Гатчина

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Шумейко Н.В.,

при секретаре Рассказове И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, пени, признании возникшими прав и обязанностей по договору аренды, государственной регистрации перехода прав по договору аренды,

установил:

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратился в Гатчинский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору №-а аренды земельного участка от 29.04.2021 за период с III по IV квартал 2021 года в сумме 2486001,64 руб., пени за период с 16.09.2021 по 11.01.2022 в сумме 323412,4 руб. В обоснование иска указано, что арендатором земельного участка площадью 1300 кв.м с кадастровым номером № по адресу: *** являлся ФИО2, на арендуемом земельном участке возведен объект незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано ФИО1

В производстве суда также имелось дело № 2-4859/2022 по иску Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к ФИО1, в котором истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору № 134-21/2-а от 29.04.2021 за период с I по II квартал 2022 года в сумме 2548 850 руб., пени за период с 16.03.2022 по 31.03.2022 в сумме 30586,2 руб., признать возникшими с 07.07.2021 у ФИО1 права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды, произвести государственную регистрацию перехода прав по договору аренды к ФИО1 Указанные дела определением суда объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.

Уточнив требования, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с III квартала 2021 года по III квартал 2022 года в сумме 6309276,64 руб., пени за просрочку платежей за период с 16.09.2021 по 31.03.2022 в сумме 648589,79 руб., признать возникшими с 07.07.2021 у ФИО1 права и обязанности арендатора по договору № 134-21/2-а от 29.04.2021 аренды земельного участка, и произвести государственную регистрацию перехода прав по договору №-а аренды от 29.04.2021 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ***, уч. 23 (л.д. 10-14 т. 2).

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 возражала против удовлетворения требований, указав, что ФИО1 является ненадлежащим ответчиком, поскольку она была введена в заблуждение ФИО2 (л.д. 144-147 т. 1).

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, позиции по делу не выразил.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

В пункте 2 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Земельное законодательство в данном случае является специальной нормой права, которое имеет приоритет в применении к сложившимся правоотношениям.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что при переходе права собственности на, здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные впунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пунктах 14, 15 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Из изложенного следует, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Таким образом, новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего apeндатора.

Статьями 1102, 1104 и 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством (статья 1103 ГК РФ).

Судом установлено, что по результатам аукциона между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области и ФИО2 был заключен договор №-а аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1300 кв.м, по адресу: Ленинградская №, ул. Лесная, уч. 23 (л.д. 30-40 т. 1).

Пунктом 1.4 установлен срок аренды земельного участка, который составляет 20 лет.

В соответствии с пунктом 2.1 договора годовой размер арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 5097 700 руб.

Согласно пункту 2.2 задаток в размере 38 000 руб., внесенный арендатором для участия в аукционе, подлежит зачету в счет первого подлежащего оплате платежа, указанного пункте 2.5 договора.

В соответствии с пунктом 2.3, арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

За нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 2.10 договора).

21.05.2021 ФИО2 обратился в администрацию Гатчинского муниципального района Ленинградской области с заявлением о расторжении договора аренды, в ответ на которое ему был направлен проект соглашения о расторжении договора, явившийся впоследствии основанием для прекращения записи о государственной регистрации права аренды ФИО2 в ЕГРН 27.06.2021, в настоящее время сведения о правах на земельный участок в ЕГРН отсутствуют (л.д. 80-81, 100, 105,111 т. 1).

Согласно выписке из ЕГРН на указанном земельном участке находится объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом с кадастровым номером №. Право собственности на данный объект было зарегистрировано за ФИО2 13.05.2021.

На основании договора купли-продажи от 13.05.2021 ФИО2 продал ФИО1 указанный объект незавершенного строительства. Право собственности за ФИО1 было зарегистрировано 07.07.2021 (л.д. 41-45, 239-245 т. 1).

10.08.2021 ФИО1 обратилась в администрацию Гатчинского района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, то есть, в аренду без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома, на обращение ответчик получила отказ, поскольку объект недвижимости находится в собственности у другого лица (л.д. 93 т.1).

*** ответчик повторно обратилась в администрацию Гатчинского муниципального района с аналогичным заявлением, в ответ на которое истец уведомил ответчика о том, что права и обязанности арендатора к ней перешли, в силу закона, в связи с приобретением в собственность объекта недвижимости, соглашение о расторжении договора аренды с ФИО2 было подписано неправомочным лицом (л.д. 96-97 т. 1).

В своих возражениях ответчик ссылается на то, что согласно пункт 7 статьи 448 ГК РФ, указывающей, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом. Поэтому передача прав и обязанностей арендатора земельного участка третьему лицу невозможна. В настоящий момент в суде рассматривается иск ФИО2 к администрации о расторжении договора аренды земельного участка. Истец обязан был заключить с ответчиком новый договор аренды земли, как с собственником объекта недвижимого имущества, но без проведения торгов на новый срок, и на новых условиях. До его заключения ответчик по вине истца был лишен возможности использовать участок по целевому назначению.

Данные доводы основаны на неверном толковании норм права.

Отсутствие уведомления арендодателя о произошедшей смене собственника объекта недвижимого имущества не свидетельствует о недействительности договора купли-продажи, и не является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, а арендодатель имеет право на возмещение причиненных убытков, как и разъяснено в пункте 16 вышеуказанного постановления Пленума от 24.03.2005 N 11.

Также, доводы ответчика опровергаются объективными действиями регистрирующего органа, который производит регистрацию соглашений об уступке прав и обязанностей арендаторов земельных участков в аналогичных случаях.

Обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результатам аукциона условиях против воли арендодателя, что законом не предусмотрено.

Это же позволит недобросовестным арендаторам фактически уходить от исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона. Именно на такой схеме настаивает ответчик, пытаясь претендовать на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, то есть, без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды, определенной на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 N 520. При подобной ситуации бюджет не дополучит значительные арендные платежи, на которые рассчитывал, предоставляя участок в аренду именно победителю аукциона, и смысл проведения подобных торгов будет утрачен.

Соответственно, суд не находит законных оснований для отказа в удовлетворении иска.

Соответственно, суд полагает подлежащими удовлетворению требования истца о признании возникшими с 07.07.2021 у ответчика прав и обязанностей арендатора по договору № 134-21/2-а от 29.04.2021 аренды земельного участка, и, несмотря на отсутствие в ЕГРН в настоящее время сведений о регистрации прав ФИО2 на земельный участок, произвести государственную регистрацию перехода прав по договору №-а аренды от 29.04.2021 земельного участка с кадастровым номером № от ФИО2 к ФИО1, поскольку такое право было зарегистрировано ранее.

На основании статьи 65 ЗК РФ, статей 606-607 ГК РФ, с ответчика подлежит взысканию плата с момента перехода обязанностей арендатора за период с III квартала 2021 года по III квартал 2022 года в сумме 6309276,64 руб.

Расчет истца следующий: годовая арендная плата составляет 5097 700 руб., и должна вноситься поквартально до 15.03, до 15.06, до 15.09, и до 15.11 текущего года. Плата за квартал составит 5097 700/4 = 1274 425 руб. Однако, поскольку право аренды перешло к ответчику с ***, то истцом произведен следующий перерасчет: 2486001,64 руб. за оставшиеся 178 дней в 2021 году (л.д. 47 т. 1). За период с января по сентябрь 2022 года аренда составит 3823 275 руб. (1274425*3) (л.д. 15 т. 2).

Ссылки ответчика на то, что она не могла фактически использовать земельный участок по назначению, в связи с отсутствием юридически оформленных прав на земельный участок, и приведение примеров из судебной практики, суд не признает относимыми к настоящему делу.

Как указано выше, незаключение соглашения о переуступке прав и обязанностей арендатора по действующему договору произошло в результате виновного бездействия самого ответчика и третьих лиц, а не арендодателя. Недополученная арендная плата за указанный период является прямым действительным убытком истца, и подлежит взысканию с ответчика. При наличии права собственности на объект незавершенный строительством, и при переходе права аренды на земельный участок в силу закона у ответчика препятствия в использовании участка во всей его площади по назначению отсутствовали. С ответчика должна быть взыскана плата, исходя из общей площади участка 1300 кв.м, а не только за часть земельного участка, занятую фундаментом. Земельный участок для индивидуального жилищного строительства предоставляется всегда площадью значительно превышающей площадь застройки, т.к. подобный участок используется не только для строительства жилого дома, надворных построек и их дальнейшего обслуживания, но и может служить зоной отдыха и ведения личного подсобного хозяйства. Приобретая недвижимость и право аренды на участок определенной площадью, арендатор осознает, что принимает на себя обязанность по оплате аренды, исходя из всей площади участка, а не его части.

При указанных обстоятельствах со стороны ответчика нарушены условия договора по внесению аренды, в связи с чем, требования истца в части взыскания суммы основного долга подлежат удовлетворению в полном объеме.

В силу статьи330 ГК РФпри просрочке исполнения должник обязан уплатить кредитору определённую законом илидоговоромнеустойку.

Неустойкой (штрафом, пеней) признаётся определённая законом илидоговоромденежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 2.9 за нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

В адрес ответчика была направлена претензия, содержащая требования о погашении задолженности, которая ответчиком была оставлена без ответа.

В связи с несвоевременной уплатой арендной платы истцом, на основании пунктом 2.10 договора аренды, начислены пени за период с 16.09.2021 по 31.03.2022 в сумме 648589,79 руб. Расчёт пени судом проверен, признан арифметически правильным, с учетом отсутствия возражений со стороны ответчика относительно размера пени, суд полагает ее соразмерной последствиям нарушения обязательств, а потому, полагает возможным взыскать пени в полном размере.

С учетом положений статьи 103 ГПК РФ, поскольку истец при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, а иск удовлетворен, с ответчика в бюджет подлежит взысканию госпошлина, с учетом требований имущественного и неимущественного характера, в общей сумме 43289,33 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

решил:

взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области задолженность по арендной плате за период с III квартала 2021 года по III квартал 2022 года в сумме 6309276,64 руб., пени за просрочку платежей за период с 16.09.2021 по 31.03.2022 в сумме 648589,79 руб., а всего 6957866,43 руб.

Признать возникшими с 07.07.2021 у ФИО1 права и обязанности арендатора по договору №-а от 29.04.2021 аренды земельного участка, и произвести государственную регистрацию перехода прав по договору № аренды от 29.04.2021 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский № от ФИО2 к ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в бюджет Гатчинского муниципального района Ленинградской области государственную пошлину в сумме 43989,33 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Гатчинский городской суд Ленинградской области.

Судья:

Решение в окончательной форме

принято 24.11.2022