Дело № 2-4678/2025

УИД 39RS0010-01-2024-004008-84

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2025 года г. Гурьевск

Гурьевский районный суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Чулковой И.В.,

при помощнике судьи Сырятовой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о возложении обязанности освободить нежилое помещение, передать ключи от подвала, взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов, с участием третьего лица общества с ограниченной ответственностью «Жилкомфорт»,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ответчику ФИО3 о возложении обязанности освободить нежилое помещение, передать ключи от подвала, взыскании неосновательного обогащения, судебных расходов, указав в его обоснование, что в соответствии с условиями заключенного ДД.ММ.ГГ договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств <данные изъяты>» истцом у ответчика была приобретена квартира с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес > При продаже квартиры в качестве бонуса к покупке в объявлении о продаже супругом ответчика ФИО4 было указано на наличие подвала с системой стеллажей, площадью 12 кв.м., входящего в стоимость квартиры.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ исполнен истцом в полном объеме, право собственности на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) ДД.ММ.ГГ. По договоренности между сторонами срок освобождения подвала был определен в течение двух месяцев. По состоянию на ДД.ММ.ГГ подвал ответчиком не освобожден, ключи от подвала истцу не переданы.

Указанный подвал № в соответствии с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома был распределен ФИО3 в результате жеребьевки согласно проекту по распределению технического этажа, в связи с чем истец полагает, что с ДД.ММ.ГГ в ее собственность перешла доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, включая право на технический этаж в виде ранее распределенного ответчику подвала №.

Использованием принадлежащего истцу подвала ответчик причиняет ей убытки в виде неполученных доходов (арендная плата), которые истец могла бы получить при обычных условиях гражданского оборота, если бы ее право не было нарушено. Средняя стоимость аренды подвала составляет 3 000 рублей в месяц, таким образом за период с 01.01.2023 по 01.11.2024 размер неосновательного обогащения со стороны ответчика составил 69 000 рублей.

На основании изложенного истец ФИО1 просит суд обязать ответчика ФИО3 освободить нежилое помещение подвала № в доме по адресу: <адрес > и передать ключи от подвала, взыскать с ФИО3 сумму неосновательного обогащения за период с ДД.ММ.ГГ в размере 69 000 рублей, а также судебные расходы, понесенные на оплату государственной пошлины, в размере 7 000 рублей.

Истец ФИО1, ее представитель ФИО6, действующий на основании устного ходатайства, в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам и основаниям, указанным в иске, просили их удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, просила в иске отказать, суду пояснила, что часть подвала, которой она пользовалась на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, является частью технического этажа, как объект недвижимого имущества на кадастровом учете не стоит, в натуре из состава общего имущества не выделалась, по условиям договора купли-продажи недвижимого имущества ФИО1 не передавалась.

Третье лицо ООО «Жилкомфорт», надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в судебное заседание не направило.

Заслушав стороны, исследовав собранные по делу доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями, установленными ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения; лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

По требованиям собственника об истребовании имущества подлежат установлению факты принадлежности истцу данного имущества на указанном праве и действительного нахождения его в незаконном владении ответчика на момент разрешения спора.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Права, предусмотренные названной статьей, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ и пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу ст. ст. 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (пункт 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Указанные правила подлежат применению также к требованиям об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения (пункт 2 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что в соответствии с условиями договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств <данные изъяты> ФИО3 (продавец) продала, а ФИО1 (покупатель) купила в собственность квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 38 кв.м., расположенную по адресу: <адрес >.

Право собственности ФИО1 зарегистрировано в <данные изъяты>, запись государственной регистрации права №.

В соответствии с нотариально заверенным согласием на продажу недвижимости <адрес >6 от ДД.ММ.ГГ ФИО5 дал согласие своей супруге ФИО2 на продажу следующих объектов недвижимости: квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 38 кв.м., расположенной по адресу: <адрес >, квартиры с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес >В, <адрес >, и нежилого помещения (внеквартирной хозяйственной кладовой) с кадастровым номером №, находящейся по адресу: <адрес >В, <адрес >.

Согласно протоколу № общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес > от ДД.ММ.ГГ решением указанного собрания утвержден проект (приложение №) для распределения технического этажа на подсобные помещения для личных целей (далее – подвалы), принято решение распределить подвалы между собственниками МКД способом жеребьевки по утвержденному проекту (приложение №), утверждены строительные материалы для оборудования подвалов: стены – из перегородочного пеноблока, двери – металлические.

Согласно реестру распределения подвалов между собственниками МКД, собственнику <адрес > – ФИО3 распределен подвал №.

16.09.2024 истцом ФИО1 в адрес ответчика ФИО3 направлена претензия с требованием в срок до 01.10.2024 прекратить использование подвала № в доме по адресу <адрес > освободить подвал и передать от него ключи, а также возвратить неосновательное обогащение в виде суммы, сбереженной арендной платы за пользование подвалом в размере 66 000 рублей за период с 01.01.2023 по 01.10.2024.

Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Пунктом 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Положениями части 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Пунктом 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В данном случае под разрешением понимается принятое на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решение по вопросу использования общего имущества.

В силу пунктов 2, 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должно быть принято общим собранием собственников многоквартирного дома.

Из анализа указанных норм следует, что решение об использовании общего имущества, относится к компетенции общего собрания собственников многоквартирного дома.

Согласно пункту «а» статьи 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В силу указанных норм права, технические подвалы многоквартирного дома входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических и юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документации для строительства дома.

Таким образом, право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано, как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников.

В пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, указано, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

Согласно разъяснению, данному в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в ЕГРН.

Разрешая возникший спор с учетом установленных по делу обстоятельств, суд исходит из того, что подвал № в доме по адресу <адрес > об устранении препятствий в пользовании которым заявлены исковые требования ФИО1, является частью технического подвала многоквартирного дома и входит в состав общего имущества в многоквартирном доме, выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме противоречит положениям пункта 1 части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации и ответчиком ФИО3 не производился, указанная часть подвала самостоятельным объектом недвижимости не является, на кадастровый учет как нежилое помещение не поставлена.

Из содержания договора купли-продажи недвижимого имущества с использованием кредитных средств <данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ, заключенного между сторонами, усматривается, что ответчик продал истцу только жилое помещение – квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 38 кв.м., расположенную по адресу: <адрес >, какие-либо нежилые помещения в состав продаваемого имущества не входили и истцом ФИО1 у ответчика не приобретались.

Доводы стороны истца о том, что в объявлении о продаже квартиры было указано на наличие подвала с системой стеллажей, входящего в стоимость квартиры, суд находит несостоятельными, поскольку каково бы ни было предложение о продаже недвижимого имущества, стороны заключили договор купли-продажи на тех условиях, которые указаны выше.

Таким образом, суд приходит к выводу, что стороной истца не представлено допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих, что ФИО1 является собственником либо лицом, владеющим объектом недвижимости – подвалом № по адресу: <адрес >, по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика нарушается ее право собственности или законное владение.

При этом суд учитывает, что само по себе наличие отдельного входа и иное функциональное использование не формирует самостоятельного объекта недвижимости, и основания полагать, что обособленная часть технического этажа (подвала) не является частью многоквартирного дома, отсутствуют.

Отклоняя доводы стороны истца о том, что поскольку указанный подвал № в соответствии с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 04.11.2028 был распределен ФИО3 в результате жеребьевки согласно проекту по распределению технического этажа, то после перехода права собственности на квартиру к ФИО1 к ней также перешла доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а именно на технический этаж в виде ранее распределенного ответчику подвала №, суд исходит из того, что собственник помещения в МКД не имеет права самовольно занимать какую-либо часть общего имущества (в том числе части помещения, входящего в состав общего имущества) с целью использования указанной части в собственных целях, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами (под которыми понимаются не только лица, не имеющие в собственности помещений в МКД, но и отдельные собственники помещений в МКД) относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД и такого решения в отношении пользования ФИО1 указанной частью общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме не принималось, в то время как решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 04.11.2028 указанная часть подвала определена в пользование ФИО3

Не представлено стороной истца также допустимых и достоверных доказательств, подтверждающих наличие на стороне ответчика ФИО3 неосновательного обогащения в виде суммы сбереженной арендной платы за пользование подвалом, а именно доказательств согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома, выданного ФИО1 в виде соответствующего решения общего собрания собственников, на использование указанной части общего имущества в целях передачи его в аренду, а также заявленного истцом размера неосновательного обогащения.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 –199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Калининградского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Гурьевский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня его изготовления председательствующим по делу.

Судья: И.В. Чулкова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 апреля 2025 года.

Судья: И.В. Чулкова