Дело №2-662/2022

УИД 23RS0050-01-2022-000073-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Темрюк 26 июля 2022 года

Темрюкский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Воротынцевой А.А.,

с участием представителя истца по основному иску (ответчика по встречному иску) ФИО3 – на основании доверенности ФИО5,

представитель ответчика по основному иску (истца по встречному иску) ФИО7- по доверенности ФИО8,

при секретаре Матвиенко Л.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли – продажи недвижимости с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, а также по встречному исковому заявлению ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены недвижимости, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО7 о взыскании задолженности по договору купли – продажи недвижимости с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на следующее.

Свои доводы истец обосновала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа - земельного участка, площадью 776 кв.м., с кадастровым номером № и здания – жилого дома, площадью 180,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Общая сумма договора составляет 4 500 000 рублей. В установленный в договоре срок оплата не поступила, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия с требованием произвести оплату не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку, до настоящего времени ответчик оплату не произвел, а претензия осталась без ответа, истцом были начислены проценты за пользование денежными средствами в размере 9 375 рублей. В связи с вышеизложенным истец была вынуждена обратиться в суд с иском.

Не согласившись с требованиями истца, ФИО7 обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО3 об уменьшении покупной цены недвижимости, взыскании судебных расходов.

Требования ответчика по основному иску (истца по встречному иску) ФИО7, обоснованы тем, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 внутри дома демонтировал имущество на сумму 476 008 рублей.

Кроме того, в процессе эксплуатации дома выяснилась о протечке кровли. Для устранения данных недостатков необходимо 836 308 рублей. Также, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 была получена сумма в размере 60 000 рублей на карту Сбербанка с карточки ФИО4 (<адрес> В связи с чем, истец полагает необходимым уменьшить покупную цену недвижимости на 1 372 316 рублей, определив стоимость недвижимости в размере 3 127 684 рублей, а также взыскать расходы на проведение экспертизы.

Истец (ответчик по встречному иску) ФИО3, судебное заседание не явилась, была надлежащим образом извещена о дате и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО5 поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении, в удовлетворении встречных исковых требований просил отказать.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО7 в судебное заседание также не явилась, была надлежащим образом извещена о дате и месте рассмотрения дела, в представленном в суд заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием представителя ФИО8

Представитель ответчика (истца по встречному иску) ФИО7 действующий по доверенности ФИО8 в судебном заседании просил встречные исковые требования удовлетворить в полном объеме, удовлетворении первоначальных исковых требований просил отказать.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему:

В силу ч. 1 п.1 ст.8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе и из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО7 был заключен договор купли-продажи недвижимости земельного участка площадью 776 кв.м., с кадастровым номером № и здания: назначение: жилой дом площадью 180,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с рассрочкой платежа - на общую сумму 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей. Данный договор заключен между сторонами в надлежащей форме, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п.4 договора оплата производится в следующем порядке:

- сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей оплачена продавцу при подписании сторонами договора;

- сумма в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей будет оплачена продавцу после подписания настоящего договора, но не позднее 11.07.2021г.;

- сумма в размере 1 000 000 (один миллион) рублей будет оплачена продавцу после подписания настоящего договора не позднее 14.05.2022г. Объекты недвижимости, приобретаемые покупателем по настоящему договору, находятся в залоге у продавца с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При подписании данного договора покупателем была оплачена сумма в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей.

Очередной платеж в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей должен был быть оплачен покупателем не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако в указанный в договоре срок оплаты от покупателя не поступило. В связи с чем, истцом ДД.ММ.ГГГГ в адрес ФИО7 была направлена претензия с требованием произвести оплату очередного платежа в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Однако ответчиком не была произведена оплата очередного платежа, а претензия оставлена без ответа.

В соответствии с ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли -продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ч.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом другим законом, иными правовыми актами или договором купли -продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли -продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно п.1 ст.309 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями п.1 ст.310 ГК Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно встречным исковым требованиям ФИО7 к ФИО3 в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО3 демонтировала имущество, находящееся в доме. Кроме того, ими в процессе эксплуатации дома выяснилось о протечке кровли и прочих дефектах.

Согласно материалам дела каких-либо договорённостей между продавцом и покупателем по передаче дополнительного имущества в виде дверных блоков, люстр, светильников, водонагревателей и водогрейного котла, не достигалось. Каких-либо дополнительных соглашений и актов передачи по вышеуказанному имуществу, сторонами также не подписывались. Также согласно договору купли-продажи заключенному между сторонами, покупателем был произведен полный осмотр домовладения, по результатам которого каких либо дефектов и недостатков обнаружено не было.

Согласно п.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно правилам ГК РФ о переходе права собственности и риска случайной гибели или повреждения товара к покупателю с момента его передачи последнему, п. 1 ст. 476 ГК РФ устанавливает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании товара (скрытые недостатки).

Качество товара определяется соглашением сторон в договоре, при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Для определения обстоятельств дела, имеющих юридическое значение при разрешении спора, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено судебному эксперту ФИО6

Согласно заключению эксперта ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ №-С следует, что в ходе экспертного осмотра кровли двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес> установлено, что имеются дефекты крыши в виде следов от протечек на деревянных стропилах и деревянной обрешетке в виде следов налета бурого цвета, на части деревянных перекрытий второго этажа имеются бурые пятна, на внутренней поверхности стен и оконных откосах имеются темные пятна, что не соответствует п. 7.5.5 «СП 71.13330.2017. Свод правил. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87» и п. 9.45 «СП 64.13330.2017. Свод правил. Деревянные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-25-80».

Причиной образования дефектов кровли двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес> является нарушение гидроизоляции подкровельного покрытия при монтаже кровли, не соблюдение требований «СП 17.13330.2017. Свод правил. Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76».

Дефекты крыши жилого двухэтажного дома по адресу: <адрес>, являются видимыми (не скрытыми) дефектами, которые определены в соответствии с «СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», что подтверждается материалами дела.

Дефекты кровельного покрытия двухэтажного жилого дома по адресу: <адрес> виде: установка конька крыши и примыкания кровли к вертикальным конструкциям произведена с нарушением герметичности, в местах установки ендов не имеется сплошной обрешетке, герметизацией зазоров между ними и листами металлочерепицы выполнено монтажной пеной, на части кровельного покрытия имеется повреждение гидроизоляционного ковра, гидроизоляция подкровельного покрытия частично выполнена пароизоляционной пленкой, являются видимыми (не скрытыми) дефектами, которые определены путем визуального осмотра в соответствии с «СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», что подтверждается материалами дела.

Также эксперт установил, что физический износ крыши жилого двухэтажного дома по адресу: <адрес> на момент экспертного осмотра согласно таблицы Таблица 38 «Ведомственных строительных норм. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)» (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от ДД.ММ.ГГГГ N 446) оценивается 45% износа, для дальнейшей эксплуатации крыши требуется смена части стропильных ног и частичная смена рядовой обрешетки, антисептирование водным раствором стропил и балок.

Физический износ кровли жилого двухэтажного дома по адресу: <адрес> на момент экспертного осмотра согласно таблицы Таблица 43 «Ведомственных строительных норм. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р)» оценивается 25% износа, для дальнейшей эксплуатации кровли требуется ремонт кровельного покрытия, частичная замена гидроизоляции в виде рулонного водоизоляционного паропроницаемого материала и дополнительная гидроизоляция ендов (уплотнительной лентой), дополнительная гидроизоляция конька кровли (уплотнительной лентой), дополнительная гидроизоляция примыкания кровли к вертикальным конструкциям (стенам).

Стоимость ремонтно-строительных работ по устранению дефектов крыши и кровельного покрытия в жилом <адрес> по состоянию на 2 квартал 2022 года с учетом стоимости выполненных работ и стоимости примененных материалов составляет с НДС - 207 369 рублей.

Указанное заключение эксперта не вызывает у суда сомнений, дано компетентным специалистом, после надлежащего осмотра объекта недвижимости. Выводы эксперта, данные в заключении мотивированы, соответствуют требованиям ч.2 ст.86 ГПК РФ, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, а само заключение выполнено экспертом, обладающим специальными познаниями в указанной области, заключение эксперта содержит подробное описание проведенного исследования.

На основании ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы заключения судебной экспертизы, суду сторонами не представлено и материалы дела не содержат, в связи с чем, суд полагает положить в основу решения суда данное заключение судебной экспертизы.

В судебном заседании был допрошен эксперт ФИО6, который пояснил, что при исследовании домовладения по адресу: <адрес> методом визуального смотра им были выявлены указанные в экспертном заключении дефекты, которые в свою очередь не являются скрытыми.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в удовлетворении встречных исковых требований необходимо отказать.

Судом установлено, что денежные средства ответчиком ФИО7 в срок, установленный договором купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ, ею не переданы. Доказательств передачи денежных средств ответчиком не представлено.

При таких обстоятельствах, руководствуясь указанными нормами права и установленными фактическими обстоятельствами дела, учитывая, что сумма денежных средств по договору купли-продажи ответчиком не передана, суд, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца о взыскании с ФИО7 задолженности по договору купли-продажи с рассрочкой платежа в размере 1 500 000 рублей.

Согласно п.3 ст.489 ГК РФ к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Пунктом 1 ст.334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно п.1 ст.50 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Принимая во внимание, что между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ, возникает ипотека в силу закона. Поскольку ответчик уклоняется от исполнения обязательств, связанных с возвратом денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, требование кредитора -ФИО9 об обращении взыскания на залоговое имущество подлежит удовлетворению с установлением начальной покупной цены в размер 4 500 000 руб.

Истцом ФИО3 в исковом заявлении также заявлены требования о взыскании с ответчика ФИО7 процентов за пользование чужими денежными средствами, вследствие их неправомерного удержания в соответствии со ст.395 ГК РФ за период просрочки с 11.07.2021 по 20.10.2021гг.

Так, с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. сумма процентов, подлежащая взысканию, составляет 9 375 рублей, из расчета (5 000 000 х 100 х 6,75%, где 6,75% - ключевая ставка, 5 000 000 - сумма основного долга, 100 - количество дней в расчетном периоде).

Согласно п.1 ст.330 ГК Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с положениями п.1 ст.395 ГК Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

По указанным основаниям суд находит верным представленный истцом расчет, на основании которого заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с положениями ч.1 ст.395 ГК РФ и применяет его при взыскании задолженности.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В соответствии с ч.1 ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче искового заявления истцом оплачена государственная пошлина в размере 15 746 рублей, что подтверждается чеком-ордером № от ДД.ММ.ГГГГг., и чеком-ордером № от ДД.ММ.ГГГГг., представленными в материалы дела. Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, указанные расходы подлежат возмещению со стороны ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли – продажи недвижимости с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ- удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 общую задолженность по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

Обратить взыскание задолженности по договору купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью 776 кв.м. с кадастровым номером № и здание: назначение: жилой дом, общей площадью 180,7 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены заложенного имущества 4500000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 9 375рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 15 746 рублей.

Во встречном исковом заявлении ФИО2 к ФИО1 об уменьшении покупной цены недвижимости, взыскании судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Темрюкский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательно форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 01.08.2022.

Председательствующий (подпись) А.А. Воротынцева

Копия верна.

Судья:

Секретарь: