УИД: 77RS0017-02-2023-014986-04

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 февраля 2025 года адрес

Нагатинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Соколовой Е.М., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-392/25 по иску ФИО1 к адрес об обязании устранить недостатки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к адрес, в котором просит обязать ответчика заменить в квартире истца два оконных блока со скрытым производственным браком на аналогичные оконные блоки надлежащего качества, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы по оплате юридических услуг в размере сумма, штраф в размере 50% от средней цены за аналогичные стеклопакеты.

В обоснование иска ФИО1 указала, что 19 июля 2018 года между ФИО1 и ООО «ДОКОН» был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес. Квартира была приобретена истцом с внутренней отделкой, при приемке квартиры 02 августа 2018 года визуальных дефектов и недостатков обнаружено не было. После заселения в квартиру истец обнаружила, что при понижении температуры окружающей среды и изменении относительной влажности воздуха в двух оконных блоках, состоящих из рамочного ПВХ профиля и двух стеклопакетов (комната) и трёх стеклопакетов (кухня), появляется конденсат. При наступлении минусовой температуры конденсат замерзает и все стекло покрывается инеем, образуется наледь на нижнем профиле створок и креплении петель. Запирающие приборы не обеспечивают надёжное запирание открывающихся элементов изделий. Конструкции запирающих приборов и петель не обеспечивают плотный и равномерный обжим прокладок по всему контуру уплотнения в притворах. В период с 2018-2022 год истец три раза обращалась с данной проблемой в управляющую компанию ООО «СЭУ» ФС-6. Выявленный дефект ремонту не подлежал, требовалась полная замена оконных блоков. В устной форме управляющая компания дала рекомендацию обратиться с данной проблемой к продавцу для устранения выявленного дефекта (брака) по гарантии. 27 февраля 2023 года истец направила в адрес ответчика и ООО «ДОКОН» досудебную претензию с просьбой заменить два оконных блока со скрытым производственным браком на аналогичные оконные блоки надлежащего качества. До настоящего времени выявленные истцом недостатки ответчиком не устранены, что послужило основанием для обращения в суд с данным иском.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о рассмотрении дела надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя по доверенности фио, который заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика адрес по доверенности фио в судебное заседание явилась, заявленные требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях, заявила ходатайство о применении последствий истечения срока исковой давности.

Представители третьих лиц ООО «ДОКОН» и ООО «СЭУ» ФС-6 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца и представителей третьих лиц.

Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с пп.1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Статьями 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее, изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пунктам 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случаях, предусмотренных названным Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами (п. 3 ст. 454 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные параграфом 1, применяются, если иное не предусмотрено правилами данного Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. Иной порядок распределения бремени доказывания предусмотрен пунктом 2 той же статьи для случаев продажи товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества.

Из приведенных норм права следует, что при продаже недвижимого имущества юридическое значение имеют факты сообщения продавцом покупателю информации о характеристиках товара и его техническом состоянии, соответствующем условиям договора, отступления от качества, обычно предъявляемые к товару, выступающему предметом договора купли-продажи, должны быть оговорены продавцом и покупателем в договоре купли-продажи, в противном случае, покупатель вправе осуществлять защиту своих прав, предусмотренным законом способом.

Судом установлено, что 19 июля 2018 года между ООО «ДОКОН» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает в собственность квартиру, находящуюся по адресу: адрес.

02 августа 2018 года ООО «ДОКОН» и ФИО1 подписан передаточный акт указанной квартиры.

В пункте 2 акта указано, что претензий у покупателя к продавцу по передаваемой квартире не имеется.

Право собственности ФИО1 на квартиру, находящуюся по адресу: адрес, зарегистрировано в ЕГРН 19.07.2018.

В иске ФИО1 указывает, что после заселения в квартиру она обнаружила, что при понижении температуры окружающей среды и изменении относительной влажности воздуха, в двух оконных блоках, состоящих из рамочного ПВХ профиля и двух стеклопакетов (комната) и трёх стеклопакетов (кухня), появляется конденсат. При наступлении минусовой температуры конденсат замерзает и все стекло покрывается инеем, образуется наледь на нижнем профиле створок и креплении петель. Запирающие приборы не обеспечивают надёжное запирание открывающихся элементов изделий. Конструкции запирающих приборов и петель не обеспечивают плотный и равномерный обжим прокладок по всему контуру уплотнения в притворах.

13 марта 2023 года комиссией в составе представителей ООО «ДОКОН», адрес, СЭУ «ФС-6» было проведено обследование квартиры истца, по результатам которого составлен акт, в котором указано, что механических повреждений оконных конструкций не обнаружено. Требуется регулировка балконной двери и окна на кухне, а также регулировка окна в зале. Механизмы открывания и закрывания окон находятся в рабочем состоянии. Уплотнительные резинки на оконных блоках не повреждены. Дует с петель в окнах между рамой и створкой.

27 февраля 2023 года ФИО1 направила в адрес продавца ООО «ДОКОН» и застройщика адрес претензии, в которых просила в 30-дневный срок с момента получения претензии заменить два оконных блока со скрытым производственным браком на аналогичный оконный блок надлежащего качества.

Согласно акту приемки выполненных работ от 20 марта 2023 года, силами адрес выполнены работы по устранению замечаний/дефектов оконных блоков, заявленные в досудебной претензии от 27.02.2023.

В данном акте содержится отметка ФИО1 о том, что выполненные адрес работы не устранили предъявленных истцом замечаний.

Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных истцом требований, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Как указано в статье 195 ГК РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.

Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (пункт 1 статьи 197 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно ст. 477 ГК РФ если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные названной статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Аналогичная норма предусмотрена пунктом 1 статьи 19 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам о защите прав потребителей (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.10.2023), если договором купли-продажи квартиры гарантийный срок на квартиру не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу пункта 2 статьи 477 ГК РФ и абзаца второго пункта 1 статьи 19 Закона о защите прав потребителей срок предъявления к продавцу требований в отношении недостатков квартиры составляет два года со дня ее передачи покупателям.

Вместе с тем, согласно ст. 756 ГК РФ при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные п. п. 1 - 5 ст. 724 данного кодекса.

При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с п. п. 2 и 4 ст. 724 Гражданского кодекса Российской Федерации, составляет пять лет.

В настоящем случае, как усматривается из материалов дела, истцом предъявлены требования к застройщику, в связи с чем возможно применение положений п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, в соответствии с которыми потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

Таким образом, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель, исходя из аналогии закона (п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации), приобрел и право требования к застройщику об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости).

Иной подход к правоприменению приводил бы к установлению различных правовых гарантий для потребителей, приобретающих объект недвижимости по договору купли-продажи, которым дифференциация сроков обнаружения недостатков не предусмотрена, с одной стороны, и по договору долевого участия как разновидности договора купли-продажи, а также договору строительного подряда, с другой стороны, что смыслу закона не соответствует. Увеличенный срок гарантии в отношении объектов недвижимого имущества обусловлен не конкретным типом договора, используемого для оформления правоотношений его сторон, но спецификой недвижимости как объекта гражданских прав, оперативное обнаружение недостатков в котором, даже при обращении к специалистам, обладающим специальными познаниями, может представлять трудность ввиду их внешнего проявления спустя длительное время.

Принимая во внимание, что квартира была передана истцу по акту приема-передачи 02 августа 2018 года, истцом претензия с требованием об устранении строительных недостатков квартиры направлена ответчику 27 февраля 2023 года, а иск заявлен 28 июля 2023 года, то есть в пределах пяти лет, суд приходит к выводу, что срок исковой давности по заявленным требованиям не истек.

Вместе с тем, суд, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований в силу следующего.

Согласно ч. 1 ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ФИО1, заявляя о наличии в квартире, расположенной по адресу: адрес, строительных недостатков (дефектов оконных блоков), относимых и допустимых доказательств своим утверждениям не представила.

Между тем, суд отмечает, что основным доказательством, подтверждающим наличие строительных недостатков является заключение экспертизы, однако истцом такое заключение в материалы дела не представлено. В ходе судебного разбирательства сторонами ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не заявлялось, при этом назначение экспертизы по делу является правом, а не обязанностью суда. Оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе в рассматриваемом случае у суда не имеется, поскольку, с учетом принципа состязательности сторон, на суд не должны возлагаться обязанности по собиранию доказательств и по установлению по своей инициативе действительных обстоятельств дела.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении иска в части требований о возложении на ответчика обязанности заменить в квартире истца два оконных блока.

Поскольку судом отказано в удовлетворении основных требований, производные требования о компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов также не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к адрес об обязании устранить недостатки – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Нагатинский районный суд адрес в течение месяца со дня составления решения суда в окончательной форме.

Судья Соколова Е.М.

Мотивированное решение составлено в окончательной форме 14.05.2025 года.