РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 мая 2025 г. г. Жигулевск
Жигулевский городской суд Самарской области в составе:
председательствующего – судьи Петровой Е.В.,
при секретаре Кочергиной У.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-521/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально ФИО1 обратилась в Ставропольский районный суд Самарской области с иском к ФИО2, требуя перекатить ограничение (обременение) в виде ипотеки в отношении квартиры с КН №, расположенной по адресу: <адрес>, зарегистрированное в реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ за № на основании заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 договора залога.
В обоснование заявленных требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ, согласно договору купли-продажи арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 (далее – истец), приобрела с торгов имущество - квартиру площадью 97,10 кв.м., с КН №, расположенную по адресу: <адрес>. Общая сумма имущества (покупная цена) составляет 3 395 555, 55 руб. (из них 165 308 руб. - задаток, 3 230 247,55 руб. - сумма с вычетом задатка).
Денежные средства в полном объеме были перечислены на счет УФК по Самарской области (ТУ Росимущества в Самарской области, ИНН <***>, КПП 631501001, ОКТМО 36701000).
Таким образом, истцом обязательства по договору купли-продажи были выполнены.
ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в полном объеме поступили на счет Главного управления ФССП по Самарской области ОСП г. Жигулёвск по исполнительному производству №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ для дальнейшего распределения.
Истец обратилась в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на квартиру с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>, предоставив необходимые документы. Однако, государственная регистрация права была приостановлена, поскольку в ЕГРН на указанный объект содержатся актуальные сведения об ограничении (обременении) права в виде ипотеки за № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированные на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО2 Залогодержателем выступает ФИО2 (далее - ответчик). Для осуществления действий по государственной регистрации права истцу необходимо представить совместно заявление залогодержателя и приобретателя.
Обратившись к ответчику с просьбой написать заявление о снятии обременения и регистрации перехода права собственности, истец получила отказ
С учетом изложенного, истец не может воспользоваться своими правами на регистрацию права собственности на основании договора купли-продажи. Отсутствие у истца возможности снять обременение со спорной квартиры в одностороннем порядке послужило основанием для обращения в суд с указанным иском.
Определением Ставропольского районного суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело передано для рассмотрения по подсудности в Жигулевский городской суд Самарской области.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принятого в протокольной форме к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена заместитель начальника отделения – заместитель старшего судебного пристава ОСП г. Жигулевска ГУ ФССП России по Самарской области ФИО4
В судебное заседание истец не явился, извещен надлежащим образом. Его представителем – ФИО5., действующим на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ предъявлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца и его представителя.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен судебной повесткой, направленной по адресу места жительства, а также судебной повесткой, врученной его представителю ФИО6, действующему на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.
Пункт 3 части второй 2 статьи 117 ГПК Российской Федерации предусматривает, что лица, участвующие в деле, и другие участники процесса считаются извещенными надлежащим образом судом, если судебное извещение вручено представителю лица, участвующего в деле. Данное законоположение, рассматриваемое с учетом того, что представитель призван защищать права и интересы своего доверителя в судопроизводстве, способствует рассмотрению и разрешению судами гражданских дел в разумные сроки и не может расцениваться в качестве нарушающего конституционные права, о чем указано в определении Конституционного Суда РФ от 27.03.2025 N 709-О.
Третьи лица - заместитель начальника отделения – заместитель старшего судебного пристава ОСП г. Жигулевска ГУ ФССП России по Самарской области ФИО4 и представитель Жигулевского отдела Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.
Судом в порядке ч. 3 ст. 167 ГПК РФ определено рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьих лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом и не представивших доказательств уважительности причин неявки по вызову суда.
Исследовав материалы дела, суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Согласно статье 2 Закона об исполнительном производстве задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.
В соответствии со ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса (часть 1).
Заложенное имущество реализуется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16.07.1998. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", данным Законом, а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества (часть 3).
Пунктом 1 ст. 350 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном данным Кодексом и процессуальным законодательством.
В силу п. 1 ст. 449.1 этого же Кодекса под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются к публичным торгам, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и процессуальным законодательством.
В соответствии со ст. 57 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается (часть 7).
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (часть 8).
В силу пп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (п. 5 ст. 350.2 ГК РФ).
Согласно п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (п. 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено Федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав решения суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Таким образом, из указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления приобретателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
В ходе рассмотрения спора судом установлено и подтверждается материалами дела, что заочным решением Жигулевского городского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № № по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании денежных средств по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество с последнего в пользу взыскателя была взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, назначение: жилое помещение, общей площадью 97,1 кв.м., этаж 3, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, определен способ реализации - путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 500 000,00 руб.
Решением суда по гражданскому делу № установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 (заемщик) и ФИО2 (займодавец), был заключен договор займа. В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа заемщик предоставил в залог квартиру общей площадью 97,1 кв.м, расположенную в <адрес>, принадлежащую ему по праву собственности.
Из представленной суду копии договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, судом установлено, что ФИО3 (залогодатель) в целях обеспечения исполнения договора займа от ДД.ММ.ГГГГ передал ФИО2 (залогодержателю) квартиру общей площадью 97,1 кв.м, расположенную в <адрес>. Закладываемое имущество стороны оценили в 2 500 000 рублей согласно п. 2.1 договора залога. Ограничения прав и обременения на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ в виде ипотеки в пользу ФИО2 зарегистрированы в ЕГРН.
Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда.
Из ответа заместителя начальника отделения – заместитель старшего судебного пристава ОСП г. Жигулевска ГУ ФССП России по Самарской области ФИО4 на запрос суда следует, что в Отделении судебных приставов г. Жигулевска на основании исполнительного документа - исполнительного листа серии № ФС 037244020 от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Жигулевским городским судом Самарской области по делу № ДД.ММ.ГГГГ возбуждено исполнительное производство №-ИП на предмет исполнения - взыскание задолженности по договору займа в размере 2 462 739,46 руб., с должника ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, адрес должника: <адрес>, в пользу взыскателя ФИО2 и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество — квартиру общей площадью 97,1 кв. м, с КН №, расположенную по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены в размере 2 500 000 руб.
ДД.ММ.ГГГГ составлен акт описи (ареста) недвижимого имущества - вышеуказанной квартиры, ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги арестованного имущества по цене 2 500 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ арестованное недвижимое имущество передано по акту приема-передачи арестованного имущества на торги ООО «Атлант- Групп».
На основании определения Жигулевского городского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ начальная продажная цена арестованного недвижимого имущества изменена на 3 889 600 руб., в связи с чем, арестованное недвижимое имущество отозвано с реализации.
ДД.ММ.ГГГГ вынесено постановление о передачи арестованного имущества на торги по цене 3 889 600 руб., ДД.ММ.ГГГГ - арестованное недвижимое имущество - квартира общей площадью 97,1 кв. м. с КН 63:02:0402010:1285, передана по акту приема-передачи арестованного имущества на торги ООО «ПРОФИМЕДИКО».
ДД.ММ.ГГГГ на основании уведомления торгующей организации ООО «ПРОФИМЕДИКО» о нереализации арестованного имущества вынесено постановление о снижении цены переданного на реализацию имущества на 15 %, цена имущества установлена в размере 3 306 160 руб.
ДД.ММ.ГГГГ поступило уведомление торгующей организации ООО «ПРОФИМЕДИКО» о реализации недвижимого арестованного имущества, денежные средства в размере 3 395 555, 55 руб. поступили на депозитный счет отделения судебных приставов г. Жигулевска.
Денежные средства в размере 2 246 790 руб. перечислены взыскателю ФИО2, заявка на кассовый расчет № от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение Жигулевского городского суда Самарской области по делу № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ исполнено в полном объеме.
Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ меры предварительной защиты, принятые на основании определения Жигулевского городского суда Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ, в виде запрета перечислять денежные средства по исполнительному производству № от ДД.ММ.ГГГГ с депозитного счета ОСП г.Жигулевска в размере их остатка после перечисления взыскателю ФИО2, вырученные от продажи на торгах недвижимого имущества – принадлежащей ФИО3 квартиры, расположенной по адресу: <адрес> отменены. Денежные средства в размере 983 457,55 руб. возвращены ФИО3, заявка № от ДД.ММ.ГГГГ.
Исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ окончено ДД.ММ.ГГГГ в связи с фактическим исполнением требований исполнительного документа.
Из представленных стороной истца в обоснование заявленных требований копии поручения ТУ Росимущества в Самарской области №-ПМ от ДД.ММ.ГГГГ, акта передачи арестованного имущества на торги от ДД.ММ.ГГГГ, составленного заместителем начальника отделения – заместителем старшего судебного пристава ОСП г. Жигулевска ГУ ФССП России по Самарской области ФИО4, информационному сообщению о торгах в газете «Волжская коммуна» № (31701) от ДД.ММ.ГГГГ; протокола №-ОАЗФ/1/7 определения участников торгов в электронной форме по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ, протокола №-ОАЗФ2/7 о результатах проведения торгов в электронной форме по лоту № от ДД.ММ.ГГГГ, платежных поручений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что победителем торгов недвижимого арестованного имущества, квартиры, расположенной по адресу: <адрес> стала истица ФИО1
На основании проведенных торгов, между ТУ Росимущества в Самарской области, в лице ООО «ПРОФИМЕДИКО» и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи арестованного имущества. Из текста договора следует, что предмет договора обременен в силу закона в пользу ФИО2. Общая стоимость имущества составляет 3 395 555,55 руб., за вычетом суммы задатка в сумме 165 308 руб., покупатель оплатил 3 230 247,55 руб. Оплата произведена в безналичном порядке путем перечисления указанной суммы денежных средств на расчетный счет УФК по Самарской области. Стоимость имущества оплачена покупателем полностью. Передача покупателю имущества произведена после полной оплаты стоимости имущества. Настоящий договор является актом приема – передачи имущества.
Поскольку заложенное имущество было реализовано на торгах, суд приходит к выводу, что в силу п. 4 ст. 352 ГК РФ право залога в пользу ФИО2 прекращено.
Вместе с тем, Жигулевским отделом управления Росреестра по Самарской области осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении квартиры с КН №, расположенной по адресу: <адрес>, начиная с ДД.ММ.ГГГГ приостановлена в связи с не предоставлением совместного заявления от залогодержателя ФИО2 и приобретателя ФИО1 о регистрации перехода права собственности в отношении квартиры по вышеуказанному адресу.
Оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуюсь положениями ст. 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 61 ГПК РФ, учитывая установленные вступившим в законную силу решением суда обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что право собственности ФИО1 на спорное жилое помещение возникло на законных основаниях в результате проведенных публичных торгов, в связи с чем ипотека на заложенное имущество прекращена. Содержащаяся в ЕГРН запись об ограничении (обременении) права в виде ипотеки в отношении квартиры с КН 63:02:0402010:1285, расположенной по адресу: <адрес> пользу ответчика, зарегистрированной в реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ за № нарушает права истца, в связи с чем его требования признаются подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать прекращенной запись об ограничении (обременении) права в виде ипотеки в отношении квартиры с КН №, расположенной по адресу: <адрес> в пользу ФИО2, зарегистрированную в реестре прав на недвижимое имущество ДД.ММ.ГГГГ за № на основании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО3 и ФИО2.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи жалобы в Жигулевский городской суд.
Судья Е.В. Петрова
Решение в окончательной форме изготовлено 30.05.2025.
Судья Е.В. Петрова