77OS0000-02-2024-026929-37 № 3а-482/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 марта 2025 года адрес

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Бедняковой В.В., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1, уточнив требования, обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением, в котором, просил установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3886, общей площадью 168,3 кв.м, расположенного по адресу: адрес, пом. 2/3, равной рыночной в размере сумма; кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3903, общей площадью 214,9 кв.м, расположенного по адресу: адрес, пом. 3Н/3, равной рыночной в размере сумма; кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3516, общей площадью 430,3 кв.м, расположенного по адресу: адрес, пом. 1/2, равной рыночной в размере сумма.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылался на то, что является собственником указанных объектов недвижимости; установленная кадастровая стоимость объектов не соответствует их рыночной стоимости; административный истец обратился к независимому оценщику ООО «ВОДЭП Консалтинг» и просил установить кадастровую стоимость объектов в соответствии с подготовленным отчетом об оценке; завышенное определение налоговых обязательств административного истца, исчисляемых на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости, нарушает его права

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Как следует из материалов дела, административный истец является собственником объектов недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3886, общей площадью 168,3 кв.м, расположенного по адресу: адрес, пом. 2/3; нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3903, общей площадью 214,9 кв.м, расположенного по адресу: адрес, пом. 3Н/3; нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3516, общей площадью 430,3 кв.м, расположенного по адресу: адрес, пом. 1/2. Право административного истца на объекты недвижимости подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Кадастровая стоимость помещений по состоянию на 01 января 2023 г. установлена распоряжением Департамента городского имущества Москвы от 08 ноября 2023 года: в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3886 – в размере сумма; в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3903 – в размере сумма; в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3516 – в размере сумма.

Административный истец как организация, зарегистрированная в предусмотренном законодательством РФ порядке, и как правообладатель объекта недвижимости на основании статьи 373 Налогового кодекса РФ является плательщиком налога на имущество организаций, в связи с чем внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости затрагивает права и законные интересы административного истца, связанные с уплатой установленного Налоговым кодексом РФ налога на имущество организации.

Оспаривая установленную в отношении объектов недвижимости кадастровую стоимость, административный истец представил в суд отчет об оценке № 11/07/2024_1 от 22 июля 2024 года, составленный ООО «ВОДЭП Консалтинг», согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2023 года определена следующим образом: нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3886 – в размере сумма; нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3903 – в размере сумма; нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3516 – в размере сумма.

Представитель административного ответчика в письменных пояснениях, настаивая на отказе в удовлетворении требований истца, указал на несоответствие представленного отчета об оценке требованиям законодательства.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости объекта недвижимости и в целях устранения возникших сомнений определением Московского городского суда по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам ГБУ «БТИ адрес»

Согласно заключению эксперта, отчет об оценке № 11/07/2024_1 от 22 июля 2024 года, составленный ООО «ВОДЭП Консалтинг» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Выявленные нарушения повлияли на достоверность результата при определении рыночной стоимости объекта оценки.

По состоянию на 01 января 2023 года рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3886 составляет сумма; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3903 составляет сумма; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3516 составляет сумма.

Стороны с результатом судебной экспертизы ознакомлены.

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам ст. 168 КАС РФ, суд находит, что судебный эксперт, проводившие судебную экспертизу, ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы. Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта.

Доводы административного истца о том, что экспертом при сравнительном подходе исследования выбраны неверные аналоги объекта, суд находит несостоятельным.

Так, следует учитывать, что оценка рыночной стоимости проводилась на ретроспективную дату, в связи с чем эксперт указал, что в документах, представленных для производства экспертизы, могут встречаться отдельные показатели, отражающие события после даты оценки. Однако данная информация предпочтительно не учитывалась при расчете рыночной стоимости и не влияет на итоговую рыночную стоимость объектов экспертизы. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, используется для определения стоимости объектов оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

Эксперт использует в исследовании доходный и сравнительный подходы. Выбор указанных подходов экспертом подробно мотивирован в заключении.

При сравнительном анализе ставки аренды объекта исследования со ставками аналогов эксперт использовал данные по ценам предложений аренды (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Указывает, что на момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов, сопоставимых по основным количественным и качественным характеристикам с объектом исследования.

Для анализа были отобраны предложения, наиболее сопоставимые с объектом исследования по основным критериям.

При этом эксперт подтверждает, что на момент проведения оценки данная информация в указанных источниках существовала и оснований не доверять ему у суда не имеется, отмечая также предупреждение эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Однако эксперт не несет ответственность за дальнейшие изменения содержания данных источников. Копии интернет-страниц и коммерческих предложений приведены в приложении заключения.

Из указанного приложения усматривается, что экспертом были использованы предложения, актуальные на конец 2022 года – начало 2023 года, что максимально приближено к дате оценки.

Определяя класс объекта оценки, эксперт указал, что конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

В заключении эксперта приведены критерии, по которым исследуемый объект отнесен к классу «В». Цены на нежилую недвижимость в Московском регионе в основном зависят от следующих основных факторов: назначения, месторасположения, технического состояния, площади. В описании исследуемого объекта к положительным факторам месторасположения объекта эксперт отнес: благоустроенная территория, объект исследования расположен между СК и ТТК, удаленность от ближайшей станции метро – 4 мин. пешком. Отрицательные факторы – не выявлены.

При сравнительном анализе, вопреки доводам административного истца, экспертом также использовались аналоги класса «В», что прямо следует из исследовательской части заключения.

При этом административный истец, возражая против отнесения объекта к классу «В», приводит критерии, установленные Автоматизированной финансовой оценочной системой (cepes-invest.com), которая по существу представляет собой автоматизированный отчет об оценке, который административным истцом в материалы дела представлен не был и объектом исследования не являлся.

Довод административного истца о том, что эксперт безосновательно не выезжал на осмотр объекта, судом также отклоняется, поскольку в заключении эксперт привел мотивы, по которым осмотр объекта счет излишним. В частности эксперт указал, что осмотр объекта экспертизы не производился, поскольку в материалах дела имеется исчерпывающая информация о физических характеристиках объекта экспертизы; кроме того, определение стоимости объекта проводится на ретроспективную дату, в связи с чем дополнительный осмотр не позволит получить дополнительные данные.

Довод административного истца о том, что объект оценен ниже его цены, указанной в договоре купли-продажи, судом отклоняется, поскольку рыночная стоимость, определяемая в рамках заключения эксперта, не зависит расходов продавца или покупателя на совершение сделки, государственных пошлин и других расходов по уплате обязательных платежей в бюджетную систему Российской Федерации, произведенных расходов в связи с реализацией объекта сделки, суммы вознаграждений за оказание посреднических услуг при приобретении объекта сделки и без поправок на какие-либо налоги, подлежащих уплате любой из сторон в результате совершения сделки (письма Минэкономразвития России от 12.10.2017 № Д22и-1031 и от 01.02.2019 № Д22И-2849). Кроме того, в силу принципа свободы договора, определенного статьей 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Представленную административным истцом рецензию на экспертное заключение суд оценивает критически; оценка представленных в материалы дела доказательств является прерогативой суда; назначение по делу каких-либо исследований или привлечение каких-либо специалистов производится в установленном процессуальным законом порядке. Указанный документ нельзя отнести к письменным доказательствам по делу, поскольку он не содержит сведений о фактах (ст. 59 КАС РФ), а представляют собой суждение специалиста, не привлеченного в установленном порядке к участию в деле. Такое суждение суд оценивает в качестве иного доказательства, направленного на несогласие стороны административного истца с экспертным заключением, судебная оценка которому приведена выше.

Одновременно судом отклоняются ранее изложенные в письменных возражениях доводы административного ответчика о том, что истец не вправе обращаться с требованиями об оспаривании кадастровой стоимости, суд отмечает, что соответствующее право предоставлено истцу Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке". Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2014 года №1555-О, из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Также подлежат отклонению и доводы административного ответчика о законности государственной кадастровой оценки, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец. Эти доводы правового значения для разрешения заявленных требований не имеют, поскольку проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

С учетом изложенного, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что кадастровая стоимость объектов недвижимости должна быть установлена в размере, определенном в заключении эксперта: для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3886 – в размере сумма; для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3903 – в размере сумма; для нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3516 – в размере сумма.

Из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" следует, что актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда. Таким образом, решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 30 июля 2024 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах по делу, суд исходит из следующего.

Расходы по оплате экспертизы были предварительно возложены на Департамент городского имущества адрес.

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Согласно пункту 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 N 20-П в системе действующего правового регулирования судебное оспаривание лицом результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости путем предъявления требования о ее установлении в размере, равном рыночной стоимости данного объекта, связано для него прежде всего с необходимостью установления экономически обоснованной налоговой базы по соответствующему налогу, а возникающие в связи с этим расходы, как правило, определяются соблюдением императивных требований процессуального законодательства, устанавливающих порядок рассмотрения дел данной категории, а также инициативной деятельностью суда, т.е. не обусловлены процессуальным поведением самого этого лица.

При решении вопросов о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков. Соответственно, достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости предполагается в отношении результата ее определения, укладывающегося в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения.

Таким образом, при распределении судебных расходов, правовое значение имеет установление того обстоятельства, является ли расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объекта оценки столь значительным, что бесспорно указывает на ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки стоимости имущества.

В данном случае ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта не превышает рыночную более, чем на треть, то есть признак многократного превышения кадастровой стоимости над рыночной отсутствует, что не позволяет прийти к выводу об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости, повлекшей нарушение прав административного истца.

Таким образом, необходимость разрешения вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не вызвана незаконностью действий лиц, участвующих в деле и нарушением ответчиком прав истца, а связана с намерением истца, действовавшего в своем интересе и по своему усмотрению, осуществить оценку принадлежащего ему имущества путем определения его рыночной стоимости и установлении её в качестве кадастровой стоимости.

Учитывая изложенное, по настоящему делу судебные расходы подлежат возложению на административного истца, и коль скоро Департаментом городского имущества Москвы оплата работ эксперта была произведена, указанные расходы в размере сумма подлежат взысканию в пользу Департамента городского имущества адрес с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-181, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3886, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г. Мещанский, адрес, пом. 2/3, в размере сумма.

Установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3903, расположенного по адресу: адрес: адрес, вн.тер.г. Мещанский, адрес, пом. ЗН/3, в размере сумма.

Установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003050:3516, расположенного по адресу: адрес, вн.тер.г. Мещанский, адрес, пом. 1/2, в размере сумма.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 29 августа 2024 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Взыскать с административного истца ФИО1 в пользу Департамента городского имущества адрес расходы по оплате судебной экспертизы в размере сумма.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья В.В. Беднякова