Копия 16RS0051-01-2025-005087-18

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

Патриса Лумумбы ул., д. 48, г. Казань, <...>, тел. <***>

http://sovetsky.tat.sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Казань

13 октября 2025 года Дело №2-5221/2025

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи А.К. Мухаметова,

при секретаре судебного заседания Е.Е. Царевой,

с участием представителя ответчика ФИО3 ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора действительным и по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально ФИО2 (далее – истец) обратился в суд с иском к ФИО3 (далее – ответчик) о признании предварительного договора действительным.

Исковые требования мотивированы тем, что 14 октября 2018 г. между ФИО1 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру с предметом – отчуждение ? доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>.

Цена указанного объекта права установлена сторонами в виде покупной цены и процентов на нее (пп. 1.2, п. 2.1 договора), то есть установлена рассрочка с применением процентов на покупную цену.

В настоящее время объект находится в фактическом владении ответчика, истец с момента заключения договора не осуществлял правомочия собственника. Длительное время указанный договор исполнялся. В последующем ответчик прекратил исполнение, полагая, что выплатил всю часть договорной цены. Проценты на покупную цену, по мнению ответчика, не подлежат оплате.

Вместе с тем, в настоящее время имеется задолженность по оплате объекта купли-продажи в размере 710 001 руб. 35 коп., из которых 596 083 руб. 28 коп. – основной долг, 123 918 руб. 07 коп. проценты.

В период заключения действовало правовое регулирование, установленное федеральным законом №218-ФЗ, в части обязательного нотариального удостоверения сделки. Вместе с тем, учитывая факт исполнения значительной части денежного обязательства, в рассматриваемом случае суд вправе квалифицировать указанную сделку как основной договор. При этом если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

12 февраля 2025 г. истцом в адрес ответчика направлено требование о рассмотрении проекта договора купли-продажи с условием об ипотеке в пользу продавца до момента погашения задолженности по оплате; согласовании даты, времени и места явки к нотариусу, а также кандидатуры нотариуса для подготовки проекта договора купли-продажи доли в праве собственности с условием об ипотеке в пользу продавца; погашении задолженности в размере 720 003 руб. 94 коп.; подписании передаточного акта о передаче фактического владения на объект права собственности, поскольку данный объект передан, сособственник объект не использует и по месту жительства в указанном объекте не зарегистрирован.

На основании изложенного истец просит суд признать действительным предварительный договор от 14 октября 2018 г., заключенный между ФИО2 и ФИО3; признать заключенным договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 на следующих условиях: 1. Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества со следующими индивидуально-определенными признаками: Доля в размере ? в праве собственности на квартиру, общей площадью 41,0 кв.м., расположенную по адресу: <адрес изъят>, кадастровый <номер изъят>. 2. Цена объекта недвижимости составляет 1 200 000 руб. и процентов за рассрочку платежа в размере 10,22% годовых, начисляемых на остаток долга. 2.1. Оплата цены объекта недвижимости осуществляется следующим образом: - сумма в размере 1 200 000 руб. выплачена посредством платежей на банковскую карту продавца за период с ноября 2018 г. по январь 2025 г. - остаток суммы в размере 720 003 руб. 94 коп. оплачивается покупателем единовременно либо по графику на основании дополнительного соглашения сторон. 2.2. До момента полной оплаты, возникает залог – доля в размере ? в праве собственности на квартиру, общей площадью 41,0 кв.м., расположенную по адресу: <адрес изъят> кадастровый <номер изъят>. 3. Квартира передана в фактическое владение покупателя в ноябре 2018 г. 4. Продавец обязан передать покупателю объект недвижимости свободным от любых вещных и (или) обязательственных прав и притязаний третьих лиц, как вещных, так и обязательственных. 5. Стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; в отношении каждой из сторон не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве гражданина; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения. 7. Договор подлежит нотариальному удостоверению. В случае, если нотариус рекомендует внести какие-либо коррективы или изменения в содержание настоящего договора, стороны рассматривают и согласовывают такие изменения. 6. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится органе по регистрации прав на недвижимое имущество, второй и третий выдаются сторонам договора; истец ФИО2 также просит обязать ответчика ФИО3 заключить договор купли-продажи на следующих условиях: 1. Продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества со следующими индивидуально-определенными признаками: Доля в размере ? в праве собственности на квартиру, общей площадью 41,0 кв.м., расположенную по адресу: <адрес изъят>, кадастровый <номер изъят>. 2. Цена объекта недвижимости составляет 1 200 000 руб. и процентов за рассрочку платежа в размере 10,22% годовых, начисляемых на остаток долга. 2.1. Оплата цены объекта недвижимости осуществляется следующим образом: - сумма в размере 1 200 000 руб. выплачена посредством платежей на банковскую карту продавца за период с ноября 2018 г. по январь 2025 г. - остаток суммы в размере 720 003 руб. 94 коп. оплачивается покупателем единовременно либо по графику на основании дополнительного соглашения сторон. 2.2. До момента полной оплаты, возникает залог доля в размере ? в праве собственности на квартиру, общей площадью 41,0 кв.м., расположенную по адресу: <адрес изъят>, кадастровый <номер изъят>. 3. Квартира передана в фактическое владение покупателя в ноябре 2018 г. 4. Продавец обязан передать покупателю объект недвижимости свободным от любых вещных и (или) обязательственных прав и притязаний третьих лиц, как вещных, так и обязательственных. 5. Стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой. Стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены; под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят; в отношении каждой из сторон не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве гражданина; по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения. 7. Договор подлежит нотариальному удостоверению. В случае, если нотариус рекомендует внести какие-либо коррективы или изменения в содержание настоящего договора, стороны рассматривают и согласовывают такие изменения. 6. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится органе по регистрации прав на недвижимое имущество, второй и третий выдаются сторонам договора; признать предварительный договор от 14 октября 2018 г. основным.

Впоследствии ФИО3 предъявила встречный иск к ФИО2 о возложении обязанности заключить договор.

В обоснование встречных исковых требований указано, что 14 октября 2018 г. между ФИО2 и ФИО3 был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру.

Между сторонами по договору было достигнуто соглашение, что существенными условиями основного договора купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимости - квартиру по адресу <адрес изъят> кадастровый <номер изъят> являются:

1. Цена доли 1 200 000 руб.

2. Обязательство продавца передать долю покупателю считается исполненным после фактической передачи доли покупателю подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

3. Расходы по нотариальному удостоверению сделки и государственной регистрации перехода права собственности несет покупатель.

4. Доля приобретается покупателем за счет собственных средств, (пункт 1.3 договора).

Доля в праве собственности на квартиру общей площадью 41,0 кв.м., по адресу: <адрес изъят>, кадастровый <номер изъят> принадлежащей ФИО3 была оплачена по расписке 12 мая 2018 г., сумма составила 1 100 000 руб.

На основании вышеизложенного, ФИО3 просит суд обязать ФИО2 заключить с ФИО3 договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру на следующих условиях: 1. Продавец обязуется передать в собственность покупателя ? доли в праве собственности на квартиру общей площадью 41,0 кв.м., по адресу: <адрес изъят>, кадастровый <номер изъят>. 2. Стоимость передаваемой ? доли в праве собственности на квартиру составляет 1 200 000 руб. 3. Стоимость передаваемой доли выплачена до подписания договора купли-продажи в полном объеме.

Судом к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, от представителя истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца ФИО2 и его представителя.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО5 в судебном заседании первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в соответствии с частью 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, о причинах неявки не сообщил.

Реализация права лиц, участвующих в судебном разбирательстве, на непосредственное участие в судебном процессе, осуществляется по собственному усмотрению этих лиц своей волей и в своем интересе. Таким образом, суд, не затягивая разбирательства дела, полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело по существу в отсутствие истца ФИО2 и представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Изучив заявленные требования и их основания, заслушав пояснения истца, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности и установив нормы права, подлежащие применению в данном деле, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом.

В соответствии со статьёй 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется на основании решения суда. В случае, если сделка, требующая нотариального удостоверения, совершена в надлежащей форме, но не удостоверена нотариально, и при этом одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Из материалов дела следует, что 14 октября 2018 г. между ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру.

В соответствии с пунктом 1.1. предварительного договора стороны обязуются заключить в будущем договор о купле-продаже доли в праве собственности на квартиру (основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

Согласно пункту 1.2. предварительного договора предметом основного договора является следующее условие: по договору купли-продажи доли в праве собственности на квартиру продавец обязуется передать в собственность покупателя ? доли в праве собственности на квартиру, общей площадью 41.0 кв.м., расположенную по адресу: <адрес изъят>, кадастровый <номер изъят> (далее-доля).

В соответствии с пунктом 1.3. предварительного договора другими существенными условиями основного договора являются следующие условия, предусмотренные в пунктах 1.3.1-1.3.2:

1.3.1. Цена доли составляет: 1 200 000 руб.

1.3.2. Обязательство продавца передать долю покупателю считается исполненным после фактической передачи доли покупателю подписания сторонами соответствующего передаточного акта.

1.3.3. Расходы по нотариальному удостоверению сделки и государственной регистрации перехода права собственности несет покупатель.

1.3.4. Доля приобретается покупателем за счет собственных средств.

В силу пункта 1.4. предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор до 10 ноября 2028 г. при условии полной оплаты продавцом выкупной стоимости доли и оплаты процентов за рассрочку платежа в размере 10.22% годовых, начисляемые на остаток долга по оплате выкупной стоимости доли.

Основной договор может быть заключен ранее установленного настоящим пунктом срока, в случае досрочной оплаты выкупной стоимости доли.

В соответствии с пунктом 1.5. предварительного договора в случаях, когда сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор.

Пунктом 1.6. предварительного договора предусмотрено, что обязательства сторон по настоящему договору прекращаются, если до окончания срока, а который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен.

Согласно пункту 2.1. предварительного договора денежная сумма в указанном в подпункте 1.3.1 договора размере выплачивается продавцом с рассрочкой платежа.

Рассрочкой платежа по настоящему договору является поэтапная оплата выкупной стоимости доли, состоящая из ежемесячных платежей, вносимых покупателем равными долями продавцу в течение действия настоящего договора и установленных графиком, который является неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 2.2. предварительного договора).

В соответствии с пунктом 2.2.1 предварительного договора ежемесячными платежами являются денежные средства, вносимые покупателем в счет оплаты выкупной стоимости доли и за рассрочку платежа в размере 10,22% годовых, начисляемые на остаток долга по оплате выкупной стоимости доли, сроки и размеры которых установлены графиком (приложение № 1 к настоящему договору).

Согласно пункту 2.3. предварительного договора оплата денежных средств в качестве ежемесячных платежей по настоящему договору производится согласно сроков, указанных в графике, не позднее 10 числа текущего месяца, путем наличного расчета или перечислением на банковскую карту.

В силу пункта 2.4. предварительного договора при просрочке покупателем платежей, установленных настоящим договором, указанных в графике, начисляется пеня в размере 0,1% (одной десятой процента) от невыплаченной суммы за каждый день просрочки, которая выплачивается продавцу.

Графиком платежей, являющимся приложением к предварительному договору, установлены даты и суммы платежей с указанием размера основного долга и начисляемых процентов с ноября 2018 г. по октябрь 2028 г.

Стороны не оспаривают перечисление ФИО4 ФИО6 денежных средств в размере 1 200 000 руб. за период с 7 ноября 2018 г. по 30 декабря 2024 г.

13 февраля 2025 г. ФИО2 направлено в адрес ФИО3 требование об исполнении договора, в котором он просил рассмотреть в срок до 12 марта 2025 г. проект договора купли-продажи, погасить задолженность в размере 720 003 руб., из которых 596 083 руб. 28 коп. – основной долг, 123 918 руб. 07 коп. – проценты, подписать передаточный акт. 17 февраля 2025 г. письмо получено ФИО3 (трек-номер почтового отправления <номер изъят>).

В ходе рассмотрения дела ФИО2 заявлено ходатайство об изменении предмета и основания иска, в котором он просил расторгнуть предварительный договор купли-продажи доли в праве собственности на квартиру от 14 октября 2018 г. Судом в удовлетворении данного ходатайства было отказано, поскольку одновременное изменение предмета и основания иска не допускается.

Суд принимает во внимание, что на момент заключения предварительного договора действовало правовое регулирование, предусмотренное Федеральным законом от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежали обязательному нотариальному удостоверению. Предварительный договор от 14 октября 2018 г. не был нотариально заверен.

Вместе с тем стороны не оспаривают тот факт, что объект недвижимости был передан ответчику ФИО3 в фактическое владение в ноябре 2018 г., а ответчик производил платежи в счёт оплаты стоимости доли в праве собственности на квартиру.

При рассмотрении требования истца о признании предварительного договора действительным, суд руководствуется положениями пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым сделка, требующая нотариального удостоверения, может быть признана действительной судом в случае ее полного или частичного исполнения одной из сторон, если другая сторона уклоняется от такого удостоверения.

В данном случае истец передал ответчику во фактическое владение долю в праве собственности на квартиру, а ответчик частично исполнил обязательства по оплате. Таким образом, предварительный договор был частично исполнен обеими сторонами.

Вместе с тем с учетом того, что истец ФИО2 в ходе рассмотрения настоящего спора направил ответчику требование о расторжении договора, правовых оснований для признания предварительного договора действительным у суда не имеется.

Что касается наличия задолженности по оплате, суд отмечает следующее.

Истцом представлен расчёт задолженности, согласно которому ответчик должен выплатить 720 003 руб. 94 коп., в том числе 596 083 руб. 28 коп. основного долга и 123 918 руб. 07 коп. процентов за рассрочку платежа.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора, на сумму рассрочки платежа начислялись проценты. Согласованным графиком платежей, являющимся приложением к предварительному договору, также установлены даты и суммы платежей с указанием размера основного долга и начисляемых процентов с ноября 2018 г. по октябрь 2028 г.

Указанные условия были согласованы сторонами, стороны с ними согласились, соответственно приняли на себя соответствующие права и обязанности по заключенному соглашению.

Таким образом, у ответчика ФИО3 возникла обязанность производить оплату по договору в установленном соглашением и графиком сроки и размере, что свидетельствует о наличии на момент предъявления претензии о выплате денежных средств у ответчика задолженности перед истцом.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований ФИО2 о признании действительным предварительного договора от 14 октября 2018 г., заключенного между ФИО2 и ФИО3; признании заключенным договора купли-продажи между ФИО2 и ФИО3 на условиях, представленных истцом; обязании ФИО3 заключить договор купли-продажи на условиях, представленных истцом; признании предварительного договора от 14 октября 2018 г. основным, суд исходит из того, что действия истца по направлению требования о расторжении спорного договора и посоледующие действия по изменению предмета и основания иска о расторжении предварительного договора являются по своей сути исключающими требование по первоначальному иску, и свидетельствуют о том, что истец ФИО2 более не настаивает на понуждении ответчика к заключению основного договора. В такой ситуации у суда отсутствует предмет для судебного разбирательства по первоначальным исковым требованиям.

Отказ суда в принятии уточненных исковых требований не влечет за собой обязанности суда по собственной инициативе возлагать на стороны обязанность заключить договор, от которой истец однозначно отказался в ходе процесса.

На основании изложенного, суд считает, что исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд отказывает в удовлетворении встречного иска ФИО3 о возложении обязанности на ФИО2 заключить основной договор купли-продажи на предложенных условиях, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1.4 предварительного договора, заключение основного договора поставлено в прямое условие, а именно при полной оплаты продавцом выкупной стоимости доли и оплаты процентов за рассрочку платежа в размере 10.22% годовых.

Установленным и не оспариваемым сторонами фактом является то, что ФИО3 перечислила ФИО2 сумму в размере 1 200 000 руб. Эта сумма представляет собой выкупную стоимость доли (основной долг).

Вместе с тем, условие предварительного договора о полной оплате включает в себя не только основную сумму долга, но и проценты за предоставленную рассрочку платежа. Ответчиком не представлено доказательств оплаты этих процентов. Следовательно, условие о полной оплате, которое является необходимым для возникновения обязанности продавца заключить основной договор, не выполнено.

Таким образом, требование ответчика ФИО3 о понуждении истца к заключению основного договора не может быть удовлетворено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска ФИО1 (паспорт <номер изъят>) к ФИО3 (паспорт <номер изъят>) отказать.

Встречный иск ФИО3 (паспорт <номер изъят>) к ФИО1 (паспорт <номер изъят>) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме через Советский районный суд города Казани.

Судья /подпись/ А.К. Мухаметов

Мотивированное решение составлено в соответствии со статьей 199 ГПК РФ 27.10.2025 г.

Судья А.К. Мухаметов