Дело №2-960/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 августа 2022 года г. Севастополь

Балаклавский районный суд города Севастополя в составе:

председательствующего судьи Казацкого В.В.

при секретаре Окуневой В.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо: ФИО3, Главное управление государственного жилищного надзора города Севастополя о взыскании суммы задатка, процентов согласно ст. 395 ГК РФ, встречному иску ФИО2 в лице ее представителя ФИО4 к ФИО1 о взыскании денежных сумм -

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Балаклавский районный суд города Севастополя с исковым заявлением к ФИО2, третье лицо: ФИО3, Главное управление государственного жилищного надзора города Севастополя, в котором просит взыскать с последней денежные средства, переданные в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 100 000 рублей, а также проценты за пользование денежными средствами.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, площадью 116,1 кв. м., кадастровый №. В соответствии с п. 4 Договора, в обеспечение принятых на себя обязательств по приобретению Объекта истец передал, а ответчик получил денежные средства в размере 100 000,00 (сто тысяч) рублей. Положениями п. 1.3 Договора ответчиком гарантировано, что правоустанавливающие документы и документы технического (кадастрового учета) на объект ФИО2 подготовлены в соответствии с действующим законодательством. Однако в последствии, ДД.ММ.ГГГГ, из полученной истцом выписки из ЕГРН, при сопоставлении сведений из нее с данными технического паспорта БТИ г. Севастополя и фактическими объемно-планировочными решениями квартиры, было установлено, что ответчиком по делу сокрыты сведения о выполненном переустройстве и перепланировке в квартире, заключающейся в образовании дополнительного санузла, переносе помещения кухни в жилую комнату, организации дополнительных оконных проемов и выходов на балконы. Также, было установлено, что дом располагается на земельном участке, предназначенном для строительства индивидуального жилого дома, в то время, как дом носит характер многоквартирного. Поскольку указанные сведения не были оговорены в предварительном договоре, их факт был сокрыт, документы технического (кадастрового) учета в нарушение п. 1.3 Договора не соответствовали требованиям законодательства РФ, поскольку произведенное переустройство и перепланировка не прошли учет, о чем свидетельствует выписка из ЕГРН, истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи в одностороннем порядке и потребован осуществить возврат денежных средств. Поскольку ответчик в ответ на уведомление ответила отказом в возврате денежных средств, ссылаясь на отсутствие с ее стороны каких-либо нарушений положений договора, за защитой своих прав истец обратился в суд.

Ответчик ФИО2 обратилась со встречным иском к истцу ФИО1, в котором просила взыскать с истца по первоначальному иску убытки, связанные с досрочным расторжением договора аренды квартиры с нанимателем и досрочной продажей предметов мебели. Поскольку истец добровольно указанные денежные средства ей не возместил, за защитой своих прав ответчик также обратилась в суд.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен в установленном законом порядке, обеспечил явку представителя.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, против удовлетворения требований встречного иска возражает в связи с их необоснованностью.

Ответчик ФИО2 и ее представитель в судебном заседании первоначальный иск не признали в связи с его необоснованностью, на удовлетворении встречных исковых требованиях настаивали.

Иные лица в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом, от третьего лица ФИО5 поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие, требования встречного иска поддержала.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Ф.И.О. пояснил, что он ранее снимал квартиру ответчика, однако затем по ее просьбе был внезапно вынужден выехать из квартиры, не дожив оговоренный в договоре срок, т.к. ответчик собралась продавать принадлежащую ей квартиру.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Ф.И.О. пояснила, что она занималась вопросами продажи квартиры ответчика. В начале истца все устраивало, однако в дальнейшем он внезапно изменил свое решение. При этом пояснила, что технические документы на квартиру были представлены истцу не сразу.

Выслушав участников процесса, исследовав представленные доказательства, оценив их по своему внутреннему убеждению на предмет относимости, допустимости, достоверности в отдельности, а также достаточности и взаимной связи в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422, ч. 4 ст. 421 ГК РФ).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (ч. 1 ст. 329 ГК РФ).

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).

На основании статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 2 ст. 381 ГК РФ предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, в соответствии с данными ЕГРН предоставленными истцом, а также по запросу суда, сведения по <адрес>, находящейся по адресу: <адрес>, площадью 116,1 кв. м., с кадастровым №, носят характер ранее учтенных.

Из технического паспорта БТИ г. Севастополя усматриваются объемно-планировочные решения квартиры, которые, как на момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так и на момент рассмотрения дела не соответствуют действительности.

Указанные обстоятельства признаны ответчиком и им не оспариваются. Доказательств проведенного учета изменений в административном и/или судебном порядке суду ответчиком не предоставлено, как и не предоставлено разрешительную документацию на выполнение работ по переустройству и/или перепланировке.

В соответствии с ч. 2 ст. 68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.

Кроме того, ответчиком в материалы дела самостоятельно предоставлено заключение эксперта и дополнение к нему в соответствии с которым, квартира находится в перепланированном состоянии, что также подтверждает доводы первоначального иска. Судебный акт о сохранении квартиры в перепланированном состоянии суду не предоставлен, с таким иском ответчик в суд не обращалась.

В части выводов экспертного исследования о наличии технической ошибки и выполнения отдельных видов работ в квартире (организация выходов на балкон, дополнительное окно) суд относиться критически, поскольку они носят вероятный характер, эксперт в данном случаи выступает как лицо обладающее специальными знаниями, но не предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В то же время в материалах дела имеется технический паспорт БТИ г. Севастополя и материалы инвентарного дела, которые свидетельствуют, что на момент регистрации права собственности на квартиру объемно-планировочные решения в квартире имели иной (отличный) характер.

Указанные сведения свидетельствуют о том, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, документы технического (кадастрового) учета, в нарушение п. 1.3 договора не соответствовали требованиям законодательства РФ, поскольку имело место быть самовольное переустройство и перепланировка, выполненная в отсутствие какой-либо разрешительной документации и не узаконенная в установленном законом порядке.

В данном случае имеет место быть существенный недостаток в предмете договора – квартире, который положениями договора не оговорен и исключает возможность заключения основного договора, поскольку предмет договора изменен по отношению к его документальным, ранее учтенным характеристикам.

Предоставленные истцу после заключения договора данные технического паспорта и полученная им самостоятельно выписка из ЕГРН, при сопоставлении с фактическими данными и объявлениями в сети интернет размещенными агентством недвижимости «РК», выявили расхождение между документальными и фактическими объемно-планировочными решениями.

Истец, действуя добросовестно, до истечения граничного срока уведомил ответчика о расторжении договора, однако в виду отказа в возврате средств обратился в суд.

В п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Принимая во внимание, что до окончания срока, истец расторг договор и уведомил ответчика, оснований для удержания данных денежных средств у ответчика не имелось.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных первоначальных исковых требований.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию в соответствии с ч. 1 ст. 381 ГК РФ задаток размере 100 000,00 руб.

Согласно ч. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 13, Пленума ВАС РФ № 14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

Проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

Расчет процентов произведен верно, ответчиком не оспорен. За период с 01.02.2022 по 17.02.2022 сумма процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму 100 000,00 руб. составляет 395,89 руб.

Также, в соответствии со статьей 98 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 200,00 руб.

В части встречных исковых требований, суд считает необходимым указать, что они являются необоснованными исходя из доводов, послужившими основаниями для удовлетворения первоначального иска и находятся в противоречии с положениями самого договора.

Так, доводы встречного иска о взыскании убытков обоснованы понесенными расходами на реализацию мебели и досрочное расторжение договора аренды квартиры с нанимателем, при этом положения предварительного договора свидетельствуют о том, что данные действия должны были произойти после заключения основного договора, в срок, дополнительно согласованный сторонами (п. 7 договора). Таким образом, действия совершены ответчиком по первоначальному иску по своей воле, в разрез с положениями договора и поэтому не могут порождать никаких правовых последствий для истца по первоначальному иску.

Допрошенные в ходе судебного разбирательства свидетели, обстоятельства, изложенные в первоначальном иске, не опровергли, а для разрешения встречного иска их показания не имеют никакого правового значения, поскольку не согласуются с положениями договора и нормами ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд –

решил:

Иск ФИО1 к ФИО2, третье лицо: ФИО3, Главное управление государственного жилищного надзора города Севастополя о взыскании суммы задатка, процентов согласно ст. 395 ГК РФ удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 100 000 (сто тысяч) рублей, оплаченную согласно предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за уклонение от возврата денежных средств в сумме 395 (триста девяносто пять) рублей 89 копеек.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 государственную пошлину в сумме 3200 (три тысячи двести) рублей.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 в лице ее представителя ФИО4 к ФИО1 о взыскании денежных сумм – отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд через Балаклавский районный суд города Севастополя путем подачи апелляционной жалобы (апелляционного представления прокурором) в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение суда в окончательной форме составлено 18 августа 2022 года.

Судья В.В.Казацкий