Дело № 2-176/2023
РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Хабаровск 21 марта 2023 года
Центральный районный суд г.Хабаровска в составе:
Председательствующего судьи Белоусовой О.С., с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2, представителя ответчика ФИО3, ответчика ФИО4, представителя ответчика ФИО5, ответчика ФИО6, при секретаре Романской О.О.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО4 о возложении обязанности произвести регистрацию перехода прав собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о возложении обязанности произвести регистрацию перехода прав собственности.
В обоснование заявленных требований указав, что проживая с 2013 г. длительное время с ФИО10, они ДД.ММ.ГГГГ заключили договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, но зарегистрировать переход права собственности не успели по причине смерти ФИО10 – ДД.ММ.ГГГГ В договоре указана его цена, денежные средства в размере 2 500 000 руб. перед смертью ФИО10 он передал, о чем составлена соответствующая расписка. Просит возложить на регистрирующий орган обязанность произвести регистрацию перехода права собственности на <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО11 и ФИО1
Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле третьим лицом привлечена администрация <адрес>.
Определением Центрального районного суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле соответчиками привлечены наследники умершей ФИО10 – ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО4
В судебное заседание ответчики ФИО7, ФИО8, представители ответчика Управления Росреестра, представитель третьего лица – администрации <адрес>, не явились, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с законом. Руководствуясь положениями статьи 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2, исковые требования поддержали, пояснив, что истец ошибочно на подготовке указал на то, что денежные средства обнаружены, он их не нашел. Вместе с тем, имеются правовые основания для перерегистрации прав собственности, поскольку воля на отчуждение имущества истцу, подтверждается материалами дела, в том числе, свидетелями, которые присутствовали при заключении договора. Денежные средства переданы согласно расписке, изготовленной собственноручно продавцом. Цена договора оплачена истцом, он длительное время копил денежные средства, работает в такси, осуществлял перевозки и ранее работал и зарабатывал предпринимательской деятельностью без регистрации. Истец длительное время проживал с ФИО10 одной семьей, вели совместное хозяйство, проживали в <адрес> передачи денежных средств продавцу, они не успели зарегистрировать за ним право собственности, истец не помнит, подписывал ли он акт приема-передачи имущества, но в квартире как проживал с ФИО10 все время, с момента заключения и подписания договора проживали совместно до дня смерти. Для истца квартира не единственная, имеется зарегистрированное право на иной объект недвижимости. Вместе с тем, он оплачивает коммунальные платежи, проживает в квартире до настоящего времени. Доказательств наличия денежных средств иными документами, подтвердить не может, куда дела ФИО10 до смерти полученные денежные средства, не знает, планировала на пересадку почки. У него имеются текущие кредитные обязательства на движимое имущество. После перехода прав на жилое помещение, ФИО10 не имея иного пригодного для проживания жилья, осталась бы проживать в квартире, он не собирался её выселять, так как они и так проживали одной семьей, в незарегистрированном браке.
Представитель ответчика ФИО7 – ФИО3, исковые требования не признал, пояснив, что в материалы дела не представлено доказательств исполнения сделки сторонами, передачи денежных средств, наличия у покупателя денежных средств, цена объекта занижена значительно, не соответствует рыночной стоимости. У наследников имеются возражения и по основанию подписания и составления как самого договора, так и расписки. После смерти ФИО10, несмотря на проживание истца в её квартире постоянно, место нахождение денежных средств не установлено. Просит отказать в удовлетворении иска.
Ответчик ФИО4, её представитель ФИО5, представляющая также интересы ответчика ФИО8, исковые требования не признала, пояснив, что доказательств исполнения сделки сторонами, материалы дела не содержат, как и не содержат доказательств, подтверждающих уклонение ФИО10 при жизни от регистрации сделки. Отсутствует акт приема-передачи объекта недвижимости, подтверждающий переход прав на объект, несмотря на то, что передача прав на объект недвижимости подтверждается именно актом приема-передачи объекта. Просит обратить внимание и на то, что у ФИО10 жилое помещение являлось единственным для проживания и отсутствуют в договоре сведения о том, что за ФИО10 сохранялось право проживания, пользования объектом, при том, что на момент совершения сделки ФИО10 имела регистрацию в жилом помещении, стороны в браке не находились. ФИО10 перенесла инсульт, в связи с чем, нотариус и не был приглашен для удостоверения сделки. С момента подписания договора купли-продажи, каких – либо действий по совершению регистрации перехода прав собственности, стороны не предпринимали, госпошлину за регистрационные действия не оплачивали, не обращались в государственные органы регистрации. Не ясно, откуда у истца имелись денежные средства на приобретение квартиры, происхождение их не доказано, куда пропали денежные средства, если стороны проживали совместно на дату заключения договора и на дату смерти продавца. Вызывает сомнение также подпись в договоре, расписка. Учитывая изложенное, просит в удовлетворении иска отказать.
В судебном заседании ответчик ФИО6 исковые требования не признала, пояснив, что у истца не имелось денежных средств на приобретение жилого помещения, не доказано наличие на счетах денежных средств, переход денежных средств в собственность ФИО10, на счетах ФИО10 не установлено таких сумм, кроме того, непонятно куда истец дел транспортное средство, которое было зарегистрировано за ФИО10 Намерений у ФИО10 на продажу квартиру не имелось, она иного жилья не имела, брак между ними не был зарегистрирован. Каких-либо прав на квартиру истец не имеет, действует недобросовестно, желая завладеть квартирой. Просит отказать в удовлетворении иска.
Согласно представленного письменного отзыва, Управление Росреестра по <адрес> просит отказать в удовлетворении требований, заявленных к Управлению по тем основаниям, что действия Управления не оспариваются, решение суда о государственной регистрации перехода права собственности заменяет лишь заявление уклоняющейся стороны и не освобождает вторую сторону от предоставления на государственную регистрацию перехода права собственности иных необходимых документов.
Исходя из отзыва третьего лица – администрации <адрес>, имущество не является выморочным, поскольку имеются наследники после смерти ФИО10 Вместе с тем, просят принять во внимание, что доказательств, подтверждающих, что договор был исполнен сторонами не представлено, отсутствуют доказательства получения ФИО10 денежных средств, а также подписания акта-приема передачи имущества, т.е. передачи имущества. Недоказанность обстоятельств исполнения договора является основанием для отказа в иске.
Выслушав стороны, изучив и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему:
Согласно статье 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (часть 1).
Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел (часть 2).
Частью 2 статьи 56 названного выше Кодекса установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Согласно части 1 статьи 57 данного Кодекса доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Заявляя требования о регистрации перехода прав собственности на объект недвижимого имущества, истец указывает на то, что все действия по исполнению договора купли-продажи были исполнены сторонами, но смерть продавца явилась препятствием для перехода прав собственности и совершения регистрационных действий.
Как следует из материалов дела, и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора купли-продажи № - ФИО1 (покупатель) и ФИО10, (продавец) подписан договор, согласно предмету которого (п.1.1), продавец ФИО10 обязуется передать в собственность покупателя ФИО1 в обусловленный договором срок квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, а покупатель обязуется выплатить продавцу обусловленную настоящим договором цену.
Пунктом 1.7 Договора установлено, что переход права собственности на отчуждаемое по договору недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 2.1 продавец обязуется, в том числе: передать покупателю в собственность недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, в день подписания договора (п.2.1.1); совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в течении месяца с момента подписания договора (п.2.1.2).
В обязанности покупателя включаются следующие обязанности: оплатить стоимость недвижимого имущества в размере и порядке, которые установлены настоящим договором (п.2.2.1); принять недвижимое имущество (п.2.2.2); совершить все необходимые действия для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня подписания договора.
В соответствии с п. 3.1 Договора стоимость недвижимого имущества определена в размере 2 500 000 руб., оплата производится наличными в рублях (п.3.3), расчет производится в полном объеме в день подписания договора. Подписанием договора, продавец подтверждает получение денежных средств, указанных в п. 3.1 договора.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Положением пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (статья 6, пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истец в иске указывает, что отсутствует возможность произвести регистрацию перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и ФИО10, в связи со смертью продавца.
Согласно сведений о зарегистрированных правах, по состоянию на дату смерти ФИО10 и по настоящее время, право собственности на <адрес> зарегистрировано за ФИО10, а исходя из наследственного дела, данное имущество включено в наследственную массу нотариусом после её смерти.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 умерла, что отражено в свидетельстве о смерти серии № №, а исходя из представленных документов, ФИО10 кремирована, захоронение произведено ФИО1 (т.1, л.д. 18-20), по обращению наследников открыто наследственное дело.
Как следует из разъяснений, данных в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
С учетом приведенных выше норм права и разъяснений, при отсутствии продавца единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Из содержания статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
По смыслу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания исполнения договора купли-продажи, в том числе, исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате, лежит на истце.
Вместе с тем, несмотря на неоднократные предложения суда, истец к моменту рассмотрения спора, доказательств наличия денежных средств для исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества, не представил, как и не представил доказательств исполнения продавцом обязанности по передаче недвижимого имущества (акт приема-передачи имущества).
Сам факт проживания истца совместно при жизни продавца и после смерти ФИО10 в квартире, наличие оригинала расписки (л.д. 57), к достаточным доказательствам, подтверждающим исполнения сторонами условий договора купли-продажи недвижимого имущества для целей государственной регистрации перехода прав собственности по правилам заявленных положений материального права, не относятся, при том, что фактические действия сторон договора не указывали на реальность совершения сделки.
Ссылки истца на то, что свидетели, приглашенные в дату заключения сделки, могут подтвердить волеизъявление умершей на отчуждение недвижимого имущества, не могут быть приняты во внимание, поскольку статьей 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Применительно к рассматриваемому спору, исходя из заявленного предмета и основания, требований истца о регистрации перехода прав собственности, к юридически значимым обстоятельством отнесены подтверждение доказательствами фактического исполнения сторонами сделки обязательств – оплаты и фактической передачи объекта, с чем и связывает законодатель возможность только регистрации фактически исполненной сделки.
В рамках же заявленного спора, истец, требуя регистрацию перехода прав собственности, не подтверждает допустимыми и относимыми доказательствами как наличие денежных средств для приобретения объекта недвижимости по отраженной цене договора в дату его подписания ДД.ММ.ГГГГ, так и передачу денежных средств, а впоследствии (после смерти) доказательств распоряжения продавцом денежными средствами при совместно постоянном проживании при её жизни. Не подтверждается допустимыми и относимыми доказательствами факт передачи объекта недвижимости покупателю после совершения сделки путем составления акта приема-передачи объекта недвижимости.
Доказательств, подтверждающих наличие денежных средств в размере 2 500 000 руб. на момент составления договора купли-продажи, истец не представил, несмотря на неоднократные предложения суда представить данные доказательства, при том, что представленные сведения в виде скриншота, к таким доказательствам не относятся, факт осуществлении предпринимательской деятельности, не подтвержден, в том числе, путем предоставления налоговых отчетов, а наличие кредитных обязательств ставит под сомнение утверждение истца о наличии личных накоплений.
Доводы истца о том, что передача недвижимого имущества в фактическое владение покупателя осуществлена в день подписания договора, что следует из п. 4.2 Договора, не освобождает сторону истца представить доказательства фактического перехода прав собственности, к которым относится акт приема-передачи недвижимого имущества, сторонами не составленный, при том, что из материалов дела усматривается, стороной истца не опровергнуто, что у продавца недвижимое имущество, являлось единственным пригодным для проживания.
Из материалов дела, напротив усматривается, что фактическая передача квартиры от продавца ФИО10 покупателю ФИО1, не состоялась в момент заключения договора, до момента смерти ФИО10 квартира не была передана.
В процессе рассмотрения дела истец подтвердил, что акта приема-передачи спорной квартиры, не составлялся и не подписывался сторонами, т.е. до даты смерти спорная квартира находилась в фактическом пользовании и владении ФИО10, квартиру последняя не освобождала, соглашений о порядке проживания и пользования квартирой, сторонами не достигнуто.
Судом также отмечается, что каких-либо действий для регистрации перехода прав собственности с ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, оплату государственной пошлины для регистрации перехода прав собственности, стороны сделки не предпринимали до самой смерти ФИО10 – ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в течение 28 дней после подписания договора, что ставит под сомнение доводы истца об исполнении договора, при том, что с ДД.ММ.ГГГГ действий по освобождению жилого помещения продавец также не предпринимала, акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался, а в самом договоре отсутствуют условия по сохранению за продавцом, для которого продаваемая квартира являлась единственным жильем, прав пользования квартирой с момента заключения договора купли-продажи квартиры и перехода прав собственности к покупателю.
Заслуживают в связи с указанным внимание и доводы наследников о наличии пороков сделки по критериям значительного занижения стоимости объекта, кабальности сделки и иных пороков, по которым они имеют намерения оспаривать данную сделку, что предметом рассматриваемого спора не является, но при указанных обстоятельствах, регистрация перехода прав собственности за истцом по заявленным основаниям исполнения сделки сторонами, невозможна.
Учитывая изложенное, поскольку в процессе рассмотрения дела истцом не представлено доказательств исполнения сделки, отсутствуют и правовые основания для удовлетворения исковых требований по заявленным истцом основаниям.
В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
По смыслу приведенных выше законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
С учетом установленных фактических обстоятельств по делу, судом в действиях и поведении истца усматриваются признаки злоупотребления правом и возможности при рассмотрении настоящего спора, применения статьи 10 ГК РФ, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку требования о перерегистрации прав собственности, истцом заявлены с очевидной целью сделать невозможным принятия наследниками имущества, исключив имущество, оставшегося после смерти наследодателя из наследственной массы.
Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО4 о возложении обязанности произвести регистрацию перехода прав собственности, отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес> суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с подачей жалобы через Центральный районный суд <адрес>.
Дата составления мотивированного решения – 28.03.2023 г.
Судья Белоусова О.С.