Апелляционное определение по делу № 33-4882/2023 от 18.07.2023

Дело № 33-4882/2023

2-3/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Оренбург 18 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Сенякина И.И.,

судей Зудерман Е.П. и Ярыгиной Е.Н.,

при секретаре Щукиной Н.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 10 февраля 2023 года по гражданскому делу по исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО1, ФИО19, ФИО20 к обществу с ограниченной ответственностью "Карла Маркса", ФИО21 о признании регистрационной записи об обременении земельного участка отсутствующей и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об обременении земельного участка, а также по иску ООО "Карла Маркса" к кадастровому инженеру ФИО22, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО23, ФИО24, ФИО6, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, КАлининой А.Г., ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО34, ФИО11, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО13, ФИО14, ФИО17, ФИО15, ФИО16, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО19, ФИО1, ФИО43, ФИО44, ФИО45 о признании недействительным проекта межевания и выдела земельного участка, заслушав доклад судьи Сенякина И.И., оценив доводы апелляционных жалоб, рассмотрев материалы дела в пределах этих доводов,

УСТАНОВИЛА:

истцы, выделяющиеся собственники земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, расположенный на территории Подколкинского сельсовета (адрес), обратились в суд указанным выше иском к ООО «Карла Маркса», ФИО21 по тем основаниям, что 20.05.2011 года между арендодателями - собственниками земельного участка с кадастровым №, находящегося в общей долевой собственности и арендатором – ООО «Карла Маркса» был заключен договор аренды на 10 лет, государственную регистрацию указанный договор прошел (дата).

Договором о передаче (уступке) прав и обязанностей от 10.07.2014 года права и обязанности арендатора по указанному договору аренды переданы от ООО «Карла Маркса» (ОГРН <***>) в ООО «Карла Маркса» (ОГРН <***>), срок действия договора аренды окончился 06.09.2021 года.

В связи с окончанием срока действия договора аренды 31.03.2021 года было проведено общее собрание по вопросу заключения нового договора аренды. В собрании приняло участие 236 сособственников, что составляет 87,1% от их общего числа. На собрании по третьему вопросу повестки дня: об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности» большинством голосов было принято решение о заключении договора аренды с ООО «Карла Маркса», 91,67 долей (27,4%) от присутствующих собственников земельных долей, в том числе и они, проголосовали против заключения договора аренды с ООО «Карла Маркса».

08.10.2021 года на основании решения общего собрания и договора аренды от 17.09.2021 года в ЕГРП внесена запись № об обременении арендой в пользу ООО «Карла Марка» на 10 лет, срок аренды с 07.09.2021 года по 07.09.2031 года, истцы полагали, что сторонами был заключен новый договор аренды с новыми условиями, а не продлен старый.

Поскольку на собрании 31.03.2021 года они голосовали против заключения договора аренды, полагали, что в соответствии с п. 5 ст. 14 и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» имеют право на выделение земельного участка в счет их земельных долей без согласия арендатора.

20.11.2021 года в газете «***» № опубликовано извещение о согласовании проекта межевания земельного участка с кадастровым №, заказчик работ ФИО19, к выделу определен земельный участок площадью 9587200 кв.м. в счет земельных долей лиц, которые голосовали на общем собрании против передачи участка в аренду.

Возражения на проект межевания в установленный срок не поданы, согласно заключению кадастрового инженера ФИО22 проект межевания признан согласованным.

Указанный проект межевания был сдан истцами на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, однако, 03.02.2022 года учетно-регистрационные действия по государственному учету и государственной регистрации прав на образуемый земельный участок были приостановлены до 04.05.2022 года, причиной приостановки послужило наличие записи в ЕГРН в виде обременения в пользу ООО «Карла Маркса» на основании договора аренды от 20.05.2011 года и отсутствия согласия арендатора на осуществление выдела.

11.02.2022 года они направили в адрес ООО «Карла Маркса» обращение с просьбой дать согласие на выдел земельного участка, а так же письмо в адрес уполномоченного лица ФИО21, в котором просили погасить запись об обременении, внесенную на основании договора от 20.05.2011 года, однако эти требования оставлены без удовлетворения.

Истцы полагали, что ООО «Карла Маркса» и ФИО21, злоупотребляют своими правами, обладая определенными правомочиями, намеренно уклоняются от погашения записи об аренде в ЕГРН при оконченном сроке договора аренды от (дата), наличие указанной записи препятствует им в совершении регистрационных действий, направленным на выдел долей из исходного земельного участка, с учетом уточнений требований в судебном заседании, истцы - выделяющиеся собственники земельного участка, просили:

- признать регистрационную запись об обременении земельного участка с кадастровым № (записи об аренде) в пользу ООО "Карла Маркса" (ИНН <***>) внесенную на основании договора аренды земельного участка от 20.05.2011 года, дата государственной регистрации (дата), номер государственной регистрации № – отсутствующей;

- исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об обременении земельного участка с кадастровым № (записи об аренде) в пользу ООО "Карла Маркса", внесенную на основании указанного договора аренды земельного участка, выдан 20.05.2011, дата государственной регистрации (дата), номер государственной регистрации №.

В свою очередь ООО «Карла Маркса» обратилось в суд с иском к кадастровому инженеру ФИО22 и собственниками земельного участка с кадастровым №, пожелавшим выделить земельный участок о признании недействительным проекта межевания и признания недействительным выдела земельного участка по тем основаниям, что кадастровым инженером ФИО22 составлен проект межевания земельного участка с кадастровым №, площадью 46474952 кв.м., местоположение: (адрес), земельный участок расположен в кадастровом квартале №, в результате чего сформирован выделяемый земельный участок № площадью 9587200 кв.м.

Необходимые для выдела земельного участка условия, предусмотренные Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ответчиками не соблюдены.

Выделяющиеся собственники земельных долей не голосовали против заключения договора аренды земельного участка на общем собрании 31.03.2021 года, а арендатор ООО «Карла Маркса» не давал согласия на их выдел.

Кроме того, проект выделяемого земельного участка нарушает права ООО «Карла Маркса», как арендатора всего земельного участка, используемого в соответствии с целевым назначением. Основной и дополнительные виды деятельности ООО «Карла Маркса» связаны со смешанным сельским хозяйством. Земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – для иных видов сельскохозяйственного использования. ООО «Карла Маркса» является арендатором всего земельного участка с кадастровым № и на протяжении ряда лет осуществляет владение и пользование им по целевому назначению, что выражается в проведении посевных работ, обработке земли, сборе урожая, подготовке земли для последующих посевов, обогащение земли. Выдел части земельного участка создаст недостатки землепользования, которые отрицательно повлияют на эффективность хозяйственной деятельности.

При межевании кадастровый инженер не учел виды земель, состояние и свойства почвы, в том числе площадь пашни, сенокоса, пастбища, с учетом уточнений, истец просил:

- признать недействительным проект межевания из земельного участка с кадастровым №, площадью 46 474 952 кв. м., с местоположением земельного участка: (адрес), земельный участок расположен в кадастровом квартале №, на основании которого кадастровым инженером ФИО22 осуществлен выдел в счет земельных долей и образовался земельный участок с кадастровым номером: № площадью 9 587 200 кв.м.;

- признать недействительным выдел земельного участка с кадастровым номером: № площадью 9 587 200 кв.м., из земельного участка с кадастровым №, площадью 46 474 952 кв.м., с местоположением земельного участка: РФ, (адрес), Подколкинский сельсовет, земельный участок расположен в кадастровом квартале 56:08:0.

Определением суда от 25 апреля 2022 года гражданские дела № 2(1)-725/2022 и № 2(1)-994/2022 объединены в одно производство под № 2(1)-725/2022.

Представитель истцов по первому иску и ответчиков по второму иску ФИО2, ФИО6, ФИО9, ФИО15, ФИО16, ФИО1, ФИО20 - ФИО46, действующий на основании доверенностей, соответственно: № от (дата), № от (дата), № от (дата), № от (дата), № от (дата), № от (дата), № от (дата), исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям, просил удовлетворить в полном объеме. Требования ООО «Карла Маркса» к указанным лицам, как к ответчикам, просил оставить без рассмотрения, в связи с несоблюдением ООО «Карла Маркса» установленного Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» для данной категории дел досудебного порядка урегулирования спора. В случае рассмотрения иска по существу, просил суд отказать в удовлетворении иска в полном объеме, по основаниям, указанным в письменном отзыве.

Представители ответчика по первому иску и истца по второму иску ООО «Карла Маркса» ФИО47, действующий на основании доверенности от (дата) и ФИО48 исковые требования выделяющихся собственников не признали, просили отказать в полном объеме, по основаниям, указанным в письменном отзыве, исковые требования ООО «Карла Маркса» поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика по первому иску ФИО21 – ФИО48 иск не признала, пояснив, что иск заявлен необоснованно, поскольку полномочия ФИО21, как уполномоченного лица, действующим без доверенности от участников долевой собственности с предоставлением ей права представлять интересы собственников в Управлении Россреестра в отношении земельного участка с кадастровым № возникли на основании решения общего собрания собственников земельного участка от 31.03.2021 года и не дают полномочия по снятию обременения земельного участка в виде аренды на основании договора аренды от 20.05.2011 года.

Иные истцы, ответчики, третьи лица в судебное заседание не явились, представителей не направили, извещены надлежащим образом о дате, месте и времени рассмотрения дела, на основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд посчитал возможным, рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Решением Бузулукского районного суда Оренбургской области от 10 февраля 2023 года ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО240 ФИО12 ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО1, ФИО19, ФИО20 в удовлетворении требований к обществу с ограниченной ответственностью "Карла Маркса", ФИО21 о признании регистрационной записи об обременении земельного участка отсутствующей и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об обременении земельного участка, а также обществу с ограниченной ответственностью "Карла Маркса" в удовлетворении требований к кадастровому инженеру ФИО22, ФИО3, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО23, ФИО24, ФИО6, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, КАлининой А.Г., ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО34, ФИО11, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО13, ФИО14, ФИО17, ФИО15, ФИО16, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО19, ФИО1, ФИО43, ФИО44, ФИО45 о признании недействительным проекта межевания и выдела земельного участка отказано.

С таким решением суда первой инстанции истец ФИО1 не согласилась, в апелляционной жлобе указывает, что не согласна с выводами суда первой инстанции о том, что договор аренды от 20.05.2011 года был продлен на тех же условиях на новый срок до 06.09.2031 года, полагает, что фактически суд в данной части вышел за пределы заявленных требований, указывает, что уведомления которые были сделан в адрес арендатора суд не принял во внимание необоснованно. Апеллянт также считает ошибочным выводы суда первой инстанции в той части, что ООО «Карла Маркса» после истечения срока аренды по договору 2011 года продолжается пользоваться земельных участком, поскольку такое пользование обусловлено заключением нового договора от 2021 года, истец полагает, что решение подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требований о погашении записи об аренде участка по договору от 20.05.2011 года, так как выводы суда в этой части противоречит существу заявленных требований, а также порядку принятия решения в отношении общего имущества.

Все лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания были извещены надлежащим образом, судебная коллегия в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя истца ФИО46, доводы апелляционной жалобы поддержавшего, представителей ответчика ООО «Карла Маркса» ФИО47, против удовлетворения апелляционной жалобы возражавшего, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В связи с указанным в ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО «Карла Маркса» к кадастровому инженеру ФИО22 и выделяющимся собственникам земельных долей о признании недействительным проекта межевания и выдела земельного участка не обжалуется, законность этого решение в данной части судебной коллегией не проверяется.

Проверяя законность указанного решения суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований истцов к обществу с ограниченной ответственностью "Карла Маркса", ФИО21 о признании регистрационной записи об обременении земельного участка отсутствующей и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об обременении земельного участка судебная коллегия в полной мере согласиться с выводами суда первой инстанции не может, однако эти выводы по мнению судебной коллегии не привели к вынесению неправильного решения по следующим основаниям.

Судом первой инстанции верно указано, что согласно ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему

Согласно п. 1, п. 2, п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

На основании ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1, п. 3 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307-419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются предмет договора и размер арендной платы.

В соответствии с ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В связи с приведенными правовыми нормами вывод суда первой инстанции в той части, что истечение срока действия договора аренды не является основанием для автоматического погашения записи о государственной регистрации как договора, так и государственной регистрации снятия ограничения.

Особенности совершения договоров аренды земельных участков регулируются земельным законодательством и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее закон № 101-ФЗ).

В силу ч. 1, ч. 3, ч. 5 ст. 9 указанного Федерального закона в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п. 1 ст. 12 закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В силу п.1, п.п. 7 п. 3 ст. 14 названного Федерального закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Вместе с тем, как установлено судом и подтверждается материалами дела, 19.03.2003 года распоряжением Администрации Бузулукского района Оренбургской области № утверждены материалы корректировки проектов перераспределения земель сельскохозяйственных предприятий, в т. ч. колхоза им. Карла Маркса. По состоянию на 01.01.2003 года право на получение земельного пая имели 1002 человек, площадь земель паевого фонда 12215,1 га., размер индивидуального пая составлял 321 б/га или 12,2 га. сельскохозяйственных угодий, в том числе 8,9 га. пашни, 09 га. сенокосов, 2,3 пастбищ.

11.10.2010 года земельному участку, расположенному в кадастровом квартале №, местоположение: (адрес), категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования присвоен кадастровый №, площадь 71 800 900 кв.м.

20.05.2011 года между арендодателями - собственниками земельного участка с кадастровым №, находящегося в общей долевой собственности и арендатором – ООО «Карла Маркса» был заключен договор аренды указанного земельного участка категория земель – земли сельскохозяйственного назначения площадью 71 800 900 кв.м. сроком на 10 лет.

Государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области указанный договор прошел 06.09.2011 года, присвоен номер №.

Договором о передаче (уступке) прав и обязанностей от (дата) права и обязанности арендатора по указанному договору аренды переданы от правообладателя в лице ликвидатора П.О.В. правопреобретателю ООО «Карла Маркса» в лице директора ФИО49 (ОГРН <***>) в ООО «Карла Маркса» (ОГРН <***>).

(дата) в ЕГРН внесена запись об ограничении прав и обременение земельного участка в виде аренды, в пользу ООО «Карла Маркса» ИНН:<***>, сроком на 10 лет с 06.09.2011 года, номер государственной регистрации №, основание государственной регистрации обременения: договор аренды земельного участка от 20.05.2011 года, дата государственной регистрации (дата), номер государственной регистрации №, договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, выдан 10.07.2014 года, дата государственной регистрации (дата), номер государственной регистрации №.

31.03.2021 года было проведено общее собрание участников долевой собственности в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №.

Из протокола указанного собрания следует, что общее собрание проводится по инициативе главы администрации МО Подколкинский сельсовет. Количество собственников долей, согласно выписке из ЕГРН от (дата) 289, при том, в их общей долевой собственности находится 383 целых и 5/6 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. На собрании присутствовало 236 собственников долей и представителей, владеющих 334,34 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, что составляет 87,1% от общего числа долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Собрание правомочно. На повестке дня 3 вопросом значилось: «Об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности»; 4 вопросом «Избрание уполномоченного лица, имеющего право действовать от имени участников долевой собственности без доверенности при заключении договора аренды данного земельного участка, объем и срок таких полномочий».

По третьему вопросу повестки дня слушали главу Подколкинского сельсовета ФИО50, который сообщил о том, что заключить договор аренды земельного участка предложили следующие сельхозтоваропроизводители: ООО «Возрождение, ООО «Карла Маркса», ИП КФК ФИО51 Председатель собрания предложил заключить договор аренды земельного участка с ООО «Карла Маркса». Голосовали только за заключение договора с этим арендатором за – 242,67 долей (72,6%); против - 91,67 долей (27,4%), воздержавшихся нет.

По 4 вопросу повестки дня приняли решение о назначении ФИО21 уполномоченным лицом, действующим без доверенности от участников долевой собственности с предоставлением ей прав, в том числе представлять интересы собственников в Управлении Россреестра в отношении земельного участка с кадастровым №.

Протокол содержит список 76 граждан, собственников земельного участка, с указанием их долей, проголосовавших против заключения договора аренды с ООО «Карла Маркса» в отношении земельного участка с кадастровым №, в том числе истцов: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО14, ФИО15 ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО1, ФИО19, ФИО20

17.09.2021 года ФИО21, действующая на основании протокола общего собрания участников долевой собственности от 31.03.2021 года от имени собственников долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, ФИО52, действующая от имени ФИО53 и ФИО54, именуемые в дальнейшем арендодатели и ООО «Карла Маркса» в лице директора Е.А.В., именуемое в дальнейшем арендатор заключили договор аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 46 474 952 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРН от 17.04.2017 года площадь земельного участка с кадастровым № составляла 53608415+/-1695 кв.м.

Уменьшение площади исходного земельного участка происходило в связи с выделением земельных участков сособственниками.

Согласно выписке из ЕГРН от 08.02.2022 года зарегистрированное право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № площадью 46474952+/-1695 кв.м., имеют 357 правоообладателей.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.12.2022 года зарегистрированное право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым № площадью 46474952+/-1695 кв.м., имеют 355 правоообладателей.

Имеется ограничение прав и обременение земельного участка в виде аренды, дата государственной регистрации (дата), номер государственной регистрации №, срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – с 06.09.2011 года на 10 лет. Лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ООО «Карла Маркса» ИНН:<***>; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка, выдан 20.05.2011 года, дата государственной регистрации (дата), номер государственной регистрации №, договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, выдан 10.07.2014 года, дата государственной регистрации - (дата), номер государственной регистрации №.

Кроме этого в ЕГРН имеется ограничение прав и обременение земельного участка в виде аренды, дата государственной регистрации 08.10.2021, номер государственной регистрации №, срок на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости – с 07.09.2021 года по 07.09.2031 года, лицо, в пользу которого установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости - ООО «Карла Маркса» ИНН:<***>; основание государственной регистрации: договор аренды земельного участка, выдан (дата), документ нотариально удостоверен (дата) нотариус Д.Н.А.

Таким образом, судом установлено, что в ЕГРН содержится две записи об обременении участка сторон правом аренды в пользу ООО «Карла Маркса», внесенных на основании указанных двух договоров аренды от 20.05.2011 года и 17.09.2021 года, что, по мнению суда первой инстанции порождает правовую неопределенность, поскольку ни один из договоров аренды сторонами не оспорен.

Судом также установлено, что на основании договора от 19.11.2021 года б/н, заключенного между заказчиком работ ФИО19 с кадастровым инженером ФИО22, в результате проведения кадастровых работ составлен проект межевания земельных участков. Кадастровому инженеру представлены правоустанавливающие документы – свидетельства о государственной регистрации права всех выделяющихся собственников с указанием доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. В счет долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, образовывается один земельный участок: №, состоящий из девяти контуров, общей площадью 9 587200 кв.м. Земельный участок из которого осуществляется выдел, сохраняется в измененных границах площадью 36 887 752 кв.м.

20.11.2021 года в порядке, предусмотренном п. 7 ст. 13.1 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее закон № 101-ФЗ) и ФЗ от 29.12.2010 года № 435 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее закон № 435), в газете «***» № (24.244) опубликовано извещение о необходимости согласовании проекта межевания земельного участка с кадастровым №, подготовленного кадастровым инженером ФИО22 заказчик работ ФИО19

В течение 30 дней с момента публикации возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельных долей земельного участка не поступило.

Кадастровым инженером ФИО22 в соответствии с п. 12 ст. 13.1 закона № 101-ФЗ и закона № 435 сделано заключение о согласовании проекта межевания земельного участка общей площадью 9 587200 кв.м.

Проект межевания земельных участков, разработанный кадастровым инженером ФИО22 утвержден 20.01.2022 года 69 выделяющимися собственниками в лице их представителей ФИО46, ФИО19, М.Б.А., Л.Ю.А., Е.И.В.

(дата) выделяющиеся собственники в лице Е.И.В. обратились в Межмуниципалтный отдел по г. Бузулуку, Бузулукскому, Курманаевскому районам Управления Россреестра по Оренбургской области с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с образованием земельного участка :ЗУ1 в результате выдела из земельного участка №.

Согласно уведомлению Межмуниципального отдела по г. Бузулуку, Бузулукскому, Курманаевскому районам Управления Россреестра по Оренбургской области от 03.02.2022 года № учетно-регистрационные действия по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав в отношении земельного участка, расположенного по адресу: (адрес), земельный участок расположен в кадастровом квартале 56:08:0 на образуемый земельный участок были приостановлены до 04.05.2022 года в связи с тем, что среди представленных с заявлением документов отсутствует согласие арендатора земельного участка № ООО «Карла Маркса» на основании договора аренды земельного участка от 20.05.2011 года, дата регистрации (дата) № № на осуществление выдела, что не соответствует п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Согласно сведениям ЕГРН запись об аренде на основании договора от 20.05.2011 года не погашена. Причиной приостановки послужило наличие записи в ЕГРП в виде обременения в пользу ООО «Карла Маркса» на основании договора аренды от 20.05.2011 года и отсутствия согласия арендатора на осуществление выдела.

11.02.2022 года выделяющиеся собственники направили в адрес ООО «Карла Маркса» обращение с просьбой дать согласие на выдел земельного участка, а также письмо в адрес уполномоченного лица ФИО21, в котором просили погасить запись об обременении, внесенную на основании договора от 20.05.2011 года, однако их требования оставлены без удовлетворения.

Уведомлением Межмуниципального отдела по г. Бузулуку, Бузулукскому, Курманаевскому районам Управления Россреестра по Оренбургской области от 26.10.2022 года № представителю выделяющихся собственников ФИО46 отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с тем, что в установленный законом срок причины, препятствующие проведению государственной регистрации не устранены, дополнительные документы не представлены.

Рассматривая вышеуказанные требования выделяющихся собственников - истцов к ООО «Карла Маркса» и не усматривая законных оснований для их удовлетворения суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Договор аренды, заключенный между собственниками земельного участка с кадастровым № при множественности лиц на стороне арендодателей и арендатором ООО «Карла Маркса» 20.05.2011 года, зарегистрирован в ЕГРН (дата) регистрационная запись № заключен сроком на 10 лет с 06.09.2011 года по 06.09.2021 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Государственная регистрация договора в Управлении Росреестра по Оренбургской области совершена 06.09.2011 года, с этой даты начинает течь десятилетний срок договора, который истекает 06.09.2021 года.

Передача прав и обязанностей арендатора, состоявшаяся 10.07.2014 года между ООО «Карла Макса» (ОГРН <***>) и ООО «Карла Маркса» (ОГРН <***>) не изменяет существа указанного договора.

Согласно п. 4.2.3 указанного договора аренды арендодатели взяли на себя обязанность в течение срока действия настоящего договора, не осуществлять без письменного согласия арендатора раздел земельного участка, в т. ч. в форме выдела нового земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок.

В соответствии с п. 4.2.4. договора аренды от 20.05.2011 года в случае раздела земельного участка, арендодатели обязаны привести в соответствие с действующим законодательством настоящий договор аренды (и/или заключить новый). Земельные участки, сформированные в результате раздела земельного участка, являющегося предметом аренды по настоящему договору, до окончания срока действия настоящего договора или приведения в соответствие с действующим законодательством отношений сторон, обременены правами аренды Арендатора.

В п. 7.4 указанного договора аренды от 20.05.2011 года закреплено, что арендатор имеет преимущественное право на продление договора аренды на тех же условиях. В случае, если не ранее, чем за пять месяцев, но не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора ни одна из сторон не заявит в письменной форме о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях. Письменная форма уведомления о намерении прекратить действие настоящего договора считается соблюденной, если арендатор направит предложение в порядке, предусмотренном п. 7.5. настоящего договора.

В силу п. 7.5 настоящего договора в случае, если, в соответствии с действующим законодательством или настоящим договором, арендатор обязан уведомить арендодателей о каких-либо фактах или событиях, надлежащим уведомлением признается публикация соответствующего сообщения в средстве массовой информации, установленном для опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации муниципального образования Бузулукский район Оренбургской области.

Судом указано, что стороны не оспаривают того факта, что арендатор ООО «Карла Маркса» и после 06.09.2021 года продолжает использовать земельный участок в соответствии с договором аренды, а из материалов дела следует, что в предусмотренный в п. 7.4 договора срок (с 06.04.2021 года по 06.06.2021 года) от всех арендодателей арендатору письменного заявления о своем намерении прекратить действие договора от 25.05.2011 года не поступало.

Вместе с тем, данный вывод суда первой инстанции не соответствует представленным в материалы дела доказательствам и установленным судом первой инстанции обстоятельствам.

Судом указано, что об отсутствии намерений продлевать договор аренды от 20.05.2011 года арендатору ООО «Карла Маркса» и в Управление Росреестра заявили в письменной форме два арендодателя: ФИО37 и Е.И.В., действующий в интересах ФИО29 письмами 10.02.2021 года, кроме того, судом также указано, что в том числе и в газете ***» № (24.164) от (дата) было опубликовано извещение собственников земельных долей в земельном участке с кадастровым № ФИО55, ФИО1, ФИО2, ФИО15, ФИО16, ФИО2, ФИО19, ФИО8, ФИО6, ФИО13, ФИО14, ФИО56, ФИО93 Т.Л., ФИО4, ФИО7, ФИО17, ФИО18, ФИО57 Л,М., ФИО58, ФИО59, ФИО20, ФИО60, Г.Н.П., ФИО5, ФИО10, ФИО61, ФИО32, ФИО62, КАлининой А.Г., ФИО63, ФИО39, ФИО64, ФИО65 ВУ.В., ФИО34, ФИО37, ФИО27, ФИО66, ФИО25, ФИО44, ФИО23, ФИО24, Л.Г.В., ФИО67, К.Л.П., ФИО35, ФИО36, ФИО33, ФИО68, Ф.Ю.Н., ФИО69, ФИО70, ФИО45, ФИО71, ФИО72, ФИО73, Н.Л.М., ФИО74, Н.В.С., ФИО40, ФИО41, ФИО42, ФИО75, ФИО29, ФИО76, ФИО31, ФИО77, ФИО78, ФИО79, ФИО80, ФИО38, ФИО81, ФИО43, Г.С.Г., ФИО28, ФИО82, ФИО83, ФИО65 ВУ.В., ФИО84, ФИО85, ФИО67 об отсутствии намерений продлевать (пролонгировать) с ООО «Карла Маркса» (ОГРН <***>) договор аренды от 20.05.2011 года и выражено несогласие с заключением договора аренды с ООО «Карла Маркса» на новый срок. Там же выражена просьба к арендатору по истечении срока действия договора аренды от 20.05.2011 года вернуть земельный участок (соразмерно их долям) по акту передачи и не обременять его незавершенным производством на 2021 сельскохозяйственный год.

Судом также указано, что с учетом условий договора аренды, закрепленного в п. 7.4, юридически значимым обстоятельством является поступление арендатору от арендодателя в период с 06.04.2021 года по 06.06.2011 года (то есть не ранее чем за пять месяцев, но не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора) письменного уведомления об отсутствии намерения продлять договор аренды на новый срок, представленные арендодателями 2 заявления и извещение, опубликованное в газете, датированы 10.02.2021 года и 18.02.2021 года, то есть ранее, чем за 5 мес. до истечения срока договора, с чем судебная коллегия согласиться не может, поскольку суд неправильно истолковал данное условие договора, поскольку с учетом его действия до 06.09.2021 года указанные обращения, в том числе в указанных средствах массовой информации, последовали в предусмотренные в договоре сроки, то есть не ранее чем за 5 месяцев до его истечения.

Вместе с тем, как правильно указал суд, в связи с названным обстоятельством для определения согласованной воли арендодателя при множественности лиц (более пяти) на этой стороне, законом предусмотрен способ выражения таким арендатором своей воли, а именно, путем проведения общего собрания и принятия соответствующего решения.

Возможность принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу определяется повесткой, перечень вопросов которой определяется заранее и подлежит предварительному опубликованию с тем, чтобы участники общей долевой собственности могли принять решение о целесообразности их участия в общем собрании.

В частности, п. п. 2 и 3 ст. 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ предусмотрено, что участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети Интернет (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме. Указанные сообщение и уведомление о проведении общего собрания должны содержать в том числе повестку дня общего собрания.

В случае если земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, был передан в аренду ранее и срок его не истек и на общем собрании рассматривался вопрос об изменении его условий, на котором один или несколько участников общей долевой собственности заявили о своем несогласии с такими условиями, право на выход указанных лиц из договора аренды существует лишь в том случае, если общим собранием принято решение о заключении договора на новых условиях, или о внесении изменений в договор аренды в части его существенных условий.

В случае если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об установлении новых условий договора путем внесения изменений в заключенный ранее договор аренды такие новые условия были внесены, т.е. практически был заключен новый договор, лица, заявившие о своем несогласии с условиями договора, имеют право выйти из него в порядке п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ.

В случае если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об изменении условий договора в заключенный ранее договор аренды такие новые условия внесены не были, т.е. договор продолжает действовать на старых условиях, его расторжение возможно по иным основаниям, предусмотренным Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации, и в ином порядке, чем предусмотрено п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ.

По инициативе главы администрации Подколкинского сельсовета С.Н.Ю, с учетом устных обращений на личном приеме населения главой, в газете «***» от (дата) опубликовано извещение о проведении 31.03.2021 года общего собрания участников долевой собственности в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым №, что следует из протокола общего собрания от 31.03.2021 года и сообщения главы Подколкинского сельсовета № от (дата) гола. Далее глава сельсовета согласовал проведение общего собрания с руководителем арендатора – ООО «Карла Маркса», который также устно одобрил созыв собрания собственников земельного участка.

Инициатором созыва и проведения общего собрания стороны не являлись. Оно было собрано по инициативе главы органа местного самоуправления МО Подколкинский сельсовет, не являвшегося ни арендодателем, ни арендатором.

Вместе с тем, судом правильно указано, что в повестку дня собрания не был включен и не обсуждался вопрос об отсутствии намерения продлевать действие договора аренды либо прекращении действия договора аренды от 25.05.2011 года, как не было принято решение о прекращении договора аренды от 25.05.2011 года, между тем судебная коллегия отмечает, что, как следует из приведенных выше обстоятельств, указанные вопросы и не должны были обсуждаться на собрании, поскольку его целью было разрешение вопроса именно о возможности заключения договора аренды на новый срок в связи с окончанием срока предусмотренного договором от 25.05.2011 года и с отказом части собственников на заключение нового договора.

Судебная коллегия не может согласиться с выводом суда первой инстанции в той части, что как посчитал суд из буквального толкования условия п. 7.4 и п. 7.5 договора аренды от 25.05.2011 года следует, что право размещения сообщений о каких-либо фактах или событиях путем публикации в средствах массовой информации принадлежит только арендатору, арендодатели же сообщения о каких-либо фактах или событиях должны направлять в порядке, предусмотренном законодательством, поскольку данный вывод противоречит п. 7.4 договора аренды.

В связи с указанным, не является правильным и вывод суда первой инстанции, что арендодатели в нарушение условий договора аренды не уведомили арендатора ООО «Карла Маркса» о намерении прекратить договор аренды по истечении срока его действия – 06.09.2021 года, что является нарушением договорных отношений и основанием для продления договора аренды на тех же условиях и на тот же срок, поскольку как следует из установленных судом обстоятельств, указанные выше лица из числа арендодателей в установленных договором срок и порядке уведомили арендатора о намерении расторгнуть договор аренды в связи с истечением срока, вследствие чего для выяснении указанной воли всех лиц-собственников земельных долей и было организовано общее собрание собственников долей.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться и с выводами суда первой инстанции, что договор аренды от 20.05.2011 года исполняется сторонами и после окончания его срока, поскольку как установлено судом и следует из материалов дела, срок этого договора закончился, арендные же правоотношения в настоящее время осуществляются на основании вновь заключенного договора аренды земельный участок на основании решения общего собрания от 31.03.2021 года.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции за регистрацией прекращения договора аренды и за регистрацией прекращения (снятия) обременения в виде аренды (погашением записи) по договору от 25.05.2011 года никто из сторон не обращался, вместе с тем, судебная коллегия обращает внимание на то обстоятельство, что избранный на общем собрании собственников уполномоченный от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, обязан обращаться с соответствующими заявлениями по их просьбе в интересах всех собственников.

Вместе с тем, как правильно указал суд, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, а также если имеет спор о праве.

Между тем, в ходе судебного разбирательства представитель ООО «Карла Маркса» пояснил, что ООО «Карла Маркса» не считает договор от 2011 года прекращенным, кроме того, как следует из материалов дела при обращении к ответчику с заявлением о выдачи согласия на выдел земельного участка, истцы получили отказ в осуществлении такого выдела, при этом ООО «Карла Маркса» является арендатором на основании действующего договора аренды, в котором в п.4.2.3 указано, что в течение срока действия договора арендодатели обязаны не осуществлять без согласия арендатора самостоятельный раздел земельного участка, в т.ч. выдел нового земельного участка.

В указанной связи суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции, что иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Таким образом, как следует из указанного выше, между сторонами возник материально - правовой спор в части прекращения договора аренды ранее заключенного, продлении данного договора, заключения нового, а также в части согласования с арендатором выдела земельного участка, требований о разрешении которого истцами заявлено не было, без разрешения которого разрешить заявленные исковые требования, которые фактически являются производными возможным не представляется.

Кроме того, судебная коллеги соглашается с выводами суда о необоснованности указанных требований к ответчику ФИО86 являющейся лишь лицом, уполномоченном на общем собрании от 31.03.2021 года от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, то есть не стороной договора аренды.

Таким образом, указанные выше неправильные по мнению судебной коллегии выводы суда первой инстанции не привели к вынесению неправильного решения, поэтому данное решение в части отказа в удовлетворении требований истцов к ООО «Карла Маркса» и ФИО21 подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Бузулукского районного суда Оренбургской области от 10 февраля 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 25 июля 2023 года.