16RS0051-01-2022-015972-04

СОВЕТСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД

ГОРОДА КАЗАНИ РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

П.Лумумбы ул., д.48, г.Казань, <...>

тел. <***>

http://sovetsky.tat.sudrf.ru е-mail: sovetsky.tat@sudrf.ru

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19.12.2022 Дело 2-10167/2022

город Казань

Советский районный суд города Казани в составе:

председательствующего судьи Р.Р. Минзарипова,

при секретаре судебного заседания Т.Э. Валиахметове,

с участием истицы ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4, ФИО5, действующей от своего имени и в качестве законного представителя несовершеннолетних ФИО1, ФИО2, о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, признании недействительными зарегистрированного права собственности, регистрационных записей на земельный участок и жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 (далее также истица) обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5, действующей от своего имени и в качестве законного представителя несовершеннолетних ФИО1, ФИО2 (далее также ответчица), о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, признании недействительными зарегистрированного права собственности, регистрационных записей на земельный участок и жилой дом. В обоснование иска указано, что <дата изъята> между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <номер изъят> и жилого дома с кадастровым номером <номер изъят>, расположенных по адресу: <адрес изъят>, территория <адрес изъят>. Ответчики обязались исполнить обязательство по оплате стоимости объектов недвижимости следующим образом: оплата в размере 4 516 118 руб. 17 коп. производится за счет личных средств покупателей, часть оплаты в размере 484 881 руб. 83 коп. – за счет средств материнского капитала. Переход права общей собственности ответчиков по договору купли-продажи на земельный участок и жилой дом состоялся, вместе с тем пенсионный орган принял решение об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала. Таким образом, оплата стоимости объектов недвижимости по условиям договора купил-продажи состоялась не в полном объеме. Истица указывает, что неисполнение обязательства по неполной оплате стоимости земельного участка и жилого дома объеме является существенным нарушением условий договора купли-продажи, что является основанием для его расторжения по требованию одной из сторон, в данном случае продавца. Направленное истицей в адрес ответчиков требование о расторжении договора купли-продажи оставлено последними без удовлетворения. Кроме того, истица полагает, что поскольку условия договора купли-продажи об оплате стоимости объектов недвижимости сторонами договора выполнены не в полном объеме, а государственная регистрация прав покупателей на земельный участок и на жилой дом уже осуществлена, зарегистрированное право собственности ответчиков на объекты недвижимости ввиду наличия оснований для расторжения договора подлежит признанию недействительным. На этом основании истица просить расторгнуть договор от 11.08.2021; признать недействительным зарегистрированное право собственности ответчиков на земельный участок и на жилой дом, исключив из ЕГРН соответствующие записи.

Истица в судебном заседании исковые требования поддержала.

Ответчики в суд не явились, дело просили рассмотреть в их отсутствие.

Выслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. При этом одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор или иная сделка.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Договор является разновидностью сделки (статья 154 ГК РФ).

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что на основании заключенного <дата изъята> договора истица продала ответчикам земельный участок с кадастровым номером <номер изъят> и жилой дом с кадастровым номером <номер изъят>, расположенные по адресу: <адрес изъят>, территория <адрес изъят>. Согласно договору ? доля в праве собственности на объекты приобретается в совместную собственность ФИО4, ФИО5, по ? доле в праве – в собственность их несовершеннолетних детей ФИО1, <дата изъята> рождения, ФИО2, <дата изъята> рождения.

Государственная регистрация прав ответчиков на объекты осуществлена Росреестром 18.08.2021.

По условиям договора оплата стоимости приобретаемых объектов должна быть произведена ответчиками следующим образом: оплата в размере 4 516 118 руб. 17 коп. производится за счет личных средств покупателей до подписания настоящего договора, часть оплаты в размере 484 881 руб. 83 коп. производится за счет средств материнского капитала.

До настоящего времени оплата стоимости земельного участка и жилого дома за счет средств материнского капитала не произведена: 14.07.2021 Отделение Пенсионного фонда РФ по РТ уведомило ФИО5 о принятии решения об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала.

<дата изъята> истица вручила ФИО4, ФИО5 письменное требование о расторжении договора купли-продажи, однако эта претензия не удовлетворена.

Действительно, отсутствие оплаты стоимости предмета договора купли-продажи является нарушением договора, однако оснований для удовлетворения иска не имеется.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В рассматриваемом случае частичная неоплата стоимости земельного участка и жилого дома не лишает истицу права предъявить требование о расторжении договора купли-продажи и не предоставляет ей возможность защитить свои имущественные права только путем предъявления требования об оплате по договору (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).

Вместе с тем по смыслу пункта 2 статьи 450 ГК РФ требование о расторжении договора может быть удовлетворено при условии причинения стороне договора такого ущерба, при котором эта сторона в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Доказательств причинения значительного ущерба ввиду частичного неисполнения обязательства по оплате стоимости земельного участка и жилого дома стороной истца не представлено: неоплаченная часть приобретенных по договору стоимости объектов недвижимости составляет 9,68%, т.е. менее 1/10 части от общей стоимости объектов недвижимости.

Кроме того, в соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из содержания договора купли-продажи следует, что оплата части стоимости приобретаемых объектов в размере 4 516 118 руб. 17 коп. производится за счет личных средств покупателей до подписания настоящего договора, при этом договор не содержит условия о том, что оплата в указанном размере уже произведена на день подписания договора. В свою очередь, требование о расторжении договора основано только не неоплате стоимости объектов в размере материнского капитала.

Принимается также во внимание, что истице как стороне договора было известно о том, что часть стоимости объектов подлежит оплате за счет средств материнского капитала. Более того, уведомление пенсионного органа о принятии решения об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала датировано 14.07.2021, тогда как договор подписан сторонами спустя почти месяц – 11.08.2021. Поскольку пенсионным органом принято решение об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала и эти средства на момент подписания договора не были перечислены, ответчикам, следовательно, достоверно было известно об отсутствии на момент заключения договора средств материнского капитала.

В связи с этим необходимо указать следующее.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Оценивая в совокупности письменные материалы дела, пояснения сторон и их поведение, суд приходит к выводу, что в действиях участников заявленного к разрешению спора усматривается нарушение принципа добросовестности, направленное на расторжение договора в судебном порядке при отсутствии оснований для удовлетворения этого требования именно в суде. Так, в ходе разбирательства по делу в суде стороны факт неисполнения обязательства по оплате стоимости объектов не оспаривали. При этом отрицательный ответ на письменную претензию от 10.10.2021 о расторжении договора ответчиками не дан, в деле такие данные отсутствуют. В рамках настоящего дела ответчиками представлены ходатайства о невозможности явки в суд и о рассмотрении дела в их отсутствие; в этих ходатайствах отсутствует указание ответчиков на несогласие с иском. Таким образом, стороны не привели обстоятельств, свидетельствующих о невозможности расторжения договора путем заключения соответствующего соглашения, т.е. во внесудебном порядке. Наличие каких-либо споров относительно исполнения либо неисполнения договора в настоящее время не усматривается, препятствия для расторжения договора во внесудебном порядке отсутствуют.

Оснований для удовлетворения производных требований о признании недействительными зарегистрированного права собственности ответчиков на земельный участок и жилой дом, регистрационных записей на земельный участок и жилой дом также не имеется.

Руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО3 <номер изъят> в иске к ФИО4 (<номер изъят>), ФИО5 (<номер изъят>), действующей от своего имени и в качестве законного представителя несовершеннолетних ФИО1 (<номер изъят>), ФИО2 (<номер изъят>) о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, признании недействительными зарегистрированного права собственности, регистрационных записей на земельный участок и жилой дом отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г.Казани.

Судья Р.Р. Минзарипов