Мотивированное решение
составлено 04.12.2025
УИД: 26RS0024-01-2025-003279-27
№ 2-2209/2025
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Невинномысск 04 декабря 2025 года
Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Пескова С.В.,
при секретаре Курганских В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Невинномысска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке приобретательной давности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в Невинномысский городской суд с иском к администрации г. Невинномысска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке приобретательной давности.
В обоснование своих требований истец указал, что на основании договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 приобрел нежилое здание, общей площадью 530 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (далее нежилое здание). Расчет между сторонами произведен в полном объеме, что подтверждается квитанцией к приходно-кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ №.
В целях надлежащего оформления своего права собственности в установленном законом порядке ФИО1 обратился к индивидуальному предпринимателю, ФИО2 за подготовкой технической документации на принадлежащее ему здание. В результате проведения кадастровых работ кадастровым инженером был подготовлен план объекта надвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
После подготовки технической документации на здание представитель ФИО1 обратился в Управление Росреестра по СК, с просьбой разъяснить, возможно ли произвести государственную регистрацию права собственности ФИО1 в установленном законом порядке на основании имеющихся документов.
Согласно ответу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что для осуществления государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи к покупателю обязательным является наличие государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН, а также должны быть сведения о государственной регистрации права собственности Обществом с ограниченной ответственностью «Невинномысское шерстеперерабатывающее производственное объединение» ФИО3 на Объект в ЕГРН.
В связи с чем истец просит суд признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на объект недвижимого имущества: здание, площадью 530 кв.м. назначение: нежилое, с количеством этажей: 2 расположенное на земельном участке с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: земли под промышленными объектами, категория земель: земли населенных пунктов, площадью: 229 901 кв. м, расположенном по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, г Невинномысск, <адрес>, на земельном участке расположено здание главной конторы, №, в силу приобретательной давности.
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО4, участие не принимали, просил о рассмотрении дела в их отсутствие.
В судебное заседание надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства по гражданскому делу представитель ответчика администрации <адрес> края, также не явился, при этом о причинах неявки суд заблаговременно в известность не поставил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил, возражений на иск суду не представил.
В соответствии с положениями, предусмотренными ч. 1 ст. 233 ГПК РФ в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.
Суд, учитывая требования, установленные положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть данное гражданское дело в порядке заочного производства, признавая причины неявки ответчика в судебное заседание, неуважительными.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Невинномысское шерстеперерабатывающее производственное объединение» ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли продажи на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, назначение: нежилое здание, площадь 530 кв.м, 2 этажа (л.д. 13).
Факт покупки и оплаты по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 58 746 рублей, как и указано в договоре п. 2.1 (л.д. 14).
Доказательств того, что на данный объект недвижимости имелись претензии правового характера, либо его право кем-либо оспаривалось, не представлено, а также сведений о расторжении договора купли продажи не установлено.
Как усматривается из материалов дела, истец после заключения договора купли продажи и приобретения объекта недвижимости в собственность не оформил надлежащим образом, в связи с чем, в августе 2025 года он обратился в управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> с просьбой разъяснить, возможно ли произвести государственную регистрацию права собственности на ФИО1 в установленном законом порядке на основании имеющихся документов.
Согласно ответу Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ № истцу было указано о том, какие необходимо предоставить документы и сведения для оформления права собственности, а также истцу было разъяснено, что в отсутствии необходимых документов он имеет право обратится в суд с исковым заявлением о признании права собственности.
Также как усматривается из материалов дела, истцом в целях оформления имеющегося у него объекта недвижимости, подготовил технический план объекта недвижимости, согласно которому кадастровым инженером установлено, что приобретенное ФИО1 здание, имеет следующие характеристики - назначение: нежилое общая площадь: 530 кв.м, количество этажей: 2, расположенное по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес> на земельном участке расположено здание главной конторы №. Также указано, что технические характеристики нежилого здания соответствуют характеристикам, указанным в договоре купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со статьей 234 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 данного кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (пункты 1, 4).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22), давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Как указано в абзаце первом пункта 16 постановления N 10/22, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Согласно абзацу первому пункта 19 постановления N 10/22 возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
По смыслу указанных выше положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).
Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.
Не является давностным владение, которое осуществляется по договору с собственником или иным управомоченным на то лицом, не предполагающее переход титула собственника. В этом случае владение вещью осуществляется не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, передавшим ее непосредственно или опосредованно во владение, как правило - временное, данному лицу. Примерный перечень таких договоров приведен в пункте 15 постановления N 10/22 - аренда, хранение, безвозмездное пользование и т.п.
В отличие от указанных выше договоров наличие каких-либо соглашений с титульным собственником, направленных на переход права собственности, не препятствует началу течения срока приобретательной давности.
По смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).
Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.
Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий.
По мнению суда, обращение с иным исковым заявлением, в том, числе и о понуждении к заключению сделки и т.п., в настоящее время не возможно, поскольку Обществом с ограниченной ответственностью «Невинномысское шерстеперерабатывающее производственное объединение» ФИО3, ликвидировано (л.д. 22-34)
Между тем, истцом в подтверждение давностного владения представлены неоспоримые, по мнению суда доказательства, такие как квитанции об оплате коммунальных платежей (л.д. 35-39), договора о сдаче в аренду объекта недвижимости (л.д. 56-64), а также план объекта недвижимости, выполненный уполномоченным лицом (л.д. 15-19).
В пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 указанного выше постановления Пленума, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
По смыслу приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации в их взаимосвязи, приобретательная давность является законным основанием для возникновения права собственности на имущество у лица, которому это имущество не принадлежит, но которое, не являясь собственником, добросовестно, открыто и непрерывно владеет в течение длительного времени чужим имуществом как своим.
Целью нормы о приобретательной давности является возвращение фактически брошенного имущества в гражданский оборот, включая его надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и т.п.
Добросовестность предполагает, что вступление во владение не было противоправным, совершено внешне правомерными действиями.
Добросовестное заблуждение давностного владельца о наличии у него права собственности на данное имущество положениями статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено в качестве обязательного условия для возникновения права собственности в силу приобретательной давности.
Напротив, столь длительное владение вещью, право на которую отсутствует, предполагает, что давностный владелец способен знать об отсутствии у него такого права, особенно в отношении недвижимого имущества, возникновение права на которое, по общему правилу, требует формального основания и регистрации в публичном реестре.
Требование о добросовестном заблуждении в течение всего срока владения противоречит смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, без какого-либо разумного объяснения препятствует возвращению вещи в гражданский оборот и лишает лицо, открыто и добросовестно владеющее чужой вещью как своей, заботящееся об этом имуществе и несущее расходы на его содержание, не нарушая при этом ничьих прав, легализовать такое владение, оформив право собственности на основании статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом в силу пункта 5 статьи 10 названного кодекса добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Более того, само обращение в суд с иском о признании права в силу приобретательной давности является следствием осведомленности давностного владельца об отсутствии у него права собственности. (аналогичная позиция в определении ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 5-КГ18-3).
Кроме того, разъяснение данное Росреестром от ДД.ММ.ГГГГ № о том, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о зарегистрированных правах за Обществом с ограниченной ответственностью «Невинномысское шерстеперерабатывающее производственное объединение» ФИО3 (продавец). Где так же указано, что для осуществления государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи к покупателю обязательным является наличие государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН. (л.д. 20-21)
Но согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ, данное юридическое лицо ликвидировано – прекращение деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
В силу пункта 3 части 3 статьи 15 Закона о регистрации, государственная регистрация договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Законом, осуществляется по заявлению сторон договора.
Между тем отсутствие в законе соответствующих особенностей регистрации права собственности покупателя, при отсутствии продавца, не должно служить препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения, о чем Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указывал в том числе, в постановлении от ДД.ММ.ГГГГ №.
В пункте 62 постановления совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав» (далее постановление Пленума ВС РФ №, №) определено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд, и в резолютивной части решения суд может при удовлетворении требования обязать регистрационный орган зарегистрировать переход права собственности.
Порядок государственной регистрации договора и перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации другой стороны Законом о регистрации не предусмотрен.
Таким образом, в случае ликвидации продавца по сделке покупатель, получивший недвижимое имущество по договору, вправе обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на нежилое здание в силу приобретательной давности.
Таким образом суд приходит к выводу, что все указанные доказательства в совокупности подтверждают, что ФИО1 принял во владение с 2005 года объект недвижимости нежилое здание, на основании договора купли продажи с Обществом с ограниченной ответственностью «Невинномысское шерстеперерабатывающее производственное объединение» ФИО3, и более двадцати лет открыто, добросовестно владеет данным имуществом, что подтверждено доказательствами непрерывной систематической оплаты и несения бремени содержания данного имущества.
Суд приходит к выводу, что по делу установлена необходимая совокупность обстоятельств, позволяющая признать за ФИО1 право собственности в порядке приобретательной давности.
Руководствуясь ст.ст.56, 67, 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 паспорт № к администрации г. Невинномысска ИНН <***> - удовлетворить.
Признать за ФИО1 право собственности в силу приобретательной давности на здание, площадью 530 кв.м. назначение: нежилое, с количеством этажей: 2 расположенное на земельном участке с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: земли под промышленными объектами, категория земель: земли населенных пунктов, площадью: 229 901 кв. м, расположенном по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, г Невинномысск, <адрес>, на земельном участке расположено здание главной конторы, №.
Решение суда является основанием для внесения сведений в ЕГРН.
В соответствии с положениями, предусмотренными п. 1 ст. 237 ГПК РФ ответчик вправе подать в Невинномысский городской суд Ставропольского края, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Заочное решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Невинномысский городской суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене решения, а в случае, если такое заявление подано – в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья С.В. Песков