Дело № 2-957/2025 (2-8127/2024)
УИД 50RS0036-01-2024-009685-24
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 сентября 2025 года г. Пушкино Московская область
Пушкинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Цыгановой С.Э.,
при секретаре Репа Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Флагман» о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Специализированный застройщик «Флагман» о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов.
В обоснование исковых требований указано, что <дата> между ООО «Специализированный застройщик «Флагман» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № ДДУ/НП15-04-15-357/1 многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, в районе мкрн. Новая Деревня <адрес>. Ответчик обязался передать Истцу объект долевого строительства - <адрес>, состоящую из 2 комнат, расположенную на 15 этаже подъезда 4 вышеуказанного дома общей площадью 39,10 кв. м. в срок до <дата>. Денежные средства за указанную квартиру уплачены ответчику в полном объёме. Квартира передана <дата>, что подтверждается передаточным актом. В п. 4 передаточного акта стороны подтвердили отсутствие финансовых претензий по оплате квартиры. Истцом обнаружены существенные недостатки квартиры. <дата> истец направил ответчику обращение об устранении недостатков, а именно, протекающей крыши. Недостатки надлежащим образом Ответчиком не исправлены. Заключением эксперта от <дата> установлено, что качество квартиры не соответствует требованиям законодательства. Согласно заключению стоимость устранения недостатков составляет 835 353,80 руб. Стоимость договора на проведение строительно-технической экспертизы составила 40 000 руб., которая в соответствии со ст. 98 ГПК РФ также подлежит взысканию с ответчика. <дата> истец направил ответчику досудебную претензию с требованием выплатить стоимость устранения недостатков. Претензия оставлена ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения с иском в суд.
На основании изложенных доводов, истец просит суд взыскать с ответчика в пользу истца сумму в размере 835 353,80 руб. в счет уменьшения цены договора, неустойку за нарушение срока возврата суммы в счет уменьшения цены договора за период с <дата> по <дата> в размере 2 116,23 руб., расходы на проведение экспертизы в размере 40 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 39 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб., расходы на оформление доверенности в размере 2200 руб.
Представитель истца по доверенности - ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал, просил удовлетворить, ранее пояснил, что ремонт систем инженерно-технического обеспечения (вентиляции) и конструктивных элементов истец не производил. Дефекты ограждающих конструкций в виде некачественной герметизации стеновых панелей, в результате чего образуются мостики холода, а также не вентиляции привели к образованию в квартире истца грибка, плесени, что подтверждено заключением специалиста от <дата>. Не согласен с заключением №-СТЭ судебной строительно-технической экспертизы, полагая выводы судебной экспертизы необоснованными.
Представитель ответчика ООО СЗ «Флагман» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в письменных возражениях по существу иска представитель ответчика просит отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на то, что с даты направления претензии о возмещении расходов на устранение недостатков квартиры истец избрал такой способ защиты нарушенного права как возмещение стоимости затрат на устранение недостатков, что исключает возможность предъявления в этом же периоде требования о безвозмездном устранении недостатков застройщиком, а также взыскания неустойки в следствие отказа от исполнения ответчиком этого требования. В случае удовлетворения иска просил применить ст. 333 ГК РФ к размеру неустойки, штрафа, отказать в удовлетворении морального вреда, предоставить отсрочку исполнения решения суда.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил, возражений по существу иска не представил.
Суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ.
Суд, исследовав материалы дела, проанализировав и оценив собранные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, учитывая относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующему выводу.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Частью 2 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. (часть 5).
Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд. (часть 6).
Судом установлено, что 10.03.2020 года между ООО «Флагман» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № ДДУ/НП15-04-15-357/1, в соответствии с которым объектом долевого строительства является жилое помещение: <адрес>, по адресу: <адрес>, г.о. Пушкинский, <адрес>.
Согласно п. 3.2 договора в объекте долевого строительства отделочные и специальные работы не производятся
В соответствии с п. 4.1 договора цена договора составляет 3 348 241,40 руб.
Как следует из п. 5.1 договора, передача застройщиком объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписанному сторонами акту приема-передачи после окончания строительства объекта недвижимости не позднее <дата>.
В Приложении № 2 к договору участия в долевом строительстве № ДДУ/НП15-04-15-357/1 от 10.03.2020 года содержится описание Объекта долевого строительства, в соответствии с которым Объект долевого строительства передается без отделки и инженерного оборудования, в том числе: без отделки стен, потолка, пола любыми отделочными материалами и без любых других отделочных работ и оборудования Объекта долевого строительства, без санитарно-технического оборудования и приборов; коммуникации прокладываются до точек подключения в стояках; разводка трубопроводов не выполняется; выполняется установка отопительных приборов; внутриквартирное электроснабжение выполняется без электропроводки и электроприборов (питающий кабель прокладывается до квартирного щитка «щит механизации»); гидроизоляция полов выполняется только в санузлах и ванных. В Объекте долевого строительства устанавливаются: межкомнатные перегородки и перегородки зоны санузла и ванной, входная дверь, окна (двухкамерный стеклопакет) по контуру наружных стен, полотенцесушитель типового исполнения. Объект долевого строительства передастся с остеклением лоджий (балконов). Подоконные доски не устанавливаются. Настоящее описание является ориентировочным и может быть изменено (дополнено) подрядной организацией и/или Застройщиком без предварительного согласования и уведомления Участника долевого строительства.
21.02.2021 года между сторонами подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве № ДДУ/НП15-04-15-357/1 от <дата>.
<дата> истец обратился к ответчику с обращением № О-32645 об устранении протечки крыши.
<дата> истец повторно обратился к ответчику с обращением № О-36082 с претензией об устранении протечки крыши.
Как следует из заключения эксперта № П-1/18/03/24 по определению стоимости устранения недостатков качества квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от <дата>, выполненного ИП ФИО3 по инициативе истца, квартира, расположенная по адресу: <адрес> выполненные в ней отделочные работы не соответствуют условиям договора участия в долевом строительстве, строительным и техническим нормам и правилам. Стоимость устранения выявленных недостатков, исходя из расценок, взимаемых за аналогичные работы в данной местности (среднерыночных цен), составляет: 835 353,80 руб.
Окна на момент осмотра заменены собственником по причине некорректной установки, внешних повреждений конструкций ПВХ и стеклопакетов, некорректной работы механизмов.
Заключение эксперта № П-1/18/03/24 по определению стоимости устранения недостатков качества квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от <дата> содержит таблицу № Описание дефектов, из которой следует, что экспертом установлены следующие дефекты: Комната: стены (обои) - зафиксировано образование грибка ввиду некорректной работы вентиляции, промерзание межпанельных швов на стыке стен, потолка и пола; пол (линолеум) - зафиксирована деформация линолеума и образования грибка вдоль стен ввиду некорректной работы вентиляции; потолок (без отделки) - зафиксировано образование грибка ввиду некорректной работы вентиляции; светопрозрачные конструкции - окна на момент осмотра заменены собственником по причине некорректной установки, внешних повреждений конструкций ПВХ и стеклопакетов, некорректной работы механизмов; Коридор: столярные изделия - зафиксированы механические повреждения рамы и коробки двери, полотна, повреждение уплотнительной резинки; стены (обои) - зафиксировано образование грибка ввиду некорректной работы вентиляции, промерзание межпанельных швов на стыке стен, потолка и пола; пол (линолеум) - зафиксирована деформация линолеума и образования грибка вдоль стен ввиду некорректной работы вентиляции; потолок(без отделки)-зафиксировано образование грибка ввиду некорректной работы вентиляции; светопрозрачные конструкции-окна на момент осмотра заменены собственником по причине некорректной установки, внешних повреждений конструкций ПВХ и стеклопакетов, некорректной работы механизмов; Балкон: светопрозрачные конструкции - окна на момент осмотра заменены собственником по причине некорректной установки, внешних повреждений конструкций ПВХ и стеклопакетов, некорректной работы механизмов.
<дата> истцом в адрес ответчика претензия о выплате денежных средств, необходимых для устранения недостатков, стоимости проведения экспертизы.
Определением Пушкинского городского суда <адрес> от <дата> по ходатайству представителя ответчика по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ЭЦ «САТЕЛЛИТ».
Из экспертного заключения №-СТЭ (судебная строительно-техническая экспертиза) от <дата> следует, что <дата> в 12.30 при естественном и искусственном освещении был проведен экспертный осмотр объекта исследования: <адрес>, по адресу: <адрес>, г.о. Пушкинский, <адрес>.
Экспертами проведено обследование квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, городской округ Пушкинский, <адрес> кори 2 <адрес>, о чем составлен Акт осмотра объекта судебной экспертизы
В квартире, расположенной по адресу: <адрес>, г. о. Пушкинский, <адрес>, обнаружены недостатки, в том числе отраженные в заключении специалиста № П-1/18/03/24 от <дата>, выполненном ИП ФИО3
Выявленные в ходе натурного осмотра недостатки возникли вследствие эксплуатации помещения. Недостатки (дефекты), возникшие по причине нарушения Застройщиком технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, применяемых в ходе строительства - не выявлены.
Причины выявленных недостатков отражены в Таблице 2 «Сводная ведомость недостатков» на стр. 21 настоящего Заключения. В соответствии с которым недостатки, выявленные в ходе экспертного осмотра: дверь входная (коридор, стальная) – царапины, сколы (механические повреждения) – причина возникновения: эксплуатация.
Недостатки (дефекты), отраженные в заключении специалиста, не указанные в Таблице 2 «Сводная ведомость недостатков», экспертами не выявлены.
Недостатки (дефекты) инженерных систем в помещении отсутствуют.
Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения обнаруженных недостатков - не рассчитывалась, в связи с отсутствием в исследуемом помещении дефектов, возникших по причине нарушения Застройщиком технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, применяемых в ходе строительства.
Эксперт ФИО4 в судебном заседании <дата> пояснила суду, что по договору, осмотр вентиляции не входит в экспертизу. Квартира передавалась в черновой отделке. На момент осмотра были заменены даже стеклопакеты. Первичного акта осмотра не было. Так как проведен ремонт, нет возможности оценить изначальное состояние квартиры. Невозможно сделать сравнительную характеристику, так как у экспертов нет информации о первоначальном виде квартиры. Досудебное заключение не является доказательством.
Определением Пушкинского городского суда <адрес> от <дата> по ходатайству истца по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза проведение которой поручено эксперту ФИО5
Из сообщения эксперта ФИО5 о возврате материалов гражданского дела следует, что, изучив материалы гражданского дела, поставленные на исследование вопросы установлено, что заявленные истцом недостатки основываются на таких дефектах, как теплопотери жилого помещения. Согласно методике проведения такого вида исследований как теплопотери, промерзание ограждающих конструкций, регламентируется Национальным стандартом РФ ГОСТ Р 56623-2015 "Контроль неразрушающий. Метод определения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций" устанавливает методы определения сопротивления их теплопередаче в натурных (эксплуатационных) зимних условиях жилых зданий. Сроки испытаний ограждающих конструкций в зимних условиях эксплуатации зданий назначают в соответствии с прогнозом погоды на период стояния наружных температур при минус 15°С.. . минус 32°С. Суд определил назначить экспертизу <дата>г., т.е. в летний период, при котором средняя температура наружного воздуха в ночной период (т.е., в период без воздействия солнечной энергии) составляла по общедоступным данным +9°С.. . +16°С, которая не соответствует температуре необходимой для проведения тепловизионных испытаний: от минус 15 до минус 32°С. Эксперту выданы материалы дела <дата>г. со сроком проведения экспертизы 1 месяц, т.е. в осенний период, при котором прогноз на месяц средней температуры наружного воздуха в ночной период +6°С.. .+12°С, которая так же не соответствует температуре необходимой для проведения тепловизионных испытаний: от минус 15 - минус 32°С. Для дачи объективного заключения по поставленным вопросам, необходимо проведение натурного осмотра спорного объекта с выполнением необходимых измерений в (эксплуатационных) зимних условиях в соответствии с прогнозом погоды на период стояния наружных температур минус 15°С-минус 32°С. Без устоявшихся температур наружного воздуха от минус 15°С и ниже, дать обоснованный ответ на поставленный судом вопрос № в полном объеме не представляется возможным. Исследовать ответы на остальные вопросы без вопроса № не целесообразно.
Суд отклоняет доводы истца, изложенные в исковом заявлении о том, что к спорным правоотношениям применимы положения Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», поскольку основанием для возникновения права собственности истца на квартиру является договор долевого участия с застройщиком, а не договор купли-продажи квартиры с физическим лицом.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Представленное в материалы дела стороной истца заключение эксперта № П-1/18/03/24 <дата>, на основании которого истец обосновывает свои требования, не является доказательством фактического несения расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, доводы изложенные в заключении эксперта № П-1/18/03/24 <дата> опровергнуты экспертным заключением №-СТЭ (судебная строительно-техническая экспертиза) от <дата>.
Суд не принимает рецензию на экспертное заключение №-СТЭ (судебная строительно-техническая экспертиза) от <дата>, выполненную специалистом ФИО6 в качестве доказательства, поскольку мнение другого специалиста, полученное во внесудебном порядке на возмездной основе, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела. Кроме того, вышеуказанная рецензия на экспертное заключение выполнена исключительно по заказу ответчика, при этом составлявшее рецензию лицо не было предупреждено судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Суд на основании ст. 67 ГПК РФ считает правильным принять во внимание экспертное заключение №-СТЭ (судебная строительно-техническая экспертиза) от <дата>, поскольку оно отвечает требованиям относимости и допустимости доказательств по гражданскому делу, содержит сведения о квалификации экспертов, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, описание исследования и подробные, обоснованные выводы по результатам исследования, оснований не согласиться с которыми у суда не имеется. Выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, подтверждены показаниями эксперта ФИО4 допрошенной в судебном заседании.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ, стороной истца не представлено доказательств наличия дефектов ограждающих конструкций в виде некачественной герметизации стеновых панелей, отсутствия вентиляции.
Поскольку экспертное заключение №-СТЭ (судебная строительно-техническая экспертиза) от <дата> установлено, что недостатки (дефекты) инженерных систем в помещении отсутствуют. Выявленные недостатки возникли вследствие эксплуатации помещения. Недостатки (дефекты), возникшие по причине нарушения Застройщиком технических регламентов, национальных стандартов и сводов правил, применяемых в ходе строительства - не выявлены.
При таких обстоятельствах, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности с точки зрения относимости, допустимости и достоверности, правильного распределения бремя доказывания и установив фактические обстоятельства дела, суд полагает, что истцом не представлено относимых, допустимых, убедительных и бесспорных доказательств несения расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, в связи с чем, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании с ответчика денежных средств в размере 835 353,80 руб. в счет уменьшения цены договора, в полном объеме.
Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика денежных средств, требования истца о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов, также подлежат отклонению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Флагман» о взыскании денежных средств, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Пушкинский городской суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение суда изготовлено <дата>.
Судья