Дело №2-575/2025
УИД 05RS0019-01-2025-001010-58
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 октября 2025 года гор. Кизляр, РД
Кизлярский городской суд Республики Дагестан в составе: председательствующего судьи Солдатовой А.А., при секретаре судебного заседания ФИО3, с участием представителя ФИО2 по доверенности - ФИО7, представителя Администрации ГО «<адрес>» по доверенности – ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело в <адрес> по исковому заявлению ФИО2 к Администрации городского округа «<адрес>» о признании права собственности на самовольную постройку, и по встречному исковому заявлению Администрации городского округа «<адрес>» к ФИО2 о сносе самовольной постройки, объединенные в одно производство,
установил:
Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО7, обратился в суд с исковым заявлением к Администрации городского округа «<адрес>» о признании права собственности на объект недвижимости: трехэтажное нежилое здание, общей площадью 1964,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000203:505 по адресу: <адрес>..
В обоснование исковых требований представитель истца ФИО7 указал, что в ноябре 2024 года ФИО2 приобрела земельный участок с кадастровым номером 05:43:000203:505, площадью 1987 кв.м., по адресу <адрес>, а также двухэтажное здание с кадастровым номером 05:43:000203:503, площадью 1293,7 кв.м., принадлежавшие ранее ООО «Кизляртеплосервис». Данные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2025-94236586 и от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2025-103531573, соответственно, согласно которым ФИО2 является собственником указанных объектов с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. На момент совершения сделки предыдущим собственником фактически велись работы по реконструкции здания с надстройкой третьего этажа. После приобретения ФИО2 было завершено строительство третьего этажа. ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию в отдел архитектуры и градостроительства Администрации <адрес>, однако ДД.ММ.ГГГГ получила уведомление об отказе в выдаче разрешения № от ДД.ММ.ГГГГ по причине осуществления самовольной реконструкции двухэтажного здания в трехэтажное путем переустройства чердачного помещения в этаж, а также непредставления необходимых документов для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Истица действовала открыто и добросовестно, ей не было известно о том, что предыдущим собственником реконструкция начата без разрешения.
Представитель истца ФИО7 полагает, что объект недвижимости соответствует требованиям пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ФИО2 имеет права на земельный участок, допускающие строительство на нем данного объекта; постройка соответствует установленным требованиям, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Площадь земельного участка составляет 1987 кв.м., а общая площадь трехэтажного здания 1964,6 кв.м., при этом площадь застройки составляет 654,8 кв.м., что свидетельствует о возведении здания в параметрах земельного участка. Реконструкция была произведена только в результате возведения третьего этажа, без увеличения площади по сторонам здания. В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения права является судебный акт. Просил суд удовлетворить исковые требования ФИО2 в полном объеме.
Администрация городского округа «<адрес>» обратилась со встречным исковым заявлением к ФИО2 о сносе самовольной постройки – третьего этажа двухэтажного здания с кадастровым номером 05:43:000203:503, размерами сторон 29.14м х 23,75м. х 28,13м. х 5,8м. х 17,84м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000203:505 по адресу: <адрес>.
Представитель ответчика по основному иску и истца по встречному иску ФИО4 в судебном заседании просил отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 и удовлетворить встречные исковые требования Администрации городского округа «<адрес>». В обоснование своих доводов представитель Администрации указал, что согласно статье 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статье 72 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 20 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения городских округов относится выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод объектов в эксплуатацию. На основании задания на проведение выездного обследования № от ДД.ММ.ГГГГ, а также документов Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства РД (письмо №.1-7475/25 от ДД.ММ.ГГГГ, уведомление о выявлении самовольной постройки № от ДД.ММ.ГГГГ, акт № от ДД.ММ.ГГГГ), было установлено, что ООО «Кизляртеплосервис» было выдано разрешение № RU05-043-93-2021 от ДД.ММ.ГГГГ на строительство двухэтажного здания бытового обслуживания и разрешение на ввод в эксплуатацию № RU05-043-92-2021 от ДД.ММ.ГГГГ на двухэтажное здание бытового обслуживания. Ранее выданное разрешение на строительство № RU№ от ДД.ММ.ГГГГ было отменено распоряжением Администрации городского округа «<адрес>» № от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, на момент обследования, проведенного ДД.ММ.ГГГГ (Протокол осмотра), установлено, что ФИО2 без разрешительных документов произведена реконструкция зарегистрированного здания путем возведения третьего этажа мансардного типа, высотой здания 12,9 м., размерами сторон 29.14м х 23,75м. х 28,13м. х 5,8м. х 17,84м.. В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные без получения необходимых разрешений. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе ею распоряжаться.
Определением Кизлярского городского суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ гражданские дела № и № были объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения в соответствии со статьей 151 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд, выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Судом установлено, что реконструкция двухэтажного здания путем надстройки третьего этажа была осуществлена без получения соответствующего разрешения на строительство, что подтверждается уведомлением об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, актом Минстроя Дагестана, протоколом осмотра и заключением муниципального земельного контроля. Данные обстоятельства формально позволяют отнести возведенный объект к самовольной постройке в части третьего этажа.Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».
Судом установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером 05:43:000203:505, на котором расположено реконструированное здание, что подтверждается выписками из ЕГРН и не оспаривается сторонами. Вид разрешенного использования земельного участка – «Бытовое обслуживание», что допускает размещение нежилого здания. Таким образом, первое условие, предусмотренное пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, соблюдено.
Для проверки второго и третьего условий, а именно соответствия постройки установленным требованиям, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан и нарушения прав третьих лиц, судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза определением Кизлярского городского суда Республики Дагестан от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно Заключению судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному ООО «Фирма «АСКОМ» экспертом ФИО5, были сделаны следующие выводы: Расположение, несущие конструкции и планировка трехэтажного (два этажа и мансарда) нежилого здания общей площадью 1964,6 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000203:505, по адресу: <адрес>, не противоречат основным нормам СП 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений, Актуализированная редакция», СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*», СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения», СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»; Правил землепользования и застройки <адрес>; «Техническому регламенту о требованиях пожарной безопасности» № 123-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ Общее состояние конструкций здания в соответствии с ВСН 53-86 (Р) (госгражданстрой) «Правила оценки физического износа строений» – хорошее и в соответствии с ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» конструкции исследуемого здания находятся в «работоспособном (хорошем) техническом состоянии»; Конструкции, расположение и планировка трехэтажного (два этажа и мансарда) нежилого здания общей площадью 1964,6 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000203:505, по адресу: <адрес>, находятся в хорошем, работоспособном, техническом состоянии, не противоречат основным действующим нормам, поэтому исследуемое строение не будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан; Расположение, несущие конструкции и планировка трехэтажного (два этажа и мансарда) нежилого здания общей площадью 1964,6 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000203:505, по адресу: <адрес>, не противоречат основным строительным и пожарным нормам, поэтому исследования на предмет устранения нарушений без ущерба безопасности жизни и здоровья граждан, с определением способов их устранения не проводились; Определение нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц от размещения трехэтажного (два этажа и мансарда) нежилого здания общей площадью 1964,6 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000203:505, по адресу: <адрес>, не входит в компетенцию эксперта, так как является правовым вопросом.
Оснований сомневаться с проведенном исследовании и вынесенном заключении у суда оснований не имеется. Оно проведено квалифицированным специалистом, имеющим право на проведение подобного рода исследований, перед его началом эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу ложного заключения вследствие чего заключение судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ суд признает допустимым и достоверным доказательством.
Экспертом подтверждено, что объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Техническое состояние конструкций здания оценено как хорошее и работоспособное. Таким образом, второе условие пункта 3 статьи 222 ГК РФ, также соблюдено.
Что касается вопроса о нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц, эксперт указал, что данный вопрос не входит в его компетенцию, так как является правовым. В ходе судебного разбирательства Администрацией городского округа «<адрес>» не было представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении прав и законных интересов третьих лиц сохранением данной постройки. Факт наличия зарегистрированного обременения в виде аренды части здания Акционерным обществом «Тандер» сам по себе не свидетельствует о нарушении прав третьих лиц сохранением постройки, а лишь указывает на наличие договорных отношений, не препятствующих признанию права собственности. Истец по основному иску, ФИО2, в своем заявлении указала, что объект недвижимости не нарушает права и законные интересы других лиц. При отсутствии доказательств обратного, суд приходит к выводу, что третье условие пункта 3 статьи 222 ГК РФ, также соблюдено.
Доводы представителя Администрации городского округа «<адрес>» о необходимости сноса самовольной постройки в связи с отсутствием разрешения на строительство, хотя и основаны на положениях пункта 1 статьи 222 ГК РФ, не могут быть признаны достаточным основанием для отказа в признании права собственности и удовлетворения встречного иска о сносе, поскольку в данном случае соблюдены все условия, предусмотренные пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, позволяющие легализовать самовольную постройку в судебном порядке. Целью данной нормы является не безусловный снос любой постройки, возведенной без разрешения, а предотвращение создания объектов, не соответствующих требованиям безопасности и нарушающих права третьих лиц.
При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении требований ФИО2 и оставлению без удовлетворения требований Администрации <адрес>.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ
решил:
Исковые требования ФИО2 к Администрации городского округа «<адрес>» о признании права собственности на самовольную постройку – удовлетворить.
Признать за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на недвижимое имущество: трехэтажное нежилое здание общей площадью 1964,6 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 05:43:000203:505 по адресу: <адрес>.
В удовлетворении встречных исковых требований Администрации городского округа «<адрес>» к ФИО2 о сносе самовольной постройки – третьего этажа нежилого здания – отказать.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд РД в течение месяца со дня вынесения через Кизлярский городской суд РД.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Председательствующий А.А. Солдатова