Дело2-1941/2025 копия

УИД 52RS0010-01-2025-002225-80

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Балахна 31 октября 2025года

Балахнинский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Петрачковой С.В., с участием представителя истца Киселевой С.С., представителя ответчика Плешкан И.А., при секретаре Волкове А.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли- продажи недвижимого имущества основным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 о признании предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> общей площадью 786 кв.м., кадастровый № и жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> общей площадью 305,6 кв.м., кадастровый № от 30.01.2024 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 - основным.

В обоснование заявленных требований указала, что 13 декабря 2023 года между ФИО2 и ФИО1, был заключен предварительный договор о том, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости в срок до 30 января 2024 года, а именно купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> общей площадью 786 кв.м., кадастровый № и жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общей площадью 305,6 кв.м., кадастровый № на условиях, предусмотренных Предварительным договором.

Стоимость объектов недвижимости согласно п.1.5. предварительного договора составляет 16 000 000 (шестнадцать миллионов) рублей 00 копеек. При этом в день подписания предварительного договора истец оплатил 100 000 (сто тысяч) рублей в качестве задатка. Оплата оставшейся суммы будет произведена в срок и порядке, указанные в основном договоре.

30 января 2024 года между сторонами был подписан еще один предварительный договор на тех же условиях, но с указанием расчетов в следующем порядке:

- в момент подписания договора 1 000 000 (один миллион) рублей;

- в феврале 2024 года 3 000 000 (три миллиона) рублей;

- не позднее 25 февраля 2024 года 4 000 000 (четыре миллион) рублей;

- не позднее 25 марта 2024 года 4 000 000 (четыре миллион) рублей;

- не позднее 25 апреля 2024 года 3 900 000 (три миллиона девятьсот тысяч) рублей.

Расчет между сторонами производился наличными денежными средствами при встрече. Так, истцом была произведена оплата:

- 13.12.2023 – 100 000 (сто тысяч) рублей – задаток;

- 30.01.2024 - 1 000 000 (один миллион) рублей - задаток;

- 13.02. 2024 - 2 000 000 (два миллиона) рублей;

- 04.04. 2024 - 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей;

- 12.04. 2024 - 2 000 000 (два миллиона) рублей;

- 16.05. 2024 – 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей;

- 15.07. 2024 - 1 000 000 (один миллион) рублей;

- 14.10. 2024 - 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

То есть всего по договору истцом было выплачено 11 600 000 (одиннадцать миллионов шестьсот тысяч) рублей.

Оставшуюся часть истец готова оплатить, оформив ипотечный договор, а для этого в банк необходимо предоставить основной договор купли-продажи недвижимости. Однако ответчик уклоняется от его заключения. На уведомление о возврате денежных средств ответчик в устной форме ответил отказом, пояснив, что денежных средств у него уже нет.

Право собственности на земельный участок и дом зарегистрировано на ответчика, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

04 июня 2025 года истец направил ответчику уведомление о возврате денежных средств, а также предложение о заключении основного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общей площадью 786 кв.м., кадастровый № и жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> общей площадью 305,6 кв.м., кадастровый №. До настоящего времени указанное предложение ответчиком проигнорировано.

В силу ст.ст. 551, 554, 555 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости, кадастровый номер, площадь и прочее.

Таким образом, заключенный истцом и ответчиком предварительный договор купли-продажи следует квалифицировать как договор купли- продажи недвижимого имущества, поскольку согласно п. 1.5 Предварительного договора от 30.01.2024 года истцом внесена существенная часть стоимости объектов недвижимости и в соответствии с предварительным договором определены все существенные условия купли-продажи недвижимости, а именно: прописаны стороны, определена цена договора и объекты недвижимости.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца адвокат Киселева С.С., действующая на основании ордера № и удостоверения №, исковые требования поддержала и просила их удовлетворить, пояснив, что фактически передача недвижимого имущества истцу ответчиком состоялась, ключи от дома истцу переданы, истцом осуществляется ремонт в доме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика адвокат Плешкан И.А., действующий на основании доверенности, ордера № и удостоверения №, согласился с исковыми требованиями, пояснив, что ответчик считает предварительный договор заключенный с ФИО1 30.01.2024 года основным. ФИО1 выплачено по договору 11 600 000 рублей, в данной части претензий к ФИО1 не имеют. Истцу фактически передано недвижимое имущество.

Заслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, и дав оценку собранным по делу доказательствам в их совокупности, установив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Из вышеуказанной нормы права следует, что свобода договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать и свободно согласовывают их условия.

На основании п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии с п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 13 декабря 2023 года между ФИО2 и ФИО1, был заключен предварительный договор о том, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи объектов недвижимости в срок до 30 января 2024 года, а именно купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> общей площадью 786 кв.м., кадастровый № и жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> общей площадью 305,6 кв.м., кадастровый № на условиях, предусмотренных Предварительным договором.

Стоимость объектов недвижимости согласно п.1.5 предварительного договора составляет 16 000 000 рублей 00 копеек. При этом в день подписания предварительного договора истец оплатил 100 000 рублей в качестве задатка. Оплата оставшейся суммы будет произведена в срок и порядке, указанные в основном договоре.

30 января 2024 года между сторонами был подписан еще один предварительный договор на тех же условиях, но с указанием расчетов в следующем порядке:

- в момент подписания договора 1 000 000 (один миллион) рублей;

- не позднее 25 февраля 2024 года 4 000 000 (четыре миллион) рублей;

- не позднее 29 февраля 2024 года 3 000 000 (три миллиона) рублей;

- не позднее 25 марта 2024 года 4 000 000 (четыре миллион) рублей;

- не позднее 25 апреля 2024 года 3 900 000 (три миллиона девятьсот тысяч) рублей.

Согласно п. 1.6 предварительного договора оплата производится любым способом, не противоречащим законодательству Российской Федерации.

Цена на объект недвижимости, указанная в п.1.5. настоящего договора, пересмотру в сторону увеличения не подлежит (п.1.7. предварительного договора)

Расчет между сторонами производился наличными денежными средствами при встрече.

Согласно расписок истцом была произведена оплата:

- 13.12.2023 – 100 000 (сто тысяч) рублей – задаток;

- 30.01.2024 - 1 000 000 (один миллион) рублей - задаток;

- 13.02. 2024 - 2 000 000 (два миллиона) рублей;

- 04.04. 2024 - 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей;

- 12.04. 2024 - 2 000 000 (два миллиона) рублей;

- 16.05. 2024 – 3 500 000 (три миллиона пятьсот тысяч) рублей;

- 15.07. 2024 - 1 000 000 (один миллион) рублей;

- 14.10. 2024 - 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что истцом произведена оплата по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества в размере 11 600 000 рублей, что составляет существенную часть цены недвижимого имущества по договору.

Кроме того, в судебном заседании установлено, что ответчик фактически передал недвижимое имущество в пользование истца.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что заключенный между сторонами договор, поименованный как предварительный, содержит условие о предмете, цене, данные, позволяющие идентифицировать недвижимое имущество, цена договора в существенной части оплачена истцом, фактически недвижимое имущество передано ответчиком истцу, суд приходит к выводу о том, что заявленные истцом требования о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общей площадью 786 кв.м., кадастровый № и жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общей площадью 305,6 кв.м., кадастровый № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1 основным договором купли-продажи, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основным удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общей площадью 786 кв.м., кадастровый № и жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> общей площадью 305,6 кв.м., кадастровый № от 30 января 2024 года, заключенный между ФИО2 и ФИО1 основным договором купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общей площадью 786 кв.м., кадастровый номер № и жилого дома, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, общей площадью 305,6 кв.м., кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Балахнинский городской суд Нижегородской области.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 14 ноября 2025 года

Судья п.п. С.В. Петрачкова

Копия верна

Подлинник решения суда находится в Балахнинском городском суде Нижегородской области и подшит в дело № 2-1941/2025 (УИД 52RS0010-01-2025-002225-80)

Судья С.В. Петрачкова

Секретарь А.И. Волков