№2-1066
№
Решение
именем Российской Федерации
<адрес> РСО-Алания 14 ноября 2025 г.
Моздокский районный суд РСО-Алания в составе председательствующего судьи Карабахциевой О.К., с участием представителя истцов ФИО1, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, при секретаре Батраевой Л.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» к ФИО3, ФИО4 о взыскании задолженности,
установил:
ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» обратился в суд с иском о взыскании с ФИО3 и ФИО4 задолженности по договору №/Э от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома в размере 191 400 руб., а так же взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 79 813,81 руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и продолжить начисление процентов в соответствии с пунктом 7.8 Договора с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства. В обоснование заявленных исковых требований указано, что на основании договора участия в долевом строительстве ответчики приобрели жилое помещение в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, проектная площадь жилого помещения <данные изъяты> кв.м Ответчики обязались выплатить 1 925 000,00 руб. в счет цены приобретаемой квартиры. Ответчики выплатили обусловленную договором сумму не в полном объеме, остался неоплаченный долг в сумме 191400,00 руб. На сумму долга ответчики должны выплатить неустойку из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ5 г. то есть за 1080 дней с ответчиков подлежат взысканию проценты в порядке ст. 395 ГК РФ в сумме 79 813,81 руб.
Стороны о слушании дела уведомлены в установленном законом порядке, ответчики в судебное заседание не явились.
В ходе судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ (до объявления перерыва) представитель истцов ФИО1 исковые требования поддержала и просила удовлетворить.
Ответчики ФИО3 и ФИО4 ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствии, просили учесть, что ДД.ММ.ГГГГ после получения претензии и копии иска долга на сумму190 400 руб. погашен.
Суд полагает, что неявка ответчиков не препятствует рассмотрению дела по существу.
Выслушав представителя истца, исследовав доказательства, суд приходит к следующему.
ДД.ММ.ГГГГ ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» и ФИО3, ФИО4 подписали договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>/э, согласно которому истец как застройщик обязался построить <адрес>, расположенную на 9 этаже многоквартирный жилой дом по <адрес> внутригородском округе <адрес>, с холодным помещением (площадь балкона с понижающим коэффициентом балкона 0,3) - площадью <данные изъяты> кв.м.
Согласно пункту 1.6 договора окончательная площадь и номер объекта долевого строительства определяется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию организацией по технической инвентаризации либо кадастровым инженером и будет указана в акте приема-передачи или ином документе о передаче объекта долевого строительства.
Согласно пункту 3.2 договора стороны договорились, что стоимость квадратного метра составляет <данные изъяты> кв.м. Общая цена договора - 3 850 620,00 руб.
Согласно пункту 3.5 договора стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность изменения размеров Фактической общей площади жилого помещения, но не более 5 м. В соответствии с пунктом 3.5.1 договора если площадь жилого помещения окажется больше проектной, то ответчики как участники долевого строительства обязаны в течение 10 рабочих дней с момента получения письменного уведомления застройщика оплатить разницу площадей по цене, указанной в пункте 3.2 договора, при этом заключение дополнительного соглашения не предусмотрено.
В соответствии с пунктом 7.8 договора участник долевого строительства за просрочку оплаты цены договора уплачивает застройщику неустойку в размере, предусмотренном Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Суду представлен техпаспорт на квартиру, согласно которому площадь жилого помещения составляет <данные изъяты> кв.м, площадь балкона (лоджии)- <данные изъяты> кв.м, то есть с учетом установленного договором понижающего коэффициента 0,3 на площадь балкона площадь жилого помещения подлежащего оплате составляет <данные изъяты> кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ на имя ответчиков на адрес: <адрес>, было составлено уведомление о необходимости доплаты по договору в сумме 191 400,00 руб. Уведомление выслано (ШПИ №) ДД.ММ.ГГГГ
Конверт получен не был, согласно сведениям Почты России конверт не был получен и был возвращен в связи с истечением срока хранения, в связи с не востребованностью конверт был уничтожен ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ истец как застройщик подписал односторонний акт приема-передачи согласно которому площадь квартиры, построенной по договору с ответчиками больше указанной в договоре на <данные изъяты> кв.м, в связи с чем у ответчиков перед застройщиком имеется задолженность в сумме 191 400,00 руб., окончательная стоимость квартиры - 4 042 020,00 руб.
Истец суду представил заявления ответчиков от ДД.ММ.ГГГГ о согласии зарегистрировать переход права собственности на квартиру на основании одностороннего акта приема-передачи.
ДД.ММ.ГГГГ с целью соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного договором сторон, ООО СЗ «ЮгстройИмпериал» направил ФИО2 и ФИО6 уведомление о погашении задолженности в течение 5 календарных дней с момента получения уведомления, ответчики уведомлены, что в случае неисполнения обязательства, ОООСЗ «ЮгстройИмпериал» обратиться в суд с исковым заявлением о взыскании долга и неустойки (номер почтового №). Претензия получена ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ, то есть одновременно с досудебной претензией истец направил ответчикам копию иска Почтой России (номер почтового идентификатора: №). Согласно информации сайта Посты России копия иска получена истцами ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ, не дожидаясь исполнения требований досудебной претензии, истец подал иск в суд.
ДД.ММ.ГГГГ (с просрочкой указанного в претензии срока) ФИО4 произвела доплату по договору в сумме 190 400,00 руб.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим.
В соответствии с пунктами 1, 2, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пунктам 1, 3 части 4 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
Статьей 19 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.
Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.
Пунктами 1 и 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ).
Таким образом, требования истца о доплате цены построенного жилого помещения обоснованы и частично удовлетворены ответчиком - осталась недоплаченной сумма - 1000 руб. Указанная сумма подлежит взысканию с ответчиков в пользу истца.
Истцом заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
В соответствии со статьей 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо необоснованного получения или сбережения за счет другого лица, подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
В силу пункта 4 статьи 395 ГК РФ в случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом.
Согласно договору, заключенному сторонами, в случае нарушения установленного договором срока внесения платежей участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Таким образом, требования в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат, поскольку Законом об участии в долевом строительстве предусмотрено взыскание неустойки (пени) в случае просрочки уплаты денежных средств по договору, аналогичная ответственность предусмотрена и договором.
Согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункта 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).
В соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно абзацу второму пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу данного постановления до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Постановление Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 479 вступило в силу ДД.ММ.ГГГГ
Особенности, установленные пунктами 1 и 1(1) настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (пункт 1(2) постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 479, введенный постановлением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 890).
Таким образом, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 6 статьи 5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.
Изложенное соответствует правовой позиции, приведенной в ответе на вопрос 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ N 326 от ДД.ММ.ГГГГ "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления (ДД.ММ.ГГГГ) до ДД.ММ.ГГГГ включительно.
Согласно пункту 2 постановления N 326 в период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (16%).
Таким образом, размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчиков за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 270,51 руб. (191400 х 265 (дней) х 16% / 300 х 100).
Рассматривая требования истца о взыскании судебных расходов, суд принимает во внимание, что выплата истцу денежных средств в размере 190400 руб. произведена ответчиком после подачи искового заявления в суд и истечения пятидневного срока на добровольное удовлетворение претензионных требований истца, учитывая, что временной промежуток между подачей иска и его принятием судом находится вне сферы контроля сторон и не может влиять на их права, суд полагает, что дата принятия искового заявления к производству суда правового значения в данном случае не имеет, в связи с чем судебные издержки с данной суммы подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца.
Данный вывод подтверждается разъяснениями, изложенными в абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", в котором указано, что в случае добровольного удовлетворения исковых требований ответчиком после обращения истца в суд и принятия судебного решения по такому делу судебные издержки также подлежат взысканию с ответчика.
Согласно части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 указанного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
Так как неустойка в пользу истца взыскана частично, сумма расходов п госпошлины исчисляется судом с учетом размера взысканной в пользу истца неустойки.
Исходя из объема удовлетворенных исковых требований (в том числе добровольно ответчиками), расчет расходов на оплату госпошлины суд производит, исходя из суммы 191 670,51 (191 400 + 270,51) руб., и взыскивает с ответчиков в пользу истца расходы по оплате госпошлины по делу в сумме 7 666,82 руб.
На основании изложенного руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требованияООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» (№) к ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №, удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с ФИО3 и ФИО4 в пользу ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» сумму задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>/э от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1000 руб., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 270,51 руб., а так же расходы по оплате госпошлины по делу в сумме 7 666,82 руб.
В удовлетворении исковых требований ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» о взыскании с ФИО3 и ФИО4 в пользу ООО СЗ «ЮгСтройИмпериал» суммы задолженности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома № № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 190 400 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 79 813,81 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и начислении процентов в соответствии с пунктом 7.8 Договора с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства, а так же расходов по оплате госпошлины по делу в сумме 1469,18 руб. - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РСО-Алания в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья О.К.Карабахциева
Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2025 г.
Судья: