Решение по делу № 3А-12/2023 от 25.05.2023 - об оспаривании решений от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000345, № ОРС-55/2021/000346, № ОРС-55/2021/000350, № ОРС-55/2021/000348 и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Дело № <...>а-12/2023 (3а-158/2022)

55OS0№ <...>-57

Строка стат. отчета 3.121

Омский областной суд

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский областной суд в составе

судьи Омского областного суда Илларионова А.В.

при секретаре Рябуха В.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 мая 2023 года в г. Омске административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» к бюджетному учреждению Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» об оспаривании решений от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000345, № ОРС-55/2021/000346, № ОРС-55/2021/000350, № ОРС-55/2021/000348 и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Альтернатива» является арендатором объектов недвижимости – земельных участков с кадастровыми номерами № <...>

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № <...> определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...>

- земельного участка с кадастровым номером № <...> –<...>

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № <...> определена в соответствии с приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 10 сентября 2021 года № 70-п «О внесении изменений в приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...>

- земельного участка с кадастровым номером № <...> –<...>

На основании отчета об оценке № 01/08/2021 от 9 августа 2021 года, подготовленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, административный истец 11 августа 2021 года обратился в Бюджетное учреждение Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» (далее также – Бюджетное учреждение), просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:№ <...> в размере <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> размере <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб.

Решениями Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000345, № ОРС-55/2021/000346, № ОРС-55/2021/000347, № ОРС-55/2021/000348 в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано.

Ссылаясь на несоответствие кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что влечет увеличение арендных платежей, общество с ограниченной ответственностью «Альтернатива» 28 декабря 2021 года обратилось в суд с требованиями об оспаривании указанных решений Бюджетного учреждения и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № <...> в размере их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» ФИО2 заявленные требования уточнила, просила признать незаконными решения Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000345, № ОРС-55/2021/000346, № ОРС-55/2021/000350, № ОРС-55/2021/000348, установить по состоянию на 15 февраля 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> года в размере его рыночной стоимости в сумме <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – в сумме <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – в сумме <...> рублей, земельного участка с кадастровым номером № <...> – в сумме <...> рублей согласно отчету об оценке от 17 мая 2023 года.

Представитель Бюджетного учреждения ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований.

Представитель Администрации города Омска ФИО4 возражал против удовлетворения требования о признании решений Бюджетного учреждения незаконными, требования об установлении кадастровой стоимости земельных участков полагал возможным удовлетворить. Направил в суд ходатайство о взыскании судебных расходов с административного истца в пользу Администрации в размере 19250 рублей за судебную экспертизу, назначенную определением суда от 24 октября 2022 года.

Представитель департамента имущественных отношений Администрации города Омска в судебное заседание не явился при надлежащем извещении.

Исследовав материалы настоящего административного дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 269-ФЗ).

Федеральным законом № 269-ФЗ Федеральный закон № 237-ФЗ дополнен статьей 221, регулирующей вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, которая вступила в силу 11 августа 2020 года.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ предусмотрено, что до 1 января 2023 года устанавливается переходный период применения статей 22 и 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации может быть принято решение о дате перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (далее – Решение).

В силу пункта 3 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ с даты, указанной в Решении (в случае отсутствия Решения – с 1 января 2023 года), в субъекте Российской Федерации:

1) применяются положения статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ в отношении всех объектов недвижимости, учтенных в Едином государственном реестре надвижимости;

2) не применяются положения статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ;

3) рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в соответствии со статьей 2418 Федерального закона № 135-ФЗ не осуществляется.

Таким образом, оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной до 1 января 2017 года по правилам Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется в соответствии с этим законом; оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона № 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 1 января 2023 года либо до даты принятия Решения), осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ. Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов определения такой кадастровой стоимости возможно только по правилам статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, то есть после 1 января 2023 года или с даты, указанной в Решении, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Омской области от 16 декабря 2020 года № 542-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на территории Омской области подлежат применению положения статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в сфере кадастровой оценки в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей).

Частями 2, 3 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг. Форма заявления об установлении рыночной стоимости и требования к его заполнению, а также требования к формату такого заявления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Согласно части 4 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая портал государственных и муниципальных услуг.

В силу части 11 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости

Частью 15 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ предусмотрено, что решение Бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная данным Кодексом.

Кадастровая стоимость земельного участка применяется для целей налогообложения и может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № <...> определена по состоянию на 1 января 2020 года на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Омской области» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № <...> руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № <...>

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами № <...> определена по состоянию на 1 января 2020 года на основании приказа Министерства имущественных отношений Омской области от 10 сентября 2021 года № 70-п «О внесении изменений в приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 20 ноября 2020 года № 45-п» и по состоянию на 1 января 2020 года составляет:

- земельного участка с кадастровым номером № <...> руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № <...> руб.

11 августа 2021 года административный истец обратился в Бюджетное учреждение с заявлениями об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года.

При обращении заявителем представлен отчет № 01/08/2021 от 9 августа 2021 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1, согласно которому по состоянию на 15 февраля 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет <...>., земельного участка с кадастровым номером № <...> <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...> земельного участка с кадастровым номером № <...> – <...>. (том 1, л.д. 12-193).

Решениями Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000345, № ОРС-55/2021/000346, № ОРС-55/2021/000350, № ОРС-55/2021/000348 в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости отказано в связи с несоответствием представленного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, в отношении отчета № 01/08/2021 от 9 августа 2021 года об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...> Бюджетным учреждением отмечены нарушения статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, подпунктов «б», «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (далее – ФСО № 7), пунктов 5, 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – ФСО № 3), в частности, указано, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объекта-аналогах, использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано; содержание отчета не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускать неоднозначное толкование полученных результатов; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; в отчете об оценке должен быть проведен анализ значения, определяемого экспертным мнением, на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации); в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Согласно статье 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, который наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1.1.1 пункта 1.1 регламента рассмотрения Бюджетным учреждением заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, утвержденного приказом директора Бюджетного учреждения от 31 декабря 2020 года № 116, Бюджетное учреждение наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости на территории Омской области, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Согласно пункту 1.1 положения о комиссии по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости в Бюджетном учреждении, утвержденного приказом директора Бюджетного учреждения от 16 февраля 2021 года № 21, комиссия по рассмотрению отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости создается в целях реализации при выполнении работ по государственной кадастровой оценке пункта 8.6 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, а также статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, регулирующей порядок установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости.

Порядок принятия и рассмотрения отчетов об определении рыночной стоимости объектов недвижимости утвержден приказом директора Бюджетного учреждения от 16 февраля 2021 года № 21.

Таким образом, оспариваемые административным истцом решения Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000345, № ОРС-55/2021/000346, № ОРС-55/2021/000350, № ОРС-55/2021/000348 приняты уполномоченным учреждением, одним из основных видов деятельности которого является рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним в порядке статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, в предусмотренный частью 10 названной статьи тридцатидневный срок со дня поступления заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано уполномоченным лицом.

Не согласившись с вышеуказанными решениями Бюджетного учреждения, административный истец обратился в Омский областной суд 28 декабря 2021 года с административным исковым заявлением, поданным в электронном виде.

При обращении в Бюджетное учреждение в обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет № 01/08/2021 от 9 августа 2021 года об оценке земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1.

С целью проверки обоснованности выводов Бюджетного учреждения относительно представленного административным истцом отчета об оценке, указанных в решениях от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000345, № ОРС-55/2021/000346, № ОРС-55/2021/000350, № ОРС-55/2021/000348 и послуживших основанием для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определением суда от 21 февраля 2022 года по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» назначена судебная экспертиза по вопросу о наличии в отчете № 01/08/2021 об оценке земельных участков с кадастровыми номерами № <...> нарушений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, указанных в решениях Бюджетного учреждения Омской области «Омский центр кадастровой оценки и технической документации» от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000345, № ОРС-55/2021/000346, № ОРС-55/2021/000347, № ОРС-55/2021/000348; соответствии указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта № 661/2-4 от 21 сентября 2022 года, выполненному экспертом федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5, по первому и второму вопросам (поставлены судом относительно отчета № 01/08/2021 от 9 августа 2021 года) сделаны выводы о том, что имеются нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, указанные в решении Бюджетного учреждения. В частности, отмечено, что:

- замечание № 5, указанное в решении Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года, имеется, в той части, что в таблице 11.2, таблице 11.5, таблице 11.7, таблице 11.28, таблице 11.39 отчета взамен фактической характеристики объекта-аналога № 12 – граничит с основной автодорогой, расположенной по ул. Светловская, принята характеристика – расположен на расстоянии более 500 м от ближайшей основной автодороги, что не соответствует п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

- отчет № 01/08/2021 от 9 августа 2021 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, по причине, помимо наличия вышеназванного замечания, также поскольку объекты № 2, № 4, № 12, принятые в отчете в качестве объектов-аналогов, находятся в другом сегменте рынка, отличном от сегмента рынка объекта оценки «Предпринимательство» и, как следствие, не подлежат использованию в качестве аналогов, что не соответствует подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7.

После получения результатов судебной экспертизы административным истцом подано заявление об уточнении административных исковых требований, согласно которым административный истец просил признать незаконными решения Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000345, № ОРС-55/2021/000346, № ОРС-55/2021/000350, № ОРС-55/2021/000348; установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной по состоянию на 15 февраля 2021 года согласно отчету № 01/08/2021-И от 14 октября 2022 года: земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> размере <...> руб.; земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере <...> руб. согласно отчету № 01/08/2021-И от 4 октября 2022 года.

С целью проверки соответствия отчета № 01/08/2021-И об оценке земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» ФИО1 4 октября 2022 года, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности) определением суда от 24 октября 2022 года по ходатайству Администрации города Омска назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 3007/2-4 от 22 марта 2023 года, выполненному экспертом федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО6, отчет № 01/08/2021-И от 14 октября 2022 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности) по следующим основаниям:

- с учетом предполагаемого использования результатов оценки, исходя из вида разрешенного и фактического использования части земельного участка с кадастровым номером № <...> (объект оценки № 1) относятся к различным подсегментам сегмента «Предпринимательство»: «Торговля, общественное питание» и «Объекты дорожного сервиса», в исследуемом отчете объект оценки № 1 отнесен к подсегменту «Торговля, общественное питание, бытовое обслуживание», что не соответствует требованиям п. 20 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3;

- с учетом предполагаемого использования результатов оценки, исходя из вида разрешенного и фактического использования земельный участок с кадастровым номером № <...> (объект оценки № 2) относится к подсегменту «Объекты дорожного сервиса» сегмента «Предпринимательство», в исследуемом отчете объект оценки № 2 отнесен к подсегменту «Торговля, общественное питание, бытовое обслуживание», что не соответствует требованиям п. 20 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3;

- объекты-аналоги № 6, № 7, № 8, № 10 (табл. 11.2 отчета), относящиеся к подсегменту рынка «Торговля», не должны приниматься в расчет рыночной стоимости объекта оценки № 2 (земельного участка с кадастровым номером № <...> при достаточном количестве объектов-аналогов, сопоставимых и максимально приближенных к объекту оценки по виду его фактического использования – «Объекты дорожного сервиса»; использование данных объектов в качестве аналогов приводит к несоответствию требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

- объекты-аналоги № 1, 13, 14, 15, 16, 17, 18 (табл. 11.2 отчета), относящиеся к подсегменту рынка «Объекты дорожного сервиса», не должны использоваться в качестве объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...> (объект оценки № 3), № <...> (объект оценки № 4), так как объекты оценки № 3 м № 4 в основополагающей части своего фактического использования не принадлежит к данной категории объектов (АЗС, автосалоны, СТО и т.п.), в совокупности с достаточным количеством объектов-аналогов, сопоставимых и максимально приближенных к объекту оценки по виду его использования; использование данных объектов в качестве аналогов приводит к несоответствию требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

- объекты-аналоги № 3, № 6, № 11 (табл. 11.2 отчета), относящиеся к подсегменту рынка «Деловое управление», не должны использоваться в качестве объектов-аналогов при расчете рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, так как объекты оценки в основополагающей части своего фактического использования не принадлежат к данной категории объектов (офисы), в совокупности с достаточным количеством объектов-аналогов, сопоставимых и максимально приближенных к объекту оценки по виду его использования; использование данных объектов в качестве аналогов приводит к несоответствию требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

- земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:9488 (объект-аналог № 9) необоснованно принят в качестве аналога так как дата предложения находится за пределами максимального срока экспозиции для сегмента «Предпринимательство» – несоответствие подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

- в имеющихся обоснованиях отказа от использования в расчетах земельного участка с кадастровым номером 55:36:070202:680 имеется неточная информация, то есть информация не подтверждена, что не соответствует требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

- в качестве объекта-аналога № 10 принят земельный участок с кадастровым номером 55:36:130127:563, предлагаемый к продаже на праве аренды (при достаточном количестве объектов-аналогов, предлагаемых к продаже на праве собственности), без соответствующей корректировки, что не соответствует подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ;

- в исследуемом отчете оценщик при формировании итоговой расчетной выборки исключает из расчетов сначала четыре аналога с максимальным значением скорректированной цены, а затем попарно еще шесть аналогов с максимальными и минимальными значениями скорректированной цены, что приводит к искажению результата оценки и как следствие, нарушению п. 25 ФСО № 7, п. 5 ФСО № 3, ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ.

На заключение эксперта поданы возражения представителем административного истца ФИО2 (т. 7 л.д. 84-90), на которые экспертом ФИО6, проводившей экспертное исследование, представлены пояснения (т. 7 л.д. 99- 111).

Впоследствии административным истцом подано заявление об уточнении административных исковых требований, согласно которым административный истец просит признать незаконными решения Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000345, № ОРС-55/2021/000346, № ОРС-55/2021/000350, № ОРС-55/2021/000348; установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной по состоянию на 15 февраля 2021 года согласно отчету № 01/08/2021-И2 от 17 мая 2023 года: земельного участка с кадастровым номером № <...> –в сумме <...> рубля, земельного участка с кадастровым номером № <...> – в сумме <...> рублей; земельного участка с кадастровым номером № <...> – в сумме <...> рублей; земельного участка с кадастровым номером № <...> – в сумме <...> рубля согласно отчету № 01/08/2021-И2 от 17 мая 2023 года.

Исходя из положений части 2 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ) заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу положений частей 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Проанализировав и оценив заключения эксперта, суд приходит к следующим выводам.

Эксперты федерального бюджетного учреждения «Омская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО5, ФИО6 обладают достаточным опытом и необходимой квалификацией, не имеет заинтересованности в исходе спора, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, заключения экспертов № 661/2-4 от 21 сентября 2022 года, № 3007/2-4 от 22 марта 2023 года признается судом отвечающим требованиям относимости и допустимости.

Как было указано ранее, в силу части 11 статьи 221 Федерального закона 237-ФЗ по результатам рассмотрения заявления бюджетное учреждение вправе принять одно из следующих решений: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Таким образом, наличие нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости является достаточным основанием для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

При таком положении, учитывая, что заключением эксперта № 661/2-4 от 21 сентября 2022 года было подтверждено наличие в представленном в Бюджетное учреждение отчете № 01/08/2021 от 9 августа 2021 года нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и обоснованность данного вывода заключения эксперта подтверждается анализом содержания отчета и не опровергается другими доказательствами, ходатайств о проведении повторной экспертизы участники процесса не заявили, суд считает, что у Бюджетного учреждения имелись основания, предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 221 Федерального закона № 237-ФЗ, для принятия названных выше решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании оспариваемых решений незаконными отсутствуют.

Таким образом, требования административного истца о признании незаконными решений Бюджетного учреждения от 8 сентября 2021 года № ОРС-55/2021/000345, № ОРС-55/2021/000346, № ОРС-55/2021/000350, № ОРС-55/2021/000348 подлежат оставлению без удовлетворения.

Относительно требований административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости суд исходит из следующего.

В связи с предъявлением данных требований в предмет доказывания по делу входит такое юридически значимое обстоятельство как размер рыночной стоимости объектов недвижимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения Бюджетного учреждения, в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В отчете об оценке № 01/08/2021-И2 от 17 мая 2023 года отражена полная, достоверная и непротиворечивая информация об объектах оценки и об объектах-аналогах с учетом произведенных корректировок (поправок), учитывающих характер и степень отличия каждого аналога от объектов оценки, содержатся все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости рассматриваемых объектов оценки.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводилась по состоянию на 15 февраля 2021 года, расчет рыночной стоимости произведен с применением сравнительного подхода.

Оценщиком проанализирован рынок недвижимости по состоянию на дату оценки, произведен анализ рынка объектов оценки, произведен анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, описан выбор и применение подхода и метода оценки. Оценщиком был проведен анализ рынка земельных участков в городе Омске, исходя из которого земельные участки с кадастровыми номерами № <...> отнесен к подсегменту «Торговля, общественное питание, бытовое обслуживание» сегмента «Предпринимательство»; земельный участок с кадастровым номером № <...> отнесен к подсегменту «Продажа и обслуживание легкового автотранспорта, расходных материалов и запасных частей» сегмента «Предпринимательство». В отчете произведен расчет рыночной стоимости объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки объектов сравнительным подходом методом сравнения продаж в выборку включено 19 объектов-аналогов, в итоговой выборке для земельных участков с кадастровыми номерами № <...> приведены по 3 объекта-аналога. Оценщиком описаны применяемые корректировки, приведено обоснование их применения.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы отчета № 01/08/2021-И2, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объектов оценки, чем отражено в данном отчете, суду не представлено.

Участвующие в деле лица о назначении судебной экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости земельных участков не просили.

Исходя из вышеизложенного суд не усматривает оснований сомневаться в достоверности и обоснованности выводов о размере рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...> № <...>, приведенных в отчете об оценке № 01/08/2021-И2 от 17 мая 2023 года, и находит возможным определить по состоянию на 15 февраля 2021 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> в размере его рыночной стоимости в сумме <...> рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> – в сумме <...> рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> – в сумме <...> рублей; кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> – в сумме <...> рублей.

Датой подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости следует считать дату поступления заявлений в Бюджетное учреждение (<...>).

Таким образом, заявленные административным истцом требования подлежат частичному удовлетворению.

Разрешая заявленное представителем Администрации города Омска ФИО4 ходатайство о взыскании судебных расходов с административного истца в пользу Администрации города Омска в размере 19250 рублей за судебную экспертизу, назначенную определением суда от 24 октября 2022 года, суд исходит из следующего.

Лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек (пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Частью 1 статьи 111 КАС РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 названного Кодекса.

Согласно части 2.1 статьи 111 КАС РФ судебные издержки, понесенные заинтересованными лицами, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт, могут быть возмещены указанным лицам, если их фактическое процессуальное поведение способствовало принятию данного судебного акта.

Как следует из материалов дела, определением суда от 24 октября 2022 года по ходатайству Администрации города Омска назначена судебная экспертиза, расходы по которой в размере 19250 рублей возложены на Администрацию города Омска.

Несение расходов по оплате стоимости экспертизы Администрацией города Омска подтверждается платежным поручением № 826 от 2 ноября 2022 года.

Согласно счету № 0000-000048 от 22 марта 2023 года, выставленному ФБУ Омская ЛСЭ Минюста России, стоимость экспертизы составляет 18620 рублей.

Определением судьи от 12 апреля 2023 года постановлено произвести перечисление 18620 рублей на счет экспертной организации, остаток денежных средств, излишне перечисленных Администрацией города Омска на счет суда, в размере 630 рублей возвращен плательщику.

Процессуальное поведение Администрации города Омска, выражавшееся в заявлении ходатайства о назначении судебной экспертизы, которое выявило наличие нарушений в исправленном отчете об оценке 01/09/2021-И (экспертное заключение № 3007/2-4 от 22 марта 2023 года), способствовало принятию решения суда по настоящему делу. Процессуальные действия заинтересованного лица повлекли невозможность установления кадастровой стоимости земельного согласно указанному отчету об оценке и обусловили процессуальные действия административного истца по исправлению выявленных экспертным заключением недостатков, что повлекло принятие решения суда об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № <...>, № <...> согласно исправленному отчету об оценке № 01/08/2021-И2 от 17 мая 2023 года.

В этой связи с общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» в пользу Администрации города Омска подлежат взысканию судебные расходы в размере 18620 рублей.

При определении лица, обязанного возместить названные выше судебные расходы, суд учитывает, что в удовлетворении административных исковых требований об оспаривании решений Бюджетного учреждения административному истцу отказано.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости в сумме <...>.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости в сумме <...>

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости в сумме <...>

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> по состоянию на 15 февраля 2021 года в размере его рыночной стоимости в сумме <...>

Датой подачи заявлений считать 11 августа 2021 года.

В остальной части административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альтернатива» в пользу Администрации города Омска судебные расходы в размере 18620 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Омский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Омского областного суда А.В. Илларионов

Мотивированное решение суда составлено 26 мая 2023 года.