Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ Р.Ф.
2 марта 2023 года <адрес>
Калининский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Манышевой А.А., при секретаре Кузнецовой Ю.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО Специализированный застройщик «Квартал» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору, неустойки,
установил:
Представитель ООО Специализированный застройщик «Квартал» обратился в суд с иском к ФИО1, согласно которого просил взыскать с ответчика задолженность по оплате цены договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в размере 100000 руб., неустойку за просрочку оплаты цены договора за период с ДД.ММ.ГГГГ и по день вынесения решения, что на ДД.ММ.ГГГГ составило 63679,15 руб., а также со дня, следующего за днем вынесения решения судом - ДД.ММ.ГГГГ - по момент фактической оплаты задолженности, исчисленной из расчета 1/300 действующей на день уплаты ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; судебные расходы по уплате государственной пошлины 4332 руб., на сведения из ЕГРН 450 руб.
В обоснование иска указано, что между сторонами был подписан <данные изъяты> участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 1.1 застройщик обязуется в срок, предусмотренный договором, своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить объект: «многоквартирный многоэтажный <адрес> (по генплану) с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирного многоэтажного дома», входящий в состав объекта капитального строительства: многоквартирные многоэтажные и среднеэтажные дома с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирных многоэтажных и среднеэтажных домов, автостоянки, трансформаторные подстанции». Адрес объекта капитального строительства – расположен в границах земельного участка по адресу: <адрес> капитального строительства возводится на земельном участке площадью 44592 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> Адрес земельного участка: <адрес>. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, предать участнику долевого строительства объект долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется оплатить цену, предусмотренную договором, и принять объект долевого строительства. В соответствии с разделом 4 договора цена договора составляет 10750000 руб. и вносится участником долевого строительства за счет собственных средств в течение 3 дней после государственной регистрации настоящего договора путем перевода денежных средств на специальный эскроу счет, открытый в ПАО Сбербанк на имя участника долевого строительства. <данные изъяты> участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ за номером <данные изъяты> Однако на настоящий момент обязательства по оплате цены договора ответчиком не исполнены в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность в размере 100000 руб. В соответствии с п. 13.4 договора в случае просрочки исполнения участником долевого строительства платежа застройщик вправе потребовать уплату неустойки.
Представитель истца ФИО2, действующая по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, дала аналогичные объяснения, указав, что с ответчиком велись переговоры о продаже спорной квартиры за несколько дней до заключения договора, в тот момент цена договора составляла 10650000 руб., однако ответчик не сразу заключил договор, поэтому к ДД.ММ.ГГГГ цена договора стала составлять 10750000 руб., о чем ответчик был осведомлен. Цена договора при его заключении ДД.ММ.ГГГГ была с ответчиком согласована, однако произошла техническая ошибка, в результате которой в электронном виде на регистрацию в Росреестр был отправлен договор с указанием цены на 100000 руб. меньше, после чего ДД.ММ.ГГГГ ответчик предоставил истцу данные своей электронной подписи и дополнительным пакетом в Росреестр был направлен договор с указанием верной цены – 10750000 руб. Представлены дополнительные пояснения (л.д. 92-93 т. 2, л.д. 21 т. 3).
Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признал частично по взысканию неустойки в размере 44957,50 руб., в остальной части иск не признал, представлены письменные возражения (л.д. 241-242 т. 1). В ходе рассмотрения дела указывал, что был зарегистрирован договор с ценой 10650000 руб., квартира была им принята по акту приема-передачи без каких-либо претензий по расчету со стороны застройщика.
Представитель ответчика ФИО3, действующий по доверенности, в судебном заседании полагал, что иск в части взыскания 100000 руб. и начисленной на них неустойки удовлетворению не подлежит.
В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> не явился, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, представили заявление с просьбой о рассмотрении дела без их участия.
Суд, выслушав участников процесса, свидетеля, исследовав материалы дела, аудиозаписи, приходит к следующему выводу:
В силу ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Согласно ч. 4 ст. 4 названного ФЗ договор должен содержать, в том числе, цену договора, сроки и порядок ее уплаты; одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства, в том числе, размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.
На основании ч. 3, 6 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно части 2, 3, 6 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).
Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 63-ФЗ "Об электронной подписи" электронная подпись - информация в электронной форме, которая присоединена к другой информации в электронной форме (подписываемой информации) или иным образом связана с такой информацией и которая используется для определения лица, подписывающего информацию.
Так, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был подписан договор <данные изъяты> участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на объект долевого строительства – квартиру, площадью 30,9 кв.м, расположенную на 1 этаже жилого дома (л.д. 19-32 т. 2).
При этом, суд также установил, что цена договора, которую согласовали стороны при подписании договора, составила 10750000 руб.
Приходя к такому выводу, суд руководствовался следующим.
Так, ДД.ММ.ГГГГ указанный договор был подан в электронном виде на государственную регистрацию в Управление Росреестра по <адрес> (номер обращения <данные изъяты>) и подписан электронными подписями истца и ответчика, однако сумма сделки составляла 10650000 руб. ДД.ММ.ГГГГ до осуществления учетно-регистрационных действий дополнительным пакетом был представлен договор участия в долевом строительстве с суммой сделки 10750000 руб. (<данные изъяты>). Государственным регистратором прав ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, сведения в ЕГРН были внесены в соответствии с договором, представленным ДД.ММ.ГГГГ К данному договору был прикреплен штамп о государственной регистрации. Дополнительный пакет документов государственным регистратором рассмотрен не был. Техническая ошибка была обнаружена и исправлена ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором прав ФИО5, в сведения ЕГРН внесена цена объекта долевого строительства 10750000 руб. По технической особенности Федеральной государственной информационной системы ЕГРН, прикрепить штамп о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве к документу из дополнительного пакета после внесения сведений в ЕГРН не представляется возможным. Договор из дополнительного пакета был подписан электронной цифровой подписью государственного регистратора прав и отправлен на электронную почту застройщика. В настоящее время в ЕГРН содержится информация о цене договора участия в долевом строительстве <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ – 10750000 руб.
Данные обстоятельства подтверждаются ответами на запросы Управления Росреестра по <адрес> и приложенными к ним документами (л.д. 27-76 т. 3, 45-48 т. 2, 52-89 т. 2, 179-180 т. 2, 205-237 т. 2, 1-18 т. 3).
Кроме того, в ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля был допрошен ФИО5 – заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости № Управления Росреестра по <адрес>, который суду аналогично пояснил, что первоначально регистратор не учел документы из дополнительно поступившего пакета и зарегистрировал спорный договор с меньшей ценой, впоследствии техническая ошибка была обнаружена по информации, поступившей от застройщика, и свидетель ее исправил в <данные изъяты> г., в настоящий момент в ЕГРН содержатся сведения о договоре с большей ценой.
Суд принимает во внимание показания данного свидетеля, поскольку они последовательны, соответствуют материалам дела, сведений о какой-либо заинтересованности свидетеля в исходе дела у суда не имеется.
То обстоятельство, что ответчик ДД.ММ.ГГГГ подписал своей электронной цифровой подписью договор долевого участия с ценой договора 10750000 руб., который был направлен в Управление Росреестра по <адрес> дополнительным пактом ДД.ММ.ГГГГ, подтверждается ответом ООО «СМ» (п. 4 ответа) (л.д. 49-50 т. 2).
При этом, не имеет правового значения, что код электронной подписи ответчика был введен представителем истца, поскольку ответчик по своей воле и своему усмотрению предоставил данные своей электронной подписи.
Тот факт, что ответчику была достоверно известна цена договора 10750000 руб. дополнительно подтверждается тем, что им лично, как депонентом, согласно условий договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, был заключен договор счета эскроу от ДД.ММ.ГГГГ в ПАО Сбербанк на указанную сумму, что следует из ответа банка (л.д. 39-43 т. 2).
Кроме того, факт увеличения цены договора на 100000 руб. до 10750000 руб. и осведомленность об этом ответчика подтверждается исследованными аудиозаписями телефонных разговоров и разговоров в офисе между ответчиком и сотрудниками истца от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, при этом, ответчик подтвердил, что на аудиозаписях зафиксированы разговоры с его участием. Так, в частности, на аудиозаписи от ДД.ММ.ГГГГ зафиксировано, что сотрудник истца уведомила ответчика о том, что цена договора увеличилась и составляет 10750000 руб.
Аудиозапись от ДД.ММ.ГГГГ правового значения для рассмотрения дела не имеет, поскольку на ней зафиксирована попытка ответчика открыть счет эскроу.
Оценивая в совокупности представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу, что ответчику было достоверно известно о цене договора 10750000 руб., данный договор с указанной ценой он подписал ДД.ММ.ГГГГ своей электронной подписью, который был направлен на государственную регистрацию дополнительным пакетом, ДД.ММ.ГГГГ он открыл эскроу счет на 10750000 руб., в настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о договоре долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ с ценой 10750000 руб., при этом, на основании положений Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ суд в любом случае исходит из сведений, которые содержатся в едином государственном реестре недвижимости и никем не оспорены.
То обстоятельство, что при первоначальном направлении договора на регистрацию ДД.ММ.ГГГГ в цене договора была допущена ошибка, которая была исправлена с согласия ответчика, представившего свою электронную подпись ДД.ММ.ГГГГ застройщику для направления дополнительного пакета документов с верной ценой договора, а также то обстоятельство, что при регистрации договора ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором не был рассмотрен дополнительный пакет документов, не свидетельствуют о том, что сторонами при заключении договора была согласована его цена в 10650000 руб., поскольку согласование сторонами цены договора в 10750000 руб. подтверждается всей совокупностью вышеуказанных доказательств, а указанные обстоятельства свидетельствуют лишь о наличии технических ошибок при первоначальном направлении договора и при его регистрации.
Что касается доводов ответчика о том, что квартира была принята им по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22 т. 1), при этом претензий от застройщика по расчетам не было, то данные доводы судом отклоняются, поскольку в силу ст. 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными не только с момента подписания сторонами передаточного акта, но также и с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
Следует отметить, что застройщик обращался к мировому судье с заявлением о вынесении судебного приказа ДД.ММ.ГГГГ, однако данный судебный приказ был отменен в связи с возражениями ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14 оборот т. 1).
Переписка в мессенджере между ответчиком и работниками истца (л.д. 100-130 т. 2) также не может свидетельствовать о том, что сторонами была согласована цена договора 10650000 руб., учитывая, что гарантийное письмо было составлено ДД.ММ.ГГГГ, когда цена договора была на 100000 руб. меньше, более того, указанная переписка надлежащим доказательством по делу являться не может, поскольку в установленном законом порядке на заверена.
Получение ответчиком после регистрации договора с ценой 10650000 руб. а также получение в последующем через МФЦ копии договора с ценой 10650000 руб. являются следствием вышеупомянутой технической ошибки при регистрации договора и связаны с невозможностью в связи с техническими особенностями Федеральной государственной информационной системы ЕГРН прикрепить штамп о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве к документу из дополнительного пакета после внесения сведений в ЕГРН, что следует из вышеуказанного ответа на запрос от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 205 т. 2).
Ответчиком по договору были произведены оплаты на общую сумму 10650000 руб., что им не оспаривалось, как и даты внесения платежей (л.д. 13 оборот т. 1).
При таких обстоятельствах, суд полагает, что имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца недоплаченной суммы по договору в размере 100000 руб.
В соответствии с п. 13.4 договора в случае просрочки исполнения участником долевого строительства платежа застройщик вправе потребовать уплату неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Судом установлено и не оспаривалось ответчиком, что помимо 100000 руб., им допускались и иные просрочки уплаты по договору.
Проверив расчет, представленный истцом, суд полагает, что требования о взыскании неустойки подлежат частичному удовлетворению.
Так, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер неустойки составил 46442,50 руб.
Вместе с тем, как разъяснено в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда от ДД.ММ.ГГГГ N 44, в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве). В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.
Постановлением Правительства от ДД.ММ.ГГГГ № «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с ДД.ММ.ГГГГ на территории РФ сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, следовательно, на ответчика распространяется действие данного моратория в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ начисляемая на сумму 100000 руб. неустойка составила 6616,67 руб., со ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 3800 руб., то есть общий размер неустойки за все указанные периоды - 56859,17 руб.
Кроме того, подлежит также удовлетворению требование истца о взыскании неустойки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (дня, следующего за днем вынесения решения суда) по момент фактической оплаты задолженности, исчисленной из расчета 1/300 действующей на день уплаты ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Истцом заявлены ко взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины 4332 руб. (л.д. 13 т. 1), на сведения из ЕГРН 450 руб. (л.д. 33 т. 2).
Поскольку иск удовлетворен на 95,83% (заявлено 163679,15 руб., взыскано 156859,17 руб.), то расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию в размере 4151,35 руб., расходы по получению выписки из ЕГРН – 431,23 руб.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194, 198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ООО Специализированный застройщик «Квартал» <данные изъяты> к ФИО1 (<данные изъяты> о взыскании задолженности по договору, неустойки – удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 в пользу ООО Специализированный застройщик «Квартал» задолженность по договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ - 100000 руб., неустойку 56859,17 руб. и неустойку с ДД.ММ.ГГГГ по момент фактической оплаты задолженности, исчисленную из расчета 1/300 действующей на день уплаты ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; судебные расходы по уплате государственной пошлины 4151,35 руб., на сведения из ЕГРН – 431,23 руб.
В удовлетворении остальной части иска – отказать.
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения суда через Калининский районный суд <адрес>.
Судья (подпись) А.А. Манышева
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года
Судья (подпись) А.А. Манышева
Подлинник решения хранится в материалах гражданского дела № Калининского районного суда <адрес>
УИД 54RS0№-68
Решение не вступило в законную силу «_____»______________________2023 г.
Судья А.А.Манышева
Секретарь Ю.О. Кузнецова