47RS0006-01-2025-000447-28
Дело № 2-2329/2025 27 ноября 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Гатчинский городской суд Ленинградской области
в составе председательствующего судьи Леонтьевой Е.А.,
при секретаре Козициной А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации Гатчинского муниципального округа Ленинградской области о признании права собственности на самовольную постройку,
установил:
Истец обратился в суд с указанным иском, просит признать право собственности на квартиру № 4 с кадастровым номером № площадью 128,3 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>
Представитель истца, действующий на основании доверенности, в суд явился, на иске настаивал.
Представитель ответчика – администрации Гатчинского муниципального округа Ленинградской области, а также третьи лица в суд не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, сведений о причинах неявки и доказательства их уважительности не заявили, возражений по иску не представили.
Суд считает возможным рассмотреть дело при объявленной явке на основании ст. 167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения истцовой стороны, получив заключение судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к следующему.
В обоснование иска истцом указано, что в соответствии с договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года истец ФИО1 приобрела в собственность четырехкомнатную квартиру площадью 90,7 кв. м по адресу: <адрес> Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года Ленинградской областной регистрационной палатой, регистрационный номер №
Договором дарения от ДД.ММ.ГГГГ года ФИО1 подарила 1/6 долю квартиры <адрес> области своей дочери ФИО2 (третье лицо), право собственности зарегистрировано Ленинградской областной палатой ДД.ММ.ГГГГ года, регистрационный номер №, что подтверждается соответствующими свидетельствами.
В настоящее время квартира № с кадастровым номером № площадью 90,7 кв. м по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 – доля в праве 5/6, запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ г. и ФИО2 – доля в праве 1/6, запись регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.12.2017 года, выданной ФФГБУ «ФКП ФСГРКК» по Ленинградской области. Указанная квартира № 3 с кадастровым номером № площадью 90,7 кв. м расположена на втором этаже жилого дома с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
На первом этаже указанного дома расположены: квартира № площадью 51,1 кв. м с кадастровым номером №, собственником которой является Муниципальное образование «Город Гатчина» ГМР ЛО, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года, запись регистрации права № квартира № площадью 38,3 кв. м, с кадастровым номером №, собственником которой является ФИО3 (третье лицо), право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ года, запись регистрации права №
Жилой дом № по <адрес> расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 429 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенный вид использования: для размещения жилого дома, гаража и теплоцентра.
Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 429 кв. м, по адресу: <адрес>, находится в долевой собственности муниципального образования «Город Гатчина» ГМР ЛО – доля в праве 51/221 (запись регистрации права № от 14.03.2008 г.); ФИО2 – доля в праве 16/221 (запись регистрации права № от 14.03.2008 г.); ФИО1 – доля в праве 116/221 (запись регистрации права № от 14.03.2008 г.); ФИО3 – доля в праве 38/221 (регистрация права № от 14.03.2008 г).
Как указано в иске, первоначально жилой дом № по <адрес> (инвентарный номер №), № года постройки представлял собой трехквартирный двухэтажный бревенчатый жилой дом, на первом этаже располагалась квартира № площадью 51,1 кв.м и № площадью 38,3 кв.м, на втором этаже располагалась квартира № площадью 90,7 кв.м.
В 2005 году истец ФИО1 обратилась в администрацию МО «Город Гатчина» с заявлением о разрешении проведения проектно-изыскательных работ по реконструкции сараев под размещение гаража и устройство теплового центра для модернизации системы отопления жилого дома № по <адрес>
Постановлением Главы МО «Город Гатчина» № 1035 от 18.10.2005 года ФИО1 было разрешено проведение проектно-изыскательных работ по реконструкции сараев под размещение гаража и устройство теплового центра для модернизации системы отопления жилого дома № по <адрес>
Справкой № 387 от 03.11.2005 года МУП «Тепловые сети» подтвердило соответствие теплоцентра и элеваторного узла требованиям СНиП и ТЭУ.
Истицей были выполнены работы по переустройству сараев, пристроенных к жилому дому № по <адрес>, в тепловой центр и гараж, работы были закончены в январе 2006 года.
Согласно Акту № 79 от 10.03.2006 года приемки в эксплуатацию помещений теплового центра и гаража после реконструкции жилого дома общая площадь помещений составила 40,9 кв.м, из них площадь теплоцентра – 11,9 кв.м, площадь гаража – 29,0 кв.м.
В соответствии с заключением комиссии помещения теплоцентра и гаража приняты в эксплуатацию по состоянию на 17.02.2006 года после проведения реконструкции сараев и изменения их функционального назначения.
Постановлением № 219 от 02.05.2006 года были внесены изменения и дополнения в Постановление главы администрации МО «Город Гатчина» № 79 от 10.03.2006 года, утвержден акт приемки и ввода в эксплуатацию помещений гаража и теплового центра после проведения работ по реконструкции жилого дома по ул. Горького, д. 19 в г. Гатчина.
Постановлением № 220 от 02.05.2006 г. были внесены изменения и дополнения в Постановление главы администрации МО «Город Гатчина» №1035 от 18.10.2005 года, а именно, в части разрешения ФИО1 проведения проектно-изыскательных работ и реконструкции жилого дома под размещение гаража и теплового центра для модернизации системы отопления по <адрес>
Истицей ФИО1 было зарегистрировано право собственности на следующие постройки: теплоцентр, площадью 11,9 кв.м, помещение А, категория: нежилое помещение, 1 – этаж, с условным номером № от 16.05.2006 года; гараж, площадью 29,0 кв.м, помещение Б, категория: нежилое помещение, 1 – этаж, с условным номером № от 16.05.2006 года.
Право собственности на гараж с кадастровым номером № площадью 29 кв.м, помещение Б, расположенный в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <адрес> зарегистрировано за ФИО1, запись регистрации права № от 15.05.2006 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.11.2024 г.
Право собственности на теплоцентр с кадастровым номером № площадью 11,9 кв.м, помещение А, расположенный в пределах объекта недвижимости с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО1, запись регистрации права № от 16.05.2006 г., что подтверждается выпиской из ЕГРН от 14.11.2024 г.
Протоколом собрания собственников жилых и нежилых помещений жилого дома, гаража и теплоцентра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ года и соглашением к нему были распределены доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 429 кв.м. по адресу: <адрес>, соответственно за ФИО1 было признано право собственности на 116/221 долей в праве на земельный участок, за ее дочерью ФИО2 – 16/221, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 14.03.2008 г.
В 2007 году истицей ФИО1 было принято решение о возведении надстройки над гаражом и теплоцентром жилого лома <адрес>, она обратилась к Главе администрации МО «Город Гатчина» с заявлением от 19.06.2007 г. о разрешении провести общественное слушание по данному вопросу.
01 июля 2008 года состоялось собрание собственников жилых и нежилых помещений жилого дома, гаража и теплоцентра по <адрес> по вопросу строительства второго этажа с мансардой над гаражом и теплоцентром по адресу: <адрес>, по результатам которого было принято единогласное решение о возведении надстройки второго этажа с мансардой над гаражом и теплоцентром.
Постановлением главы администрации МО «Город Гатчина» № 920 от 29.08.2007 года было разрешено проведение публичных слушаний по вопросу возведения надстройки над гаражом и теплоцентром по адресу: <адрес>
18.09.2007 года состоялись публичные слушания по вопросу возведения надстройки над гаражом и теплоцентром по адресу: <адрес>, оформленные протоколом от 18.09.2007 года. В результате публичных слушаний было принято решение о разрешении возведения надстройки над гаражом и теплоцентром по адресу: <адрес>
Постановлением администрации МО «Город Гатчина» № 382 от 26.03.2008 года истице ФИО1 было разрешено архитектурно-строительное проектирование для строительства второго этажа с мансардой над гаражом и теплоцентром, расположенных по адресу: <адрес> Пунктом 2.3, 2.4 указанного постановления ФИО1 была обязана по окончании работ по строительству и благоустройству оформить в установленном порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, внести текущие изменения в технические документы ФГУП «Леноблинвентаризация».
03.07.2008 года истице ФИО1 было выдано разрешение на строительство №, в соответствии с которым администрация МО «Город Гатчина» выдала разрешение на реконструкцию жилого дома (строительство второго и мансардного этажа над гаражом и теплоцентром) общей площадью 66.41 кв.м, этажность – 2+мансарда по адресу: <адрес>
В 2012 году строительство второго и мансардного этажа над гаражом и теплоцентром по адресу: <адрес> истицей было окончено, внесены текущие изменения втехнические документы ФГУП «Леноблинвентаризация», что подтверждается техническим паспортом на многоквартирный жилой дом от 11.12.2012 года. Как следует из данного технического паспорта жилого дома, к жилому дому (лит. А) пристроена часть жилого дома (лит. А1) площадью 122,4 кв.м, мансардный этаж (лит. А2) площадью 60,3 кв.м, пристройка (лит. А) площадью 7,0 кв.м.
Истицей был подготовлен технический план здания, выполненный кадастровым инженером ФИО4 от 17.04.2013 года, из которого следует, что жилой дом № по <адрес>, площадью 383,1 кв.м, 1917 г. постройки, трехэтажный, расположен на земельном участке с кадастровым номером №. Площадь квартир – 383,1 кв.м, жилая площадь – 208,1 кв.м, год постройки – до 1917 (лит. А, А1-1 этаж), 2012 г. (лит. А1-2й этаж, А2).
В 2016 году истица обратилась с заявлением об исправлении технической ошибки в сведениях Росреестра в отношении помещения (квартиры) с кадастровым номером № в части указания расположения помещения в строении, однако решением № № от 29.12.2016 года ей было отказано в связи с тем, что все сведения, внесенные в ГКН до 01.01.2013 г. как ранее учтенные, были внесены на основании технических паспортов, переданных организациями технической инвентаризации. Сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером № внесены в ГКН на основании технического паспорта от 11.12.2012 года, переданного органом технической инвентаризации в орган кадастрового учета, согласно которому расположение в строение объекта – «1 этаж», «2 этаж», «Мансардный этаж». Таким образом, техническая ошибка в кадастровых сведениях объекта недвижимости с кадастровым номером № в части расположение (этажа) объекта не выявлена.
Впоследствии истица ФИО1 обратилась с заявлением в администрацию Гатчинского муниципального района Ленинградской области с просьбой выдать разрешение на ввод в эксплуатацию объекта (квартиры), расположенной по адресу: г. <адрес>, построенную в соответствии с разрешением на строительство № и постановления № от ДД.ММ.ГГГГ г., однако на свое обращение ответа истица так и не получила.
В 2022 года истица ФИО1 обратилась в Комитет государственного строительного надзора Ленинградской области с заявлением о выдаче заключения о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства: жилого дома (строительство второго и мансардного этажа над гаражом и теплоцентром), а именно: образованного в результате реконструкции жилого помещения – квартиры № Указанное заключение было необходимо для получения акта ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности истицы на квартиру №. На свое обращение истица не получила никакого ответа.
Построенный второй и мансардный этаж над гаражом и теплоцентром, этажность – 2+мансарда по адресу: <адрес>, были учтены в ГКН как квартира № № площадью 128,3 кв. м, назначение: жилое, наименование: квартира; номер, тип этажа, на котором расположено помещение – «этаж №, этаж №, мансарда, мансардный этаж» с присвоением кадастрового номера №
В 2024 году истица обратилась в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности в отношении помещения – квартиры № по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. Уведомлением № от 03.12.2024 года действия по регистрации права собственности за истицей в отношении квартиры № были приостановлены на срок до 03 марта 2025 года в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, то есть не представлен правоустанавливающий документ, подтверждающий право ФИО1 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>; указано, что на государственную регистрацию представлено разрешение на строительство, однако разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не представлено, в связи с чем был направлен запрос в администрацию Гатчинского муниципального округа Ленинградской области с целью получения информации о том, выдавалось ли разрешение на ввод объекта в эксплуатацию как оконченный строительством (реконструкцией) объект.
Истица ФИО1 полагает, что поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию как оконченный строительством (реконструкцией) объект ей не выдавалось, регистрация права собственности за истицей на квартиру с кадастровым номером № площадью 128,3 кв.м по адресу: <адрес>, может быть осуществлена только в судебном порядке.
В соответствии со ст.ст. 218-219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Как следует из п.1 ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Пунктом 3 ст. 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании, и т.д.
Наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.
В соответствии со ст. 55 ч. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на датувыдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, дляразмещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
На основании п. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 23.11.2024) «О государственной регистрации недвижимости», основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
В ходе рассмотреть гражданского дела была проведена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой в суд поступило экспертное заключение. Согласно выводам экспертов, строительство (реконструкция) второго и мансардного этажа над гаражом и теплоцентром (квартира № в жилом доме № по <адрес>) соответствует градостроительной и проектной документации, санитарным, строительно-техническим нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, постройка второго и мансардного этажа над гаражом и теплоцентром (квартире № в жилом доме № по <адрес> соответствует требованиям безопасности, угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации указанной постройки при ее сохранении в существующем состоянии не имеется.
Суд доверяет выводам экспертов, так как экспертиза проведена ООО «Центр судебной экспертизы» (<...>), экспертами, обладающими специальными познаниями в исследуемой области, не имеют личной заинтересованности в исходе дела, предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Выводы экспертизы сторонами не оспаривались.
В связи с вышеизложенными обстоятельствами, отсутствием возражений по заявленным требованиям, суд приходит к выводу о возможности удовлетворить заявленные исковые требования, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать за ФИО1 (<данные изъяты> право собственности на квартиру № по адресу: <адрес>,площадью 128.3 кв.м, с кадастровым номером №
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд Ленинградской области.
Судья:
Мотивированное решение составлено 11.12.2025 г.