УИД 86RS0014-01-2023-001427-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 октября 2025 г. г.Урай

Урайский городской суд Ханты – Мансийского автономного округа – Югры в составе:

председательствующего судьи Бегининой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гайнетдиновой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-344/2025 по иску ФИО1 к ФИО2, Межмуниципальному отделу по городу Ураю и Кондинскому району Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО – Югре, Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты Мансийскому автономному округу – Югре о признании договора купли - продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности произвести определенные действия,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском. Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, по условиям которого ответчик передал, а истец принял часть здания под нежилые помещения, общей площадью 496,8 кв.м. и земельный участок, общей площадью 1698,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Цена договора купли-продажи составляла 3128000 рублей. Свои обязательства по оплате стоимости истец исполнил в полном объеме. Право собственности на объект и земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В процессе владения объектами истцу стало известно, что объект, расположенный на земельном участке имеет статус многоквартирного дома ввиду наличия в нем нескольких жилых помещений, в связи с чем, в силу закона земельный участок под МКД не может находиться в единоличной собственности какого-либо лица, поскольку он относится к общему имуществу дома и принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности, соответственно сделки по распоряжению таким земельным участком являются ничтожными в силу закона. Решением Урайского городского суда ХМАО-Югры от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № признан общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, а право собственности ФИО1 на указанный земельный участок признано отсутствующим. В связи с чем истец самостоятельно обратился Россреестр для погашения записи об индивидуальных правах на спорный земельный участок. Ответчик в период своего владения земельным участком, пытался от него избавиться. При заключении с ответчиком договора купли-продажи истца интересовало в качестве объекта недвижимости исключительно нежилое помещение 1 этажа, однако оно продавалось единым лотом только вместе с земельным участком. Также в период своего владения зданием ответчик осуществлял перевод части нежилых помещений в жилые и, наоборот, в результате чего и появился многоквартирный дом. Неблагоприятные последствия сделки-купли продажи выразились в невозможности использовать данный земельный участок и свободно им распоряжаться. При отсутствии в доме жилых помещений при признании дома аварийным, истец мог бы рассчитывать на компенсацию или предоставление иного объекта недвижимости.

С учетом увеличения исковых требований, поданных в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просил признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 на стороне покупателя и ФИО2 на стороне продавца в части купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, общая площадь 1698,5 кв.м., расположенного по адресу: Россия, <адрес> кадастровым номером № ввиду ничтожности; применить последствия недействительности: обязать ответчика возвратить покупную цену за спорный земельный участок в размере 1000000 рублей, взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 13500 рублей; возложить на Межмуниципальный отдел по городу Ураю и Кондинскому району Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО – Югре, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре внести запись о регистрации права собственности ФИО2 на спорный земельный участок.

Определением Урайского городского суда ХМАО – Югры по ходатайству истца в качестве ответчиков были привлечены Межмуниципальный отдел по городу Ураю и Кондинскому району Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО – Югре, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности на удовлетворении иска настаивала в полном объеме.

Представители ответчика ФИО4, ФИО5, участвовавшие в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи с Одинцовским районным судом г. Москвы, просили в иске отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях, заявили о пропуске срока исковой давности.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО – Югре ФИО6, действующая на основании доверенности, просила в иске отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях.

Истец, ответчик, представитель ответчика Межмуниципального отдела по городу Ураю и Кондинскому району Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО – Югре, третьего лица Администрации г. Урай в судебном заседание не явились, о дате, месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в том числе извещены путем направления судебных извещений, в порядке ч.7 ст.113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заблаговременного размещения информации о деле на официальном интернет-сайте суда - https://uray.hmao.sudrf.ru, об отложении не просили.

В силу ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие сторон и третьих лиц.

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав материалы дела, пришел к следующему.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношения, а также иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, выбор способа защиты нарушенного права должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав. При этом одним из условий предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения (реальной угрозы нарушения) и именно ответчиком.

Согласно п.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Вместе с тем содержание заключаемого договора должно соответствовать требованиям закона, невыполнение данного условия влечет признание сделки недействительной.

На основании п.1 ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п.1 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абз.2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п.1 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п.2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В п.13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» также разъяснено, что согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п.3 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что 26.01.2017 между ответчиком и истцом был заключен договор купли – продажи нежилого помещения и земельного участка, согласно которому ответчик обязался передать в собственность истца, а истец принять и оплатить в соответствии с условиями договора нежилое помещение - часть здания под нежилые помещения, назначение нежилое, общая площадь 496,8 кв. м., этаж 1, адрес объекта: <адрес>, Россия, кадастровый № и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, общая площадь 1698,5 кв.м, адрес объекта: <адрес> кадастровый №

Согласно п. 1.2 стоимость объекта составила 2128000 рублей, земельного участка – 1000000 рублей в сумме, соответственно, 3128000 рублей. Покупатель обязался оплатить указанную стоимость объекта и земельного участка в следующем порядке: 1028000 рублей в течение трех дней с момента подписания сторонами договора путем выплаты денежных средств продавцу наличными, 1 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, и сумму 1 000 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Указанная цена установлена соглашением сторон договора, является окончательной и изменению не подлежит (том – 1 л.д. 19-21).

Право собственности на вышеназванные объекты недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрационной записи 86:14:0101007:38-86/010/2017-1, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, копии реестрового дела (том – 1 л.д. 57 – 62).

Из материалов дела следует, что на указанном земельном участке располагается многоквартирный жилой дом (том – 1 л.д. 112 - 132), ДД.ММ.ГГГГ муниципалитетом принято решение об изъятии земельного участка и всех жилых и нежилых помещений указанного многоквартирного дома для муниципальных нужд (том – 1 л.д. 39 - 41).

Вступившим в законную силу решением Урайского городского суда ХМАО – Югры от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером № признан общим имуществом многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Признано отсутствующим право собственности О.А. на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес> (регистрационная запись № от ДД.ММ.ГГГГ). Указано, что решение суда является основанием для государственной регистрации права на указанный земельный участок и внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости (том – 1 л.д. 189 – 191).

Ответчик ФИО2 к участию в гражданском деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований не привлекался, решение в апелляционном порядке не обжаловал.

Судом установлено, что на день совершения сделки объект принадлежал ответчику на праве собственности на основании договора купли - продажи части здания для размещения жилых помещений, части здания под нежилое помещение и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок принадлежал на основании договора купли-продажи части здания для размещения жилых помещений, части здания под нежилое помещение и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности ФИО2 на указанные объекты было зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на земельный участок зарегистрировано – ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 были приобретены в собственность: часть задания № – для размещения жилых помещений, часть задания № – для размещения нежилого помещения, и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес> (том – 2 л.д.131 – 134).

Приказами № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что на основании заявления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком был осуществлен перевод нежилых помещений в жилые помещения (часть нежилых помещений, расположенных на 2 этаже здания с 1 по 22 помещение), перевод жилых помещений в нежилые помещения (часть нежилых помещений, расположенных на 1 этаже здания 1-6, 9-14, 17,19-22, 24-27) (том – 1 л.д. 29 – 30, том – 2 л.д. 159 – 163, 225 - 228).

ДД.ММ.ГГГГ ответчик обращался в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО – Югре Урайский отдел с заявлением о прекращении права собственности, ДД.ММ.ГГГГ рассмотрение данного заявления было прекращено на основании просьбы ФИО2 (том – 2 л.д. 137 – 143).

В ходе рассмотрения дела ответчик не привел убедительных аргументов о причинах подачи вышеназванного заявления и его отзыва в декабре 2011.

В период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ часть здания, по вышеупомянутому адресу площадью 50,7 кв.м. находилась в аренде (том – 2 л.д. 168 – 175).

Из выписок о переходе прав из ЕГРН (том – 2 л.д. 154 – 193, том – 3 л.д. 12 – 39), сведений в реестровых делах (том – 3 л.д. 60 – 85, 145 – 162, 165 - 185) достоверно следует, что до совершения оспариваемой сделки, ФИО2 последовательно, начиная с ДД.ММ.ГГГГ жилые помещения отчуждались на основании договоров купли – продажи со статусом - квартиры (ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ).

В силу п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст.36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч.2 ст.16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч.5 ст.16 Вводного закона).

В силу ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Исходя из положений ч.5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.

Жилищный кодекс Российской Федерации был введен в действие с 01.03.2005 в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно сведений ЕГРН указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет 01.11.2006.

Право собственности ответчика на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> возникло после введения Жилищного кодекса Российской Федерации – ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия в обход закона с противоправной целю, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Злоупотребление правом может быть вызвано такими действиями лица, которые ставили другую сторону в положение, когда она не могла реализовать принадлежащие ей права.

Непосредственной целью санкции, содержащейся в ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно отказа в защите права лицу, злоупотребившему правом, является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, ссылающегося на соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

При рассмотрении настоящего гражданского дела, принимая во внимание выше установленные обстоятельства, суд отмечает, что ДД.ММ.ГГГГ квартиры ФИО2 не приобретались, предметом договора не являлись, переход права был зарегистрирован на часть задания № – для размещения жилых помещений, часть задания № – для размещения нежилого помещения, сведений об обратном материалы дела не содержит, в то время, как предметом договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом и ответчиком, является только часть здания под нежилые помещения, общей площадью 496,8 кв.м. (этаж 1). Иных помещений, принадлежащих ответчику в указанном помещении не имелось. Собственником квартир ФИО2 на день совершения сделок не являлся.

То обстоятельство, что квартиры, как объекты сделок, появились в указанном жилом помещении с 2006, дает суду прийти к выводу о том, что жилые помещения получили статус квартир именно в результате действий ответчика, которые в последующем, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, отчуждались ответчиком как обособленные объекты в составе многоквартирного дома.

Учитывая, что в результате действий ответчика был изменен вид разрешенного использования земельного участка, о чем ему было известно, в установленном законом порядке ФИО2 не прекратил права индивидуальной собственности, реализовав земельный участок, находящийся под многоквартирным домом ФИО1, то действия ответчика следует расценивать как злоупотребление правом.

В соответствии с ч.1 ст. 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (ч. 2 ст.38 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Из анализа приведенных положений закона следует, что земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться, поскольку неразрывно с ним связан, равно как и доля собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Следовательно, сделки, направленные на отчуждение в качестве самостоятельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, являются ничтожными, так как они противоречат существу законодательного регулирования и нарушают права других лиц - всех собственников помещений в доме, имеющих в силу закона право на использование объектов общей долевой собственности.

Утверждение представителя ответчика о том, что иным способом, как согласованием в договоре стоимости земельного участка, ФИО2 не мог прекратить зарегистрировано право на землю и распорядиться объектом, основано на неверном понимании принципа, закрепленного в ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, действительно, в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, предусмотрен запрет на отчуждение здания без земельного участка, на котором оно находится, в случае, если они принадлежат одному лицу. Между тем, по убеждению суда, в силу действующего законодательства, в частности положениями ст. 236 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекращено может быть право, которое возникло и существовало, то есть являлось действительным, следовательно, ответчик не был лишен возможности иным способом защитить свои права, в том числе прибегнуть к судебной защите.

Доводы представителя ответчика о том, объекты недвижимости продавались единым лотом, и цена определялась исключительно их стоимости части здания под нежилые помещения, суд находит неубедительными, поскольку исходя из положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны свободны в заключении договора, при этом, цена передаваемого объекта недвижимости относится к существенным условиям договора купли-продажи, что закреплено в п.1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации и считается согласованной, когда договор прямо определяет стоимость отчуждаемого объекта. По этим же основаниям судом не могут быть приняты во внимание и доводы о том, что на момент совершения сделки рыночная стоимость объекта была ниже, чем согласована сторонами (том – 3 л.д. 191-247).

Доводы ответчика о том, что требования о возвращении всей покупной стоимости земельного участка необоснованы, поскольку право на 49,63 долей истца перешло к нему в силу закона, суд во внимание принять не может, поскольку в соответствии с ч. 2, п. 2 ч. 4 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, абз. 2 п. 5 Постановления ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 право собственности на общее имущество многоквартирного дома неразрывно связано с правом собственности на помещение в этих зданиях, доля в праве общей собственности является не вещью, а правом. Особенность доли в праве на общее имущество такова, что она не отчуждается отдельно от права собственности на квартиру или отдельную часть дома и не подлежит государственной регистрации, поскольку доля в общем имуществе многоквартирного дома следует судьбе жилого помещения в силу прямого указания закона, следовательно, и при переходе права собственности на нежилое помещение ФИО1 ФИО2, в любом случае, не мог распорядиться долей, пропорционально размеру общей площади принадлежащего ему помещения. ФИО1 и ФИО2 цена земельного участка была согласована – 1000000 рублей, правовым последствием признания сделки недействительной является возращение всего полученного по сделке, исключение составляют лишь те случаи, когда это невозможно сделать в натуре. В данном случае предметом иска является признание сделки недействительной, а правовым последствием будет служить приведение сторон в первоначальное положение, и пропорциональная реституция по изложенным выше мотивам применена быть не может. Судом на обсуждение сторон ставился вопрос о зачёте требований, однако они своей позиции по данному вопросу не выразили. Суд вправе принять решение в силу ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах заявленных требований, таким образом, разрешение спора с учетом пропорциональности, не будет соответствовать предмету заявленных требований. Если ответчик полагает что его права нарушены, и на стороне истца возникло или может возникнуть неосновательное обогащение, то ФИО2 не лишен возможности обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Доводы ответчика о злоупотреблении истцом правом в ходе рассмотрения дела подтверждения не нашли.

Разрешая ходатайство представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 настоящего Кодекса.

На основании п. 1 ст. 197 Гражданского кодекса Российской Федерации для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

В соответствии со ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что законодатель в пределах своей дискреции вправе устанавливать, изменять и отменять сроки исковой давности в зависимости от цели правового регулирования и дифференцировать их при наличии к тому объективных и разумных оснований, а также закреплять порядок их течения во времени, с тем чтобы обеспечивались возможность исковой защиты права, стабильность и предсказуемость правового статуса субъектов правоотношений. Соответственно, п.1 ст.200 Гражданского кодекса Российской Федерации сформулирован так, что наделяет суд необходимыми полномочиями по определению момента начала течения срока исковой давности, исходя из фактических обстоятельств дела.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с положениями ч. 3,5,7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно позиции указанной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13.07.2021 № 35-П, добросовестность участника гражданского оборота, полагающегося при приобретении недвижимого имущества на данные ЕГРН, предполагается.

Как установлено судом, право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано 07.02.2017, согласно п.6 ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. 234, 302 п.6 ст.8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Определяя начало течения срока исковой давности, суд исходит из того, что решение Урайского городского суда ХМАО – Югры от 21.07.2022, которым было признано отсутствующим право собственности истца на земельный участок вступило в законную силу 30.08.2022, таким образом, с указанного времени ФИО1 известно о том, что ФИО2 не вправе был отчуждать объект недвижимости, поскольку данное право принадлежит всем собственникам многоквартирного дома, с настоящим иском истец обратился 06.09.2024, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка от 26.01.2017, заключенного между ФИО1 и ФИО2 является недействительным, в связи с чем исковые требования о применении последствий и возложении на ФИО2 обязанность возвратить покупную цену за земельный участок в размере 1000000 рублей подлежат удовлетворению.

Исковые требования ФИО1 к Межмуниципальному отделу по городу Ураю и Кондинскому району Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО – Югре, Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО – Югре о возложении обязанности произвести определенные действия удовлетворению не подлежат исходя из следующего.

В соответствии с ч.1 ст. 3 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Управление, как территориальный орган Росреестра осуществляет полномочия по государственному кадастровому учету, государственной регистрации прав, ведению Единого государственного реестра недвижимости и предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

Государственная регистрация представляет собой систему записей и призвана исключительно удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО – Югре не является участником материальных правоотношений и не имеет самостоятельных требований в отношении предмета спора, то есть не имеет ни материального, ни процессуального интереса по делу, а лишь осуществляет регистрацию прав на основании представленных на государственную регистрацию документов, следовательно, не может выступать ответчиком по требованиям гражданско-правового характера, поскольку управление является органом государственной исполнительной власти, осуществляющим публично-правовую функцию по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вследствие чего отношения между истцом и управлением являются административными (публичными). Более того, в данном случае заявляя требования, истец фактически обращается в суд за защитой прав ответчика, в отсутствие таких полномочий.

Требование заявленные к Межмуниципальному отделу по городу Ураю и Кондинскому району Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО – Югре также удовлетворению не подлежит, так как отдел не может являться надлежащим ответчиком в силу своего правового положения, поскольку в соответствие с п. 3 ст. 55 Гражданского кодекса Российской Федерации не является юридическим лицом.

Предъявление требований к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 на стороне Покупателя и ФИО2 на стороне Продавца в части купли-продажи Земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, общая площадь 1698,5 кв.м., расположенного по адресу: Россия, <адрес> кадастровым номером № ввиду ничтожности.

Применить последствия недействительности, возложив на ФИО2 обязанность возвратить покупную цену за земельный участок в размере 1 000 000 (один миллион) рублей.

Взыскать с ФИО2 (ИНН <данные изъяты>) в пользу ФИО1 (СНИЛС <данные изъяты>)уплаченную государственную пошлину в размере 13500 (тринадцать тысяч пятьсот) рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Межмуниципальному отделу по городу Ураю и Кондинскому району Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по ХМАО – Югре, Управлению федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты Мансийскому автономному округу – Югре о возложении обязанности произвести определенные действия – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в течение одного месяца со дня составления решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб, через Урайский городской суд.

Председательствующий судья О.А.Бегинина

Решение в окончательной форме составлено 17.10.2025.