47RS0008-01-2025-000798-33

РЕШЕНИЕ

по делу №2-871/2025

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 сентября 2025 года г. Кириши

Киришский городской федеральный суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Мельниковой Е.А.,

при секретаре Шимановой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п.1 указанного договора ответчик продал, а истец приобрёл однокомнатную квартиру общей площадью 32,7 кв.м за 100 000 рублей. Однако истцу стало известно, что дом, в котором им была приобретена квартира у ответчика признан аварийным и подлежащим сносу. В этой связи были нарушены права истца.

Просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, общей площадью 32,7 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, и применить последствия недействительной сделки.

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО1 за номером № на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 32,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 32,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погасить запись о регистрации за ФИО1 право собственности на квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 32,7 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 и его представитель в судебное заседание не явились, согласно телефонограмме заявленные исковые требования поддержали в полном объёме, просили о рассмотрении дела без их участия (л.д.57).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, письменно уведомил суд о том, что исковые требования признаёт в полном объёме, просил рассмотреть дело в своё отсутствие, о чём представил суду письменное заявление (л.д.55).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области надлежаще извещён о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, представил отзыв на иск, из которого следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся актуальные сведения о регистрации права собственности на квартиру 47:27:0907001:50, по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано за ФИО1, № регистрации права № на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям ЕГРН запись о признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу на момент регистрации перехода права отсутствовала. Органы местного самоуправления обязаны направлять в Росреестр сведения о признании многоквартирного дома аварийным сразу после принятия решения. В Управление Росреестра по Ленинградской области администрацией Будогощского городского поселения для внесения сведений об аварийности МКД по адресу: <адрес>, было представлено Распоряжение администрации МО Будогощское городское поселение КМР Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» только ДД.ММ.ГГГГ. Просит принять решение на усмотрение суда и рассмотреть дело в своё отсутствие (л.д.41-42).

При установленных обстоятельствах, в силу ст.ст.113, 117, 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

На основании ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу разъяснений, содержащихся в абз.2 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В судебном заседании установлено, документально подтверждено и не оспаривается сторонами, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность однокомнатную квартиру, общей площадью 32,7 кв.м, в одноэтажном жилом доме на 1-м этаже, находящуюся по адресу: <адрес>, за 100 000 рублей (л.д.7).

Право собственности было зарегистрировано за ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации права № на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25-29).

Согласно распоряжению Администрации муниципального образования Будогощское городское поселение Киришского муниципального района Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу» многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д.35).

Из ответа Администрации муниципального образования Будогощское городское поселение Киришского муниципального района Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО2, собственник спорного жилого помещения, был заказчиком проведения обследования данного жилого помещения с целью признания его аварийным и подлежащим сносу. Отчёт об оценке технического состояния квартиры №, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес>, ФИО2 получил лично от экспертной организации. Распоряжение от ДД.ММ.ГГГГ № «О признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу» было направлено в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии в июне 2025 года (л.д.52).

Согласно ч. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

По смыслу названной нормы сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, признаётся сделка, в которой волеизъявление стороны не соответствует подлинной воле, то есть по такой сделке лицо получило не то, что хотело.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств её предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Из условий договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ следует, что предметом данного договора является именно однокомнатная квартира в одноэтажном жилом доме. То есть воля истца при заключении договора купли-продажи квартиры была направлена на приобретение именно квартиры, предназначенной для постоянного проживания. Однако по данной сделке истец получил не то, что хотел, поскольку данный многоквартирный дом не пригоден для постоянного проживания и не соответствует статусу жилого.

Пунктами 1 и 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что к жилым помещениям относятся, в числе прочего, квартира, часть квартиры. Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

В соответствии с пунктами 4, 5, 12 Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом» жилым помещением признаётся изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Таким образом, жилое помещение должно быть пригодным для проживания.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчик доказательств о том, что квартира находилась в пригодном для проживания состоянии, соответствовала требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не представил. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст.167 ГК РФ лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 80 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по смыслу п. 2 ст. 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1, следует признать недействительным, поскольку собранные по делу доказательства в их совокупности свидетельствуют о том, что указанный договор был заключён ФИО1 под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, в связи с чем, данная сделка признаётся судом недействительной.

Материалами гражданского дела установлено, что ФИО2 получены денежные средства в размере 100 000 руб. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с чем суд приходит к выводу о необходимости применения последствий в виде двухсторонней реституции.

Кроме того, суд в соответствии с требованиями ст.ст. 39, 173 ГПК РФ считает возможным принять признание иска ответчиком, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает права и интересы других лиц.

Руководствуясь ст. ст.194,198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1, применить последствия недействительной сделки.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ.

Возвратить квартиру, расположенную по адресу <адрес> в собственность ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 в качестве возврата денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме 100 000 (Сто тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд в течении месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Киришский городской суд Ленинградской области.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 8 октября 2025 года