Дело №2-979/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Курск 30 октября 2025 года
Кировский районный суд г.Курска в составе:
председательствующего судьи Бокадоровой Е.А.,
при секретаре Пиркиной И.Ю.,
с участием представителя истца - адвоката Семенина К.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Бизнес Перспектива» к ФИО1 ФИО7 о признании договора расторгнутым и регистрации перехода права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Истец ООО «Бизнес Перспектива» обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о признании договора расторгнутым и регистрации перехода права собственности. В обоснование исковых требований указал, что 01.09.2023 года ООО «Бизнес Перспектива» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключили договор купли-продажи, согласно п. 1.1 которого Пордавец передал в собственность Покупателя за плату: нежилое помещение, общей площадью 407,6, кадастровый №; нежилое здание, общей площадью 502,2, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>. Была произведена регистрация перехода права собственности в связи с продажей объектов. Условиями договора была согласована оплата имущества в рассрочку, периодичными платежами до 31.12.2026 года. Первый платеж за имущество должен был быть внесен не позднее 30.09.2023 года. Однако, сразу после регистрации перехода права собственности на объекты ФИО1 сообщил об изменении его личных финансовых возможностей и невозможности оплаты в соответствии с условиями договора. В связи с этим 28.09.2023 года между истцом и ответчиком было заключено соглашение о расторжении договора купли-продажи от 01.09.2023 года. Возврат объектов недвижимости был произведен ФИО1 в полном объеме на основании акта возврата имущества от 28.09.2023 года. Условиями соглашения о расторжении договора стороны согласовали, что передают в орган регистрации прав документы для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к Продавцу не позднее 29.09.2023 года. Однако, ФИО1 уклонился от неоднократных предложений о явке в УФРС, а впоследствии, сообщил о несогласии с расторжением договора купли-продажи объектов. При этом, оплату за объекты ФИО1 не вносил. Таким образом, ООО «Бизнес Перспектива» получила по акту возврата объекты недвижимости в связи с расторжением договора их продажи, однако, не может зарегистрировать в установленном порядке право собственности на них, т.к. ФИО1 незаконно уклоняется от регистрации перехода права собственности на объекты. Со ссылками на положения ст.ст. 550, 551 ГК РФ, истец просил признать расторгнутым с 28.09.2023 года договор купли-продажи от 01.09.2023 года, заключенный между ООО «Бизнес Перспектива»; произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО «Бизнес Перспектива» на нежилое помещение, общей площадью 407,6 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, на основании соглашения от 28.09.2023 года о расторжении договора купли-продажи от 01.09.2023 года; произвести государственную регистрацию перехода права собственности ООО «Бизнес Перспектива» на нежилое здание, общей площадью 502,2 кв.м., кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, на основании соглашения от 28.09.2023 года о расторжении договора купли-продажи от 01.09.2023 года.
В судебном заседании представитель истца ООО «Бизнес Перспектива» адвокат Семенин К.Б. поддержал исковые требования и просил их удовлетворить по вышеизложенным основаниям.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявлял.
Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в суде, исковые требования ООО «Бизнес Перспектива» к ФИО1 о признании договора расторгнутым и регистрации перехода права собственности не признал, указав, что в случае улучшения финансового положения ФИО1 он произведет оплату по договору купли-продажи. При этом, не оспаривал соглашения от 28.09.2023 года о расторжении договора купли-продажи от 01.09.2023 года и фактическую передачу объектов истцу.
Представитель 3-его лица Управления Росреестра по Курской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства уведомлен надлежащим образом, ходатайств об отложении не заявлял.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно ч.1 ст.3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (далее - орган регистрации прав).
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав на недвижимое имущество), кадастровой деятельности и кадастровых отношений, деятельности саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, государственной кадастровой оценки, геодезии, картографии и использования геоинформационных технологий, организации инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации, имущественных отношений в части гражданского оборота недвижимого имущества (за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, участков недр), земельных отношений (за исключением земель сельскохозяйственного назначения, а также перевода земель лесного фонда и водного фонда и земель особо охраняемых территорий и объектов (в части, касающейся земель особо охраняемых природных территорий) в земли другой категории), государственного мониторинга земель (за исключением земель сельскохозяйственного назначения), федерального государственного земельного контроля (надзора) (за исключением случаев, когда указанные функции в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляют иные федеральные органы исполнительной власти), федерального государственного надзора за деятельностью саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, национального объединения саморегулируемых организаций кадастровых инженеров, федерального государственного контроля (надзора) в области геодезии и картографии.
В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Согласно ч.7 ст. 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости2 при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Как установлено судом, 01.09.2023 года ООО «Бизнес Перспектива» (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключили договор купли-продажи ( далее Договор) следующих объектов недвижимости: нежилое помещение, общей площадью 407,6, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое здание, общей площадью 502,2, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>.
Согласно разделу 2 Договора, стоимость недвижимого имущества с кадастровым номером № составляет 6 900 000 руб., с кадастровым номером № - 12 000 000 руб., а всего Покупатель обязан уплатить Продавцу 18 900 000 руб.
Условиями Договора была согласована оплата имущества в рассрочку (п. 2.4 Договора) периодичными платежами: 100 000 руб. не позднее 30.09.2023 года, 800 000 руб. не позднее 31.12.2023 года, 3000 000 руб. не позднее 30.06.2024 года, 3000 000 руб. не позднее 31.12.2024 года, 3000 000 руб. не позднее 30.06.2024 года, 3000 000 руб. не позднее 30.12.2025 года, 3000 000 руб. не позднее 30.06.2026 года, 3000 000 руб. не позднее 31.12.2026 года.
Договор может быть изменен или расторгнут по Соглашению сторон посредством заключения соответствующего соглашения ( пп 4.2.1 Договора).
По Акту приема –передачи от 01.09.2023 года Продавец передал Покупателю вышеуказанные объекты недвижимости, а тот их принял.
Переход права собственности на объекты недвижимости по договору купли- продажи от 01.09.2023 года был зарегистрирован в ЕГРН 13.09.2023 года, что подтверждается сведениями ЕГРН.
Вместе с тем, Покупатель ФИО1 не вносил платежей в счет исполнения договора купли-продажи от 01.09.023 года, в связи с отсутствием финансовых возможностей, что подтвердили представители сторон в суде.
В связи с этим 28.09.2023 года ООО «Бизнес Перспектива» и ФИО1 заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи от 01.09.2023 года (далее Соглашение). Возврат имущества произведен ФИО1 в полном объеме, что подтверждается актом возврата имущества от 28.09.2023 года и не оспаривалось сторонами в суде.
Согласно условиям Соглашения от 28.09.2023 года (п.1.7), стороны согласовали, что передают в орган регистрации права, документы для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к Продавцу не позднее 29.09.2023 года.
Однако, в установленный Соглашением срок, документы на регистрацию перехода права собственности не были переданы. Как следует из объяснений стороны истца в связи с отказом ФИО1 от явки в УФРС. В дальнейшем представитель ООО «Бизнес Перспектива» неоднократно предпринимал попытки связаться с ним по телефону, но данные действия результатов не принесли. В связи с этим, 13.11.2023 года и 16.01.2024 года Обществом в адрес ФИО1 были направлены письменные требования явиться в УФРС по Курской обасти и подать в установленном законом порядке, заявления на государственную регистрацию перехода права собственности на объекты, в связи с расторжением договора купли-продажи.
В ответ на указанные требования 26.01.2024 года ФИО1 письменно сообщил ООО «Бизнес Перспектива» о несогласии с расторжением договора купли-продажи объектов и отсутствием намерений подавать соответствующее заявление. Указал, что согласно сведениям ЕГРН право собственности на указанные объекты недвижимости принадлежит ему, в связи с чем полагал, что расторжение заключенного между ним и ООО «Бизнес Перспектива» договора купли-продажи от 01.09.2023 года не произошло. Соглашение о расторжении данного договора 28.09.2023 года не было заключено сторонами, так как не соблюдены установленные порядок и форма соглашения, а именно, отсутствует регистрация Соглашения. В настоящее время намерений расторгать договор купли-продажи он не имеет.
При этом, оплата за спорные объекты недвижимости ФИО1 не производилась, ни до заключения соглашения о расторжении договора, ни после его заключения.
Согласно п.1 ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При таких обстоятельствах, суд полагает, что в соответствии с пп 4.2.1 договора купли-продажи от 01.09.2023 года, заключенного сторонами по делу, он был расторгнут по соглашению сторон, посредством заключения соглашения о расторжении договора от 28.09.2023 года. Продавец ООО «Бизнес Перспектива» получил по акту возврата объекты недвижимости, в связи с расторжением договора купли-продажи. Покупателем ФИО1 денежных средств во исполнение договора не вносилось. Соглашение о расторжении договора купли-продажи сторонами по делу не оспорено, условия его выполнены. Однако, истец (Продавец) не может зарегистрировать в установленном порядке право собственности на спорные объекты недвижимости, поскольку, ответчик (Покупатель) ФИО1 незаконно уклоняется от регистрации перехода права собственности на объекты.
Анализируя соглашение о расторжении договора купли-продажи спорных объектов недвижимости от 28.09.2023 года, суд считает, что стороны пришли к согласию расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости. При этом, Покупатель ФИО1 добровольно возвратил Продавцу ООО «Бизнес Перспектива» по акту возврата данные объекты недвижимости.
В связи с изложенным, доводы ФИО1 о незаключенности соглашения от 28.09.2023 года о расторжении договора купли-продажи, суд не принимает во внимание, поскольку, они противоречат положениям ст. 550 ГК РФ.
На основании изложенного, суд находит исковые требования ООО «Бизнес Перспектива» к ФИО1 о признании договора расторгнутым и регистрации перехода права собственности, законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст.194-199, 201 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ООО «Бизнес Перспектива» удовлетворить.
Признать расторгнутым с 28.09.2023 года договор купли-продажи от 01.09.2023 года, заключенный между ООО «Бизнес Перспектива» (ИНН №) и ФИО1 ФИО8 (паспорт №, выдан отделением УФМС России по <адрес> <адрес> ДД.ММ.ГГГГ).
Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности за ООО «Бизнес Перспектива» (ИНН: №) на нежилое помещение, общей площадью 407,6, кадастровый №, на нежилое здание, общей площадью 502,2, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, на основании соглашения от 28.09.2023 года о расторжении договора купли-продажи от 01.09.2023 года.
Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Кировский районный суд г.Курска в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 12.11.2025 года.
Судья Е.А.Бокадорова