РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
02 ноября 2022 года адрес
Таганский районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи Артемкиной Л.И.
при секретаре судебного заседания фио,
с участием представителей ФИО1 по доверенности фио, фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2212/2022 по исковому заявлению ООО «Душинская» к ФИО1 о взыскании задолженности и по встречному иску ФИО1 к ООО «Душинская» о признании пунктов соглашения недействительными,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что 04.12.2018 между ООО «Душинская» и ФИО1 заключено соглашение об уступке права требования № Д/134, согласно которому истец передал требования к адрес о передаче объекта долевого строительства в рамках договора участия в долевом строительстве №31/ЖДИ от 27.04.2015 и заключенного впоследствии договора об уступке требования и переводе долга от 10.03.2017. По условиям соглашения истец уступает данные требования ответчику, который в свою очередь обязуется оплатить истцу сумма в качестве оплаты уступаемого требования. На дату заключения соглашения объект долевого строительства в виде квартиры достроен не был. Сторонами в соглашении была установлена только проектная площадь квартиры, равная 87,2 кв.м, в случае, если после завершения строительства фактической площадь квартиры окажется больше проектной, то ответчик обязуется оплатить разницу между указанными площадями из расчета сумма за 1 квадратный метр. Поскольку по завершению строительства и проведения обмеров в квартиры было установлено, что ее фактическая площадь составила 89,9 кв.м, что превышает проектную площадь на 2,7 кв.м, то у истца возникло право требовать от ответчика оплаты разницы в данных площадях в размере сумма Уведомления с указанием суммы доплаты направлено адрес ответчика, однако до сих пор данная задолженность не погашена. Не согласившись с заявленными истцом требованиями, ФИО1 предъявила к ООО «Душинская» встречный иск о признании недействительными пунктов 1.9, 1.9.1, 1.9.2, 1.9.3, 1.9.4, 1.9.5, 1.9.6 соглашения об уступке прав требования № Д/134 от 04.12.2018 по договору участия в долевом строительстве 3 31/ЖДИ от 27.04.2015, ссылаясь на то, что договор участия в долевом строительстве не предусматривал положений о доплате или компенсации как участнику долевого строительства, так и застройщику в связи с изменением площади квартиры. Кроме того, площадь квартиры, указанная в приложении к договору участия в долевом строительстве и площадь квартиры, переданная по акту приема-передачи равнозначны. Таким образом, у ООО «Душинская» отсутствует право на доплату или компенсацию по договору участия в долевом строительстве или получение дополнительного вознаграждения, так как условия договора цессии, связанные с выплатой разницы в метраже, превышают объем переданных истцу прав по договору участия в долевом строительстве, ухудшая положение стороны по договору, в связи с чем являются недействительными.
Представитель истца ООО «Душинская» (ответчик по встречному иску) в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.
Ответчик (истец по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Представители ответчика (истца по встречному иску) фио и фио в судебном заседании основной иск не признали, просили отказать в его удовлетворении, поддержали встречное исковое заявление, просили его удовлетворить в полном объеме.
Суд, выслушав представителей ответчика (истца по встречному иску), исследовав письменные материалы дела, оценив представленные сторонами доказательства согласно ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.
Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.
В силу требований ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статьей 12 п. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Согласно п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.
На основании ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве).
Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.
Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику - физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.
В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части, если иное не предусмотрено законом.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право на получение исполнения иного, чем уплата денежной суммы, может перейти к другому лицу в части при условии, что соответствующее обязательство делимо и частичная уступка не делает для должника исполнение его обязательства значительно более обременительным.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 27.04.2015 между ООО «ФЛЭТ и Ко» (участник долевого строительства) и адрес «Желдорипотека» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве № 31/ЖДИ, в соответствии с условиями которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить (создать) объекты долевого строительства – квартиры, перечисленные в Приложении № 1 к договору в жилом доме, расположенном по строительному адресу: адрес, а участник оплатить и принять указанный объект долевого строительства.
Согласно п. 2.1. договора, стоимость объектов долевого строительства составляет сумма на условиях поэтапной оплаты в срок до 30.06.2017.
10.03.2017 между ООО «ФЛЭТ и Ко» и ООО «Душинская» заключено соглашение об уступке права требования и переводе долга по договору участия в долевом строительстве от 27.04.2015 № 31/ЖДИ, согласно которому прежний участник уступает новому участнику права требования от застройщика исполнения обязательств по договору передачи части квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: адрес, а новый участник принимает обязательства по оплате (долг) указанное в пункте 1.4 соглашения.
Пунктом 1.4. оговорены объемы оплаченных и неоплаченных перед застройщиком обязательств по оплате объектов долевого строительства (квартир).
Согласно пункту 1.5 стороны определили стоимость уступки права требования в размере 1417972830,44 коп. и порядок расчетов.
Впоследствии 04.12.2018 между ООО «Душинская» и ФИО1 заключено соглашение об уступке права требования № Д/134, согласно которому истец передал требования к адрес о передаче объекта долевого строительства в рамках договора участия в долевом строительстве №31/ЖДИ от 27.04.2015 и заключенного впоследствии договора об уступке требования и переводе долга от 10.03.2017.
По условиям соглашения истец уступает данные требования ответчику, который в свою очередь обязуется оплатить истцу сумма в качестве оплаты уступаемого требования.
Предметом соглашения является право требования от застройщика исполнения обязательства по передаче в предусмотренный договором срока объекта долевого строительство участнику долевого строительства, а именно двухкомнатной квартиры общий проектной площадью 87,2 кв. м, проектный номер 134, этаж 10, секция 2 жилого дома, расположенного по строительному адресу: адрес.
Пунктом 1.3 предусмотрено, что право требования передается от прежнего участника новому участнику на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права требования.
Пунктом 1.9 предусмотрено, что при изменении окончательной площади квартиры про по результатам обмеров БТИ по сравнению с проектной площадью квартиры, указанной в пункте 1.2 соглашения, стороны согласовали следующий порядок изменения стоимости уступки права требования:
1.9.1 прежний участник в течение 90 рабочих дней с момента получения данных обмеров БТИ, осуществляет перерасчет стоимости уступки права требования и, по указанному в соглашении адресу направляет новому участнику письменное уведомление с указанием площади квартиры по результатам обмеров БТИ, изменённой стоимости уступки права требования, размером доплаты. Прежний участник направляет уведомление об изменении площади по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении или вручает новому участнику лично под расписку.
1.9.2 если окончательная площадь квартиры по результатам обмеров БТИ окажется больше, чем проектная площадь квартиры, указанная в пункте 1.2 соглашения, новый участник производит доплату прежнему участнику, рассчитываемую по следующий формуле (окончательная площадь по результатам обмеров БТИ минус проектная площадь, указанная в пункте 1.2 соглашения умножить на стоимость 1 кв. м, указанную в пункте 1.8 соглашения).
1.9.3 если окончательная площадь квартиры по результатам обмеров БТИ окажется меньше, чем проектная площадь квартиры, указанная в пункте 1.2 соглашения прежний участник обязуется возвратить новому участнику разницу, рассчитываемую по приведенной выше формуле.
1.9.4 через 5 рабочих дней, следующих за датой направления прежним участником новому участнику уведомления об изменении площади, условия о стоимости уступки права требования считается измененным без подписания дополнительных соглашений.
1.9.5 новый участник обязуется осуществить доплату в течение 15 рабочих дней, следующих за датой направления прежним участником новому участнику уведомления об изменении площади.
1.9.6 в случае если окончательный площадь квартиры по результатам обмеров БТИ будет меньше проектной площади, указанной в пункте 12 соглашения, то прежний участник обязуется в течение 30 рабочих дней с момента получения им письменного требования нового участника содержащего банковские реквизиты для перечисления денежных средств, возвратить новому участнику разницу.
ФИО1 обязательства по оплате квартиры исполнены в полном объеме, что сторонами не оспаривалось.
По акту приема-передачи от 18.09.2019 адрес передало ФИО1 квартиру по адресу: адрес, общей площадью с учетом балконов и/или лоджий 83,4 кв.м.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, сторонами по существу не оспорены, сомнений у суда не вызывают.
В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Согласно ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами.
Представление истцом доказательств и аргументов в пользу своих доводов переносит бремя доказывания обратного на ответчика.
В силу ст. 68 ГПК РФ в случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны.
Разрешая спор, руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд исходит из того, что ФИО1 выполнены обязательства перед ООО «Душинская» по оплате уступаемого права требования к застройщику о передаче объекта долевого строительство участнику долевого строительства.
Обязательства между застройщиком адрес и ФИО1 также выполнены исходя из содержания переданных ФИО1 в рамках договора участия в долевом строительстве прав, перерасчет за разницу в метраже в случае расхождений фактической площади объекта долевого строительства, определенного по результатам обмеров БТИ, с проектной площадью данного объекта не предусмотрен.
Так, из пункта 2.3. договора участия в долевом строительстве № 31/ЖДИ от 27.04.2015 следует, что в случае, если фактическая площадь объекта долевого строительства, определенная по результатам технической инвентаризации, будет меньше или больше проектной площади объекта долевого строительства (включая площадь балконов лоджий, веранд и террас, рассчитанные в соответствии с СП 54.13330. 2011 и приказом Минземстроя России № 37 от 04.08.1998 года с учетом понижающих коэффициентов) перерасчет не производится.
Уступка прав требования по ранее заключенному договору участия в долевом строительстве обязательства и положение объекта недвижимости не изменяет, на объем прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства не влияет, а лишь изменяет субъектный состав участников соответствующих правоотношений.
Таким образом, у ООО «Душинская» отсутствовало правомочие по включению условий, касающихся изменения объекта недвижимости (метража квартиры) в договор цессии, поскольку в данном случае имеет место превышение объема переданных истцу прав по договору участия в долевом строительстве, чем ухудшено положение ФИО1 как стороны договора.
Более того, как следует из приложения к договору долевого участия и акта приема-передачи квартиры, уведомления о вводе дома в эксплуатацию площадь квартиры составляет 83,4 кв.м., а не 89,9 кв.м., как указывает ООО «Душинская».
В силу п. 3 ст. 431.1 ГК РФ в случае признания недействительным по требованию одной из сторон договора, который является оспоримой сделкой и исполнение которого связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, общие последствия недействительности сделки (ст.167) применяются, если иные последствия недействительности договора не предусмотрены соглашением сторон, заключенным после признания договора недействительным и не затрагивающим интересов третьих лиц, а также не нарушающим публичных интересов.
С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Душинская» о взыскании с ФИО1 доплаты по договору и удовлетворении встречного иска о признании положений о признании недействительными пунктов 1.9, 1.9.1, 1.9.2, 1.9.3, 1.9.4, 1.9.5, 1.9.6 соглашения об уступке прав требования № Д/134 от 04.12.2018 по договору участия в долевом строительстве № 31/ЖДИ от 27.04.2015.
Поскольку в удовлетворении основного требования истцу было отказано, то в силу ст. 98 ГПК РФ судебные расходы возмещению не подлежат, так как они производны от основного требования, которые оставлены судом без удовлетворения.
Учитывая, что встречный иск ФИО1 удовлетворен, то на основании положений ст. 98 ГПК РФ, в ее пользу подлежат возмещению судебные расходы в размере сумма
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ООО «Душинская» – оставить без удовлетворения.
Встречный иск ФИО1 к ООО «Душинская» о признании пунктов соглашения недействительными – удовлетворить.
Признать недействительными пункты 1.9, 1.9.1, 1.9.2, 1.9.3, 1.9.4, 1.9.5, 1.9.6 Соглашения об уступке права требования № Д/134 от 04.12.2018 по договору участия в долевом строительстве № 31/ЖДИ от 27.04.2015.
Взыскать с ООО «Душинская» в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате госпошлины в сумме сумма
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Таганский районный суд адрес в течение месяца.
Судья
Решение принято в окончательной форме 02.11.2022.