Дело № 2-2780/2025
УИД 51RS0001-01-2025-002351-10
Мотивированное решение изготовлено 25 сентября 2025 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 сентября 2025 года г. Мурманск
Октябрьский районный суд города Мурманска в составе
председательствующего судьи Тимченко М.А.,
при секретаре Арефьевой Я.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ООО «Риэлторское агентство «МИАН» о взыскании убытков,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании убытков.
В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ была совершена сделка по договору купли-продажи квартиры общей площадью 30,1 кв.м., расположенной на 2-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>, г.Мурманск, <адрес> между ФИО1 и ООО «Риэлторское агентство «МИАН».
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Риэлторское агентство «МИАН» и ФИО2 (далее - Ответчик) была совершена сделка по договору купли-продажи квартиры общей площадью 30,1 кв.м., расположенной на 2-м этаже жилого дома по адресу: <адрес>, г.Мурманск, <адрес>.
Решением Октябрьского районного суда г. Мурманска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственность «Риэлторское агентство «МИАН», ФИО2 о признании договоров купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки – удовлетворены.
Признан недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 51:20:0002066:252 общей площадью 30,1, кв.м, расположенной по адресу: г. Мурманск, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственность «Риэлторское агентство «МИАН».
Признан недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером 51:20:0002066:252 общей площадью 30,1, кв.м, расположенной по адресу: г. Мурманск, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственность «Риэлторское агентство «МИАН» и ФИО2.
С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в квартире, расположенной по адресу: г. Мурманск, <адрес> производились ремонтные работы.
Для определения стоимости причиненного ФИО1 материального ущерба, она обратилась в ООО «Баренц-Эксперт». Согласно, отчету № У-3207-01/25 рыночная стоимость затрат на восстановительный ремонт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 516993 рубля 60 копеек.
Согласно договору на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ стоимость услуг специалиста составила 47 000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ в адрес Ответчика была направлена претензия, до настоящего времени ответа на нее не поступало.
Ссылаясь на нормы действующего законодательства, просит суд взыскать с ответчика в пользу истца стоимость затрат на восстановительный ремонт квартиры в размере 516993 рублей 60 копеек, затраты на проведение независимой экспертизы в размере 47000 рублей, сумму оплаченной государственной пошлины в размере 16279 рублей.
Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Риэлторское агентство «МИАН», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований привлечена ФИО10
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом о рассмотрении дела, направила в суд представителя.
Представитель истца ФИО3 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в заявлении. Также пояснил суду, что ответчик ФИО2 знала о том, что на рассмотрении в суде находится гражданское дело об оспаривании сделки по продаже квартиры, вместе с тем осуществляла в ней ремонтные работы, чем нанесла истцу ущерб.
Представитель соответчика ООО «Риэлторское агентство «МИАН» ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира была продана агентством ФИО2 Последняя, как добросовестный покупатель и новый собственник квартиры, начала производить ремонтные работы с целью улучшения жилищных условий и придания ей состояния, пригодного для проживания, так как приобретенная квартира находилась в ужасном состоянии. Ремонт производился ФИО2 самостоятельно, без какого-либо участия со стороны ООО «РА «МИАН». О том, что квартира является спорной, стало известно из уведомления, направленного в адрес агентства и ФИО2 судом в январе 2024 года. Полагала, что в случае удовлетворения исковых требований, истец получит неосновательное обогащение. Просила в исковых требованиях к ООО «РА «МИАН» отказать.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом о рассмотрении дела, направила в суд представителя.
Представитель ответчика ФИО2 - ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что по настоящим требованиям отвечать должно ООО «РА «МИАН», поскольку не уведомили ФИО2 о том, что квартира является спорной. На момент приобретения квартиры ФИО2 условия для проживания отсутствовали, поэтому ФИО2 приступила к ремонтным работам.
Третье лицо ФИО10 в судебное заседание не явилась. О дате, месте и времени извещалась надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщила. Ранее в судебном заседании пояснила, что в конце апреля 2024 года ей стало известно, что в суде находится дело о признании договора купли-продажи спорной квартиры недействительным. В марте 2024 года в указанной квартире начали производить ремонтные работы. Полагала, что ООО «РА «МИАН» должны были сообщить ей о судебном споре по квартире, поскольку узнали о рассмотрении гражданского дела судом о признании сделки недействительной в январе 2024 года.
В соответствии с положениями статей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы настоящего гражданского дела, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.
Согласно пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (пункт 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Основным последствием недействительности сделок признается двусторонняя реституция - восстановление сторон в первоначальное положение: каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость (п.2 ст. 167 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо (далее - ГК РФ), право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками согласно пункту 2 данной правовой нормы понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Исходя из положений пункта 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).
Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.
Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.
В соответствии с ч.2 ст. 61 ГПК Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Риэлторское агентство «МИАН» заключен договор купли-продажи по условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность объект недвижимости: квартиру общей площадью 30,1 кв.м, расположенную на 2 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, г.Мурманск, <адрес>, кадастровый №. Объект продан за 2 500 000 рублей. Объект недвижимости передан ООО «Риэлторское агентство «МИАН», что подтверждается актом приема передачи.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Риэлторское агентство «МИАН» и ФИО8, действующей в интересах ФИО2 на основании доверенности, заключен договор купли-продажи по условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность объект недвижимости: квартиру общей площадью 30,1 кв.м, расположенную на 2 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, г.Мурманск, <адрес>, кадастровый №. Квартира была приобретена ФИО2 у ООО «Риэлторское агентство «МИАН» за 3 450 000 рублей.
Решением Октябрьского районного суда г. Мурманска от ДД.ММ.ГГГГ по делу № удовлетворены исковые требования ФИО1 к ООО «Риэлторское агентство «МИАН», ФИО2 о признании договоров купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки. Указанным решением постановлено: «Признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № общей площадью 30,1, кв.м, расположенной по адресу: г. Мурманск, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и обществом с ограниченной ответственность «Риэлторское агентство «МИАН».
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером № общей площадью 30,1, кв.м, расположенной по адресу: г. Мурманск, <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственность «Риэлторское агентство «МИАН» и ФИО2.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, сделки купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, обязав ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ года рождения возвратить в собственность ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ года рождения однокомнатную квартиру с кадастровым номером № общей площадью 30,1, кв.м, расположенную по адресу: г. Мурманск, <адрес>».
Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обращаясь с настоящим иском, истец указывает, что с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в квартире, расположенной по адресу: г. Мурманск, <адрес> производились ремонтные работы, в связи с чем истцу был причинен ущерб.
Для определения стоимости ущерба, истец обратилась в ООО «Баренц-Эксперт». Согласно заключению № У-3207-01/25 рыночная стоимость затрат на восстановительный ремонт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 516993 рублей 60 копеек.
Как следует из пояснений представителей ответчика ФИО2, спорное жилое помещение приобреталось последней для последующей сдачи в съем. Поскольку на момент приобретения квартиры, условия для проживания являлись не пригодными, в жилом помещении требовалось проведение ремонта.
В материалы дела представлен Договор аренды жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно указанному Договору, ФИО2, именуемая «Арендодатель» и ИП ФИО10, именуемый в дальнейшем «Арендатор» заключили Договор о нижеследующем: Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование (аренду) за обусловленную сторонами Договора плату, а Арендатор обязуется принять в аренду 1 (одну) жилую квартиру, расположенную по адресу: РФ, г.Мурманск, <адрес> (общая площадь 30,10 квадратных метра количество комнат – 1; кадастровый №), именуемую далее «Помещение» или «Имущество», для использования в целях проживания и с правом сдачи Помещения в субаренду на любой срок по своему усмотрению (п.1.1).
Как указано в п.3.2.1 Договора, Арендатор имеет право производить, с предварительного письменного согласия Арендодателя, улучшения, не нарушающие требования законодательства РФ, предъявляемые к данному виду Помещений.
Согласно п.3.3.1 Арендодатель обязан передать Арендатору ДД.ММ.ГГГГ Помещение для производства ремонтных работ.
В период действия настоящего договора Арендатор обязан оказать содействие в ремонтных работах (найм строителей, контроль за ходом ремонта, закупка стройматериалов), закупить мебель и бытовую технику по своему усмотрению, но по согласованию с Арендодателем (п.3.4.1).
Согласно акту приема-передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 передала, а ИП ФИО10 приняла жилое помещение, расположенное по адресу: РФ, г.Мурманск, <адрес>, для ремонтных работ.
Как следует из пояснений ФИО10, данных в судебном заседании, ремонт в вышеуказанной квартире начали осуществлять в марте 2024 года. О том, что в производстве суда находится дело по иску бывшего собственника ФИО1, ей стало известно только в конце апреля 2024 года.
Также в ходе рассмотрения дела были допрошены свидетели ФИО8, ФИО9
Так свидетель ФИО8, предупрежденная об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, отказ от дачи показаний в соответствии со статьями 307, 308 УК РФ, пояснила, что ФИО2 в конце 2023 года была приобретена данная квартира. В начале 2024 года нашли подрядчиков, по началу особо ничего в квартире не делалось, а в апреле 2024 года начали делать ремонт. О судебном разбирательстве по поводу оспаривания сделки узнали, когда ремонт уже был сделан. При покупке квартиры, состояние было пригодным для жилья, но требовался ремонт.
Свидетель ФИО9, также предупрежденная судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, отказ от дачи показаний в соответствии со статьями 307, 308 УК РФ, пояснила, что работает в ООО «РА «МИАН» с 2020 года. На момент приобретения агентством квартиры, помещение находилось в антисанитарном состоянии. В квартире была старая техника, санузел, трубы старые, все было прокурено. Проживать в указанной квартире было возможно, вместе с тем, ремонт был необходим.
Кроме того, в материалы дела стороной истца представлены фотоматериалы состояния спорного жилого помещения, принадлежащего ФИО1, расположенного по адресу: г.Мурманск, <адрес>, на момент заключения договора купли-продажи с ООО «РА «МИАН».
Аналогичные фотоматериалы представлены ответчиком ООО «РА «МИАН».
В связи с чем, указанные документы принимаются судом в качестве доказательств по делу, суд признает их относимыми и допустимыми, отражающими состояние жилого помещения до отчуждения его в пользу ответчиков, и свидетельствующих о пригодном к проживанию состоянию квартиры.
Вместе с тем, как следует из пояснений сторон, свидетелей, а также подтверждено фотоматериалами, находящимися в заключении № У-3207-01/25 ООО «Баренц-Эксперт», в настоящее время спорная квартира для проживания не пригодна.
Таким образом, проанализировав установленные обстоятельства, подтвержденные доказательствами, исследованными в ходе рассмотрения дела, суд приходит к выводу о том, что именно действия ответчика ФИО2 по осуществлению ремонтных работ, причинили ущерб истцу.
Доводы стороны ответчика ФИО2 о том, что надлежащим ответчиком является ООО «РА «МИАН», не могут быть приняты судом, поскольку ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи спорной квартиры между Агентством и ФИО2, на основании которого жилое помещение перешло в собственность последней, при этом ФИО2 не лишена права на самостоятельное обращение в порядке регресса в суд с соответствующими требованиями к ООО «РА «МИАН».
При этом также суд учитывает, что ремонт в квартире начался в марте 2024 года, тогда как исковое заявление ФИО1 к ООО «Риэлторское агентство «МИАН», ФИО2 о признании договоров купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, поступило в Октябрьский районный суд г.Мурманска и принято к производству суда ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 знала о наличии в производстве суда вышеуказанного гражданского дела, вместе с тем, приступила к выполнению ремонтных работ в спорном жилом помещении.
Поскольку на тот момент ФИО2 являлась единоличным собственником жилого помещения, ООО «РА «МИАН» не принимал участия при производстве ремонтных работ в жилом помещении, то исковые требования к ООО «РА «МИАН» удовлетворению не подлежат.
Определяя размер ущерба, суд принимает заключение ООО «Баренц-Эксперт» № У-3207-01/25 от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость затрат на восстановительный ремонт по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 516993 рублей 60 копеек. Иного расчета стоимости ущерба суду не представлено. Ходатайств о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлено.
Оценивая представленное истцом заключение по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд признает его обоснованным и достоверным, поскольку оно составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, по результатам тщательного изучения представленных данных. Выводы, изложенные в заключении, подробно мотивированы, дополнительных вопросов, требующих выяснения в судебном заседании, у суда не возникло. Данных о какой-либо заинтересованности эксперта в исходе дела не имеется.
Доказательств, подтверждающих причинение истцу ущерба в ином размере, ответчиками в соответствии со статьей 56 ГПК РФ не представлено, в связи с чем, заключение ООО «Баренц-Эксперт» признается судом надлежащим доказательством размера причиненного истцу ущерба.
С учетом всех обстоятельств дела, суд полагает взыскиваемую сумму ущерба, соответствующей принципу справедливости и соразмерности допущенному нарушению.
В соответствии со статьями 94 и 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, включая издержки, понесенные в результате рассмотрения дела.
Истцом понесены расходы по оплате услуг эксперта в размере 47000 рублей, что подтверждено договором на оказание услуг от ДД.ММ.ГГГГ, актом № приемки-сдачи работ от ДД.ММ.ГГГГ, квитанцией к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ. Указанные расходы суд признает судебными издержками, необходимыми для защиты нарушенного права, подлежащими взысканию с ответчика ФИО2 в пользу истца.
Кроме того, со ФИО2 в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 15340 рублей. Излишне уплаченная государственная пошлину в размере 939 рублей по чеку от ДД.ММ.ГГГГ, №, подлежит возврату истцу.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к ФИО2, ООО «Риэлторское агентство «МИАН» о взыскании убытков удовлетворить частично.
Взыскать со ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) убытки в размере 516 993 руб. 60 коп., расходы по оплате услуг независимого оценщика в сумме 47000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15340 руб.
В удовлетворении исковых требований к ООО «Риэлторское агентство «МИАН» отказать.
Вернуть в пользу ФИО1 (паспорт №) излишне уплаченную государственную пошлину в размере 939 руб. по чеку от ДД.ММ.ГГГГ, №.
Решение может быть обжаловано в Мурманский областной суд через Октябрьский районный суд города Мурманска в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий М.А. Тимченко