Решение по делу № 2-364/2025 от 13.03.2025 - о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов.

Дело №2-364/2025

УИД 52RS0016-01-2024-004748-34

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 марта 2025 года г. Кстово

Кстовский городской суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Полевой Я.И., при секретаре Горбуновой Н.В., с участием истца ФИО1, его представителя по доверенности – ФИО2, представителя ответчика – адвоката ФИО8, третьего лица – ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО4, в обоснование своих требований указав на следующие обстоятельства.

11.12.2023 между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО4 (продавец) был заключен договор купли-продажи, по которому ФИО1 приобрел в собственность земельный участок общей площадью 1046 кв.м, расположенный по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен), категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства. Цена договора составила 2 450 000 руб. Истец в целях осуществления строительства жилого дома на указанном земельном участке 29.02.2024 обратился в администрацию Кстовского муниципального округа за получением Градостроительного плана № РФ(номер обезличен)-3009-0, из которого следует, что участок расположен в территориальной зоне Р-2, зона природного ландшафта. Регламентами территориальной зоны Р-2 размещение индивидуальной жилой застройки не предусмотрено. Покупателем было получено уведомление от администрации Кстовского муниципального округа о недопустимости размещения объекта индивидуального строительства или садового дома на земельном участке в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве.

В силу того, что спорный земельный участок покупался под индивидуальное жилищное строительство, но сейчас находится в рекреационной зоне Р-2, что запрещает возведение подобных конструкций, истец, не имея возможности по назначению воспользоваться купленным земельным участком, полагает заключенный договор незаконным, неисполнимым и не отвечающим первично заявленным требованиям покупателя, поскольку продавцом, по его мнению, была предоставлена заведомо ложная информация об обременениях земельного участка.

Истец, с учетом ходатайства об увеличении размера исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 52:26:0010029:69, а также взыскать с ответчика:

- денежные средства, уплаченные по указанному договору, в размере 2 450 000 руб.;

- денежные средства в размере 50 000 руб., внесенные истцом в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи от 27.11.2023;

- проценты за пользование чужими денежными средствами за период с даты получения ответчиком досудебной претензии - 11.07.2024, по 29.11.2024, в размере 178 127,04 руб. и далее – по дату фактического возврата денежных средств;

- убытки в виде процентов, уплаченных по кредитному договору с ПАО Сбербанк, в размере 61 733,80 руб., а также денежных средств, уплаченных им по договору с ПАО «Россети Центра и Приволжья» об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям (номер обезличен), в размере 50 439,58 руб.;

- расходы по оплате государственной пошлины.

В судебном заседании истец ФИО5 и его представитель по доверенности ФИО2 исковые требования в уточненной редакции поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО4, надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явилась. Представитель ответчика – адвокат ФИО8 против удовлетворения исковых требований возражала по доводам письменных отзывов. В частности указывает, что вид разрешенного строительства земельного участка и все его характеристики, в том числе, об отсутствии обременений в пользу третьих лиц, надлежащим образом отражены в договоре купли-продажи, вся информация о земельном участке, имеющаяся у ответчика - истцу предоставлена, земельный участок истцом, осуществляющим профессиональную деятельность в сфере строительства, до его покупки был осмотрен, выписка из ЕГРН на земельный участок ответчиком до сделки истцу предоставлена и им изучена, каких-либо претензий и запросов дополнительных документов от продавца со стороны покупателя не поступало, Правила землепользования и застройки муниципального округа размещены в открытом доступе. Полагает, что истец утратил интерес к спорному земельному участку, за что продавец ответственности нести не должен.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО3 против удовлетворения иска возражал по мотивам, аналогичным позиции ответчика.

Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), с учетом мнения участников процесса, посчитал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав пояснения истца, представителей сторон, а также третьего лица, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (часть первая статьи).

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Согласно п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а при расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что 11.12.2023 между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО4 (продавец) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в именно – земельного участка (далее – Договору). По Договору ФИО1 приобрел в собственность земельный участок общей площадью 1046 кв.м, расположенный по адресу: (адрес обезличен), кадастровый (номер обезличен), категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (п. 1.1. Договора) (л.д. 22-23). Стоимость объекта составила 2 450 000 руб. (п. 2.1. Договора), при этом часть стоимости объекта в сумме 700 000 руб. оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя, остальная часть стоимости в размере 1 750 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств в соответствии с кредитным договором (номер обезличен) от 11.12.2023 (п. 2.2.2. Договора).

В соответствии с представленным в материалы дела кредитным договором (номер обезличен) от 11.12.2023, заключенным между созаемщиками ФИО1 и ФИО6 с ПАО Сбербанк, в отношении вышеназванного земельного участка был установлено обременение – ипотека в силу закона.

Право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером (номер обезличен) зарегистрировано в ЕГРН 12.12.2023.

Истец 29.02.2024 обратился в администрацию Кстовского муниципального округа за получением градостроительного плана. Согласно Градостроительному плану № РФ(номер обезличен)-3009-0 от 18.03.2024 земельный участок расположен в территориальной зоне Р-2, зона природного ландшафта (л.д. 9-13).

ФИО1 от администрации Кстовского муниципального округа получено уведомление о недопустимости размещения объекта индивидуального строительства или садового дома на земельном участке в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве (л.д. 29).

Анализируя позицию стороны истца о том, что о наличии вышеназванного ограничения ему стало известно только после получения градостроительного плана земельного участка, а также о том, что ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию об объекте недвижимости, судом принимается во внимание, что возможность удовлетворения требований покупателя о расторжении договора купли-продажи земельного участка обусловлена совокупностью следующих обстоятельств: информация об ограничениях и обременениях земельного участка, известная продавцу, должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не имеющих места в реальности, при этом наличие у покупателя сведений, скрытых продавцом, повлияло бы на его решение приобрести участок.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства на основании представленных стороной истца документов установлено, что ФИО1 уже 13.03.2024, то есть до получения Градостроительного плана № РФ(номер обезличен)-3009-0, датированного 18.03.2024, обратился в Министерство градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области с заявлениями о внесении изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки - об исключении земельного участка с кадастровым номером 52:26:0010029:69 из зоны рекреационного назначения и из территориальной зоны Р-2, для строительства жилого дома.

03.06.2024 состоялось заседание комиссии по подготовке проектов правил землепользования и застройки Нижегородской области и иным вопросам землепользования и застройки Нижегородской области (далее – Комиссия), протокол которого поступил в материалы дела в ответ на запрос суда. Министерство градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области уведомило истца о том, что Комиссией не поддержаны предложения по изменению зонирования с учетом отрицательной позиции администрации Кстовского муниципального округа.

11.07.2024 истец обратился к ответчику с досудебной претензией о расторжении Договора.

В ходе судебного разбирательства судом истцу разъяснялось право на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения об утверждении правил землепользования и застройки в данной части, с указанием на возможность приостановления производства по настоящему гражданскому делу, однако стороной истца высказана позиция об отсутствии подобных намерений и наличии волеизъявления исключительно на расторжение договора купли-продажи по заявленному основанию.

На основании исследованных в судебном заседании доказательств, пояснений сторон в ходе судебного разбирательства, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий, необходимых для расторжения договора в порядке ст. 450 ГК РФ и п. п. 1, 3 ст. 37 ЗК РФ.

В нарушение требований ст. 56 ГК РФ стороной истца не представлено доказательств в подтверждение суждений о том, что ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию о приобретаемом земельном участке, которая является основанием для расторжения договора купли-продажи. При недоказанности факта того, что продавец сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, оснований для расторжения договора купли-продажи, предусмотренных ст. 37 ЗК РФ, не имеется.

Договор был заключен истцом добровольно, истец лично осмотрел земельный участок перед совершением сделки, что подтверждено им в ходе судебного разбирательства, после осмотра земельного участка каких-либо претензий к ответчику истцом не высказано, истец замечаний как к характеристикам земельного участка, так и по предоставленной информации не имел.

На момент подписания договора купли-продажи земельного участка разногласия по его качественным характеристикам отсутствовали. При осмотре приобретаемого имущества истец имел объективную возможность установить расположение участка в соответствующей территориальной зоне, сам будучи профессионалом в области инженерных изысканий, инженерно-технического проектирования, управления проектами строительства, выполнения строительного контроля и авторского надзора, предоставления технических консультаций в указанных областях, что подтверждается сведениями ЕГРИП, а при необходимости не был лишен возможности привлечь специалиста для проведения такого осмотра, с данными характеристиками согласился, о снижении покупной цены не заявлял, принял участок в отсутствие каких-либо претензий к продавцу. При этом о намерении расторжения договора купли-продажи заявил ответчику после получения отрицательного решения Министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области.

Сведения об установленных территориальных зонах на территории являются общедоступными, Приказ министерства градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области от 29.12.2022 N 07-01-03/154 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Кстовского муниципального округа Нижегородской области применительно к населенным пунктам, входящим в состав административно-территориального образования Афонинский сельсовет, входящего в состав Кстовского муниципального округа Нижегородской области, и территории Кстовского муниципального округа Нижегородской области за границами этих населенных пунктов» размещен в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Согласно ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются с учетом как функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, так и сложившейся планировки территории и существующего землепользования. Кроме того, должна учитываться возможность сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков.

При заключении договора купли-продажи продавцом была предоставлена вся информация о характеристиках и свойствах земельного участка, а именно, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования для строительства индивидуального жилого дома, доказательств, что вид разрешенного использования иной, нежели тот, что указан в договоре купли-продажи, в материалы дела не представлено.

Судом также принимается во внимание, что истец, от которого, как от покупателя недвижимости ожидается разумная степень осмотрительности, в качестве индивидуального предпринимателя осуществляет профессиональную деятельность, следовательно обладает специальными познаниями и навыками в области инженерных изысканий, инженерно-технического проектирования, управления проектами строительства, выполнения строительного контроля и авторского надзора, предоставление технических консультаций в указанных областях.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка по заявленному истцом основанию.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Пунктом 2 ст. 15 ГК РФ определено, что под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу данной правовой нормы возникновение у лица права требовать возмещения убытков обусловлено нарушением его прав.

В силу статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Анализ указанных положений закона норм позволяет сделать вывод, что для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности и виновности (в форме умысла или неосторожности) поведения лица, наступления неблагоприятных последствий в виде убытков.

Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.

При этом, по смыслу закона, бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за причинение ущерба, лежит на ответчике, однако сам факт причинения ущерба и причинную связь между действиями ответчика и причинением ущерба должен доказать истец.

В данном случае, на истце лежала обязанность доказать факт причинения ущерба, а также причинно-следственную связь между действиями ответчика и причиненным ущербом, а ответчик вправе был представить доказательства, свидетельствующие об отсутствии его вины в причинении истцу ущерба и опровергающие наличие указанной выше причинно-следственной связи.

Основания для удовлетворения требований о взыскании с ответчика стоимости приобретенного земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.07.2024 по дату фактического возврата денежных средств, убытков в судебном заседании не установлены, представленными суду доказательствами не подтверждены, и с учетом отказа в удовлетворении искового требования о расторжении Договора, удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку в удовлетворении исковых требований истцу отказано, основания для взыскания с ответчика судебных расходов по оплате государственной пошлины также отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ((дата обезличена) года рождения, место рождения: (адрес обезличен), паспорт (номер обезличен) выдан Отделом Внутренних дел (адрес обезличен)) к ФИО4 ((дата обезличена) года рождения, место рождения: (адрес обезличен), паспорт (номер обезличен) выдан (адрес обезличен)) о расторжении договора от 11.12.2023 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером (номер обезличен), взыскании денежных средств, убытков, судебных расходов - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кстовский городской суд.

Судья Я.И.Полевая

Мотивированное решение суда изготовлено в окончательной форме 17.03.2025.