Дело № 2-441/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с.Уинское Пермского края 13 ноября 2023 года

Ординский районный суд Пермского края (постоянное судебное присутствие в с.Уинское) в составе председательствующего Братчиковой Н.А.,

при секретаре судебного заседания Габовой И.В.,

с участием представителя истца Н.П.С.

представителя ответчика ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ч.О.В, к Г.Р.А. о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Ч.О.В, обратилась с исковым заявлением к Г.Р.А. о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости № от 04.07.2023 в размере 50 000 рублей; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 10.08.2023 по 03.10.2023 в размере 1793,06 рублей, с 04.10.2023 по день фактического возврата основного долга 50 000 рублей или его соответствующей части в размере ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды; расходов по оплате государственной пошлины в размере 3200 рублей, расходов на оплату услуг представителя 30 000 рублей, почтовых расходов в размере 841 рубль (с учетом уточнения).

В обоснование исковых требований указано, что 04.07.2023 между Ч.О.В, и Г.Р.А. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (жилого дома с земельным участком), расположенной по адресу: <адрес>.

Договор заключался в г. Краснокамске в агентстве недвижимости, при подписании которого участвовали истец, риэлтор Г.Р.А., сама Г. находилась в с. Уинское, подписание договора велось при помощи видеосвязи, на последнем листе договора Г. написала о том, что получила 50000 рублей и поставила подпись, подписанный лист направила факсом.

Согласно условиям предварительного договора :

стороны обязались в срок до 04.09.2023 включительно подписать основной договор купли-продажи объекта недвижимого имущества (п.1.1); покупатель обязался уплатить продавцу цену в следующем порядке: 50000 рублей в день подписания настоящего договора, которые признаются задатком, оформляемым соглашением (п.3.2); сумма задатка не возвращается, в случае если обязательства по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости не будут исполнены по вине Покупателя, в срок, установленный п.1.1 настоящего договора (п.3.5); в случае не заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, указанного в п.1.1. настоящего договора, по вине Продавца сумма задатка подлежит возврату в двойном размере (п.3.6); соглашение об изменении или о расторжении договора совершается сторонами в письменной форме (п.6.3).

После подписания предварительного договора и внесения задатка в размере 50000 рублей выяснилось, что не проведено межевание земельного участка. Продавец при осмотре недвижимости была поставлена в известность, что недвижимость будет приобретаться через ипотечный кредит. При проверке документов кадастровым инженером было установлено, что площадь земельного участка очень маленькая и фактически на этом участке помещается только дом, а надворные постройки под литерами Г7, Г8, Г5, Г6 (навес, гараж, баня, предбанник) расположены за пределами земельного участка. Баня находится на землях лесного фонда.

Истец считает, что она была введена в заблуждение Г.Р. относительно документов на недвижимость. Полагая, что Банк не одобрит ипотеку при таких нарушениях, она обратилась к Г.Р.А. с просьбой добровольно возвратить задаток в размере 50000 рублей, на что ответчик предложила вести переговоры со своим риэлтором. Риэлтор Г.Р.А. предложил написать уведомление о расторжении договора, сообщив, что оно будет рассмотрено. 21.07.2023 истцом ответчику была направлена претензия о расторжении предварительного договора и возврата задатка, полученная ответчиком 04.08.2023. Ответ на претензию не последовал.

Истец считает, что основной договор купли-продажи не заключен по вине Продавца - Г.Р.А., поэтому в соответствии с п.3.6 Договора задаток подлежит взысканию с нее в двойном размере – 100000 рублей. 02.10.2023 сумма задатка в размере 50000 рублей была возвращена ей риэлтором ответчика.

Полагает, что с Г.Р.А. подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами, исходя из расчета : с 10.08.2023 по 14.08.2023 : 100000х8,5%х5/360=118,06; с 15.08.2023 по 17.09.2023: 100000х12%х34/360=1133,33; с 18.09.2023 по 01.10.2023 : 100000х13%х2/360=505,56; с 02.10.2023 по 03.10.2023 : 50000х13%х2/360=36,11.

Истец Ч.О.В, в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Представитель истца Н.П.С. настаивала на уточненном исковом заявлении по изложенным в нем доводам.

Ответчик Г.Р.А. с заявленными исковыми требованиями не согласна. В возражениях на исковое заявление указала, что между нею и истцом заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Подписанный договор у нее отсутствует, договор заключался в ее отсутствие, ею не подписывался. Оплата по договору должна пройти в следующем порядке: 50000 рублей – в день подписания настоящего договора, которые признаются задатком, оформляемым соглашением; 680000 рублей – в день заключения основного договора купли-продажи недвижимости, производится в течение трех дней за счет кредитных средств кредитора. (п.3.2 договора). Указанные в настоящем пункте договора денежные суммы, безусловно, засчитываются продавцом в счет оплаты стоимости по основному договору купли-продажи, заключенному сторонами в будущем. (п.3.3 договора).

Денежные средства в размере 50000 рублей получены риэлтором. Она денежные средства не получала и не уполномочивала риэлтора на их получение. Ксерокопия расписки Ответчика на последней странице предварительного договора является безденежной. Соглашение о задатке не заключалось и не подписывалось. Согласно ст.380 ГК РФ соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила установленного п.2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Отсутствие в договоре подписи является несоблюдением письменной формы, что противоречит п.1 ст.160, п.2 ст.434 ГК РФ и влечет недействительность предварительного договора. До истечения срока заключения основного договора купли-продажи недвижимости Истец 21.07.2023 направила претензию о расторжении предварительного договора и возврате задатка в размере 100000 рублей, мотивируя это тем, что при заключении предварительного договора была введена в заблуждение Продавцом и указав, что строения – навес, баня, гараж, предбанник, находятся за пределами земельного участка. При подписании предварительного договора купли-продажи недвижимости Истец ознакомился со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, претензий не имел (п.4.5 договора). Истец осмотрел техническое состояние недвижимости, претензий не имел (п.4.6 договора). Предмет предварительного договора купли-продажи полностью соответствует выписке из Единого государственного реестра недвижимости. Навес, баня, гараж, предбанник не являются жилыми помещениями, предназначены для временного служебного и вспомогательного использования, при этом данные объекты на кадастровый учет не ставятся и не относятся к недвижимому имуществу. Изложенные истцом предполагаемые спорные обстоятельства, препятствующие заключению основного договора купли-продажи недвижимости оговорены в п.п.7.5, 7.6 предварительного договора. При этом сведений об отказе Банка в получении кредитных денежных средств истцом не предоставлено. Предмет договора купли-продажи не изменился. Истец до истечения срока заключения основного договора купли-продажи недвижимости направил претензию о возврате залога и расторжении предварительного договора, тем самым нарушив п.3.5 предварительного договора.

В случае окончания срока заключения предварительного договора, указанного в п.1.1 (04.09.2023), где ни одна из сторон не направила уведомление другой стороне с целью заключения основного договора, то сумма задатка признается авансом и возвращается Ответчиком Истцу. Основной договор купли-продажи не мог быть заключен по условиям предварительного договора, так как в основном договоре должна быть указана сумма сделки 950000 рублей, а в предварительном договоре указана сумма 730000 рублей, что влечет для Ответчика дополнительные материальные и правовые последствия.

Представитель ответчика ФИО1 возражал против исковых требований, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях Г.Р.А. на иск Ч.О.В,

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные письменные доказательства, считает, что иск Ч.О.В, к Г.Р.А. подлежит удовлетворению частично, сумма задатка в размере 500000 рублей взысканию не подлежат, при этом в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами.

Судом установлено, что 04.07.2023 между Г.Р.А. (Продавец) и Ч.О.В, (Покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости №, согласно которому стороны в срок до 04.09.2023 включительно обязались подписать основной договор купли-продажи недвижимости: жилого дома и земельного участка, площадью 200 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. (л.д.14-16,61-63).

Согласно условиям предварительного договора:

п.3.2. Покупатель обязан уплатить продавцу цену в следующем порядке: 50000 рублей – в день подписания настоящего договора, которые признаются задатком, оформляемым соглашением; 680000 рублей – в день заключения основного договора купли-продажи недвижимости, производится в течение трех дней за счет кредитных средств кредитора.

п.3.3. Указанные в настоящем пункте договора денежные суммы, безусловно, засчитываются продавцом в счет оплаты стоимости по основному договору купли-продажи, заключенному сторонами в будущем.

Договор содержит подпись Ч.О.В,, а также ксерокопию подписи Г.Р.А. с указанием о том, что она получила 50000 рублей.

Согласно расписке (л.д. 64) представитель истца Н.П.С. 02.10.2023 получила от Ш.О.А. 50000 рублей, которая денежные средства передала ей действуя в интересах Г.Р.А. В этот же день денежные средства переведены Ч.О.В,, что подтверждается чеком – ордером от 02.10.2023 ( л.д. 64 об.)

Пункт 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации о форме договора, указывает на возможность заключения договора в письменной форме путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, или обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными, в соответствии с правилами абз. 2 п. 1 ст. 160 ГК РФ.П.3 ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор (заявление клиента) принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абз.2 п.1 ст.160 Гражданского кодекса Российской Федерации письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю.

Объяснения представителя истца в совокупности с представленными

доказательствами свидетельствуют о том, что Г.Р.А. выразила свою волю на заключение вышеуказанного предварительного договора с Ч.О.В, и подписала его, условия договора сторонами были согласованы, денежные средства в сумме 50000 рублей получены в качестве задатка риэлтором ответчика, действующей по поручению Г., и впоследствии (02.10.2023) возвращены истцу. Приведенные ответчиком доводы о том, что договор заключался в ее отсутствие и ею не подписывался, ничем не подтверждены, опровергаются исследованными доказательствами.

Условия предварительного договора сторонами фактически не оспариваются.

Из текста предварительного договора купли-продажи от 04.07.2023 следует, что сторонами заключен смешанный договор, в который включены условия предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и соглашения о задатке, в связи с чем, доводы ответчика о том, что соглашение о задатке в письменной форме сторонами не заключалось, является несостоятельным.

П.3.2. договора предусмотрено, что Покупатель обязан уплатить Продавцу 50000 рублей – в день подписания настоящего договора, которые признаются задатком, оформляемым соглашением. Денежные средства 50000 рублей Г.Р.А. получила полностью, о чем ею собственноручно сделана отметка в договоре.

п.3.5. договора предусмотрено, что сумма задатка не возвращается, в случае если обязательства по заключению основного договора купли-продажи объекта недвижимости не будут исполнены по вине Покупателя, в срок, установленный п.1.1 настоящего договора.

В п.3.6. указано, что в случае не заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, указанного в п.1.1. настоящего договора, по вине Продавца сумма задатка подлежит возврату в двойном размере.

В случае невозможности заключения основного договора купли-продажи недвижимости в собственность Покупателя по независящим от сторон обстоятельствам (отказ банка от предоставления кредитных средств покупателю или отказ в одобрении вышеуказанного объекта недвижимости…), стороны признают авансом переданную по настоящему предварительному договору в качестве задатка денежную сумму, которая подлежит возврату Продавцом Покупателю в течение трех дней, с момента наступления такого обстоятельства. (п.7.5 договора).

П.7.6 договора предусмотрено, что в случае окончания срока заключения предварительного договора указанного в пункте 1.1., где ни одна из сторон не направила уведомление другой стороне с целью заключения основного договора, то сумма задатка признается авансом и возвращается продавцом покупателю.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В силу п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 455 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).

Таким образом, основная цель задатка - предотвращение неисполнения договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Нарушение какой-либо из сторон условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия относительно заключения основного договора в связи с утратой интереса к заключению основного договора.

Из представленных истцом скриншотов переписки с риэлтором ответчика - Ш.О.А. следует, что с 06.07.2023 истцом велась переписка по поводу отсутствия межевания на земельный участок, являвшегося предметом будущей сделки. Ш.О.А. истцу сообщено о невозможности в срочном порядке сделать межевание на весь земельный участок, на котором расположен дом с надворными постройками Г.Р.А. После этого, истец поставила в известность Ш.О.А. о том, что дом она приобретать не будет, так как у нее могут возникнуть проблемы при получении ипотечного кредита, истец неоднократно высказала просьбу вернуть уплаченный задаток ( л.д. 19-35).

21.07.2023 истец направила в адрес Ответчика претензию о расторжении договора и возмещении уплаченного задатка в размере 100000 рублей, поскольку Продавец ввела ее в заблуждение относительно приобретаемого домовладения и земельного участка и банк не одобрит ипотеку при таких нарушениях земельного законодательства. Оплату просила произвести в течение 5 дней с момента получения претензии (л.д.17,18).

Согласно копии технического паспорта (л.д. 36-41) домовладение по адресу : Коммунистическая, 44 включает такие хозяйственные строения как баню, предбанник, гараж, навесы.

Истец считает, что сделка не состоялась по вине продавца, в связи с чем, просит взыскать с ответчика Г.Р.А. сумму задатка в двойном размере.

Вместе с тем, истцом не представлены достаточные и допустимые доказательства, подтверждающие вину ответчика в неисполнении условий заключенного предварительного договора.

Как следует из п.4.5, 4.6 предварительного договора, заключенного между Ч.О.В, и Г., Покупатель ознакомился со всеми правоустаналивающими документами на недвижимость, осмотрел техническое состояние недвижимости - претензий не имеет. Предварительный договор от 04.07.2023, не содержит каких- либо условий об обязанности продавца внести изменения в правоустанавливающие документы относительно площади земельного участка, а также предоставления каких-либо дополнительных документов. Предметом основного договора, во исполнение которого заключался предварительный договор, являлась купля - продажа здания и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, что соответствовало содержащимся в ЕГРН данным об объекте недвижимости, находящемся в собственности Г.Р.А. Достоверных и достаточных доказательств того, что Банк не одобрил бы предоставление ипотечного кредита на приобретение указанной недвижимости, суду не представлено. Довод истца в этой части является ее предположением. При этом, разрешение такой ситуации оговорено в п.7.5 вышеуказанного предварительного договора, согласно которому задаток в этом случае признается авансом и возвращается покупателю.

При таких обстоятельствах, суд не может прийти к однозначному выводу о том, что основной договор не заключен в установленный предварительным договором срок непосредственно по вине Покупателя, в связи с чем, не усматривает оснований для применения положений п.2 ст.381 ГК РФ и взыскания в пользу Ч.О.В, двойного задатка.

Вины покупателя - Ч.О.В, в не заключении основного договора купли-продажи недвижимости, исходя из обстоятельств дела, суд также не усматривает. Истец до истечения срока заключения основного договора отказалась от его заключения, неоднократно сообщив об этом риэлтору ответчика, а также направив соответствующую претензию истцу, с указанием на то, что относящиеся к приобретаемому ею домовладению надворные постройки остаются за пределами земельного участка, что станет препятствием к получению ею ипотечного кредита. Со стороны Г.Р.А. ответ на претензию не последовал, возражений по доводам претензии не заявлено, предложение заключить основной договор либо понуждение к его заключению также не последовало.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии вины в не заключении основного договора как истца, так и ответчика. Фактически поведение обеих сторон свидетельствовало об утрате интереса в заключении основного договора.

Правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются статьей 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Таким образом, у Г.Р.А. отсутствовали основания для удержания полученной суммы задатка. Поскольку денежные средства в размере 50000 рублей возвращены ответчиком истцу лишь 02.10.2023, с нее на основании ст. 395 Гражданского кодекса РФ подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами с 10.08.2023 (с учетом требования истца о возврате денежных средств в течение 5 дней с момента получения претензии) исходя из следующего расчета :

10.08.2023 по 14.08.2023 : 50000х8,5%х5/360=59,03,

15.08.2023 по 17.09.2023: 50000х12%х34/360=566,67,

18.09.2023 по 01.10.2023 : 50000х13%х2/360=252,78.

Истцом заявлены требования о взыскании судебных расходов.

Согласно ст. 88 ГПК РФ Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст.94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся расходы на оплату услуг представителя, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Согласно чеку-ордеру от 01.09.2023 истцом за подачу искового заявления

уплачена госпошлина в сумме 3200 рублей (л.д.2), также понесены почтовые расходы на отправку искового заявления в размере 510,14 рублей (л.д.3), дополнительного искового заявления в сумме 301 рубль (л.д.55), расходы на оплату услуг представителя в сумме 30000 рублей ( л.д. 12).

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ судебные расходы в пользу истца подлежат взысканию с ответчика пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, т.е. в размере 1,7 % (удовлетворено 878,48 рублей от суммы 51793,06 (уточненные требования)). Таким образом, судебные расходы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в следующем размере: расходы на оплату государственной пошлины - 29,82 рублей (госпошлина, подлежавшая оплате от 51793,06 (окончательные требования) составляет 1753,80 рублей х 1,7%); почтовые расходы - 13,79 рублей ( 811,14 х 1,7%); расходы на оплату услуг представителя -510 рублей

(30000х1,7%).

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования Ч.О.В, к Г.Р.А. удовлетворить частично.

Взыскать с Г.Р.А. (паспорт №, выдан ОВД Уинского муниципального района <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) в пользу Ч.О.В, ( паспорт №, выдан ОУФМС России по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размере 878 рублей,48 копеек; расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 рублей 82 копейки, расходы на оплату услуг представителя 510 рублей, почтовые расходы в размере 13 рублей 79 копеек. В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд в течение месяца с подачей жалобы через Ординский районный суд Пермского края (постоянное судебное присутствие в с.Уинское).

Председательствующий Братчикова Н.А.