Дело №2-277/2022

61RS0031-01-2022-000577-49

РЕШЕНИЕ.

Именем Российской Федерации

16 июня 2022 года станица Егорлыкская Ростовской области.

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Попова С.А.,

с участием представителя ФИО1 –ФИО2,

при секретаре Трегубовой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Шаумяновского сельского поселения о признании действительным заключенного ею 05.04.2004 с ПСК «Шаумяновским» договора купли-продажи квартиры №2 <адрес>, регистрации перехода к ней права собственности на данную квартиру и признании права собственности на нее, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Ростовской области и ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

В Егорлыкский райсуд обратилась ФИО1 с иском к Администрации Шаумяновского сельского поселения (далее Администрация) о признании действительным заключенного ею 05.04.2004 с ПСК «Шаумяновский» договора купли-продажи квартиры №2 <адрес>, регистрации перехода к ней права собственности на данную квартиру и признании права собственности на нее, ссылаясь на то, что в 2004 данную квартиру у ПСК «Шаумяновский», однако регистрация перехода права собственности не была произведена ввиду ликвидации ПСК. Учитывая то, что ЕГРН не содержит сведений о регистрации права собственности ПСК на квартиру, так как она была построена до введения ФЗ РФ «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним», продавец – ПСК ликвидирован, то защитить свои права иным способом не возможно.

В заседании суда представитель ФИО1 –ФИО2 исковые требования поддержала.

ФИО1, Администрация, Управление Росреестра по Ростовской области и ФИО3 в заседание суда не прибыли. хотя о слушании дела были извещены, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие по правилам ст. 167 ГПК РФ (л.д. 122-125).

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

По смыслу ч. 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.1 ст. 551 ГК РФ).

Как усматривается из материалов дела, а именно: техпаспортов, выписок, квитанции, договора, ответов, накладных, постановлений, свидетельств, справок, счета-фактуры, уведомлений (л.д. 8-13, 16-29, 79-112, 115-120, 127-129) по ул. Центральная 48 х. Шаумяновский Егорлыкского района имеется одноэтажный жилой дом 1985г. постройки. Данный дом состоит из 2 изолированных квартир, которые имеют отдельные входы и отдельные системы жизнеобеспечения

Данный дом ранее принадлежал ПСК «Шаумяновский» (правопредшественник колхоза «Шаумяновский»), который ликвидирован 21.06.2013.

До ликвидации на основании решения правления ПСК от 25.10.2004 ПСК продал ФИО1 занимаемую ею кв. №2 указанного жилого дома, о чем стороны 05.11.2004 заключили соответствующий договор купли-продажи.

Истцом подан иск о признании права собственности на данный объект недвижимости по мотиву покупки его у ПСК.

В соответствии с ч. 1 ст. 549, ст. 550, ч.1 ст. 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, цена этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (ч. 1 ст.555 ГК РФ).

Из договора купли-продажи от 05.11.2004 следует, что в данный день ПСК продал спорную квартиру №2 по <адрес>, в которой она проживала.

При этом покупатель ФИО1 свои обязательства по договору купли-продажи исполнила надлежащим образом – оплатила купленную недвижимость, после чего купленный объект недвижимости передан продавцом ПСК покупателю Татарникеово йо,н.

Согласно ч. 1, 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), действовавшего на момент заключения договора, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Аналогичные положения содержатся и в ч. 3 ст. 1 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 02.01.2017г.

Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (ст. 218 ГК РФ).

Согласно абз.3 п. 2 ст.13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент заключения договора, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

В силу ч. 1-2 ст. 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Аналогичные положения содержатся в ч. 2, 4 ст. 14, п. 3 ч. 3 ст. 15, ч. 1 ст. 69, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017г.

По смыслу указанных правовых норм в их совокупности следует, что перед отчуждением недвижимого имущества собственник, чьи права на недвижимое имущество в ЕГРН (ранее ЕГРП) не зарегистрированы, обязан произвести государственную регистрацию своих прав на данное имущество с целью внесения сведений в ЕГРН (ранее ЕГРП) о таком объекте недвижимого имущества с целью последующей регистрации перехода прав на данный объект.

Как следует из совокупности вышеизложенных доказательств право собственности ПСК «Шаумяновский» на спорную квартиру 1985г. постройки возникло до введения в действие ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также до ранее действовавшей процедуры регистрации прав на недвижимость в органах БТИ. Произвести регистрацию права собственности на спорную недвижимость за ПСК «Шаумяновский», а затем регистрацию перехода права собственности на купленную недвижимость к ФИО1 не возможно ввиду того, что 21.06.2013 в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ПСК «Шаумяновский».

В соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 14 ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости» основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. Аналогичные положения были закреплены в ч. 1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего до 01.01.2017г.

Согласно ст.12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание права.

Учитывая изложенное, а также то, что ликвидация первоначального собственника - ПСК влечет возможность признания данного имущества бесхозяйным с передачей прав на него Администрации Шаумяновского сельского поселения, на территории которого данное недвижимое имущество находится, ЕГРН не содержит сведений о собственнике спорной квартиры, а как об объекте недвижимости, то иск покупателя, который в качестве способа защиты своих прав избрал требования о признании права собственности (ст. 12 ГК) и предъявил их к Администрации Шаумяновского сельского поселения подлежит удовлетворению по изложенным выше правовым основаниям.

При таких обстоятельствах суд принимает признание данных исколвыхъ требований Администрацией, поскольку ее действия не противоречат закону и не нарушают прав и охраняемых законом интересов других лиц, и удовлетворяет иск по изложенным выше правовым основаниям. А именно за ФИО1 подлежит признание право собственности на спорную квартиру.

Вместе с тем, ФИО1 также заявлены требования о признании действительным заключенного ею с ПСК «Шаумяновским» договора купли-продажи квартиры №2 по <адрес> и регистрации перехода к ней права собственности на данную квартиру.

Как указано выше переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (ч.1 ст. 551 ГК РФ).

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В ст. 12 ГК РФ определены способы защиты гражданских прав. Согласно данной правовой норме защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В силу ч.1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

По смыслу данных правовых норм в их совокупности способ защиты права должен обеспечивать восстановление нарушенного права истца. Неверно избранный способ защиты права является самостоятельным основанием к отказу в иске.

Вместе с тем, причиной обращения истца в суд явилась невозможность осуществления государственной регистрации своего права собственности на купленную недвижимость. Поэтому надлежащим способом защиты права являются требования о признании права собственности на купленную недвижимость.

Удовлетворение требований о признании подписанного истцом с ПСК договора купли-продажи квартиры от 05.11.2004 (в иске дата поименована, как 05.04.2004) действительным не обеспечивает восстановление нарушенных прав истца, так как решение суда об удовлетворении данных исковых требований не является основанием для регистрации права собственности на купленную недвижимость.

Более того, ЕГРН не содержит сведений не только о зарегистрированном праве собственности ПСК на квартиру, но и о самой квартире, как об объекте недвижимости. Поэтому удовлетворение требований истца о регистрации перехода к нему права собственности не могут быть удовлетворены, поскольку по сути являются не исполнимыми.

Поэтому требования истца о признании подписанного им с ПСК договора купли-продажи квартиры действительным и регистрации перехода прав на нее являются не верным способом защиты права, в связи с чем в удовлетворении данных исковых требований следует отказать.

При этом суд не принимает признание Администрацией данных исковых требований, поскольку оно противоречит закону, а именно положениям ст. 12, 223 ГК РФ.

Понесенные истцом судебные расходы распределению не подлежат согласно поданному истцом заявлению (л.д. 131).

Руководствуясь ст. 12, 56, 194-198, 209 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Признать за ФИО1 право собственности на одноэтажную квартиру № 2 <адрес> литеры «А», «а» общей площадью <данные изъяты>., жилой площадью <данные изъяты>.м.

В остальном исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение принято в окончательной форме 21.06.2022.