Дело № 3а-109/2023

УИД 64OS0000-01-2023-000049-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 августа 2023 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Аршиновой Е.В.,

при секретаре Ильиной Д.И.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общество ограниченной ответственностью «Аврора-С» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

общество ограниченной ответственностью «Аврора-С» (далее - ООО «Аврора-С») обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № № от 22 ноября 2022 года, установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 171 452 000 руб. по состоянию на 03 мая 2022 года.

В обоснование заявленных требований ООО «Аврора-С» указало, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Его кадастровая стоимость установлена в размере 243 056 179 руб. 73 коп.

Вместе с тем согласно отчету об оценке, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Аксиома-ОК» (оценщик ФИО2) рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, определена в размере 171 452 000 руб. Таким образом, установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость.

ООО «Аврора-С» обратилось в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 22 ноября 2022 года № № отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «Аврора-С» считает указанное решение незаконным и необоснованным, нарушающим его права на установление рыночной стоимости объекта недвижимости, одновременно просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения административного дела ООО «Аврора-С» уточнены административные исковые требования, в соответствии с которыми он просит признать незаконным решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № № от 22 ноября 2022 года, установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 207 000 000 руб. по состоянию на 03 мая 2022 года.

В письменных возражениях государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» просит в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, с учетом уточнения, по указанным основаниям. При этом пояснил, что с выводами, изложенными в заключении судебной экспертизы, он согласен, ходатайство о назначении повторной экспертизы заявить не желает. Полагает, что расходы по проведению судебной экспертизы надлежит взыскать с административного истца частично, поскольку АНО МЦСЭиО «Вид» некорректно рассчитана стоимость услуг эксперта и является завышенной.

Иные лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением Правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 01 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ООО «Аврора-С» является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Актом государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости № № от 12 марта 2021 года кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, утверждена в размере 243 056 179,73 рублей.

25 октября 2022 года административный истец в порядке, установленном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчет об оценке № от 27 июля 2022 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Аксиома-ОК» ФИО2, в котором рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 03 мая 2022 год определена в размере 171 452 000 рублей. Перечень приложенных к заявлению административного истца документов соответствовал требованиям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, в связи с чем заявление административного истца правомерно принято к рассмотрению государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки».

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 22 ноября 2022 года № № ООО «Аврора-С» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Срок рассмотрения указанного заявления административного истца государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» соблюден.

Содержание решения от 22 ноября 2022 года № № соответствует форме, утвержденной приказом Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 6 августа 2020 года № №.

Таким образом, порядок и форма принятия оспариваемого решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» соблюдены, оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении указало, что выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7, а именно: оценщик исходил из предпосылки, что на земельном участке предполагается наличие всех коммуникаций. И далее, в расчете к аналогам по земельным участкам применяет корректировки, которые увеличивают стоимость земельного участка за счет подключения энергоносителей, однако расходы на технологическое присоединение коммуникаций относятся лишь на объект капитального строительства, ошибочно использованы в качестве объектов-аналогов объекты № 1 и 3, не сопоставимые с объектом оценки по своему основному ценообразующему параметру - местоположению, а также объект-аналог № 3, не сопоставим с объектом оценки по своему основному ценообразующему параметру - площади (объекта-аналога № 3 меньше общей площади объекта оценки более чем в 6 раз).

Кроме того, выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 23 ФСО № 7, а именно: оценщик не указал формулу расчета весовых коэффициентов, неверно использована рассчитанная ставка арендной платы для общей площади объекта оценки к арендопригодной площади объекта оценки, не вводя корректировок, неверно рассчитаны операционные расходы, никак не обоснованы величины: «Достоверность информации», «Полнота информации».

При выполнении расчета стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода не соответствует требованиям пункта 24 ФСО № 7, а именно: оценщик ошибочно применяет корректировку на отличие конструктивных систем оцениваемого здания от объекта-аналога ввиду отсутствия у оцениваемого здания каркасной системы, также территориальный коэффициент фактически применен на дату выхода справочника 01 апреля 2021 года, и от даты оценки отличается на 11 месяцев, что неверно.

Государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» был сделан вывод, что данный отчет вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов (не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункту 5 ФСО № 3.

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федерального закона № 135-ФЗ) установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее - ФСО № 5) предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

В ходе рассмотрения дела, для проверки обоснованности представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3 Автономной некоммерческой организации Межрегионального центра судебной экспертизы и оценки «Вид».

Согласно заключению эксперта № № от 07 июля 2023 года Автономной некоммерческой организации Межрегионального центра судебной экспертизы и оценки «Вид» ФИО3 отчет об оценке № № от 27 июля 2022 года, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Аксиома-ОК» (оценщик ФИО2) в отношении оценки рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, не соответствует федеральным стандартам оценки и законодательству в области оценки, содержит нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые влияют на полученный результат итоговой величины рыночной стоимости.

Заключение эксперта Автономной некоммерческой организации Межрегионального центра судебной экспертизы и оценки «Вид» ФИО3 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Полномочия, квалификация эксперта ФИО3 подтверждаются приложенными к заключению документами, в частности, эксперт является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», что подтверждается свидетельством о членстве в саморегулируемой организации оценщиков от 28 февраля 2011 года, эксперт избран в состав Экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков, что также подтверждается свидетельством, эксперт имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 25 декабря 2017 года №. Гражданская ответственность ФИО3 застрахована по полису страхования ответственности в страховом акционерном обществе «ВСК».

Выводы эксперта ФИО3 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности - федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Аксиома-ОК» ФИО2 при составлении отчета об оценке № от 27 июля 2022 года и неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Вывод государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки оценщиком ФИО2 допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным, а также подтверждается заключением эксперта № от 07 июля 2023 года Автономной некоммерческой организации Межрегионального центра судебной экспертизы и оценки «Вид» ФИО3

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Аврора-С» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ООО «Аврора-С» в части требования об оспаривании решения бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, эксперт использовал сравнительный и доходный подходы, отказ от применения затратного подхода подробно мотивирован в заключении эксперта.

В частности, экспертом проанализированы элементы сравнения, установленные в подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7.

Согласно пункту 10 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов - аналогов оценщиком используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Для сравнения эксперт выбрал три объекта-аналога, расположенных в черте города Саратова. Примененные экспертом объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Согласно пункту 22 ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

При применении метода прямой капитализации в рамках доходного подхода экспертом применены корректировки на местоположение, на пешеходный трафик, на расположение относительно остановок общественного транспорта, на этажность, на возможность парковки, на эксплуатационные расходы в составе арендной ставки, на коммунальные платежи в составе арендной ставки.

Отказ от применения корректировок по другим факторам им обоснован с приведением соответствующей мотивировки.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик и произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, составил таблицу корректировок, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Итоговое значение рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 03 мая 2022 года в рамках согласования применения сравнительного и доходного подходов определено в размере 207 000 000 рублей.

Заключение эксперта № от 07 июля 2023 года Автономной некоммерческой организации Межрегионального центра судебной экспертизы и оценки «Вид» ФИО3 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Правом заявить ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы стороны не воспользовались.

Кроме того, допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 дополнительно пояснил и представил письменные объяснения, что для определения рыночной стоимости доходным подходом оценки были определены величины арендопригодной и неарендопригодной площадей оцениваемого объекта в составе его общей площади. Эксперт счел возможным исключить из состава определенной ранее аредопригодной площади в размере <данные изъяты> кв.м площади помещений № 7 площадью 6,7 кв.м, № 13 площадью 5,9 кв.м, расположенных на 0-ом (подвальном) этаже, помещения № 21 площадью 5,2 кв.м, расположенного на 1-ом этаже, помещения № 11 площадью 4,5 кв.м, расположенного на 3-ом этаже, и помещения № 13 площадью 5,3 кв.м, расположенного на 4-ом этаже оцениваемого здания как в сумме составляющие 27,6 кв.м, так как фактически эти помещения являются технологическими помещениями служащими для водяной разводки здания. При этом отметил, что незначительное изменение арендопригодной площади оцениваемого объекта, менее 0,6%, практически не оказывает какого-либо значимого влияния на итоговый результат оценки оцениваемого объекта. В свою очередь скорректированная арендопригодная площадь оцениваемого торгового центра «АВРОРА» составит 4 781, кв.м, а соответственно рыночная стоимость, определенная доходным подходом оцениваемого объекта как единого объекта недвижимости будет составлять 243 884 570,44 руб. При этом эксперт отметил, что допустимая им погрешность не влияет на итоговый результат стоимости объекта оценки, поскольку она определялась путем согласования результатов сравнительного и доходного подходов оценки.

Учитывая, что заключение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нарушений как процессуального законодательства, так и законодательства об оценочной деятельности не содержит, суд считает, что в заключении содержатся достоверные сведения о рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, не вызывающие сомнений.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 03 мая 2022 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости - 26 октября 2022 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Автономной некоммерческой организацией Межрегиональным центром судебной экспертизы и оценки «Вид» понесены расходы по проведению судебной экспертизы в размере 159 000 руб., что подтверждается счетом.

Согласно части 14 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперту производится оплата выполненной работы и компенсация расходов, связанных с проведением экспертизы.

Суммы, подлежащие выплате экспертам, в соответствии с пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов в рамках настоящего дела и проанализировав представленные доказательства, исходя из положений статей 111, 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в их системной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для возложения судебных расходов на административного истца, поскольку при рассмотрении настоящего административного дела основания для удовлетворения административных исковых требований о признании незаконным оспариваемого решения бюджетного учреждения отсутствуют, а подлежащие удовлетворению административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не носят самостоятельного характера. Кроме того, по итогам рассмотренного спора, с учетом специфики его предмета, суд полагает, что административного истца нельзя рассматривать как лицо, в пользу которого состоялось решение суда. В такой ситуации расходы по производству экспертизы подлежат взысканию с административного истца независимо от того по чьей инициативе была назначена судебная экспертиза по делу.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года (вопрос 10), при распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», о том, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу (например, решение суда первой инстанции, определение о прекращении производства по делу или об оставлении заявления без рассмотрения, судебный акт суда апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, которым завершено производство по делу на соответствующей стадии процесса).

В соответствии с финансово-экономическим обоснованием расчета затрат на проведение экспертизы, представленным Автономной некоммерческой организацией Межрегиональным центром судебной экспертизы и оценки «Вид», расходы на проведение экспертизы, с учетом затраченного времени на производство экспертизы, составили 159 000 руб. Вопреки доводам административного истца размер расходов по судебной экспертизе не является завышенным, поскольку стоимость оказанных Автономной некоммерческой организацией Межрегиональным центром судебной экспертизы и оценки «Вид» услуг определяется на основании Прайса стоимости услуг организации, который формируется исключительно по своему усмотрению с учетом рыночной конъектуры на подобные услуги сопоставимого качества. Приказы ФБУ РФЦЭ при МЮ об установлении стоимости экспертного часа и утверждении размера затрат времени на производство судебной экспертизы актуальны для исполнения при определении стоимости проведения судебных экспертиз и экспертных исследований в федеральных бюджетных судебно-экспертных учреждениях Министерства юстиции Российской Федерации. Действующим законодательством не предусмотрен запрет на использование негосударственными судебно-экспертными учреждениями в качества ориентиров для формирования стоимости услуг величин стоимостей норма часов и количестве затраченных норма часов, времени на производство судебной экспертизы в зависимости от их категории сложности, устанавливаемых приказами ФБУ РФЦСЭ при МЮ для государственных судебно-экспертных учреждений. При этом законодательством также не установлено, что негосударственная судебно-экспертная организация, находящаяся на упрощенной системе налогообложения, обязана исключать НДС при установлении стоимости проведенных им экспертиз. Принимая во внимание категорию судебной экспертизы, ее сложность, вид экспертизы, количество часов, затраченных экспертом на ее производство и подготовку заключения, суд не усматривает оснований для признания стоимости судебной экспертизы завышенной. Кроме того, стоимость норма часа специалистов более высокой квалификации стоит дороже, чем у специалистов более низкой квалификации, при этом количество времени при прочих равных условиях для выполнения одной и той же работы для специалиста высокой квалификации требуется меньше.

До настоящего времени расходы по проведению судебной экспертизы не оплачены.

При таких обстоятельствах с административного истца в пользу экспертного учреждения надлежит взыскать расходы на проведение судебной экспертизы в размере 159 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Аврора-С» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, комитету по управлению имуществом Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости в размере 207 000 000 руб. по состоянию на 03 мая 2022 года.

Датой подачи заявления считать 26 октября 2022 года.

В удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Аврора-С» в части требования об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № № от 22 ноября 2022 года отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Аврора-С» в пользу Автономной некоммерческой организации Межрегионального центра судебной экспертизы и оценки «Вид» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 159 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Аршинова