Дело № 3а-216/2023

УИД 74OS0000-01-2023-000613-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 октября 2023 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Дашкевич Т.А.,

при секретаре Богословской А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд к ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В обоснование заявленного требования указал, что является арендатором вышеназванного земельного участка. В основе расчета размера арендной платы за пользование земельным участком учитывается его кадастровая стоимость. Согласно выписки из ЕГРН кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 06 декабря 2019 года составляет 18 059 548 руб. 74 коп., что выше рыночной стоимости равной 5 375 000 руб., установленной отчетом № 1675/2010/2022 от 30 декабря 2022 года, составленным оценщиком Экспертного объединения «Экспертиза и оценка». Кадастровая стоимость земельного участка, превышающая его рыночную стоимость, нарушает права и интересы ФИО1, так как влечет за собой необходимость оплаты повышенной аренды.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель административного ответчика ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие, представил отзыв на административное исковое заявление, в котором указал, что ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» проведена государственная кадастровая оценка спорного объекта недвижимости, по итогам проверки составлен Акт. Административным истцом не представлено доказательств наличия ошибок при проведении массовой оценки, а несогласие истца с результатами оценки не означает ее недостоверность (л.д. 71).

Представитель заинтересованного лица Министерства имущества Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие (л.д. 83).

Представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассматривать дело в его отсутствие, направил в суд отзыв, с котором указал, что оспариваемая стоимость земельного участка была определена ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Оспариваемая кадастровая стоимость является «архивной», поскольку в ЕГРН внесены результаты очередной государственной кадастровой оценки на дату 01 января 2022 года, утвержденную приказом Министерства имущества Челябинской области от 15 ноября 2022 года № 187-П с началом применения для целей, установленных законодательством с 01 января 2023 года (л.д. 85).

Представитель заинтересованного лица Администрации Верхнеуральского муниципального района Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, направил отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении заявленных требований (л.д. 78-80).

Представитель заинтересованного лица ППК «Роскадастр» в лице филиала по Челябинской области в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Дело в соответствии с положениями ст. 150 КАС РФ рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании договора № 225 от 13 ноября 2019 года ФИО1 принял в аренду земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 12-14).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 декабря 2022 года, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 06 декабря 2019 года составляет 18 059 548 руб. 74 коп., данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости 19 марта 2020 года, и подлежит применения с 01 января 2020 года (л.д. 10).

Вместе с тем в отчете № 1675/7/2010/2022 от 30 декабря 2022 года об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполненном оценщиком экспертного объединения «Экспертиза и оценка» ФИО2, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 06 декабря 2019 года составляет 5 375 000 руб. (л.д. 18-56).

Приказом Министерства имущества Челябинской области № 187-П от 15 ноября 2022 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Челябинской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков, расположенных на территории Челябинской области по состоянию на 01 января 2022 года.

Согласно вышеназванному приказу кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 74:06:1804004:1 определена в размере 10 749 124 руб. 92 коп. по состоянию на 01 января 2022 года.

Таким образом, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости с 01 января 2022 года имеют статус «архивные».

Части 1, 2 ст. 245 КАС РФ, ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке), позволяют гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти, органам местного самоуправления (в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности) оспорить в суде результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права или обязанности этих лиц.

В порядке ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № были внесены в государственный кадастр недвижимости 19 марта 2020 года. С настоящим административным иском в суд общество обратилось 15 сентября 2023 года, то есть в установленный Законом пятилетний срок.

Вместе с тем, в п. 14 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Расчет арендной платы за пользование земельным участком производится на основании Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Согласно ч. 1 ст. 1 Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 года № 257-ЗО размер годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов (далее - арендная плата), определяется по формуле:

Ап = Скад x Сап / 100% x К1 x К2 x К3, где:

Ап - размер арендной платы;

Скад - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка;

Сап - ставка арендной платы, установленная в процентах от кадастровой стоимости земельного участка;

К1 - коэффициент, учитывающий разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости;

К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе;

К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Из договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена № 225 от 13 ноября 2019 года следует, что при расчете платежей арендной платы применяется кадастровая стоимость земельного участка (л.д. 12-14).

В связи с тем, что завышенные, по утверждению административного истца, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивает его права и обязанности, поскольку на их основании производятся начисления арендной платы, суд полагает возможным рассмотреть спор по существу, проверив обоснованность заявленных административным истцом требований.

В силу ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» также разъяснено, что обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (ч. 5 ст. 247 и ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Исходя из п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ, п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 при разрешении административного дела об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Как указывалось выше, в обоснование заявленного требования административным истцом представлен отчет <данные изъяты> № 1675/7/2010/2022 от 30 декабря 2022 года, составленный оценщиком ФИО5., которая является членом <данные изъяты>», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» № 026172-1 от 22 июля 2021 года, профессиональная ответственность застрахована в <данные изъяты> Страхование» по полису № № от ДД.ММ.ГГГГ, со стажем работы в области оценочной деятельности с октября 2013 года (л.д. 18-56).

Принимая отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд исходит из того, что он подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим специальное образование, необходимый стаж оценочной работы, а также содержит все необходимые сведения: описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов, анализ наиболее эффективного использования, описание процесса оценки, расчеты и результаты определения рыночной стоимости нежилого помещения.

Из указанного выше отчета об оценке от 30 декабря 2022 года следует, что для расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик использовал сравнительный подход.

Выводы оценщика основаны на подробном исследовании, мотивированы и ясны, не содержат противоречий, соответствуют требованиям законодательства, позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость земельного участка.

При этом со стороны административного ответчика доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость на ту же дату, требование административного истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и, представившего в обоснование своего требования полученные в предусмотренном законом порядке относимые, допустимые и достаточные доказательства, не доверять которым оснований не имеется, подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка подлежит установлению в размере его рыночной стоимости.

В соответствии с абз. 4 ч. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из разъяснений, приведенных Верховным Судом Российской Федерации в абз. 2 п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года, следует, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:06:1804004:1 установлена новая кадастровая стоимость, то сведения о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, установленные настоящим решением, могут применяться по 31 декабря 2022 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 547 186 +/- 19 419 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 5 375 000 руб. по состоянию на 06 декабря 2019 года.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2020 года по 31 декабря 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий Т.А. Дашкевич

Мотивированное решение изготовлено 19 октября 2023 года.