Решение по делу № 2-939/2022 от 15.06.2022 - о расторжении договора аренды земельного участка, изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

***

*** Дело № 2-939/2022

РЕШЕНИЕ

(заочное)

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 июня 2022 года город Кола

Кольский районный суд Мурманской области в составе:

Председательствующего судьи Пелепца Е.Л.,

при секретаре Шабуровой В.С.,

с участием представителя истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства имущественных отношений Мурманской области к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Мурманской области обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В обоснование заявленных требований указав, что *** между администрацией муниципального образования городское поселение Кола Кольского района и ФИО2 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № для завершения строительства объекта незавершенного строительства - здания Сбербанка, кадастровый номер №, собственником которого является ответчик. Договор аренды заключен сроком на три года, до ***. Дополнительным соглашением от *** к договору аренды земельного участка от *** №, заключенным между Министерством и ответчиком, стороны определили, что арендодателем по указанному договору является Министерство, а также продлили, на основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», срок договора до ***. Вместе с тем, вступившим в законную силу решением *** суда *** от *** по делу № суд обязал ответчика осуществить консервацию объекта незавершенного строительства-здания Сбербанка, кадастровый номер №, в связи с тем, что ответчиком строительство объекта не ведется уже более 5 лет, в здании отсутствует кровля, в связи с чем выявлены следы намокания стен и перекрытий, а ответчик не предпринимает действий, направленных на завершение строительства объекта. Ответчик длительное время не использует земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с видом его разрешенного использования и как следствие не использует земельный участок в соответствии с его целевым назначением, не предпринимает попыток к завершению строительства принадлежащего ему объекта. Кроме того, незавершение строительства объекта - здания Сбербанка, кадастровый номер №, приводит к угрозе безопасности жизни и здоровья неопределенного круга лиц. Уточнив в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка от *** № (в ред. дополнительного соглашения от ***), заключенный между Министерством имущественных отношений Мурманской области и ФИО2; изъять у ФИО2 объект незавершенного строительства, площадь ***, степень готовности 99 %, кадастровый номер №, расположенный по адрес***, путём продажи с публичных торгов, установив начальную рыночную цену продажи 1 390 000 рублей.

Представитель истца Министерства имущественных отношений Мурманской области ФИО1 в судебном заседании уточненные требования поддержал в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного заседании извещалась судом надлежащим образом, об уважительности причин неявки суд не уведомила, о рассмотрении дела в свое отсутствие суд не просила, возражений по заявленным требованиям не представила.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что представитель истца не возражал против рассмотрения дела в порядке заочного производства, дело рассмотрено судом в указанном порядке в соответствии с положениями статьи 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 7 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Частью 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1, 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 указанной статьи).

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. (ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В судебном заседании установлено, что *** между администрацией муниципального образования городское поселение Кола Кольского района и ФИО2 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером №, площадью *** расположенного по адрес*** для завершения строительства объекта незавершенного строительства – здания сбербанка, собственником которого является ответчик.

Согласно п. 1.2. договора, на земельном участке расположен объект недвижимости: здание Сбербанка (незавершенное строительство), назначение: нежилое здание, площадь *** этажность:1. Кадастровый номер: №

Пунктом 2.1. договора срок аренды участка установлен с *** по ***.

В соответствии с п. 4.1.1. договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, неиспользовании земельного участка по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушения других условий договора.

Дополнительным соглашением от *** к договору аренды земельного участка от *** №, заключенным между Министерством имущественных отношений Мурманской области и ответчиком стороны определили, что арендодателем по указанному договору является Министерство, а также продлили, на основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», срок договора до ***.

*** за № произведена государственная регистрация данного дополнительного соглашения.

Таким образом, при заключении договора аренды стороны согласовали все их существенные условия, договор заключен в надлежащей форме и зарегистрирован в установленном законом порядке. До настоящего времени договор аренд земельного участка является действующим, недействительным не признавался.

В силу ч. 2 ст. 46 и ч. 2 ст. 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в том числе в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В силу ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как установлено решением *** суда *** от *** по делу № строительство объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: № не ведется уже более 5 лет, в здании отсутствует кровля, в связи с чем выявлены следы намокания стен и перекрытий, а ответчик не предпринимает действий, направленных на завершение строительства объекта.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка от *** № (в ред. дополнительного соглашения от ***), заключенного между Министерством имущественных отношений Мурманской области и ФИО2, заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).

В силу п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299.

Согласно п. 5 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Из материалов дела следует, что на дату рассмотрения дела в суде, строительство объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым №, не завершено.

Доказательств того, что ответчиком приняты какие-либо меры по освобождению земельного участка, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что ответчик занимает земельный участок без законных на то оснований, поскольку земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на однократное предоставление ему в аренду публичного земельного участка для завершения строительства данного объекта.

При этом суд учитывает, что ФИО2 при заключении договора аренды № земельного участка от *** должна была проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась и предпринять необходимые меры для строительства здания сбербанка в установленные сроки.

В соответствии с п. 3. ч. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о том, что исковое заявление Министерства имущественных отношений Мурманской области к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 2, 3 Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее – аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов.

Аукцион проводится исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами.

Согласно п. 4 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Таким образом, судом должен быть определен способ реализации имущества и его начальная продажная стоимость.

Суду истцом представлен отчет ООО «Общество оценщиков» об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №, согласно которому рыночная стоимость объекта незавершенного строительства под кадастровым номером № площадью ***., расположенный по адрес***, по состоянию на *** составляет 1 390 000 рублей.

Таким образом, объект незавершенного строительства подлежит изъятию у ответчика путем продажи с публичных торгов и установлением начальной продажной стоимости имущества в размере 1 390 000 рублей.

Согласно пункта 5 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с частью 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принципа равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако в нарушение положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представила каких-либо объективных доказательств необоснованности заявленных истцом требований.

Таким образом, заявленные требования являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса РФ с ответчика в доход государства также подлежит взысканию государственная пошлина.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь статьями 194-198, 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования Министерства имущественных отношений Мурманской области к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от *** № (в ред. дополнительного соглашения от ***), заключенный между Министерством имущественных отношений Мурманской области и ФИО2.

Изъять у ФИО2 объект незавершенного строительства, площадь 866,4 кв.м., степень готовности 99%, кадастровый №, расположенный по адрес***, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость объекта в размере 1 390 000 (один миллион триста девяносто тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО2 в бюджет муниципального образования Кольский район Мурманской области государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Кольский районный суд Мурманской области в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мурманский областной суд через Кольский районный суд Мурманской области в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья *** Е.Л. Пелепец