Дело №2-129/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 января 2023 года г. Миасс

Миасский городской суд Челябинской области в составе

председательствующего судьи Нечаева П.В.,

при секретаре Требелевой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АГРОКОМ» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «АГРОКОМ» (далее ООО «АГРОКОМ» обратилась в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, признании собственником и восстановлении права собственности.

В обоснование исковых требований указало, что ДАТА между обществом и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС. Денежные средства в счет исполнения обязательств по договору до настоящего времени не оплачены. Срок передачи денежных средств согласно условиям договора купли-продажи установлен в день подписания договора. Указывает, что истцом обязательства по договору купли-продажи выполнены, государственная регистрация права собственности произведена ДАТА, однако ответчиком денежные средства не выплачены. ДАТА ответчику направлено дополнительное соглашение об увеличении стоимости квартиры в соответствии с п. 1.5 договора купли-продажи, в связи с неоплатой в срок по договору купли-продажи, которое оставлено без ответа. Просит суд расторгнуть договор от ДАТА купли-продажи квартиры НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС, признать ООО «АГРОКОМ» собственником указанной квартиры и зарегистрировать право собственности на указанную квартиру.

Представитель истца ООО «АГРОКОМ» - ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полом объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, ранее в судебном заседании против заявленных требований возражал, указал на то, что денежные средства за квартиру передал третьему лицу ФИО3, действовавшему по доверенности от имени ООО «АГРОКОМ», с ним же заключал договор бронирования, предварительный и основанной договор купли-продажи квартиры.

Представитель ответчика – ФИО4 возражал против удовлетворения заявленных требований, указав на то, что ответчиком обязательства по оплате денежных средств за квартиру исполнены.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании считал заявленные требования не обоснованными, указал, что ФИО1 передавал ему денежные средства за спорную квартиру, которые он в дальнейшем передал директору ООО «АГРОКОМ».

Представитель ООО «Жилфонд-Миасс», Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседании не явились, извещены надлежащим образом.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу статьи 2 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации задачами гражданского судопроизводства является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов субъектов гражданских правоотношений.

В развитие закрепленной в статьи 46 Конституции Российской Федерации гарантии на судебную защиту прав и свобод человека и гражданина часть 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Тем самым гражданское процессуальное законодательство исходит из того, что любому лицу судебная защита гарантируется только при наличии оснований предполагать, что права и свободы, о защите которых просит лицо, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы были нарушены или существует реальная угроза их нарушения.

Как следует из пункта 1 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, не противоречащих закону.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Основания расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с пунктом 1 которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствие с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пункта 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 ГК РФ.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствие с пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Судом установлено, что ООО «АГРОКОМ» на праве собственности принадлежала квартира, площадью ... кв.м., с кадастровым номером НОМЕР, расположенная по адресу: АДРЕС.

ДАТА между продавцом ООО «АГРОКОМ» и покупателем ФИО1 был заключен договор купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность по цене 1 220 000 руб. указанную квартиру (т.1 л.д. 17-19).

ДАТА Управлением Росреестра по Челябинской области произведена государственная регистрация перехода права собственности от ООО «АГРОКОМ» к ФИО1 на указанный в договоре объект недвижимости.

В соответствии с п.2.1 договора купли-продажи квартира приобретается покупателем за счет собственных средств в размере 1 220 000 руб., которые оплачиваются покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца вне помещения Единого государственного реестра недвижимости, в день подписания настоящего договора.

В соответствии с п.1.5 договора купли-продажи стоимость квартиры закреплена до ДАТА включительно, если покупатель не вносит сумму по настоящему договору до указанной даты, продавец вправе по дополнительному соглашению увеличить стоимость квартиры, если покупатель не согласен с повышением, то он вправе расторгнуть договор в течении 10 дней. Если покупатель не расторг договор в течении 10 дней, то новая цена остается согласованной и покупатель обязуется ее заплатить по дополнительному соглашению.

ООО «АГРОКОМ» направило ФИО1 ДАТА дополнительное соглашение к договору купли-продажи (т.1 л.д. 21).

По условиям договора купли-продажи от ДАТА, сумму в размере 1 220 000 руб. ответчик должен оплатить в день подписания договора

Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по оплате товара в срок, установленный договором, обратился в суд для расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврата продавцу имущества.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п.1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

При этом правила гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли такое обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.Статьей 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

После отмены заочного решения от ДАТА, в материалы дела ответчиком представлен предварительный договор купли-продажи квартиры НОМЕР от ДАТА (т.1 л.д. 154), заключенный между ФИО1 и ООО «АГРОКОМ» в лице ФИО3, действующего на основании доверенности НОМЕР, согласно которому стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи квартиры НОМЕР расположенной по адресу: АДРЕС (п.1.1, 1.2. Договора).

В соответствии с п.2.1, 2.2 предварительный договора по предварительной договоренности между сторонами цена основного договора составляет 39 000 за 1 кв.м. Стоимость основного договора составляет 260 000 руб., цена по договору может измениться в связи с обмерами БТИ (кадастрового инженера) после сдачи дома в эксплуатацию, как в большую, так и в меньшую сторону, стороны договорились оплатить изменение приведенных площадей с учетом технического паспорта дома. Стоимость договора уплачивается покупателем в следующем порядке – 260 000 руб. не позднее ДАТА.

ДАТА между ООО «Жилфонд-Миасс» и ФИО1 заключен договор бронирования, в соответствии с которым исполнитель обязуется забронировать заказчику объект недвижимости, расположенный по адресу: АДРЕС, со следующими параметрами: общая проектная площадь ... кв.м., этаж ..., номер квартиры на поэтажном плане НОМЕР (п.2 договора). Стоимость бронирования составляет 40 000 руб. (п.7 договора) (т.1 л.д. 199).

ДАТА между ФИО3, действующим на основании доверенности от ООО «АГРОКОМ» и ФИО1 заключено дополнительное соглашение, согласно которому покупатель передает продавцу 951 600 руб. по договору купли-продажи квартиры по адресу: АДРЕС, общей площадью 24,4 кв.м. (т.1 л.д. 155).

Из пояснений ответчика в судебном заседании следует, что все действия по просмотру квартиры, заключению вышеуказанных договоров осуществлялись через третье лицо – ФИО3, которому и передавались денежные средства за квартиру в сумме 951 600 руб. и 260 000 руб. Считал, что ФИО3, как представитель ООО «АГРОКОМ», имел право получать денежные средства, поскольку у него имелась доверенность от ООО «АГРОКОМ».

В судебном заседании третье лицо ФИО3 подтвердил факт получения денежных средств от ФИО1 за покупку квартиры по адресу: АДРЕС,

В материалы дела также представлена нотариальная доверенность от ДАТА (НОМЕР) выданная ООО «АГРОКОМ» на ФИО3, в соответствии с которой ФИО3 уполномочивается быть представителем ООО «АГОРОКОМ» во всех учреждениях и организациях г Миасса по вопросу оформления и регистрации в Росреестре по Челябинской области правоустанавливающих документов на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территории Челябинской области, представляет право получать зарегистрированные документы, свидетельства о государственной регистрации права, выписки из ЕГРН и все необходимые зарегистрированные документы, представляет право подавать и подписывать заявления, получать необходимые справки и документы, дубликаты документов, выписки из документов, вносить изменения в ЕГРН, предоставляет право снятия обременений (арестов) объектов недвижимого имущества, оплачивать необходимые пошлины и денежные суммы квитанции, расписываться и совершать все действия, связанные с данным поручение (т.1 л.д. 156, 172).

Из пояснений представителя истца в судебном заседании следует, что между ООО «АГРОКОМ» и ФИО3 с ДАТА года имелось сотрудничество, связанное с продажей недвижимости, подбору покупателей, передаче и составлению документов по продаже недвижимости, передача документов для регистрации в Управление Росреестра по Челябинской области. ФИО3 имел доверенность от ООО «АГРОКОМ», но право на подписание договоров от имени общества, а также право получать денежные средства за проданные квартиры, не имел. Впоследствии доверенность от ДАТА отменена ДАТА.

Доказательств поступления денежных средств от ФИО1 на расчетные счет или в кассу истца, материалы дела не содержат (т.1 л.д. 213-240).

Вместе с тем, суд, оценивая указанные доказательства, приходит к следующему выводу.

Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

В статье 183 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Как указано в абзаце 2 пункта 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или иного лица, уполномоченного заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.

Таким образом, обстоятельством, имевшим юридическое значение для правильного разрешения возникшего спора и подлежавшим доказыванию, является обстоятельство того, имело ли в последующем одобрение ООО «АГРОКОМ» совершенных ФИО3 сделок с ФИО1

В материалах дела имеется предварительный договор купли-продажи квартиры и дополнительное соглашение к нему, заключенный от имени ООО «АГРОКОМ», от имени которого по доверенности действовал ФИО3, содержащие условия об обязательстве ООО «АГРОКОМ» продать ФИО1 спорную квартиру.

В материалы дела представлены агентские договоры от ДАТА (т.1 л.д. 183) и от ДАТА (т.1 л.д. 181), заключенные между ООО «АГРОКОМ» и ФИО3, в соответствии с которыми ФИО3 (агент) обязуется проводить от имени заказчика (ООО «АГРОКОМ») согласование с банками, для приобретения покупателями квартир по договорам купли-продажи; подготовить к подписанию согласованные с заказчиком договора купли-продажи; представлять интересы заказчика в Управлении Росреестра по Челябинской области на основании нотариальной доверенности; оказывать потенциальным покупателя услуги, связанные с приобретением квартир в собственность.

Стороны не оспаривали в судебном заседании тот факт, что договор купли продажи передан ФИО1 ФИО3 и после подписания передан для регистрации в Управление Росреестра по Челябинской области.

Наличие у ООО «АГРОКОМ» копии договора купли продажи спорной квартиры, а также акта приема-передачи жилого помещения, указывает о своевременной осведомленности о совершении сделки.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что ФИО3, заключая договоры с ФИО1 и получая денежных средства, действовал в интересах ООО «АГРОКОМ» и в последующем его действия были одобрены указанным юридическим лицом.

Суд также принимает во внимание положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В действиях ФИО1 при заключении вышеуказанных договоров и передачи денежных средств, суд не усматривает признаков недобросовестного поведения.

При этом ООО «АГРОКОМ» при наличии сведений о не поступлении денежных средств на расчетный счет и в кассу общества, обратился к ФИО1 с предложением подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи спустя 4 месяца, после заключения договора купли-продажи квартиры.

Доводы представителя истца о наличии между ФИО1 и ФИО3 долговых обязательств, не имеют правового значения для настоящего дела, поскольку доказательств взаимосвязи между приобретением ФИО1 спорной квартиры и заключения договора займа между ФИО1 и ФИО3, суду не представлено.

Поскольку ФИО1 исполнены обязательства по оплате стоимости квартиры, то оснований для удовлетворения исковых требований ООО «АГРОКОМ» о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности, не имеется.

Заявленное истцом требование о возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области зарегистрировать право собственности на спорную квартиру удовлетворению не подлежит, поскольку в удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли продажи отказано, а также заявляя данные требования, доказательств нарушения прав истца третьим лицом не предоставлено.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «АГРОКОМ» к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи квартиры, признании права собственности - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Челябинский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий П.В. Нечаев

Мотивированное решение изготовлено 02.02.2023 года