Дело № 2-3169/2022

УИД 44RS0001-01-2022-000520-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 сентября 2022 года г. Кострома

Свердловский районный суд города Костромы в составе судьи Сопачевой М.В., при секретаре Цепенок А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании суммы задатка,

установил:

ФИО1, ФИО2, обратились в суд с иском к ФИО3 о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании суммы задатка. В обоснование требований указали, что <дата> они и ФИО3 заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: <адрес>. Согласно указанного предварительного договора (п. 1.3) цена объекта недвижимости составляет 3 05 0000 руб., при этом она является фиксированной и не подлежит изменению. Согласно п.1.4 указанного предварительного договора, расчет между сторонами будет осуществляться следующим образом: 30 000 руб. покупатели передают продавцу в качестве задатка, 3 020 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателям ПАО «Сбербанк России». По условиям указанного договора, стороны договорились об обязанности в срок до <дата> заключить договор купли-продажи по оформлению права собственности на покупателей. ФИО1, и ФИО2 передали ФИО3 в качестве задатка 30 000 руб. При согласовании условий сделки купли-продажи объекта недвижимости от <дата>, в протоколе в качестве одного из условий указанно, что цена объекта недвижимости составляет 3 050 000 руб., при этом в договоре купли-продажи стоимость квартиры будет указана 1 400 000 руб. Подписав оспариваемый предварительный договор, истцы не осознавали неблагоприятных последствий, которые могут наступить для покупателей в случае исполнения условий договора. Данная сделка носит сомнительный характер и впоследствии может быть признана недействительной. В адрес ответчика истцами было направленно уведомление о расторжении предварительного договора и возврате суммы задатка. Однако до настоящего времени ответчик сумму задатка не возвратила, предварительный договор не расторгнут. С учетом изложенного истцы просили расторгнуть предварительный договор купли-продажи от <дата>, заключенный между ФИО3 и ФИО1, ФИО2; взыскать с ФИО3 сумму задатка в двойном размере, то есть в сумме 60 000 руб.

Заочным решением Свердловского районного суда города Костромы от <дата> исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворены частично; с ФИО3 в пользу ФИО1 взыскана сумма задатка в размере 15 000 руб.; с ФИО3 в пользу ФИО1 взыскана сумма задатка в размере 15 000 руб.; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Определением этого же суда от <дата> заочное решение отменено, рассмотрение дела по существу возобновлено.

При новом рассмотрении дела истцы заявленные требования уточнили, просили взыскать с ответчика сумму задатка в размере 30 000 руб.

В судебном заседании истцы ФИО1 и ФИО2 уточненные исковые требования поддержали по доводам и основаниям, изложенным в иске. Дополнительно указали, что заключение протокола согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости от <дата> было обусловлено тем, что квартира находилась в собственности продавца менее пяти лет. При подписании этого протокола они не осознавали неблагоприятных последствий, которые могут для них наступить в случае исполнения его условий. Поскольку оплата по договору купли-продажи должна была осуществляться за счет кредитных денежных средств, они были заинтересованы в заключении договора купли-продажи квартиры за полную стоимость.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, указала, что покупатели от исполнения взятых на себя обязательств по предварительному договору купли-продажи уклонились, на заключение основного договора не явились. При этом указала, что была готова на заключение договора купли-продажи по цене объекта, указанной в предварительном договоре.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, <дата> ФИО3, выступившая в роли продавца, с одной стороны и ФИО1 и ФИО2, выступившие в роли покупателей, с другой стороны заключили предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно п. 1.1 которого стороны обязались в срок до <дата> заключить договор по оформлению права собственности покупателей на следующее недвижимое имущество: жилое помещение (квартира) по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м, расположенное на ... этаже жилого дома, кадастровый №.

Пунктом 1.2 договора продавец обязалась не совершать с другими лицами сделок в отношении объектов недвижимости.

В этом же пункте договора стороны договорились о том, что в случае, если до <дата> стороны не заключат основной договор купли-продажи недвижимости на объект недвижимости, то <дата> они должны явиться на его заключение в ... в МФЦ по адресу: <адрес>. В случае неявки одной из сторон на заключение основного договора купли-продажи недвижимости <дата> в МФЦ, договор считается расторгнутым по инициативе не явившейся стороны. В случае, если ни одна из сторон не явилась на заключение основного договора купли-продажи недвижимости <дата> в МФЦ, срок действия настоящего договора автоматически продлевается на 30 дней. Срок, указанный в п. 1.1 настоящего договора, может быть изменен по обоюдному согласию сторон, оформленному письменным дополнительным соглашением к настоящему договору.

В п. 1.3 договора стороны согласовали, что цена объекта недвижимости составляет 3 050 000 руб., при этом она является фиксированной и не подлежит изменению.

Расчет между сторонами по договору будет осуществляться следующим образом: 30 000 руб. покупатели передают продавцу в качестве задатка в день подписания сторонами настоящего договора; 3 020 000 руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателям ПАО «Сбербанк России» (п. 1.4 договора)

Согласно п. 6.1 договора в доказательство заключения договора купли-продажи недвижимости и обеспечение его исполнения покупатели частично выполнили обязательства по передаче денежных средств, определенных в п. 1.4 договора, а именно передали задаток продавцу в размере 30 000 руб.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что при досрочном расторжении договора по инициативе продавца, последний возвращает покупателям сумму задатка в двойном размере в течение 7 календарных дней с момента отказа от заключения договора по оформлению права собственности, при отсутствии отказа – с момента истечения срока, установленного п. 1.1. договора.

В соответствии с п. 4.2 договора при досрочном расторжении договора по инициативе покупателей, задаток остается у продавца.

В день подписания договора сторонами также подписан протокол согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости, в котором предусмотрели, что цена объекта недвижимости составляет 3 050 000 руб., в договоре купли-продажи будет указана цена 1 400 000 руб. При этом расчеты будут производиться следующим образом: 30 000 руб. будут переданы от покупателей продавцу в день подписания сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимости; 1 370 000 руб. будут переданы от покупателей продавцу по основному договору купли-продажи недвижимого имущества; 1 650 000 руб. будут переданы от покупателей продавцу по договору неотделимых улучшений.

В установленный предварительным договором срок до <дата> договор купли-продажи имущества между сторонами заключен не был.

<дата> ФИО4 направили ФИО3 уведомление о расторжении предварительного договора, в котором указали, что, подписывая протокол согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости, они не осознавали неблагоприятных последствий, которые наступают для покупателей в случае исполнения условий договора. В этом уведомлении истцы также просили ответчика вернуть им сумму задатка в сумме 30 000 руб.

Требование истцов о возврате задатка ответчиком не исполнено.

При этом, из дела усматривается, что <дата> в 09 час. продавец ФИО3 пришла в МФЦ на заключение основного договора купли-продажи квартиры, покупатели ФИО4 на заключение основного договора не явились.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 380 ГК РФ, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 4 названной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Статьей 416 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст. 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Как установлено судом, ФИО4 на заключение основного договора купли-продажи не явились, предупредив об этом продавца.

При этом, из пояснений истцов следует, что причиной не заключения основного договора купли-продажи послужило несогласие с ценой основного договора, указанной в протоколе согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости от <дата>, так как они были заинтересованы в заключении договора купли-продажи квартиры за полную стоимость, постольку оплата по договору должна была осуществляться за счет кредитных средств, о чем указано в предварительном договоре купли-продажи. Исполнить обязательство по заключению основного договора купли-продажи на условиях указанных в протоколе согласования купли-продажи объекта недвижимости от <дата> не представлялось возможным.

Учитывая, что ответчик ФИО3 в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представила доказательств, опровергающих пояснения истцов и свидетельствующих о ее готовности заключить основной договор купли-продажи по цене объекта, указанной в предварительном договоре, суд полагает, что действия истцов, выразившиеся в не подписании основного договора, при наличии обоснованных сомнений относительно законности планируемой сделки купли-продажи в связи с подписанием протокола согласования условий сделки купли-продажи, предусматривающего указание в договоре купли-продажи стоимости объекта недвижимости существенно отличающейся от фактически требуемой к оплате суммы за продаваемую квартиру, не могут быть признаны противоправным поведением, влекущим негативные последствия на основании ст. 381 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что основной договор купли-продажи не заключен ввиду обоюдных действий сторон, в связи с чем у ответчика ФИО3 отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств, переданных в качестве задатка.

В этой связи в силу положений п. 1 ст. 381 ГК РФ уплаченный ФИО4 ответчику ФИО3 задаток в сумме 30 000 руб. подлежал возврату.

Учитывая, что в добровольном порядке сумма задатка ответчиком не возвращена, эта сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов в равных долях по 15 000 руб. в пользу каждого.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 сумму задатка в размере 15 000 руб.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 сумму задатка в размере 15 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья М.В. Сопачева

Мотивированное решение изготовлено 05.10.2022 года.